Як вибрати і купити ділянку під будівництво?

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Chlorophylle / Fotolia

При купівлі земельної ділянки ІЖС, в першу чергу, потрібно викликати кадастрового інженера і «відбити точки». Тобто Вам треба здійснити винос меж в натурі. Коштує це недорого: близько 2,5 тисяч рублів, але дуже допоможе заощадити Ваші нерви і гроші.

Межування ділянки та кадастровий паспорт: що і як

На землях яких категорій можна будувати, а на яких не можна?

По-перше, необхідно переконатися, що призначенням ділянки дійсно є індивідуальне житлове будівництво, а не, наприклад, городництво на таких ділянках заборонено зводити капітальні будови.

По-друге, необхідно перевірити коректність права власності поточного власника ділянки і підстав його придбання. Якщо поточний власник купував цю ділянку, треба запросити і перевірити договір купівлі-продажу. Якщо успадкував перевірити документи, пов'язані зі спадкуванням. Таку перевірку слід провести по відношенню до всіх попередніх власників, аж до моменту формування земельної ділянки.

По-третє, поточний власник повинен мати повноваження розпоряджатися цією земельною ділянкою. Тобто на земельній ділянці не повинно бути обтяжень, арештів, повинна бути отримана згода чоловіка власника. Якщо мова йде про юридичну особу, то важливо дотримати всі корпоративні процедури і перевірити повноваження того, хто підписує договір з його боку.

По-четверте, необхідно упевнитися, що земельну ділянку пройшов кадастровий облік і що немає суперечок з сусідами про межі земельної ділянки.

При купівлі земельної ділянки в першу чергу слід звернути увагу на підставу власності у продавця і історію земельної ділянки. Для підтвердження відомостей від продавця можна замовити виписку з ЕГРН. Уточніть, сформував продавець межі земельної ділянки і чи були на ньому споруди, які могли бути знесені або зруйновані, але на папері все ще існують. Ділянка може перебувати в природоохоронній зоні, що накладе певні обмеження на його використання і будівництво на ній житлового будинку.

Також буде не зайвим уточнити інформацію в місцевій адміністрації, чи потрапляє ділянку під вилучення для потреб держави, згідно з планом розвитку території. Поцікавтеся у продавця про стан комунікацій (мається на увазі газ, електрика, вода, каналізація): дуже часто в рекламі пишуть, що все підведено, а за фактом проходить уздовж ділянки, а це не одне й те саме. Краще заздалегідь поцікавитися у сусідів, хто обслуговує комунікації, або знайти інформацію в інтернеті і отримати відповідь в організаціях про умови вашого підключення. Заздалегідь зробіть експертизу грунту на можливість будівництва на ньому капітальних будівель.

Для поділу земельної ділянки необхідно звернутися в геодезичну компанію, фахівці якої проведуть виміри ділянки для його розділу і видадуть Вам на руки для затвердження угоду про розподіл земельної ділянки і диск для внесення змін до ЕГРН, який можна подати через МФЦ.

Як купити ділянку під будівництво: 12 важливих текстів

Як змінився порядок реєстрації ділянок?

При покупці у власність земельної ділянки з видом дозволеного використання «для індивідуального житлового будівництва» (ІЖС) покупцеві необхідно як мінімізувати загальні ризики, що виникають при придбанні будь-якого об'єкта нерухомості, так і мати уявлення про «підводні камені», які можуть виникнути виключно при здійсненні операцій з земельними ділянками ІЖС.

По-перше, при купівлі земельної ділянки потрібно переконатися, що продавець є дійсним власником продаваного ділянки і його право власності не обтяжене, наприклад, заставою, арештом або сервітутом. Це можна з'ясувати, отримавши виписку з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЕГРН), що містить загальнодоступні відомості про об'єкт нерухомості. Також слід мінімізувати ризики, пов'язані з відсутністю у продавця заборгованостей по податках і зборах на обслуговування.

Щоб уникнути суперечок з власниками суміжних ділянок важливо переконатися, що межі земельної ділянки погоджені згідно з вимогами чинного законодавства, а також відсутні відповідні особливі відмітки, на які потрібно звернути увагу в кадастровому паспорті на земельну ділянку. Зараз, при скасуванні кадастрових паспортів на земельні ділянки, дану інформацію можна отримати з узагальненої виписки на земельну ділянку з ЕГРН.

Оскільки земельна ділянка ІЖС купується виключно для будівництва індивідуального житлового будинку, важливо простежити, чи не знаходиться купується ділянку в водоохоронній зоні, чи не проходить через нього газопровід, чи немає підземного кабелю все це передбачає встановлення на земельній ділянці відповідних охоронних зон і накладає особливі вимоги і додаткові узгодження при зведенні будинку, а в деяких випадках зведення об'єкта нерухомості може бути заборонено.

Важливим моментом є можливість підключення зведеного житлового будинку до мереж інженерно-технічного забезпечення, тому при купівлі земельної ділянки питання наявності діючих комунікацій або можливість підключення об'єкта нерухомості до інженерних мереж в майбутньому заслуговує на окрему увагу.

Придбати ділянку у спільну часткову власність Ви можете. Але слід мати на увазі, що провести реальний розподіл земельної ділянки, що перебуває у спільній частковій власності, можна, тільки якщо при припиненні часткової власності будуть дотримані мінімальні норми утворених земельних ділянок. Також слід розуміти, що, якщо зводиться житловий будинок не буде знаходитися в частковій власності, для його будівництва на земельній ділянці буде потрібна згода другого співвласника.

Про що я повинен знати, купуючи дачу в СНТ?

Як виділити свою частку власності - землі і вдома?

Спочатку потрібно зрозуміти, чи знаходиться земельна ділянка в садовому товаристві або в нього не входить. Від цього залежать особливості оформлення.

При покупці неоформленої землі виникає питання, пов'язане з перевіркою призначення земель: обов'язково має бути зазначено «під ІЖС». Коли купується ділянка знаходиться на землях сільгосппризначення, релаксації або водоохорони, то будівництво можливо, але буде оспорімой.

Якщо земельна ділянка знаходиться в СНТ і вже мав початкового власника (тобто був оформлений у власність члена СНТ), потрібно перевірити наявність:

• свідоцтва про державну реєстрацію права на земельну ділянку;
• обтяжень при здійсненні операцій;
• кадастрового плану земельної ділянки, в якому встановлені межі (а також перевірити, що ці кордони ніким не оспорюються).

Все це перевіряється через кадастрову палату. Головне переконатися, що кордони узгоджені і паркан стоїть на відповідному місці.

Також слід звернути увагу на можливі сервітути (обмеження права користування в інтересах третіх осіб). Ці дані можна з'ясувати в правлінні СНТ. Наприклад, по ділянці проходить ЛЕП або комунікації, колодязі зв'язку, каналізаційні колодязі. У правлінні покупець заздалегідь повинен дізнатися про якість ділянки.

Суттєвим моментом є ціна, за якою буде купуватися ділянку для ІЖС: за чинним законодавством, вона не може бути нижче кадастрової вартості. Але це скоріше важливо для продавця і в разі, якщо ділянка у нього у власності знаходиться менше трьох років. Незалежно від суми в договорі, ФНС має право нарахувати йому податок в розмірі 13% від кадастрової вартості і спробувати стягнути недоїмку. Якщо ділянку у власника більше трьох років, податків не буде. При оформленні договору купівлі-продажу я завжди рекомендую розрахунки між продавцем і покупцем проводити в безготівковій формі.

Поділити ділянку на двох господарів в принципі можна, але краще робити це відразу при покупці, визначивши частки. Однак слід звернути увагу на те, що в кожному районі тієї ж Московської області законодавчими органами встановлені нормативи, нижче яких не може бути оформлено індивідуальне право власності на земельну ділянку. Наприклад, по Одинцовському районі цей норматив не менше 4,5 соток, так що розділити шість соток точно не вийде.

Перш за все необхідно отримати виписку з ПЗЗ (Правил землеустрою та землекористування), де будуть вказані основні дозволені види використання даної земельної ділянки. Ця виписка замовляється безкоштовно в будь-якому МФЦ або адміністрації сільського поселення. Якщо ця земельна ділянка призначена для індивідуального житлового будівництва, то це повинно бути прямо вказано в основних (не в додаткових і не в допоміжних або умовно дозволених) видах використання, в іншому випадку Вам доведеться пройти через процедуру публічних слухань. Також в даній виписці (ПЗЗ) Ви уточніть мінімальний розмір ділянки цієї категорії, звідси буде зрозуміло, чи можливий його розділ.

Далі Ви або продавець ділянки повинні надати виписку з ЕГРН, бажано свіжої датою. У виписці буде вказано власник / і даної земельної ділянки, наявність зареєстрованих прав, кадастрова вартість (з неї Ви будете сплачувати податки.) Особливу увагу слід приділити будь-яким обтяжень: арештам, правопретензій, заборонам на реєстраційні дії) і сервітутів.

На момент операції купівлі-продажу продавець повинен передати Вам земельну ділянку вільним від будь-яких прав третіх осіб. Також він повинен надати нотаріальне згоду подружжя на відчуження, якщо об'єкт придбано під час шлюбу і, отже, є спільно нажитим майном. Якщо власників у ділянки кілька, то договір купівлі-продажу підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Також слід звернути особливу увагу на те, чи проводилося межування даної земельної ділянки та встановлені його межі відповідно до чинного законодавства.

Зараз найчастіше ділянки мають накладення кордонів, а значить, по ним неминучі судові суперечки і витрати на приведення цих самих кордонів у відповідність. Дану інформацію можна отримати, відкривши в інтернеті публічну кадастрову карту і набравши кадастровий номер придбаного земельної ділянки.

У будь-якому випадку, щоб уникнути подальших судових розглядів, при придбанні земельної ділянки необхідно звернутися за супроводом угоди в кваліфікованого юриста.

Текст підготувала Марія Гурєєва

НЕ пропустіть:

Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»

Як побудувати заміський будинок: 15 корисних статей

Як законно продати будинок, який побудував сам?

Побудував будинок в СНТ. Як отримати податкове вирахування?

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.