Як продати квартиру без посередників - покрокова інструкція від ріелтора

1. Чи потрібен мені ріелтор для продажу квартири?
2. Скільки заробляють ріелтори і за що беруть з нас гроші
3. Чи виправдано проведення операції через агентство
4. Небезпеки самостійного продажу квартири: види шахрайства з нерухомістю
5. Метод продажу квартири з використанням банківської комірки
6. Передача грошей через банківську комірку
7. Альтернатива банківському сейфі: акредитив
8. Чи треба платити податок при продажу квартири?
9. Як подати декларацію ПДФО через інтернет
10. Як використовувати податкові відрахування при продажу квартири менше 5 років у власності. види відрахувань...
11. До ак продати квартиру менше 5 років у власності і не платити податок
12. Що потрібно знати при самостійній продажу квартири
13. Які документи потрібні для продажу квартири
14. Самостійний пошук клієнта - економія на ріелторів
15. Покроковий план угоди з житловою нерухомістю. Інструкція від ріелтора
16. Юридичні тонкощі - материнський капітал, іпотека, неповнолітні діти, часткова зі б ственность
17. Ст ра ховка від втрати грошей: що таке юридичний супровід угоди?
18. Альтернативна угода купівлі-продажу квартири: що потрібно знати?
19. Як обезопастіть себе від шахрайства

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Продаж житлової нерухомості - завдання відповідальна і серйозна. А оскільки такі операції середньостатистичний громадянин здійснює рідко (за даними корпорації "Інком-Нерухомість", в середньому дорослий житель мегаполісу бере участь в угодах купівлі-продажу житлової нерухомості раз у 6 років) - у нього напевно виникають десятки питань, що стосуються тонкощів укладення угоди.

Нижче журнал Reconomica детально розбереться у всіх складнощах і етапах продажу. Для консультацій і експертної редакції цієї статті ми залучили колишнього ріелтора Олександра з Москви. Розбирати ситуацію будемо з позиції продавця квартири.

Це дуже довга стаття. Для пошуку конкретних цікавлять вас моментів скористайтеся змістом!

зміст матеріалу

Чи потрібен мені ріелтор для продажу квартири?

Для початку слід розібратися з головним питанням: чому взагалі існують ріелтори і громадська думка не вітають самостійне проведення операцій з нерухомістю? Ясно, що ризик бути обманутим і втратити своє житло, або кілька мільйонів рублів, накопичених за все життя на його покупку, буквально паралізує, і людина згодна платити будь-які шалені комісії, аби отримати якісь гарантії.

Сьогодні ми розберемося, наскільки реальні ці гарантії і наскільки обгрунтована плата за них. Для початку ви повинні предствляет собі, хто такий ріелтор, чим він займається і скільки бере за свої послуги.

Скільки заробляють ріелтори і за що беруть з нас гроші

Перш ніж розбирати тонкощі продажу житла, слід окремо поговорити про тих, хто часто в цьому допомагає: ріелторів. Звичайно ж, кожен, хто цікавиться темою нерухомості, чув про надзвичайні комісіях в цій галузі. Багатьом цікаво, скільки заробляють ріетори насправді?

Скільки заробляють ріелтори на нашій юридичній безграмотності

Розмір доходу ріелтора безпосередньо залежить від:

1. Регіону. Найголовніший показник - це місто, в якому працює ріелтор. Комісійні зазвичай визначаються у відсотках. Як правило, 2-5% від суми угоди купівлі-продажу квартири йде агентству, а агентство відраховує 20-80% спеціалісту, який веде угоду. Таким чином, базове правило формування зарплати ріелтора звучить так: вище ціна житла - вищий дохід агента.

2. Відсотка від угоди. Середня комісія агенства нерухомості в Москві - 3.5-5%. При терміновому продажі, або якщо житло проблемне (поганий район, поганий стан, якісь проблеми з документами, і так далі) - відсоток може бути вищим. Від отриманої суми досвідченому фахівцеві доведеться віддати 20-50% компанії, в якій він працює. Компанія надає бренд, юридичну підтримку, бази об'єктів нерухомості та офіс, де проходять зустрічі з клієнтами.

3. Сегмента ринку. Умовні 4% від продажу економ-житла і умовні 4% від продажу елітної квартири в грошовому еквіваленті можуть відрізнятися в кілька разів. Правда, і продати елітну нерухомість теж складніше.

4. Досвіду роботи. Досвідчені ріелтори часто відмінно розбираються в психології. Кому і що запропонувати, як з ким спілкуватися, як аргументувати і переконувати - все це теж важливо в спілкуванні з клієнтом. Ну і до того ж за роки роботи напрацьовуються і репутація, і знайомства, і клієнтська база.

5. Репутації компанії (або ріелтора, якщо він працює самостійно). Чим відоміший в своєму регіоні компанія - тим більше замовлень, і тим вищий дохід.

Для хорошого і досвідченого московського ріелтора середньої можна назвати зарплату в 80-300 тисяч. Для тих, хто працює в регіонах - 30-90, в залежності від міста. Слід зазначити, що плинність кадрів в цій галузі величезна.

Ми опитали кілька агентів, і з'ясували, що тільки 1-2 з 10 стажерів залишаються в агентствах більш ніж на рік і стають професіоналами. Є також думка, що тих заробітків, які були у ріелторів в 2005-2015 роках (у хороших московських фахівців це були 2-8 мільйонів рублів на рік), що не буде більше ніколи, галузь переживає занепад через що знизилася купівельної спроможності населення.

Чи виправдано проведення операції через агентство

Крім того, що ріелтору потрібно платити, для клієнта існує ще кілька проблем:

1. Освіта. Дуже часто агентів набирають по оголошенню, не особливо звертаючи увагу на диплом. Головне в цій професії - це вміння знаходити підхід до кожного, вміння переконувати, викликати прихильність до себе, спілкуватися. Якщо ж юридичну освіту у ріелтора все-таки є - висока ймовірність того, що диплом просто куплений, оскільки юрист з реальним дипломом навряд чи піде в агенти з продажу недвіжімоті. А знання юридичних тонкощів в операціях з нерухомістю - незамінне. Звичайно, у великих агентствах є свій юридичний відділ, але там і ціна вища.

2. Подвійна комісія. Нерідко ріелтори беруть подвійний відсоток - і з покупця, і з продавця. У російських реаліях всім наплювати на конфлікт інтересів, наші ріелтори завжди спробують урвати подвійну комісію. Відбувається це так: покупець, боячись втратити гроші, йде в агенство. Разом з ріаелтором він дивиться нескоьько варіантів. Якщо обрану в результаті квартиру продає собственик без ріелтора, то йому намагаються нав'язати комісію в букального сенсі ні за що! В результаті агент наживається на невпевнених у собі продавців, хоча вже отримав комісію з покупця, і повинен вибивати йому знижку, а не класти цю різницю у вигляді комісії з продавця квартири в свою кишеню.

3. Про тсутствіе відповідальності. По суті ріелтор - це просто посередник між продавцем і покупцем, який зводить їх між собою, і допомагає провести саму операцію купівлі-продажу. Будь-якої відповідальності в разі обману з будь-якого боку ріелтор не несе. А оскільки його мета - це закрити операцію (продати об'єкт), щоб отримати свій відсоток, він робить все для укладення угоди, не особливо дбаючи про її наслідки.

Небезпеки самостійного продажу квартири: види шахрайства з нерухомістю

Простий підрахунок: умовні 4%, які доведеться віддати ріелтору, від 2 мільйонів рублів (хороша однокімнатна квартира в будь-якому мільйоннику, або двокімнатна - в місті поменше) - це 80 тисяч. Якщо брати московські ціни, то сума буде як мінімум в 2 рази вище.

Природно, віддавати такі гроші ріелтору - шкода. Тому і продавці, і покупці - намагаються шукати один одного напряму, бажаючи заощадити.

Знайти контрагента можна з допомогою Авито або інших баз недвіжіміості, цінної для обивателя є лише послуга юридичного супроводу угоди, яку можна замовити окремо!

Зразкові послуги юриста при супроводі угоди

Порівняємо коротко плюси і мінуси обох варіантів:

Угода з допомогою ріелтора

самостійна угода

Точність оцінки об'єкта

висока

Низька або середня

Швидкість продажу (купівлі)

Висока, якщо житло ліквідне

Залежить від ліквідності житла

ризики шахрайства

Нижче, ніж при самостійній угоді

Вище, ніж при угоді з ріелтором

Витрати часу і сил

мінімальні

Дуже великі

Основний момент - це витрати часу і зусиль. Якщо людина робить все сам - йому доведеться:

1. Самостійно вивчати актуальні закони і розбирати етапи здійснення угоди.

2. Самостійно робити фото, оцінювати житло, складати оголошення, публікувати його на сайти і періодично оновлювати.

3. Самостійно спілкуватися з тими, хто зацікавився.

4. Самостійно організовувати огляди.

5. Самостійно збирати документи, складати договір.

Поспіх в такій справі вкрай небезпечна: помилка або неуважність - і можна стати жертвою шахраїв.

П ри купівлі-продажу квартир основний ризик поширюється на покупця - саме з боку продавця існує кілька «робочих» способів обману. Але все-таки і покупець теж може обдурити власника:

1. Фальшиві гроші. Щоб уникнути обману - проводити операцію потрібно або через безготівковий розрахунок, або з обов'язково перевіркою купюр в банку (коштує близько 3-5 тисяч рублів).

2. Обман при розрахунку (передача меншої суми) готівкою. Слід насторожитися, якщо покупець наполягає саме на такому способі оплати.

Метод продажу квартири з використанням банківської комірки

Тепер перерахуємо основні нюанси, які часто викликають питання як у продавця, так і у покупця:

Ось так виглядає осередок. У маленбкую коробочку внтрі кладеться «котлета» грошей.

Передача грошей через банківську комірку

Один з найбільш безпечних способів, оскільки навіть сума в 1 мільйон - це 200 купюр по 5000 рублів, тобто велика за розміром упаковка. Щоб не передавати готівку при розрахунках, орендується банківська комірка (на термін від 1 до 2 місяців). Середня вартість оренди - 3000 рублів на місяць.

Покласти гроші в клітинку можуть продавець і покупець (щоб перевірити суму), а забрати - тільки продавець. При цьому в договорі з банком мають зазначатися дані того, хто може забрати гроші, і список документів, які він повинен надати.

Альтернатива банківському сейфі: акредитив

Коли при продажу нерухомості постає питання про передачу грошей, одним з варіантів є акредитив. По суті це паперовий документ, в якому чітко вказані умови, при дотриманні яких його власник може отримати в банку обумовлену суму.

1 мільйон рублів купюрами по 1000

У акредитиви можуть бути вказані не тільки сума і умови, при яких її зможе забрати власник документа. Там же можна чітко вказати і спосіб платежу, і спосіб сповіщення одержувача, і термін дії договору. В основному такий спосіб актуальний, якщо продається-купується вторинка (тобто коли обидві сторони не можуть повноцінно довіряти один одному).

Треба сказати, що історично в РФ акредитив не дуже поширений. Більше 90% угод купівлі-продажу квартир здійснюються через осередок. Це пов'язано з багатьма факторами: комміссія за акредитив, безграмотність ріелторів, бажання продавців піти від податків.

Чи треба платити податок при продажу квартири?

З 1 січня 2016 року за продаж житлової нерухомості ПДФО має сплачуватися продавцем, якщо квартирою він володів менше 5 років (менше 3 років для квартир, отриманих по дарчим, договором ренти або при приватизації).

Термін сплати податку - до 1 квітня следущего року після року, в який була продана квартира. Місце сплати - відділення ИФНС за місцем реєстрації.

Подати декларацію необхідно особисто. Якщо з якихось причин цього зробити не можна - зробити це може ваш представник, який має нотаріальну довіреність.

Як подати декларацію ПДФО через інтернет

Так виглядає особистий кабінет платника податків

Також можлива подача декларації електронно через сайт налог.ру . Якщо у вас є обліковий запис порталу держпослуг, досить авторизуватися. Спочатку ви нічого не побачите, особистий кабінет активується автоматично через 3 дня. В іншому випадку вам потрібно йти за логіном в місцеве відділення ФНС або робити собі учетку держпослуг, яка все одно потрібна, тому що полегшує дуже багато бюрократичні процеси.

Далі ви вибираєте пункт "декларації, отримуєте за формою 3-ПДФО" і заповнюєте поля. У перший раз це зробити складно, але на сайті податкової є програма-помічник. З практики, щоб вперше розібратися в навіть нескладної декларації, піде кілька годин. Можна звернутися до бухгалтера або різним платним серсіс онлайн (наприклад, НДФЛка). Коштує послуга щодо заповнення декларації 500-3000 рублів.

Подана декларація за законом прохдіт камеральну перевірку 90 днів

Якщо ви продали квартиру, в декларації, отримуєте ПДФО потрібно вказувати ВСЕ істоніков доходу за рік. Другу і последющіе декларації заповнювати вам буде простіше.

Як використовувати податкові відрахування при продажу квартири менше 5 років у власності. види відрахувань

Ставка ПДФО при продажу квартири становить 13%. Де-факто вона застосовується до поулченной вигоді, а не до брутто вартості. Але закон говорить, що податкове вирахування є вашим правом, тобто, ви повинні його заявити, щоб отримати.

Існує 2 види податкових відрахувань: при продажу і при покупці.

Ви маєте право заявити вирахування на 1 млн рублів при продажу будь-якої квартири.

Замість цього можна додати документи, подвтерждающіе витрати при покупці (договір купівлі-продажу / договір пайової участі в будівництві)

приклад:

Ви купили новобудову по ДДУ за 3000000 рублів. Через два роки ви продали її за 4000000 рублів. Заявляти відрахування на мільйон немає сенсу, ви повинні заявити вирахування на суму витрат. Теоретично можна додати документи, що підтверджують витрати на обробку, але на практиці таджики, які роблять ремонт, чеків не видають. Таким чином, ви повинні державі 130000 податку на доходи фізічіскіх осіб.

Відрахування за покупку нерухомості на 2 млн рублів можна заявити один раз в житті при альтернативну операцію (купівлі нової квартири після продажу старої).

Тепер про те, до акі документи подавати в податкову після продажу квартири:

1. Заповнена декларація 3-ПДФО.

2. Договір купівлі-продажу квартири, в якому вказана сума угоди.

3. Документ, що підтверджує отримання коштів.

До ак продати квартиру менше 5 років у власності і не платити податок

Сущевсвтует юридична плутанина: багато хто до цих пір упевнені, що не потрібно платити податок з квартири, що була у собсвенно більше 3 років. З 2016 закон говорить, що квартирою для звільнення від податку потрібно володіти більше 5 років. Закон поширюється на квартири, оформлені в собсвенно після 1 січня 2016 року. Для тих, хто оформив квартиру раніше, діє правило 3 років.

Детальніше читайте безпосередньо в законі №382-ФЗ від 29.11.2014.

За чинним законодавством при продажу квартири, що була у власності менше 5 років, продавець зобов'язаний виплатити 13% податку з суми, що перевищує 1 млн рублів. Для зручності розглянемо на прикладі.

У громадянина Петрова є квартира, яку він продає за 3 мільйони рублів. Його дохід в даному випадку складе:

3.000.000 (загальна сума, яку він отримує при продажу) - 1.000.000 (відрахування) = 2.000.000 рублів.

З цієї суми і потрібно буде сплатити державі 13%. В даному випадку вони складуть 260 тисяч рублів.

Тому всі продавці прагнуть скоротити цю суму. Варіанти такі:

1. Якщо у громадянина є документи, які підтверджують витрати на покупку квартири - відрахування становитиме не 1 мільйон, а суму, за яку була куплена квартира. У більшості випадків вона буде більше 1 мільйона, а значить - розмір податку зменшиться. Щоб не платити податок, можна спробувати прикріпити до декларації чеки на непереборні поліпшення. Але їх треба десь дістати.

2. З покупцем можна домовитися про надання в договорі купівлі-продажу тієї ж суми, за яку продавець купив квартиру. Різниця між вказаною і реальною вартістю передається під розписку на непереборні поліпшення. Продавець в цьому випадку офіційно не отримує ніякого доходу, а значить - не зобов'язаний сплачувати податок. Грубо кажучи, ви продаєте квартиру за 1 млн, а меблі та штукатурку за 3 млн, наприклад. Але в регпалате регістрітуется тільки продаж самої квартири, а значить, податківці реальну ціну не дізнаються.

3. Використовувати для догляду від податку 2 договору купівлі-продажу. У цьому випадку угода оформляється не за 1 раз, а за 2: спочатку продавець продає одну частину квартири (за одним договором), а потім - продає другу частину (вже за іншим договором). В цьому випадку можна двічі скористатися вирахуванням в 1 мільйон - тобто істотно знизити суму податку.

На практиці використовується завжди другий варіант.

Редаціі звертає увагу, що відхід від податків шляхом приховування ціни угоди не є законним. Інформація наведена тільки для ознайомлення з фактичною ситуацією на ринку!

Що потрібно знати при самостійній продажу квартири

1. Терміни оформлення договору. Весь процес оформлення в ідеалі може зайняти 21 день. Зазвичай процедура займає трохи більше часу - приблизно місяць, і квартира повністю буде продана.

2. Чи потрібна згода чоловіка на продаж квартири придбаної до шлюбу? В даному випадку нерухомість не вважається спільно нажитий, і може продаватися без згоди.

3. Т ребуется чи згода чоловіка на продаж квартири після розлучення? Якщо житло було придбано в шлюбі (тобто є спільно нажитим) - то потрібно. Якщо житло було придбано до шлюбу (тобто не є спільно нажитим) - не потрібно.

Які документи потрібні для продажу квартири

Один з перших етапів при продажу нерухомості - це збір пакету документів. Продавцю знадобляться:

1. Паспорт (власника, якщо він самостійно займається продажем, або довіреної особи, якщо продаж здійснюється за дорученням). Якщо вік власника менше 14 років - замість паспорта потрібно свідоцтво про народження. Якщо власник неповнолітній, але старше 14 років - потрібно і свідоцтво, і паспорт.

2. Письмова згода чоловіка на продаж, завірене у нотаріуса, і свідоцтво про шлюб (якщо об'єкт спільно нажитий в шлюбі).

3. Договір (купівлі-продажу, дарування, пайової участі), що підтверджує право власності на квартиру.

4. Техпаспорт на житлоплощу, виданий менше 5 років назад. Якщо «вік» техпаспорта перевищує 5 років - в БТІ потрібно отримати новий документ.

5. Виписка з будинкової книги (отримати її потрібно не раніше ніж за 30 днів до угоди).

6. Якщо власник - неповнолітній, потрібен дозвіл з органів опіки та піклування (щоб підтвердити, що продаж нерухомості не порушує права дитини).

7. 3 примірника договору купівлі-продажу (по 1 - кожній стороні угоди, і ще 1 - реєстраційного органу).

8. Якщо житло дісталося в дар або в спадщину - в податковій потрібно взяти довідку, яка підтвердить відсутність боргів по податках.

Самостійний пошук клієнта - економія на ріелторів

Тепер поговоримо про пошук контрагента. Якщо для покупця самостійно знайти продавця - завдання нелегке (кругом одні ріелтори і шахраї), то для продавця обійтися без посередників можна набагато простіше.

Етапи самостійного продажу квартири

Для цього до послуг продавця кілька великих онлайн-дощок оголошень:

1. Авито (Avito).

2. Ціан (Cian).

3. Квадрум (Kvadroom).

4. Яндекс.Нерухомість.

5. Домофонд.

Також є професійні платні бази з недорогим доступом (наприклад - Навігатор, Віннер, і так далі).

Все, що потрібно від продавця - якомога докладніше і точніше описати свою квартиру, додати фотографії, і чекати дзвінків.

Будьте готові до того, що вам посипляться пропозиції від ріелторів: вони постійно сидять на цих сайтах і моментально відгукуються на подібні оголошення, пропонуючи свою допомогу. Причому навіть якщо ви вкажете в оголошенні, що розглядаєте лише «прямих» покупців - це навряд чи допоможе.

Більш докладно про пошук клієнта розписано в другій частині цієї статті: « Терміновий продаж квартири без ріелтора ». Це реальний практичний кейс, радимо почитати.

Покроковий план угоди з житловою нерухомістю. Інструкція від ріелтора

Дуже часто ті, хто бажає продати житло (і ті, хто хочуть його придбати) - не мають загального розуміння всієї схеми в цілому.

Коментар ріелтора:

Перш ніж перейти до пунктів, дуже важливий момент для продавців. Ринкова ціна вашої квартири - це не та, за яку виставили найдорожчу квартиру в вашому районі - трохи більшої площі і з ремонтом краще. Ця квартира ніколи не продасться, а ваша об'єктивно гірше. Ринкова ціна вашої квартири - це ціна найдешевшого на сьогодні аналогочного пропозиції.

Поетапно весь процес продажу квартири «від» і «до» виглядає наступним чином:

1. Ставиться кінцева мета і бажані терміни продажу. Метою може бути максимально швидка угода (коли потрібно швидко отримати гроші), отримання максимально вигідною суми, або ж просто факт продажу за розумну вартість, але без поспіху. Якщо хочеться продати житло максимально швидко - будьте готові до того, що доведеться знижувати вартість аж до 5-15% від середньоринкової. Якщо хочеться отримати максимально високу ціну - приготуйтеся чекати не один місяць. На 2017 рік ситуація така, що все продається погано і всі покупці вимагають істотних знижок (до 15% від оголошеної ціни).

2. Виконується точна оцінка об'єкта. Зробити це можна як самостійно, так і за допомогою ріелтора. Якщо квартира буде стояти на продаж тривалий термін (від кількох місяців і довше) - ціну рекомендується регулярно переглядати, оскільки вона може змінюватися. Самостійно оцінити житло можна за допомогою сайтів з продажу нерухомості: подивіться, скільки на них коштує приблизно такі ж квартири, як ваша. Звертайте увагу на: розташування, поверх, метраж і планування, близькість до важливих об'єктів (зупинки громадського транспорту, школа, дитсадок, лікарня, магазини), рік побудови будинку, поточний стан (потреба в ремонті, стан комунікацій).

3. Знаходиться тимчасовий варіант для проживання (або нова квартира, якщо з виручених грошей планується відразу купувати іншу). Якщо житлоплощу - єдина, то при продажу потрібно буде десь жити.

4. Робимо якісні фотографії і готуємо розгорнутий і красиве опис. Будь-який покупець насамперед оцінює вашу пропозицію по оголошенню, яке він побачить на сайті. Якщо воно буде не інформативним, або без фотографій - вище шанс, що користувач навіть не буде його розглядати. І навпаки - оголошення, в яких вказана вся важлива інформація і прикріплено багато фотографій - дають кращий відгук.

5. По можливості готуємо житло до перегляду. Відклеїлися шпалери в кутку? Тече кран на кухні? Балконні двері погано відкривається? Дрібні недоліки бажано поправити, оскільки при перегляді вони можуть або відлякати покупця, або ж він може запросити знижку. В ідеалі - варто взагалі виконати легкий (дешевий !!) косметичний ремонт, якщо житлоплоща знаходиться зовсім вже в поганому стані. Занадто стару і розвалюється меблі бажано взагалі викинути. Покупці краще сприймають незахламленние і просторі (нехай і зовсім порожні) приміщення, ніж обжиті кімнати, але зі старою і непривабливою обстановкою.

6. Збираємо пакет документів, необхідних для продажу. На цьому ж етапі можна підшукати юриста, який при необхідності буде вирішувати питання при оформленні документів. Краще обійтися без ріелтора, але з юридичною підтримкою.

7. Даємо оголошення про продаж. Бажано публікувати їх на кількох сайтах відразу - щоб охопити більшу аудиторію. Для прискорення продажу можна на платній основі закріпити або виділити оголошення - щоб його краще помічали.

8. Починаємо спілкуватися з зацікавилися покупцями. На цьому етапі будьте готові до того, що люди можуть дзвонити і призначати час на різний час доби. Якщо самостійно не виходить відповідати на дзвінки або приводити покупців на перегляд - знадобиться знайти іншу людину, який буде цим займатися під час вашої відсутності.

9. Коли покупець точно зважився на операцію - підписується попередній договір купівлі-продажу. Це свого роду гарантія того, що продавець не продасть квартиру іншим покупцям, а покупець - не стане шукати інші варіанти. У договорі повинні бути чітко прописані терміни подальших дій, порядок розрахунків та інші умови, обумовлені сторонами. Береться аванс. Як правило, це 50 тисяч рублів.

10. Висновок «основного» договору купівлі-продажу. Найважливіший і відповідальний етап, якому варто приділяти основну увагу. Саме тут краще користуватися юридичною підтримкою. Чи потрібен нотаріус при угоді з нерухомістю? Не обов'язково, якщо сторони не мають додаткових питань і підозр, і згодні провести операцію самостійно.

11. Розрахунок між сторонами. Може виконуватися готівковим або безготівковим способом, через банківську комірку або за допомогою акредитива.

12. Реєстрація угоди. Виробляється в Реєстраційній палаті. Термін реєстрації - до 1 місяця.

13. Передача квартири новому власнику. Попередній власник (якщо він під час оформлення ще проживав в квартирі) з'їжджає, і квартира повністю переходить у власність нового власника. При цьому обов'язково оформлюється акт прийому-передачі квартири.

14. Продавець забирає гроші обумовленим способом.

Зразок договору купівлі-продажу квартири

Зразок кожного з договорів можна або завантажити в Інтернеті, або взяти у ріелтора або юриста (якщо вони беруть участь в угоді).

Юридичні тонкощі - материнський капітал, іпотека, неповнолітні діти, часткова зі б ственность

Часто при продажу квартири у продавця виникають додаткові питання. Найчастіше вони пов'язані з такими нюансами:

1. Застосування материнського капіталу. У цьому випадку угода може бути здійснена тільки за безготівковим розрахунком - оскільки готівкою маткапітал не видається ні за яких умов.

2. Іпотека на квартиру ще не погашена. В цьому випадку продати квартиру можна таким способом: з покупцем необхідно домовитися про те, що сума, що дорівнює заборгованості, що залишилася, передається в якості завдатку. Потім продавець цими засобами погашає залишився кредит, після чого звичайним способом продає квартиру, отримуючи решту суми.

3. Продаж квартири, якщо в ній прописаний неповнолітній дитина. У цьому випадку дитину після виписки відразу необхідно кудись прописати. При цьому діти до 10 років можуть прописуватися тільки за місцем прописки батьків, діти у віці від 10 до 14 - у інших близьких родичів, а від 14 до 18 - і в будь-яких інших місцях. Якщо ж неповнолітня дитина є власником (таке буває, якщо здійснюється продаж квартири після вступу в спадщину) - то угода можлива тільки при дозволі Органів опіки та піклування. Вони видадуть дозвіл тільки якщо ви доведете, що дитина отримає умови НЕ ГІРШЕ, ніж були.

4. Продаж частки в квартирі. Якщо власник частки в квартирі бажає її продати - він повинен спочатку запропонувати викупити її власникам інших часток. Якщо протягом місяця вони не справлять викупу, або відмовляться - частка може бути продана стороннім особам. Важливий момент: вартість і умови продажу для сторонніх осіб повинні бути такими ж (або не гірше), ніж пропонувалося власникам інших часток.

Ст ра ховка від втрати грошей: що таке юридичний супровід угоди?

Шахрайство при купівлі-продажу житла - явище не повсюдне, але все-таки нерідке. Процвітає воно по всіх регіонах. Причому навіть угода з ріелтором не є гарантією захисту від обману: агент зацікавлений тільки у факті продажу.

Щоб не розбиратися самостійно у всіх тонкощах правил і законів, актуально переплатити, але замовити юридичну допомогу. Юристи, які спеціалізуються на операціях з нерухомості, можуть надати такі види послуг:

1. Генеральний консультації з питань, які виникають у кожного продавця і покупця.

2. Підтримка при переговорах з другою стороною.

3. Збір документів.

4. Підготовка договору.

5. Перевірка юридичної чистоти об'єкта (обтяження, арешти, борги, і так далі).

6. Пошук і аналіз можливих способів, якими угода може бути визнана недійсною в майбутньому (і інших способів обману).

7. Організація і контроль розрахунків при угоді.

8. Організація і контроль переходу права власності.

Така послуга може коштувати як фіксовану суму, так і складати відсоток від ціни об'єкта. Середня вартість юридичного супроводу - 30-35 тисяч для великих міст і ~ 20 тисяч - для регіонів. У відсотках юристи зазвичай беруть не більше 2-3% від загальної суми угоди.

Зразок заяви на материнський капітал при купівлі-продажу квартири

Послуги юриста можуть оплачуватися як однієї зі сторін, так і обома учасниками угоди за взаємною згодою (оскільки і продавець, і покупець - зацікавлені в чесності і правильності її проведення).

Альтернативна угода купівлі-продажу квартири: що потрібно знати?

Альтернативною угодою купівлі-продажу називають ланцюжок дій з майном, дії в якій здійснюються одночасно. Якщо мова йде про квартиру, це означає, що громадянин продає своє житло, і тут же купує інше. Тобто людині не доводиться залишатися на вулиці з великою сумою грошей на руках - він фактично не отримує суму на руки, а тут же витрачає її на придбання іншого житла.

Така схема на російському ринку нерухомості дуже поширена: для прикладу, в Москві таким чином проводять близько 70% від усіх угод.

Альтернативна угода не суперечить чинним законам і правилам. Схема це досить стара - вона використовувалася ще до розпаду СРСР, коли єдиним способом поліпшити житлові умови був обмін житла.

Як обезопастіть себе від шахрайства

З основних нюансів варто виділити:

1. Угоди повинні бути зареєстровані одночасно. Якщо хтось із учасників проти такої умови - варто насторожитися.

2. Нерухомість, оформлена на початку 90-х, повинна перевірятися максимально уважно. У ті роки угоди могли укладатися з порушенням прав (тимчасово виписаних громадян, дітей).

3. Уникайте угод (або перевіряйте за допомогою юриста) об'єкти, які за останні кілька років неодноразово перепродувалися.

4. Домовляйтеся про таку угоду тільки з осудними людьми. Алкоголізм, наркоманія, похилий вік, будь-які підозри на психічні відхилення в учасника угоди - ось самі явні приводи відмовитися від такої схеми.

Проводити альтернативну операцію варто тільки за участю ріелтора і юридичною підтримкою. Самостійно добитися умов, які влаштували б усіх учасників угоди - завдання важке.