Як правильно оформити завдаток при продажу квартири?

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

20 лист. 2017

Чи не рідкісними бувають ситуації, коли сторони домовилися про укладення договору купівлі-продажу квартири. Покупець заплатив завдаток. Але договір не був укладений - продавець не захотів продавати квартиру. Як бути з переданої покупцем сумою? Чи повинен її продавець повернути в подвійному розмірі?

Передача завдатку може супроводжуватися укладанням попереднього договору між сторонами (варіант 1) або ж передачу грошової суми може підтверджувати лише розписка (варіант 2).

Розглянемо перший варіант. З метою гарантування укладення угоди з купівлі - продажу нерухомості сторони для підтвердження своїх намірів укладають попередній договір. У попередньому договорі фіксується вартість квартири, термін її придбання, термін її звільнення (якщо продавці в ній проживають), термін зняття продавців з реєстраційного обліку (якщо продавці в ній зареєстровані), відповідальність сторін за зрив угоди, а також інші умови, які сторони хочуть в усіх видах. Дуже важливо до підписання попереднього договору чітко обумовити, що залишається і вивозиться з квартири.

У попередньому договорі також фіксується грошова сума (завдаток), яку передає покупець за квартиру (в рахунок оплати), з метою підтвердити наміри і забезпечити виконання попереднього договору. У більшості випадків, такий завдаток надалі використовується продавцями для оплати витрат з оформлення документів, необхідних для укладення договору купівлі-продажу квартири, оплати заборгованості по комунальних платежах, тим самим він забезпечує саме швидке виконання сторонами взятих на себе зобов'язань - продавця на продаж нерухомості, а покупця - на покупку нерухомості.

В даному варіанті сторони уклали попередній договір про купівлю-продаж квартири і зафіксували передачу завдатку. Згідно ч. 1 ст. 635 ГК України попереднім є договір, за умовами якого сторони зобов'язуються протягом певного строку укласти договір в майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена ​​- у письмовій формі. Договір купівлі-продажу квартири має письмову форму і нотаріально засвідчується, відповідно і попередній договір повинен мати таку ж форму. Сторони уклали договір у письмовій формі і нотаріально засвідчили, згідно з цим він є дійсним, оскільки відповідає вимогам законодавства України.

Однак, слід враховувати той факт, що завдатком може бути забезпечене тільки дійсне зобов'язання. Попередній договір же містить умови, на яких буде укладений основний договір. Таким чином, стаття 571 Цивільного кодексу України визначає правові наслідки порушення або припинення зобов'язання, забезпеченого завдатком не застосовується в разі укладення попереднього договору, а, отже, сплачена сума повинна бути повернута покупцеві незалежно від причин, по яких не відбулася основна угода.

Розглянемо варіант №2. Сторони домовилися про продаж квартири. Покупець заплатив грошову суму в якості завдатку, що оформлено лише розпискою. У даній ситуації необхідно встановити правову природу укладеного договору.

Як було сказано в першому варіанті, попередній договір купівлі - продажу квартири повинен бути укладений у письмовій формі і посвідчений нотаріально. Стаття 220 Цивільного кодексу України встановлює, що в разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину. Тобто, грошові кошти повинні бути передані покупцеві тільки в тому розмірі, в якому вони були отримані. Крім того, якби опинився від угоди покупець за своєю ініціативою - гроші також йому повинні бути повернуті, оскільки і в цьому випадку діє все теж правило нікчемного правочину.

Отже, неправильне оформлення передачі частини грошей за квартиру, може бути як плюсом, так і мінусом для сторін. Якщо покупець передумає укласти угоду, то гроші повинні бути йому повернуті в силу вимог закону. У свою чергу продавець, витратився на підготовку угоди, - залишається ні з чим. А ось у разі відмови продавця - гроші підлягають поверненню покупцеві тільки в тому розмірі, в якому були отримані, оскільки положення про завдаток не підлягають застосуванню в разі укладення попереднього договору.

Іг Ор Козак

юрист АТ "КФ" ДОМІНАНТА "

Рейтинг сторінки: 3.4 / 5 на основі 7 оцінок.

Як зареєструвати ТОВ з іноземним засновником?

На практиці часто виникають ситуації, коли в процесі розширення бізнесу або для залучення іноземних інвестицій необхідно оперативно зареєструвати ТОВ з засновником-нерезидентом. Однак не завжди зрозуміло, яку процедуру необхідно реалізувати і в чому її особливості. У цій статті розглянемо найбільш часті питання, які виникають в такій ситуації.