Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Особливості покупки і оподаткування нерухомості в США
1. Федеральне законодавство США дозволяє іноземцям володіти нерухомістю: купувати її, передавати права власності і т.д. Обмеження на володіння можуть виникати в окремих штатах, згідно з місцевими законами. Всі податки на нерухомість виплачуються власниками житла або земельної ділянки в тому окрузі, в якому вони розташовані.
2. Численні - і вельми серйозні вимоги пред'являються до іноземних інвесторів і особам, які продають нерухомість іноземним громадянам. А обсяг податкової документації дуже великий. Влада США прагнуть до максимальної прозорості угод, тому на всіх етапах чітко контролюють процес. Затримка звітності та несплата податків може привести до накладення адміністративного штрафу в розмірі до 25% від ринкової вартості нерухомості. А також - привести до депортації з країни і навіть тюремного ув'язнення.
3. Володіти об'єктом нерухомості в Америці можуть кілька людей.
Це можуть бути інвестори, які не є членами однієї сім'ї, яким належать як рівні, так і різні частки володіння об'єктом. Всього в штатах існує близько 10 видів договорів купівлі-продажу нерухомості - і їх гнучка структура дозволяє обговорити всі тонкощі майбутнього володіння житлом декількома інвесторами.
4. Іпотечне кредитування - реальний варіант фінансування покупки житла для іноземців в Америці. Для отримання іпотеки в банку США буде потрібно підтвердження наявності стабільної роботи, довідка про доходи, а також документальне підтвердження сприятливої кредитної історії.
5. Під час укладання угоди купівлі-продажу сторони можуть домовитися про те, яка з них якісь податки сплачує - це дозволено законодавством. Але всі витрати з пошуку житла, його реєстрації, страхування, роботі титульної компанії і ріелторського агентства, оплаті держмита бере на себе покупець. Сума, яку потрібно додати до бюджету при покупці житла, становить мінімум 2% -5% від його вартості.
Основні види податків на нерухомість в США
Передавальний податок (Transfer Tax) сплачується під час операції, після передачі документів на власність. Як правило, цей вид податку виплачує продавець, але за спільною домовленістю сторін його сума може бути розділена між обома учасниками угоди - або бути виплачена покупцем. Сума передавального податку розраховується, виходячи з оціночної вартості «переданої» нерухомості - і різна для різних штатів. Наприклад, в Каліфорнії це $ 0,55 на кожні $ 500 вартості об'єкта нерухомості.
Податок на нерухомість (Property Tax) в залежності від округу сплачується один або два рази на рік. Сума податку на нерухомість розраховується на основі оціночної вартості об'єкта - і, як правило, становить 1% -2%. Також, в залежності від штату, власники нерухомості щорічно виплачують і інші - місцеві - податки, які використовуються для фінансування навчальних закладів, лікарень та інших об'єктів соціальної інфраструктури. Обсяг і суми цих податків затверджуються місцевими властями.
Податок на приріст капіталу / податок на прибуток (Capital Gains Tax) виплачується власником при продажу нерухомості. Його сума заснована на розмірі прибутку: податком на приріст капіталу обкладається різниця між вартістю об'єкта при його купівлі та продажу. У тому випадку, якщо об'єкт знаходився у власності 12 місяців і більше, то ставка на довгостроковий приріст капіталу становить 20%. У тому випадку, якщо цей термін становив менше 12 місяців, то прибуток обкладається стандартними податковими ставками, гранична ставка складає 39,6%.
Даний податок не стягується з власника нерухомості в тому випадку, якщо виставлений на продаж об'єкт є його основним і єдиним житлом, а також якщо він продається за нижчою ціною, ніж за яку був придбаний. Допустимий дохід при продажу складає $ 250 000 для одного власника або до $ 500 000 для сім'ї.
Утримуваний податок (для іноземних інвесторів)
Згідно «Акту про іноземні інвестиції в ринок нерухомості США», іноземці при продажу нерухомості повинні заплатити додатковий податок, який становить 10% від вартості продажу.
оподаткування оренди
Прибуток від оренди в США обкладається на рівні стандартного прибуткового податку, граничною ставкою якого є 39,6%. Зазвичай ставка на дохід з оренди знаходиться на рівні 30% від суми ренти. Але її можна знизити, списавши витрати на утримання житла. Як це зробити, підкаже ріелтор.
нововведення
З 2013 року підвищено максимальні ставки податку на приріст капіталу - з 15% до 20%, а також податків на спадщину та дарування - з 35% до 39,6%. Це, безумовно, позначається і на власників нерухомості.
Три ради інвесторам
1. У кожному штаті, а часом, і в кожному місті США існують власні податки. Перед операцією варто докладно обговорити зі своїм ріелтором основні особливості муніципального оподаткування - і виявити всі «підводні камені», які можуть виникнути до, під час і після покупки.
2. Для зниження податкового тягаря експерти рекомендують оформлення американської нерухомості не на приватну особу, а на американську компанію: Limited Liability Company (LLC) - аналог російського Товариства з обмеженою відповідальністю, траст або партнерську організацію. У кожної з них є свої плюси і мінуси, і професіонали відзначають, що LLC є найбільш зручним варіантом. Його оформлення займає небагато часу. У всіх випадках головною метою є структуризація власності таким чином, щоб надати нерезиденту можливість знизити ставки на приріст капіталу від продажу майна, а також захистити його від податкового тягаря в разі смерті власника.
3. Слід ретельно спланувати операцію. При грамотному підході, з професійною допомогою, суми податкових виплат можна помітно знизити.
Портал HomesOverseas. ru дякує за допомогу в підготовці статті Ірину Симонян, директора з маркетингу компанії Henley & Partners і Джефрі Рубінжера, фахівця по внутрішньому і міжнародному оподаткуванню юридичної компанії Bilzin Sumberg (США).
photocredits: flickr
Підготувала Ольга Потягаева
HomesOverseas.ru
Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua. Казино "Buddy.Bet" обещает вам море азарта и незабываемых моментов. Поднимите ставки и начните выигрывать прямо сейчас.