Юрій Гармаш: «Комбінований ПІФ надає широкі можливості для інвестиційної діяльності»

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Член ради директорів IPT Group Юрій Гармаш про закритих пайових інвестиційних фондах нерухомості, їх застосуванні в Росії, перспективи і типах.
- Пане Юрію, які в даний час спостерігаються тенденції на ринку колективних інвестицій?

- Можу зауважити, що зараз ми є свідками значних змін в правовому регулюванні індустрії колективних інвестицій. Регулятор істотно, з одного боку, знизив вимоги до обсягу власних коштів його ключових учасників - керівників підприємств, а з іншого - змінив порядок роботи пайових інвестиційних фондів. Мета таких змін - залучити інвестора, дати новий поштовх і стимул новому розвитку індустрії ПІФ, що безумовно дасть новий імпульс для зростання добробуту домогосподарств, бізнесу та економіки Росії в цілому.

- Наскільки ефективно такий фінансовий інструмент як ПІФи застосовується в Росії?

- В даний час в Росії діє одна тисяча двісті сімдесят сім пайових інвестиційних фондів. При цьому левову частку становлять фонди, що інвестують в нерухомість.

Фонди нерухомості акумулюють в собі приблизно 4/5 всього обсягу капіталів фондів. Проте, не дивлячись на позитивну історію, частка активів пайових фондів в російському ВВП складає 2,8% (всіх ПІФ), тоді як середня частка ПІФ розвинених ринків дорівнює 45% ВВП. Найбільший показник в США - 80%. В цілому в світі ПІФи акумулюють понад 31 трлн дол. Приватних заощаджень. Ці обставини наштовхують на думку про потенціал ПІФів в Росії - ми знаходимося тільки на початку шляху.

- У чому полягає інвестиційна привабливість ПІФів?

- Пайовий інвестиційний фонд - це об'єднані кошти інвесторів, передані в довірче управління компанії. Сам пайовий інвестиційний фонд не є юридичною особою - це так званий «майновий комплекс», а по суті це інвестиційний портфель.

Істотним фактом, що підвищує привабливість інвестування через пайовий інвестиційний фонд, є та обставина, що ПІФ не є юридичною особою і відповідно не сплачує податок на прибуток. Всі пропозиції, що надійшли в ПІФ доходи не обкладаються податком на прибуток (прибутковим податком) і можуть бути в подальшому реінвестовані в придбання нових активів або модернізацію вже знаходяться в складі ПІФ (безподаткове реінвестування).

Слід також відзначити підвищення ліквідності капіталовкладення. При класичному інвестуванні для виходу з проекту потрібно продаж активу, що тягне за собою тимчасові і транзакційні витрати. Особливо це стосується інвестицій в нерухомість. У випадку з інвестиціями через інструментарій ПІФ для виходу з проекту досить продати або іншим способом поступитися інвестиційні паї. Так як пай є цінним папером, то для його продажу досить укладання відповідного договору та напрямки розпорядження реєстратору для внесення відповідного запису до реєстру власників інвестиційних паїв. Так само легко можна прийняти в проект нового партнера, поступившись йому частину паїв або випустивши додаткові паї.

- Виникає закономірне питання - якщо інструмент ПІФ настільки привабливий, чому за більш ніж 20-річний період він не знайшов такого бурхливого розвитку, як це сталося в економіках інших держав?

- Багато дослідників в якості однієї з причин називають високу ступінь зарегульованості роботи ПІФів в Росії. Справа в тому, що раніше діяв Наказ ФСФР Росії поділяв ПІФи на 16 категорій, кожна з яких мала свої вимоги до структури та складу активів. Крім того, розмір власних коштів керуючих компаній для роботи з Фондами становив від 80 млн руб., І в основному це - «живі гроші».

18 грудня 2016 р вступило в силу Вказівка ​​Центрального банку Російської Федерації «Про склад і структуру активів акціонерних інвестиційних фондів і активів пайових інвестиційних фондів» від 05.09.2016 р № 4129-У.

Документ розроблявся протягом тривалого періоду із залученням фахівців з саморегульованих організацій і професійного співтовариства. В результаті нормативний акт вніс принципово нові підходи до регулювання діяльності пайових фондів, що неминуче повинно позитивно вплинути на всю галузь.

Про які зміни йдеться? Скорочено кількість категорій пайових інвестиційних фондів. Зараз їх фактично три:

1. Фонди фінансових інструментів, в які включаються цінні папери, інструменти грошового ринку та відповідні похідні інструменти.

2. Фонди нерухомості.

3. Комбіновані фонди.

Перші дві категорії можуть бути як фондами для кваліфікованих інвесторів, так і для некваліфікованих (різниця - в складі активів). Комбіновані фонди призначені тільки для кваліфікованих інвесторів.

- Розкажіть докладніше про Фондах нерухомості для кваліфікованих інвесторів. Які вимоги висуває регулятор до їх діяльності?

- Склад активів фондів нерухомості для кваліфікованих інвесторів, на перший погляд, не зазнав будь-яких істотних змін. Ці Фонди можуть наповнюватися: нерухомим майном і правами на нього, майновими правами - ДДУ за Законом 214-ФЗ, майновими правами з інвестиційних договорів (будівництво / реконструкція), проектною документацією, інструментами грошового ринку.

Однак необхідно виділити дві принципово важливі речі:

- знято обмеження на «види» нерухомого майна.

- Зараз вже відсутні вимоги до структури активів. Раніше було встановлено мінімальний поріг обсягу нерухомого майна в складі активів (не менше 40%).

Раніше для цілей визначення вимог до складу активів пайових фондів нерухомості під нерухомим майном розумілася земля, інші об'єкти нерухомого майна, які міцно пов'язані з землею так, що їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення , об'єкти незавершеного будівництва, за винятком підприємств.

В даний час будь-які вказівки на «види» нерухомого майна, в яке можна інвестувати активи Пайового інвестиційного фонду нерухомості для кваліфікованих інвесторів, відсутні.

Таким чином, до складу фондів відкрилася можливість купувати все нерухомі речі, зазначені цивільним законодавством, в тому числі підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

- Давайте тепер звернемося до такої нової категорії ПІФів як комбіновані фонди?

- На наш погляд, даний інструмент є найбільш цікавим і революційним нововведенням галузі. У Вказівці Банку Росії «Про склад і структуру активів» цієї категорії фондів відведено пункт, що складається з одного речення:

«До складу активів інвестиційних фондів, що відносяться до категорії комбінованих фондів, можуть входити будь-які активи, за винятком готівкових коштів». Тобто вимоги до складу та структури активів нормативно не встановлені, обмежень немає.

Для вирішення питання «що ж все-таки може входити до складу такого фонду» ми звертаємося до цивільного законодавства - статті 128 ГК РФ, згідно з якою до складу активів комбінованого фонду можуть входити будь-які оборотоздатні активи, за умови можливості закріплення прав на ці активи за Керуючої компанією як довірчого керуючого фонду.

Таким чином, комбінований ПІФ надає широкі можливості для інвестиційної діяльності різних напрямків. Дуже важливо, щоб зазначені горизонти інвестування були обмежені. Є всі підстави припускати, що значна частина проектів, пов'язаних зі зведенням нових об'єктів, будівництвом доріг, промислових підприємств, житла, об'єктів інфраструктури буде здійснюватися через комбіновані фонди.

- Яким чином на практиці застосовуються і можуть застосовуватися вищеназвані інструменти?

- Можу навести ряд прикладів, які використовуються нашою компанією в галузі.

1. «Упаковка» орендного бізнесу в Закритий ПІФ

мета інвестування

Придбання нерухомого майна до складу ЗПІФ для подальшого отримання доходу від здачі майна в оренду з подальшим реинвестированием доходу, потім для цілей виплати доходу пайовикам.

інвестиційна стратегія

Фонд формується нерухомим майном. Нерухоме майно надається в оренду. Орендні платежі надходять до фонду, при цьому сформувалася прибуток не обкладається податком.

Отримані кошти можна реінвестувати в придбання нових активів або виплатити (повністю або частково) у вигляді доходів по паях.

«Свій перший Фонд ми сформували в 2006 р Наповнили його нерухомістю стріт ритейл на суму в 380 млн. Руб. До 2012 р отриману ренту реінвестували в нові об'єкти як стріт ритейл, так і офісного призначення, торгові центри, права з ДДУ з 214 ФЗ. Зараз вартість активів Фонду склала 6,3 млрд руб. Фонд виплачує пайовий дохід з 2013 р, і з моменту початку виплат прибутковість перевищує 20% річних ».

2. Інвестування в будівництво багатоквартирних будинків

мета інвестування

Отримання доходу від реалізації квартир, придбаних на стадії будівництва, сформованого за рахунок розвитку проекту і зростання ринкових цін на житлову нерухомість.

Загальний горизонт реалізації проекту - 3-5 років.

інвестиційна стратегія

Інвестиційна стратегія фонду передбачає інвестування коштів фонду в придбання прав за договорами пайової участі в будівництві багатоквартирних будинків на стадії після отримання дозволу на будівництво відповідно до 214-ФЗ.

Об'єкти інвестування - квартири «економ» і «комфорт» класу як найбільш ліквідний сегмент ринку житлової нерухомості.

Термін інвестицій в окремий девелоперський проект складе 1,5-3 роки.

Раз на півроку здійснюються виплати за паями накопиченого доходу.

3. Будівництво комерційної нерухомості

мета інвестування

Будівництво комерційної нерухомості з метою подальшого продажу та / або здачі в оренду. Загальний горизонт реалізації проекту - від 3 років.

інвестиційна стратегія

ЗПІФ нерухомості формується грошовими коштами та / або земельною ділянкою.

Керуюча компанія залучає генерального підрядника для будівництва об'єкта. Фінансування будівництва здійснюється за рахунок коштів фонду. Можливе здійснення фінансування будівництва за рахунок банківського кредитування під заставу майна, що становить фонд. Після завершення будівництва об'єкт надходить до складу фонду для подальшого продажу або здачі в оренду. Отримані доходи можна реінвестувати в придбання нових об'єктів або виплатити (повністю або частково) пайовикам у вигляді доходів по паях.

4. Інвестування в готові об'єкти

мета інвестування

Придбання об'єктів нерухомості з дисконтом до ринку для подальшої здачі в оренду. Загальний горизонт реалізації проекту - від 3 років.

інвестиційна стратегія

Керуючою компанією здійснюється пошук перспективних об'єктів нерухомості для придбання їх до складу ПІФ, з метою подальшої здачі в оренду.

Такими об'єктами можуть виступати, зокрема, об'єкти, які є непрофільними активами і які власник готовий продати з дисконтом до ринку. Наприклад, об'єкти, отримані за договором застави в якості забезпечення кредитного договору.

При знаходженні перспективних об'єктів керуючою компанією укладається угода з власником, за яким фіксуються умови передбачуваної операції, включаючи ціну договору і термін виконання.

Далі керуючою компанією здійснюються заходи для залучення інвесторів під конкретний інвестиційний проект.

- Яка середня прибутковість ЗПІФ нерухомості сьогодні?

- Безумовно, як керуюча компанія ми не гарантуємо інвестору надприбуток на майбутнє. Але в рівній мірі можемо відзначити, що використання нами інструментів Фондів в будівельних проектах, проектах з купівлі комерційної нерухомості з подальшою здачею в оренду дозволяло досягати прибутковості вище рівня інфляції - вище 20% річних.