Межі дачної ділянки: як їх правильно узаконити

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Що робити, якщо в кадастр ваша земля помилково виявилася посередині озера?

- Костянтин Олександрович, який масштаб проблеми? Скільки земельних ділянок в країні не мають чітких меж?

- У Державному кадастрі нерухомості сьогодні понад 56 млн ділянок. Значна частина їх не має кордонів, визначених з точністю, що задовольняє вимогам законодавства. Це неприємний наслідок історичної перебудови земельно-майнових відносин в пострадянську епоху. Створювався цілий клас власників земельних ділянок, законодавство допрацьовувалося на ходу, під нові реалії економіки і нову модель суспільства, а життя йшло своєю чергою - люди купували, міняли і продавали землю, оформляючи свої ділянки так, як складалося на той момент. І нерідко без кордонів.

В основному це ділянки під індивідуальними житловими будинками в населених пунктах, садових, дачних товариствах. Так само, як правило, без кордонів - ділянки лісового фонду. Зараз проводиться їх інвентаризація, відомості вносяться в ГКН. Але оскільки у нас приблизно 67% країни покрито лісом, зрозуміло, що інвентаризацію будуть робити ще багато років.

Крім того, без кордонів - ділянки колишніх колгоспів і радгоспів. У 90-ті роки громадяни наділялися паями на цих землях, але більша їх частина до цих пір не має кордонів. Це теж актуальна проблема.

- Якщо ділянка вже стоїть на кадастровому обліку, але власник не знає, вірні там у нього кордону чи ні, як йому це дізнатися?

- Перш за все - зайти на Публічну кадастрову карту, яка є у відкритому доступі на сайті Росреестра. Після того як вона почала працювати, ми отримали вал звернень, і він не припиняється. Люди дивляться на електронну карту з цікавості і виявляють неправильне розташування ділянки або помилки, на які роками ніхто не звертав уваги. І у них виникають питання, виникає привід, щоб звернутися в кадастрову палату і перевірити відомості.

Якщо ж власник з якої-небудь причини не може перевірити кордону на сайті Росреестра, він може прийти в офіс кадастрової палати або замовити виписку з ГКН онлайн - також на сайті Росреестра. Маючи таку виписку, можна запросити кадастрового інженера і попросити винести точки в натурі - тобто показати, де кордону на місцевості.

- Достовірність відомостей про свою власність, що зберігаються в державних системах обліку, люди повинні перевіряти самі?

- Чи не повинні, але можуть. Така можливість у них з'явилася. На публічної мапі будь-який громадянин може побачити: тут мої сусіди, тут вулиця, кут, - і переконатися, що його ділянка коштує там, де повинен стояти, а не в лісі і не на середині озера. Заодно можна перевірити кадастрову вартість та інші характеристики ділянки. Крім того, на сайті Росреестра можна отримати довідкові відомості з ГКН в режимі онлайн, можна дізнатися, як виконувалася кадастрова оцінка, є й інші сервіси.

Частина відомостей надається безкоштовно, за інші треба буде заплатити. Деяку інформацію можна отримати за лічені хвилини, іншу - як, наприклад, кадастрову довідку - протягом декількох днів.

- Моя ділянка в кадастр займає половину сусідського. Інший сусід наїжджає на мою ділянку. Ясно, що нам доведеться їх розтягувати. Безліч людей - в такому ж становищі. І проблема у всіх одна: щоб виправити кордону по своїй ділянці, треба зрушити всім сусідам на цілій вулиці, а то і на двох. А сусіди і чути про це не хочуть.

- Природно, чим більше людей, тим важче домовитися. Тому законодавець ввів норму, що дозволяє органу кадастрового обліку в деяких випадках самому прийняти рішення. У цьому році вона вступила в силу. Тепер орган кадастрового обліку з використанням картографічної основи вправі сам виправляти кадастрові помилки. Не одразу. При виявленні кадастрової помилки ми направляємо повідомлення всім зацікавленим сторонам про необхідність її виправлення. Якщо вони протягом півроку її не виправляють і якщо у нас є достатньо картографічних матеріалів, щоб своїми силами її виправити, ми будемо виправляти самі.

- Можна на прикладі?

- Є дві земельні ділянки, які в ГКН перетинаються. Ми зіставляємо ці ділянки з тим картматеріалів, який у нас є, і бачимо, що одна ділянка має зсув, а другий знаходиться там, де і повинен бути. І ми маємо право виправити відомості кадастру через півроку, якщо сторони самі цього не зроблять.

Ось ще один приклад: ми бачимо в ГКН, що ділянка розташована посеред озера. Насправді, зрозуміло, він знаходиться на твердому грунті. Ми маємо картографічний матеріал на цю місцевість і межовий план і можемо перемістити його за правильною адресою.

- І багато таких ділянок - посеред озера? ..

- Зустрічаються. Ми ж працювали всі ці роки без картографічної основи. Зараз вона з'являється. Наприклад, Московська область має повністю картографічну основу, Володимирська область, і до кінця року у нас з'являться плани масштабу 1: 10000 приблизно на 400 міст Росії . По суті, це все міста з населенням понад 50 тисяч.

- Чому не можна виправити кадастрові помилки прямо з аерофотозйомки? Зробити зверху знімки селищ і СНТ і з тих кордонів ділянок, які будуть на знімках, виправити кадастрові записи?

- Аерофотозйомка не завжди покаже кордону. Адже часто на місцевості навіть парканів немає: шматочки водопровідних труб вкопані, і сусіди знають, де чия земля. А крім того, є ж ще проблема самозахоплень. Встановлюючи кордону з аерофотозйомки, ми їх узаконимо. Це буде неправильно.

Тим більше, в СНТ самозахоплення - звичайна справа. Землевласники переставляють паркани, прихоплюючи собі смужки громадської землі. Дороги, наприклад. Спочатку займають канави, потім їх засипають, потім дивуються, що у них підтоплення, а потім вилазять на дорогу так, що двом машинам вже не роз'їхатися. І зовнішні кордони - ліс, поле - теж часто прихоплюють. Така психологія людей.

- Так, самозахоплення - теж проблема. Але ж ні важелів, щоб її вирішити.

- Важелі є, хоча раніше - це правда - вони були не дуже дієві. Є Державний земельний нагляд, він має право накладати адміністративні стягнення. Але до 2015 року штрафи були настільки малі, що порушник міг штраф заплатити і наступні три роки користуватися захопленої площею - у нас же перевірки раз у три роки тільки можна проводити. Через три роки - ще раз заплатить.

А зараз, по-перше, штраф визначається в залежності від кадастрової вартості земельної ділянки - це більш справедливо і вже не копійки, від яких легко відмахнутися. По-друге, інспектори отримали можливість проводити так зване адміністративне обстеження, тобто встановлювати порушення без обов'язкової участі власника.

Мені здається, ці заходи допоможуть навести порядок в землеволодінні і будуть боротися з хамством земельних загарбників, від якого нерідко страждають добропорядні громадяни.

- Можливість, яку зараз отримали органи кадастрового обліку - виправляти помилки самостійно, без участі власників землі, - поширюється на садові і дачні товариства, де ділянки треба пересувати цілими блоками?

- Якщо говорити про садівництві, на мій погляд, там найдоцільніше замовляти комплексні кадастрові роботи. Найбільш дешевий спосіб вирішити всі проблеми. Собівартість геодезичних робіт буде в рази нижче, ніж по одній ділянці.

- І знову люди повинні будуть платити? Один раз вони вже платили за межування, а зараз будуть платити вдруге - за те, щоб його переробити, тому що кадастрові інженери вперше помилилися, а державний кадастровий орган не побачив помилки. Це ж несправедливо.

- Кадастрова палата виправляє помилки безкоштовно. Інша справа, якщо для виправлення помилки власнику потрібні документи, які можна підготувати тільки з залученням кадастрового інженера. Ці послуги надаються не безкоштовно. При замовленні цих послуг, як і при будь-яких інших, потрібно стежити, щоб виконавець точно виконував взяті зобов'язання, контролювати його роботу. Обов'язково укладайте договір.

- А якщо кадастровий інженер вдруге помилиться?

- Маючи справу з кадастровими інженерами, потрібно в першу чергу пам'ятати, що вони - не держслужбовці і не працюють в кадастровій палаті. У нас спільне слово в назві, і це збиває з пантелику. Насправді це люди бізнесу: індивідуальні підприємці або наймані працівники приватної фірми. Кадастрові органи за них не відповідають. Нам на них скаржаться, але це не наші співробітники. Ми на них не впливаємо.

- І ми не впливаємо. Але хтось же повинен контролювати їх роботу?

- контролювати повинні саморегульовані організації - СРО. Контроль за роботою кадастрових інженерів - актуальна тема. Серед них є люди, які працюють неякісно, ​​яким аби отримати за договором гроші, а далі хоч трава не рости. Але вони поступово будуть відсіюватися. З цього року для них вводиться посилення відповідальності, аж до кримінальної.

Крім того, готується законопроект про обов'язкове членство кадастрових інженерів в саморегулівної організації. Є ще законодавча ініціатива про те, що результатом кадастрових робіт повинен бути не межовий план, а постановка на кадастровий облік і отримання кадастрового паспорта. Тоді кадастровий інженер буде відповідати за кінцеві результати своєї роботи.

А інакше громадянин виявляється між двох вогнів. З одного боку у нього кадастровий інженер, з яким він уклав договір і віддав гроші, а той йому дав за це «чарівний» диск з межовим планом. З іншого - орган кадастрового обліку, який говорить громадянину, що цей диск, наприклад, не читається, або на ньому неправильні відомості. Коротко кажучи, ще багато з чим треба працювати. Але більша частина цих проблем - спадщина минулих років. Доведеться це долати.

Як виправляються кадастрові помилки

Кадастровій палаті САМА виправляти помилки

■ якщо виявляється помилка в даних про земельну ділянку

■ власники ділянки сповіщаються про необхідність виправлення

■ якщо протягом 6 місяців вони не виправляють помилку, це робить кадастрова палата

КОМПЛЕКСНІ кадастрових робіт

■ оплачують муніципальна влада на площу, що займає не менш кадастрового кварталу

■ на оплату ККР муніципальна влада можуть отримати субсидії, але порядок їх виділення не встановлено

■ ні в одному районі Підмосков'я поки ще ККР не замовляв і не проводилися

ІНДИВІДУАЛЬНИЙ ПОРЯДОК

■ якщо виявляється помилка в визначенні меж ділянки

■ власник подає заяву до суду

■ оплачує незалежну експертизу 70 тис. Руб. плюс судові витрати

■ отримує позитивне рішення суду, яке фіксує його права на ділянку в реальних межах (з досвіду минулих цим шляхом він займає близько 3 років)

КОЛЕКТИВНИЙ ПОРЯДОК - ДЛЯ ТОВАРИСТВ ВЛАСНИКІВ ЗЕМЛІ

■ всі члени СНТ спільно фінансують роботи по встановленню реальних кордонів

■ всі члени СНТ одночасно подають заяву в КП про уточнення меж

■ якщо ділянки накладаються не тільки всередині кордонів СНТ, а й є зовнішні накладення, всі члени СНТ скидаються і оплачують суди з тими, на кого СНТ наклалося (зазвичай це землі лісгоспу та сільських поселень)

■ на практиці цей варіант неможливий: оскільки в кожному СНТ знайдуться люди, які запідозрять, що їх хочуть обдурити, а змусити тут нікого не можна