Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
У новобудовах перепланувати приміщення можна ще до введення будинку в експлуатацію, всі погодження з архітектором проекту. А ось перепланування квартири, купленої на вторинному ринку, - колосальна проблема. І справа не у витратах на ремонтні роботи, а в пачці документів, які треба отримати, щоб узаконити перепланування. Втім, незначна перепланування, наприклад знесення старих антресолей, зараз не вимагає отримання дозволів. Поблажливо ставляться представники влади і до збільшення житлової площі за рахунок демонтажу перегородок, комор, засклення балконів, лоджій.
А ось інші зміни зажадають отримання дозволів: наприклад, об'єднання санвузла та ванної кімнати потягне за собою розробку проекту і біганину за отриманням дозволу на перепланування.
Якщо ремонт можна зробити за два-три місяці, то збирати підписи доведеться рік-півтора. При цьому за кожну довідку-підпис потрібно платити. Розцінки не так щоб і великі - 50-300 грн за одне узгодження, однак кількість підписів таке, що підсумкова вартість узаконеної перепланування може вилитися в круглу суму - від 5 тис. Грн і більше. І це без урахування витрат на послуги помічників і посередників!
Як зазначив керуючий партнер, адвокат адвокатського об'єднання "Олицький, Яценко та партнери" Тарас Олицький, варто бути готовим до того, що список необхідних документів може бути розширений в залежності від "правосвідомості" посадових осіб.
Щоб зберегти нерви і час, можна звернутися до посередників, які за винагороду зберуть всі документи, пройдуть всі інстанції. Вартість послуг таких помічників коливається в залежності від регіону, району розташування квартири і складності самої перепланування. Незважаючи на всі додаткові витрати, залучення посередників варто того - результат, як правило, гарантований, а економія часу складе від півроку і більше. Не кажучи вже про те, що особистий час власника саме по собі коштує грошей.
В одній компанії, що допомагає отримати дозвіл на перепланування "двушки", почувши про "глобальному" ремонті зі знесенням стін, об'єднання кімнати і лоджії, послугу отримання дозволу оцінили в $ 5 тис. І термін близько трьох місяців. А ось узаконити простіший ремонт, наприклад об'єднання санвузла, коштує від $ 1 тис. У цьому випадку максимум за місяць компанія організовує отримання всіх необхідних документів.
Об'єднання двох суміжних квартир в одну теж вважається переплануванням. "Вертикальне об'єднання заборонено", - нагадує пан Олицький. І щоб роз'єднати квартиру на дві самостійні - такі випадки теж бувають, - потрібно знову зібрати всі документи на проведення перепланування. Крім того, необхідно буде отримати рішення виконкому місцевої ради про розподіл квартири. А потім в БТІ замінити старі документи на нові.
узаконення постфактум
"Купивши квартиру, я відразу ж запросив будівельників розбити стіну між коридором і кімнатою, щоб розширити простір. Крім того, в кухню тепер вхід не з передпокою, а з кімнати", - розповів киянин Валентин Петренко. Г-н Петренко навмисно не оформляв перепланування, оскільки знав, що для цього потрібно витратити чимало зусиль. Втім, ЖЕК якимось дивом дізнався про ремонт і виписав штраф. Оштрафований киянин починати будь-які дії з узаконення нинішнього стану квартири не планує, хоча зроблену без дозволу перепланування цілком можна узаконити постфактум. Однак в цьому випадку власник серйозно ризикує - місцева адміністрація може зажадати повернути все в початковий вигляд. А можуть бути і гірші наслідки - у вигляді судового позову до власника квартири.
Найпростіший спосіб узаконити перебудовану квартиру - викликати інженера з БТІ і, заплативши штраф за недозволену перепланування, отримати нові технічні дані квартири. Але все одно потім доведеться робити проект під уже зроблений ремонт і узаконювати перепланування через усі інстанції.
Втім, знаючі люди кажуть, що якщо не порушені несучі стіни і немає ніякого конфлікту зі співробітниками ЖЕКу і БТІ, то питання вирішується досить швидко шляхом заохочення "осіб, близьких до БТІ". В іншому випадку оббивати пороги доведеться дуже довго.
Звичайно, компанії-посередники готові допомогти узаконити перепланування і постфактум. Однак ціни в цьому випадку вище, ніж при отриманні дозволів на ще не проведену перебудову. Як розповів представник "перебудовної" компанії, ціна залежить від складності перепланування та місця розташування квартири. Наприклад, якщо мова йде про квартиру в панельному будинку, в якій перенесли вхідні двері, лоджію об'єднали з кімнатою і кухнею "а-ля студіо", а ванну розширили за рахунок коридору, то послуги помічників потягнуть $ 8 тис.
Узаконити перепланування можна і через позовну звернення до суду з вимогою до місцевої адміністрації прийняти квартиру в експлуатацію. Але для суду теж необхідні проекти, довідки, дозволи. Юристи рекомендують звертатися до суду, тільки якщо всі інші варіанти вже випробувані. Адже судовий процес може розтягнутися на кілька років. До того ж узаконення через суд досі нечасто бувало ефективним - місцева адміністрація може "піти на принцип" і подати апеляцію, оскарживши рішення суду першої інстанції.
Після торішньої судової реформи оскаржити рішення судів першої інстанції стало набагато складніше. Тому, якщо власник отримав рішення суду на свою користь, справа, швидше за все, закінчиться для нього остаточною перемогою.
"У мене складне питання. Квартира перепланована істотно, сусіди постійно пишуть скарги в різні інстанції. Самому узаконити, втім, як і отримати дозвіл, не вийшло - постійно повертали проект на переробку, а це кожен раз по 800 доларів, а потім відмовилися видавати новий техпаспорт на квартиру, вимагаючи все повернути в початковий стан ", - розповів" Грошам "одесит Іван Василевич. За його словами, посередники готові були допомогти, але .... запросили за свою роботу 60 тис. доларів. Тому пан Василевич звернувся до суду, який через сім місяців розглянув його заяву і прийняв рішення на його користь. Однак місцева адміністрація подала апеляцію, а значить, знову буде суд.
І все ж через суд перепланування узаконюють - причому досить швидко і вже після ремонту. Як же таке вдається? Знаючі люди кажуть, що якщо судовий шлях пропонує сама компанія-посередник, то це означає, що питання, швидше за все, фактично вже вирішено. А судове рішення потрібно тільки для того, щоб дозволити місцевій владі швидко схвалити перепланування без будь-яких негативних наслідків особисто для себе. Злі язики кажуть, що саме таким чином "обходять" незговірливих проектувальників і інші дозвільні інстанції. Втім, такий шлях дуже дорогий.
Зніс стінку - в тюрму
Виходить, що краще за все постаратися домогтися отримання дозволу на проведення перепланування до початку ремонтних робіт. Адже це дозволить уникнути багатьох проблем згодом. Наприклад, квартиру з неузаконеним переплануванням неможливо продати - БТІ відмовить у видачі довідки-характеристики квартири. Крім того, в місцевій адміністрації можуть зажадати відновити всі знесені перегородки, а якщо в будинку станеться якась аварія або почнуть тріскатися стіни, то звинуватити можуть автора несанкціонованого перепланування.
Але і це ще не все - за незаконне переобладнання житла можна потрапити до в'язниці. У Кримінальному кодексі зовсім недавно з'явилася норма, згідно з якою за умисне знищення або пошкодження житлового фонду та інших об'єктів, якщо збитки перевищили 5100 грн, загрожує штраф від 100 до 250 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, тобто 1700-4250 грн. Гореперестройщіка також можуть "нагородити" виправними роботами на строк до двох років або позбавленням волі на строк до трьох років. А за повторні порушення і зовсім "світить" в'язниця від 3 до 8 років.
Тому ставитися до питання перепланування потрібно надзвичайно серйозно, заздалегідь отримавши всі необхідні дозволи та погодження.
етапи перепланування
* - Без урахування витрат на ремонтні роботи.
Резюме: Перепланування варто починати з отримання дозволу на її проведення. Прискорити процес отримання всіх необхідних документів можуть посередники. Однак їхні послуги обійдуться в кілька тисяч доларів.
джерело
Як же таке вдається?