Дешевий передмістя: ціни на квартири в новобудовах під Києвом стартують від 10 тис дол

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Житло в передмісті завжди розглядалося як альтернатива столичній квартирі - дорогий, та ще й частенько розташованої в шумному, забрудненому автомобільними вихлопами місці. Та й, відверто кажучи, досить-таки тісному порівняно навіть зі скромним заміським будинком. Масової переорієнтації городян на передмістя завжди заважали три фактори: слабкість інфраструктури, транспортна проблема і психологічний бар'єр (переїхати аж з цілої столиці в якесь село - це для кого-то майже трагедія).

Зараз же з фінансами у народу стало складніше. Зниження вартості столичного житла в повній мірі це не компенсувало. Що стало додатковим приводом для того, щоб звернути свій погляд на околиці Києва, де можна відшукати пропозиції подешевше. Що відбувається з бюджетним житлом в передмістях і що можна вибрати там людині з обмеженими фінансовими можливостями, нам розповіли керівник ріелторської компанії "Золоті ворота" Олексій Холмецкий, провідний спеціаліст департаменту маркетингу консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький і ріелтор Руслан Марусик.

ПЕРВИННИЙ РИНОК - ДЕШЕВО і різноманітний

Криза зробила свою добру справу: на ринку новобудов з'явилися пропозиції, які можна назвати по-справжньому доступним житлом. Як розповідає Руслан Марусик, є навіть варіанти для людей зі скромним бюджетом. Ось що б ви сказали в більш благополучні часи, почувши, що за $ 10 тис. Можна придбати окрему квартиру? І не де-небудь на краю світу, а в 6 км від Києва, в місці з хорошою транспортною доступністю (конкретніше - в селі Петрівське)? І навіть не на стадії котловану, який іде у нескінченність будівництва, а в будинку, який повинен бути зданий до кінця цього року? Правда, сама квартирка маленька (26 кв. М, що за ціною 8900 грн за "квадрат" дає ціну в 231 тис. Грн) і розташована на цокольному поверсі. Дешевше квартиру нам поки виявити не вдалося. Її трохи менші за площею сестриці на "надземних" поверхах йдуть вже по 11 500 грн (в результаті виходить майже 280 тис. Грн), а двокімнатні - по 10 900 грн за кв. м, що при площі 58 кв. м виливається в 632 тис. грн.

Якщо ж хочете ще ближче до столиці, то в Софійській Борщагівці (а це вже практично Київ) є широкий вибір квартир від 12-14 тис. Грн за квадратний метр в будинках, які повинні бути здані в цьому році.

ДЕШЕВШЕ. Але квадратний метр може коштувати і менше. Наприклад, що скажете про 7500 грн за "квадрат"? Повноцінна 1-кімнатна квартира площею 44 кв. м, таким чином, коштує 330 тис. грн. Це при всьому, що належить пристойній новобудові: встановлених лічильниках холодного і гарячого водопостачання, тепла, електрики; подвійних склопакетах, броньованих дверях, індивідуальної системи опалення і т. д. Правда, є дві обставини: цей будинок знаходиться помітно далі від Києва - в Ірпені - і зведений він повинен бути до кінця 2016 року. Загалом, логіка ринку така: при всіх інших рівних умовах, більше видалення від Києва і більш пізні терміни здачі будинку помітно знижують ціни.

РОЗПРОДАЖ. Перераховувати пропозиції з небачено низькими, по минулим мірками, цінами, можна ще довго. Як говорить Олексій Холмецкий, ціни впали по всьому ринку - і в місті, і в передмісті. "Ринкова ціна формується попитом. А сьогодні попит такий, що забудовники не можуть продати свої квартири, тому і опускають ціни, - розповідає Холмецкий. - Але зате у них є оборот. Нехай не така рентабельність бізнесу, як раніше, але вони не варті, Забороняється заморожувати будівництво і не втрачають довіру. А довіра сьогодні стоїть дуже багато. Якщо це будівельна компанія з далекосяжними планами, нехай навіть в мінус, але вони будуть продовжувати працювати, щоб залучати нові інвестиції. це абсолютно нормальна стратегія ".

Сумніви І РИЗИКИ

Є ще один фактор, що пояснює низькі ціни на квартири в новобудовах. "Покупка житла в будинку, що будується - це завжди ризик. І сьогодні за цей ризик дають знижки більші, ніж вчора", - пояснює Олексій Холмецкий.

За спостереженнями Сергія Костецького, в останні кілька місяців люди втратили довіру до первинного ринку: навіть серед найбільших забудовників вистачає тих, хто якщо не повністю зупинив будівництво своїх об'єктів, то помітно його пригальмував. "Якщо раніше каркас багатоповерхівки піднімався за 4-5 місяців, то зараз, дивишся, і рік будується", - говорить Сергій Костецький. Це уповільнення навіває думки про те, що у забудовника не вистачає засобів. І дійсно: з банківським фінансуванням зараз незмірно складніше, ніж раніше, але ж і в кращі роки з кредитами було непросто. "Банки кредитують будівельні проекти неохоче: вони і так перевантажені проблемними активами", - стверджує Костецький.

Забудовникам залишається сподіватися тільки на себе і на покупців. І багато хто не може встояти перед спокусою продавати житло на етапі котловану за мінімальними цінами, щоб за зібрані гроші добудовувати більш ранні будинку. Так, фактично, вибудовується "піраміда" на кшталт спостережуваних перед кризою 2008 року, але тоді хоч було зростання ринку. "Часом складається враження, що за зниженням цін у деяких компаній не варто довгострокова стратегія, - говорить Сергій Костецький. - День протриматися, а там видно буде".

ВТОРИЧКА: НАБИРАЄ ОБЕРТІВ

Пропозиція в новобудовах величезне, квартири там сучасніше, свіже, та й дешевше, ніж на вторинному ринку. Здавалося б, які тут шанси у вторинки? Але не тут-то було. "Якщо в минулому році кількість угод на первинному ринку було більше, то зараз навпаки", - говорить Сергій Костецький. І справа не тільки в більш високі ризики. Другим фактором, що нівелює привабливість найдешевших пропозицій в новобудовах, як вказує Олексій Холмецкий, є вартість ремонту: "Майже в будь-якій новій квартирі простецький ремонт обійдеться приблизно в $ 10 тис.". Тобто найдешевша квартира за $ 10 тис., плюс майже стільки ж за ремонт - і все виглядає вже не настільки привабливо. "Ми недавно на вторинному ринку продали на Позняках квартиру 30 кв. М за $ 23 тис. Так, вона без євроремонту, але в неї можна заїхати і жити. Це для людей зараз дуже важливо".

РЕЧЕННЯ. За словами Сергія Костецького, вторинний ринок заміської нерухомості розвинений тільки в таких містах, як Бровари, Бориспіль, Вишгород, Вишневе. "Хоча на вторинному ринку все погано, але кількість угод потроху йде вгору. Наприклад, в Броварах до 200 угод щомісяця - це цілком можна порівняти з активністю в Києві. Купують, в основному, економжитла. Ціна угоди - від $ 800 до $ 1 тис. За м кв . ".

А найдешевшу квартиру на вторинному ринку ми відшукали в с. Тарасівка під Броварами. За цю нерухомість в 34 кв. м просять $ 11,5 тис. і готові торгуватися. У самих Броварах в центрі міста можна придбати гостинку площею 22 кв. м за $ 17 тис., за $ 20 тис. пропонують одиничку (29 кв. м). А якщо розщедритеся на $ 32 тис., То можете стати власником двушки (46 кв. М) в хорошому місці. Чи можемо поглянути і на протилежний передмістя Києва - м Буча: тут 2-кімнатну площею 46 кв. м пропонують за $ 26 тис., а трійку в 60 кв.м - за $ 35 тис.

"Вторинний ринок". Цей ринок зараз активніше первинного - менший ризик і часто не потрібен ремонт.

ТАКІ мініатюрні "КАНАДЦІ"

Свій будинок, як правило, має на увазі більш високу якість життя, ніж аналогічна йому за рівнем комфорту квартира в багатоповерхівці. Навіть якщо формально площі там однакові, реального простору в розпорядженні власника будинку все одно більше: хай навіть невеликий, але свій шматок землі, місце для госпбудівель, та й сусіди за парканом "тиснуть" набагато менше, ніж в багатоповерховому "вулику". Відповідно, і коштувати будинок повинен помітно більше, ніж квартира. Проте, ринку необхідні доступні за ціною будинку. А раз так, то вони і з'являються.

РОЗМІР. Найбільш очевидний шлях до дешевого будиночка - робити його якомога менше. І зараз в околицях Києва є кілька котеджних містечок, де пропонуються будови площею від 48 кв. м (можливо, є шедеври мініатюризації і поменше, але нам вони на очі не попалися). У ці межі архітектори примудрилися втиснути цілих три кімнати: дві спальні по 9,2 кв. м і кухню-вітальню площею 13,56 кв. м. Є ще коридор в 4,6 кв .м, суміщений санвузол (2,98 кв. м) і тераса в 8,48 кв. м. Інший проект, пропонований в приміських селищах, при загальній площі 50 кв. м, вміщує в себе вітальню-кухню площею 29 кв. м і спальню в 11,6 кв. м. Крім того: санвузол (3,85 кв. м), тамбур (5,5 кв. м) і ганок площею 2,95 кв. м. З одного боку, ніби як і не особливо розмахнешся. А з іншого, як каже Олексій Холмецкий, це все-таки зовсім 1-кімнатна квартира (з якої, як ми побачимо далі, такі будиночки цілком порівнянні за ціною). І не треба забувати, що до цих будиночків додаються земельні ділянки в 5-6 соток. І, ясна річ, є безліч варіантів будинків розміром більше.

ЦІНИ. Друга складова дешевизни - це відповідна технологія будівництва. Найчастіше найдешевші будиночки зводять по так званій "канадської" технології, вона ж "панельно-каркасна" (спочатку зводиться каркас будинку з бруса, а потім він "зашивається" стіновими панелями). Крім дешевизни, вона володіє ще рядом інших достоїнств (будинку виходять теплі, з хорошою звукоізоляцією, екологічно чисті), широко поширена в Північній Америці, Європі та Японії, але, як показує Сергій Костецький, зовсім незвична нашому люду, від чого і не користується особливим попитом .

Наприклад, будиночок в 48 "квадратів", в котеджному містечку в 26 км від Києва пропонується за $ 23 тис., Якщо зводити за канадською технологією, і за $ 30 тис., Якщо будувати з газоблоку. А в містечку в 6 км від Києва такий будиночок-"канадець" коштує вже близько $ 31 тис., А з газоблоку - майже $ 42 тис.

"Канадець". Має багато переваг, але у нас не популярний.

Таунхаус: ОКРЕМІ ВХІД, ПІД'ЇЗД І ДІЛЯНКА

Поширений в світі спосіб зробити заміський будиночок ще дешевше - сблокировать його в будинок. Сучасний таунхаус являє собою витягнуте будівлю, що складається з декількох багаторівневих квартир, кожна з окремим входом і під'їздом. До кожної квартири дається також невелику ділянку землі - в більшості випадків в діапазоні від 0,5 до 2 соток. Очевидно, що побудувати таку споруду обійдеться дешевше, ніж кілька окремих будиночків такої ж якості і тій же площі. Причому економія зростає з числом квартир в одному будинку. Цю дбайливість та посилити б використанням "канадської" технології! Але тут на шляху встає вже згадане її невідповідність нашим традиціям. Тому, як каже Руслан Марусик, таунхаси, побудованих за панельно-каркасної технології, пропонують мало. По крайней мере, набагато менше, ніж зведених з газобетону або цегли. Друга причина, чому ціну на рідкісний таунхаус можна назвати по-справжньому бюджетної - це те, що вони відносно рідко робляться з маленькими квартирами. Проте, можна знайти і цілком доступні пропозиції.

ВАРІАНТИ. Наприклад, в Новій Боярці в 10 км від Києва пропонують квартири в уже зведеному з газобетону таунхаусі всього по $ 27,5 тис. Квартирку невеликі - 49 кв. м на дві кімнати, дворівневі. На першому поверсі розташована кухня-студія 18 кв. м і санвузол, на другому - дві кімнати - 10 кв. м і 9 кв. м. Квартира повністю готова до заселення, з внутрішньою обробкою: на підлозі - ламінат і ковролін, на стінах - шпалери і фарбування, встановлена ​​сантехніка, імпортний кахель, внутрішні і зовнішні двері і т. д.

У тих же місцях, але в 9 км від Окружної, за ті ж гроші можна придбати в побудованому будинку квартиру площею 48 кв. м.

Якщо ви згодні почекати, то можете в тій же Боярці купити житло і за $ 25 тис. - правда, будинок здадуть тільки в січні наступного року. Та й квартирка всього в 35 кв. м площею.

Але такі пропозиції - відносна рідкість. Як правило, таунхауси будують побільше і коштують вони дорожче. З найбільш доступних можна привести приклад таунхауса в с. Білогородка (14 км від Києва): квартира в ньому при ціні $ 35 тис. Має площу в 71 кв. м і в ній два повноцінних поверхи. На першому розташовані передпокій, містка кухня-вітальня, затишна спальна та ванна. На другому - велика спальна кімната з балконом. Таунхаус повністю добудований, всередині квартир зроблена розводка електромережі, стіни підготовлені під поклейку шпалер.

В с. Крюківщина (7 км від Києва) пропонують в таунхаусі квартиру площею 98 кв. м за $ 42 тис. А за $ 45,5 тис. можна взяти квартиру в таунхаусі в м Ірпінь площею 86 кв. м. Пропозиції ж від $ 55 тис. налічуються вже десятками.

Готову квартиру в таунхаусі можна купити за $ 27,5 тис.