Житло за кордоном: хочу продати!

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

ЯК ПРОДАТИ СВОЮ ЗАКОРДОННУ НЕРУХОМІСТЬ з найменшими втратами?

Відповідає Олена Невська, менеджер по роботі з клієнтами агентства нерухомості «Адріоніка» : Все залежить від того, коли ви купували нерухомість і де. У більшості країн Європи ціни за останні п'ять-шість років щорічно знижувалися на 2% -4% в рік, а в деяких країнах - і більш. Тому, якщо інвестор вклав в 2008-2009 роках близько € 200 000 на придбання нерухомості за кордоном, то сьогодні йому навряд чи вдасться продати за ціною, що перевищує € 160 000- € 170 000. У зв'язку з цим сьогодні я б радила почекати з продажем . Ринок нерухомості схильний до циклічності. І, можливо, через п'ять-шість років ціни відновляться.

Марина Васильєва, д иректор департаменту закордонної нерухомості корпорації «Адвекс. Нерухомість » : Для того щоб «правильно» продати свої закордонні володіння, потрібно знайти «правильного» фахівця. Він допоможе визначити такий ключовий при продажу фактор, як ціна. Професіонал повідомить, чи є на даному ринку тенденція до зростання цін - і чи дійсно можна продати об'єкт за бажаною вартості. Дуже важливо правильно оцінити вартість продаваного об'єкта - від цього багато в чому буде залежати успіх угоди.

Юлія Титова, генеральний директор агентства нерухомості «RentSale» : З найменшими втратами можна продати об'єкт, придбаний за адекватні гроші - і в хорошому, затребуваному, місці. Як правило, легше за все продати його сусідам, яким цікавий саме цей варіант. Адже пропозицій нерухомості дуже багато, і продавцеві цікаві насамперед мотивовані покупці, які розглядають для покупки нерухомості конкретно взяту місце - зокрема, родичі, близькі друзі сусідів. Так що вигоду від продажу можна отримати, але все залежить від того, де, коли і за які кошти власник придбав житло.

В ЯКИХ КРАЇНАХ СЬОГОДНІ ПРОДАТИ ЖИТЛО ЛЕГШЕ - І В ЯКИХ, НАВПАКИ, СКЛАДНІШЕ?

Олена Невська: Спочатку при покупці нерухомості за кордоном варто думати навіть не стільки про те, чи подобається вам житло, а про те, чи зможете ви його згодом продати, чи може воно бути цікаво потенційному покупцеві - і чим. Так, якщо ви придбали нерухомість в Іспанії в районі Коста-Бланки, в Болгарії, Туреччині, Єгипті, то про швидку вигідному продажу варто забути. Вигідно перепродати нерухомість сьогодні можна в Парижі, Лондоні, деяких районах Лазурного Берега, Монако.

Марина Васильєва: Коли власник приймає рішення про продаж свого зарубіжного житла, він повинен приблизно оцінити свої поточні втрати - і розуміти, які перспективи його об'єкт має в майбутньому. На зростаючому ринку варто виразно почекати з продажем! Сьогодні дуже багато об'єктів вторинного ринку виставлено на продаж в Болгарії та Чорногорії. Типове житло в районах щільної забудови продати тут найбільш складно ... Але, навпаки, нетипове, унікальне, житло цінується практично в будь-якій країні. Так, досить складно знайти якісну комерційну нерухомість в Німеччині - прибуткові будинки і готелі, попит на які сьогодні дуже великий. Це ж стосується готелів і міні-готелів в Угорщині, а також об'єктів для ведення бізнесу в Чеській республіці, зокрема, готелів в Празі.

Юлія Титова: Мабуть, продати нерухомість можна в будь-якій країні. Однак сьогодні це найбільш непросто зробити в Болгарії та Іспанії. Але якщо нерухомість купувалася в 2007-2008 роках, на піку цін, то знайти покупця, який буде готовий заплатити ті ж гроші, буде складно в будь-якій державі.

З ЯКИХ ФАКТОРІВ СКЛАДАЄТЬСЯ ВАРТІСТЬ ВТОРИННОЇ ЖИТЛА?

Олена Невська: Це, перш за все, такі фактори як місце розташування, якість житла, наявність свіжого ремонту, меблів - і, звичайно, ціна. Природно, якщо власник придбав об'єкт за € 300 000, а потім вклав ще € 100 000 в ремонт і покупку меблів, оплатив усі податки, то йому захочеться продати це житло за € 450 000, особливо з урахуванням оплати прибуткового податку при продажу. Однак це здійснити навряд чи вдасться. Ми радили б орієнтуватися на початкову суму в € 300 000, оскільки покупці враховують амортизацію, загальне падіння цін. Навіть якщо ваш об'єкт дуже «гарний собою», найчастіше покупець віддасть перевагу вибрати менш привабливе житло за ціною вдвічі меншою - і «довести його до розуму» самостійно.

Марина Васильєва: По суті, ціноутворення на об'єкти вторинного ринку нерухомості за кордоном нічим не відрізняється від того, як це відбувається в Росії. Вартість об'єкта складається з таких чинників, як місце розташування, стан і зовнішній вигляд об'єкта, його призначення, рівень прибутковості.

Юлія Титова: На вартість вторинного житла впливають ринкова ситуація в країні перебування об'єкта, його розташування, метраж, вид з вікон, стан, а також суб'єктивні фактори - наявність і близькість російської та / або міжнародної школи, інфраструктура і т.д.

ЯК ПРАВИЛЬНО СФОРМУВАТИ ЦІНУ ДЛЯ продавати об'єкти?

Олена Невська: Ринок, безумовно, слід вивчати: ціна повинна бути розумною з точки зору ринку, на якому представлений об'єкт. Також необхідно враховувати можливий торг на 10% -20%. Плюс, власнику варто згадати власну поведінку при покупці: напевно він торгувався з попереднім власником по дрібницях, це буде робити і покупець його житла. Безумовно, чим нижче ціна, тим швидше буде проданий об'єкт - але питання в тому, скільки ви готові втратити на угоді.

Марина Васильєва: Як правило, при продажу вторинних об'єктів на них виставляється середня ринкова ціна. За допомогою ріелтора необхідно провести невеликий моніторинг ринку: оцінити, які саме об'єкти продаються за аналогічною (бажаної) вартості, як швидко це відбувається. Безумовно, ціна формується ще й завдяки попиту. У тому випадку, якщо на продаж виставлено типове житло, то його власник повинен бути готовий до торгу з покупцем. Якщо об'єкт ліквідний і унікальний - то власники повинні формувати ціну, виходячи з цих факторів. Ексклюзивність об'єкта, безсумнівно, буде «на руку» продавцю.

Юлія Титова: Все залежить від потреб продавця. Якщо його завдання - продати зарубіжну нерухомість швидко і без втрат, з бажанням повернути вкладені кошти, можна виставити ціну нижче ринкової, особливо, якщо є реальний покупець.

ЯКИХ ФАХІВЦІВ НЕОБХІДНО ПРИВЕРНУТИ ДЛЯ ПРОДАЖУ ЗАРУБІЖНОЇ «вторинки»?

Олена Невська: Для більш швидкого продажу свого зарубіжного житла я б рекомендувала залучати якомога більшу кількість ріелторських агентств, що працюють на ринках, представники яких виявляють особливу активність в регіоні. Це можуть бути російські, китайські, арабські, німецькі або британські інвестори, на яких і варто орієнтуватися при продажу. З представниками агентств слід неодмінно домовитися про умови продажу заздалегідь: якою буде сума комісії і гранична знижка на об'єкт. Краще пропонувати всім однакові умови, щоб згодом не заплутатися і уникнути спірних ситуацій.

Марина Васильєва: Все залежить від типу нерухомості. Як правило, продажем займаються агентства нерухомості. Звертатися можна до ріелторам, через яких був придбаний об'єкт - або в інші агентства з хорошою репутацією на ринку, надійними рекомендаціями і значним портфоліо. Що ж стосується продажу через забудовника, то вона може мати сенс у тому випадку, у цій компанії є спеціальний відділ продажів вторинного житла. В іншому випадку, оскільки у девелоперів існує власний обсяг непроданого нового житла, вони будуть не зовсім зацікавлені продажем «вторинки». Ціна послуг забудовника з продажу може становити близько 10% від вартості об'єкта. Існує ряд випадків, коли для здійснення угоди купівлі-продажу власнику варто залучити адвокатське бюро. Це стосується продажу великих комерційних об'єктів, здійснення угод при отриманні дозволу на проживання, а також в країнах, законодавство яких має масу тонкощів - і в яких добре розбирається перевірений юрист. Найчастіше юридичні відділи адвокатських бюро залучають при продажу об'єктів нерухомості у Франції, Греції, на Кіпрі.

Юлія Титова: Об'єкт можна продати як через ріелторські агентства, так і організувати продаж самим, адже головне - не процес, а результат!

З ЯКИМИ ФІНАНСОВИМИ ВИТРАТАМИ ДОВЕДЕТЬСЯ ЗІТКНУТИСЯ ВЛАСНИКУ ПРИ ПРОДАЖУ ЗАРУБІЖНОЇ НЕРУХОМОСТІ?

Олена Невська: Це багато в чому залежить від країни розташування об'єкта і способу оформлення первісної угоди, а також від податкової резидентності продавця. Кожен випадок розглядається окремо за сприяння ріелтора.

Марина Васильєва: У кожній країні існують свої правила укладання угод купівлі-продажу. Власник платить податок на прибуток (різниця у вартості об'єкта на момент покупки і продажу), це основна витратна частина продавця при угоді. Безумовно, власники намагаються мінімізувати суму цього податку шляхом надання квитанцій за оплату ремонту, реконструкції об'єкта і т.д. Але повторюся, в кожній державі існує свій «набір» податків: так, у Франції доведеться до того ж оплатити податок на проживання.

Юлія Титова: Все залежить від конкретної країни і ситуації - зокрема, терміну володіння власністю. Як правило, нерухомість, яка знаходила у власності більше п'яти років, не обкладається податком з прибутку. Якщо менше, то від різниці між ціною купівлі та продажу платиться податок на прибуток. Його розмір може варіюватися в залежності від країни, терміну володіння нерухомістю, ціни об'єкта. Природно, необхідно буде погасити всі борги по нерухомості: податки, комунальні виплати тощо

П'ЯТЬ РАД СОБСТВЕННИКАМ, які вирішили ПРОДАТИ СВОЄ зарубіжних ЖИТЛО.

Олена Невська:

1. Головна порада сьогоднішнього дня: не продаючи ть, якщо в цьому немає гострої необхідності.

2. Перед продажем потрібно зробити невеликий косметичний ремонт і відмінну прибирання, щоб представити об'єкт як ріелторам, так і фотографам в кращому вигляді - адже покупці будуть орієнтуватися на картинки і враження професіоналів.

3. Якщо в об'єкта є проблеми з документами - слід вирішити їх перед продажем, і пропонувати покупцям вже «чистий» об'єкт.

4. Слід приготуватися до того, що власник заробить менше, ніж вклав в об'єкт 5-10 років тому.

5. Об'єкт навряд чи продасться відразу, можливо, на його продаж піде навіть три-п'ять років: шукайте альтернативні способи фінансування своїх проблем.

Марина Васильєва:

1. Знайти надійного ріелтора, який допоможе максимально реально оцінити вартість об'єкта, виходячи з ситуації на ринку (це допоможе уникнути завищених очікувань), а також здійснить грамотний промоушен об'єкта.

2. Орієнтуватися на сезонність в країнах продажу, яка відрізняється в різних державах.

3. Привести житло в товарний вигляд, зробити хороші фото об'єкта.

4. Не розміщувати нерухомість на безлічі сайтів, але довірити продаж обраним професіоналам. Можливо, тільки одному агентству нерухомості. Растіражірованность об'єкта на різних ресурсах не забезпечить більш швидку продаж, знизить імідж об'єкта і навіть, можливо, негативно позначиться на ціні.

5. Не укладати з агентством договір про продаж на занадто довгий термін. Як правило, буває достатньо і шести місяців - але в тому випадку, якщо продажем ексклюзивно займається одне агентство.

Юлія Титова:

1. Потрібно подумати, чи дійсно існує гостра необхідність у продажу саме зараз, підрахувати, скільки коштів витрачається на утримання нерухомості і оплату податків.

2. Власникові слід максимально реально оцінити, скільки він втратить, якщо не буде користуватися нерухомістю і не продасть її в найближчі рік або два. Це той розмір знижки, на який варто піти за наявності реального платоспроможного інтересу до його об'єкту.

3. Обов'язково слід зробити легкий косметичний ремонт, генеральне прибирання для продажу. Перше враження, яке справляє нерухомість при огляді, грає величезну роль.

4. Потрібно зробити якісні фотографії свого об'єкта. Якщо немає змоги зробити це самостійно, варто звернутися до професіоналів. Добре також зняти відеоролик, який наочно продемонструє переваги об'єкта і дасть потенційному покупцеві більш повне уявлення про нього.

5. При вирішенні продати своє закордонне житло без ріелторів, необхідно порахувати, скільки власник витратить грошей на поїздки і покази нерухомості, а також рекламу об'єкта, щоб продати його самостійно - і порівняти цю суму з вартістю послуг агентства.

photocredits: flickr

HomesOverseas.ru