Нерухомість в Криму: у Сочі з'явився конкурент?

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Події на Україні і приєднання Криму до Росії розбурхують громадську думку вже не один тиждень. Як реагує ринок нерухомості на ситуацію напружену ситуацію? Наскільки кримська нерухомість може бути приваблива сьогодні для покупців з Росії? У курортній нерухомості Краснодарського краю з'явився тепер серйозний конкуруючий ринок?

Крим - друга Олімпіада

«Поки ясно лише одне: Крим зараз все одно що друга Олімпіада - вимагає величезних вкладень», - говорить фахівець ТОВ «Експерт-Краснодар» Олег Кирилін . Мабуть, єдине, в чому на сьогодні згодні всі експерти - успішний розвиток Кримського півострова, за яким би сценарієм воно не відбувалося, зажадає дуже значних вкладень коштів, а також часу.

По-перше, саме по собі приєднання будь-якої території до держави не відбувається з сьогодні на завтра. Повинен пройти досить довгий період інтеграції. Це завжди час певної нестабільності, а вона, як відомо, дуже негативно позначається на розвитку ринку нерухомості.

По-друге, важливим фактором, який часто визначає активність на ринку і інтерес інвесторів і покупців до тих чи інших об'єктів, є наявність розвиненої інфраструктури. Поки новоприєднаних чорноморська перлина не може похвалитися такою. Російський споживач стає все більш вимогливим. Багато хто розглядає кілька варіантів, в тому числі і за кордоном, де тепер також маса порівнянних за ціною пропозицій. Безумовно, шанси на успіх матиме перш за все сучасне якісне житло. А таких об'єктів, за різними оцінками на ринку нерухомості в Криму поки тільки від 5 до 7%.

У цьому сенсі Сочі як і раніше тримає пальму першості. Олімпіада залишила місту в спадок хороші дороги, відмінні комунікації, парки, спортивні комплекси, оновлені курорти і, звичайно, величезний житловий фонд найвищої якості. До речі, будівля всього цього багатства, навіть при наявності стабільного фінансування, зайняла не один рік.

Деякі експерти вважають, що для того щоб наздогнати Сочі хоча б за деякими параметрами, Криму буде потрібно не менше десяти років.

Краснодарський край: події в Україні можуть пожвавити ринок

Поки що продавці і покупці на півдні Росії явно не дуже стурбовані приєднанням Криму. Набагато більший ажіотаж викликало ослаблення російської валюти, що почалося ще в грудні минулого року. Чутки про прийдешню кризу і знеціненні грошей багатьох змусили шукати спосіб зберегти капітал, вклавши його в щось більш надійне.

«На сьогоднішній день те, що відбувається в Криму, за моїми спостереженнями, ніяк не впливає на ринок нерухомості півдня Росії, - розповідає Олег Кирилін. - Поки що все це тільки розмови, домисли і чутки. Ніякої ясності і визначеності немає. Має пройти час, щоб ситуація прояснилася. Ніяких аномалій на ринку як не було, так і немає. Тенденції, навпаки, стандартні і досить легко прогнозовані. На початку року був сплеск активності покупців. Такого січня я навіть не пригадаю. Люди закривали депозити в банках, перекладаючи гроші в «бетон». Всі намагалися убезпечити свої кошти. Природно, що на такий ажіотаж відразу відреагували продавці. Забудовники на ринку первинної нерухомості миттєво підняли ціни на квадратні метри. Ясна річ, що і ринок "вторинки" не залишився в стороні. Частина продавців навіть зняли свої об'єкти з продажу, в очікуванні більшої ясності. В останні тижні стало спокійніше в цьому відношенні, ажіотажу не спостерігається ».

Конкуренції з Кримом за споживача ріелтори Краснодарського краю поки не бояться. Навпаки, Олег Кирилін вважає, що «події на Україні в цілому можуть активізувати попит на ринку нерухомості півдня Росії. Якщо частина громадян цієї країни побажають перебратися з сусідніх територій до Росії, то більшість з них, як мені здається, "осяде" саме на півдні. А значить, покупців додасться і попит виросте ».

Москва - на ринку все спокійно

Що ж стосується ринку столичної нерухомості, то і тут вплив надає швидше загальна економічна ситуація, а події в Криму тільки додають до неї нестабільності. Одним словом, поки політичні пристрасті вирують, ринок нерухомості керується прагматикою і вичікує.

«Ринок Московського регіону, як був - млявий і нестабільний, так і залишився таким. Події навколо Криму поки на ньому не відображаються. Деякі нестандартні тенденції є, але пов'язані вони з іншими факторами. Наприклад, майже немає попиту на об'єкти, на які встановлено ціну за нижній планці аналогічних пропозицій, зате якщо продавець значно піднімає ціну, до верхньої планки аналогічних пропозицій, слід шквал дзвінків і переглядів. Деякі продавці також починають піднімати ціни на об'єкти, пояснюючи це зростанням курсу долара США по відношенню до російського рубля. Але поки це скоріше поодинокі випадки і особливо не впливають на загальну ситуацію з цінами », - розповідає власник і генеральний директор компанії« Брюлін і партнери » Кирило Брюлін .

До слова, ринок нерухомості в Криму в останні роки стабільністю не відрізнявся. Ціни значно падали вже не один раз. Під час кризи 2008 року, наприклад, майже в два рази. Зараз також спостерігається черговий спад. З одного боку, це завжди привертає інвесторів, охочих зіграти на зниженні. З іншого, покупці, які хочуть вкласти в «будиночок біля моря» важкою працею зароблені кровні, навряд чи позитивно сприймуть такі скачки цін. Так чи інакше, але ліквідність кримської нерухомості ще довгий час буде під сумнівом. А адже це один з основних факторів.

Кирило Брюлін зазначає, що «зараз визначальним моментом для більшості покупців є« юридична чистота »об'єкта. Споживач віддає перевагу переплатити за квартиру, але зате бути спокійним за відсутність в подальшому претензій з боку третіх осіб або попередніх власників. З'ясувати відсутність обставин, які можуть в подальшому призвести до позбавлення або обмеження покупця в його правах володіння, розпорядження або користування об'єктом, завжди було основною метою професійних учасників ринку нерухомості, що в остаточному підсумку і вплинуло на його становлення ».

Ось з цим останнім фактором - обставинами, які можуть привести до позбавлення або обмеження покупця в правах, - в Криму поки все не до кінця ясно.

Якщо Крим повторить долю Північного Кіпру

Мабуть, основний момент, який може серйозно загальмувати розвиток ринку кримської нерухомості, - це законодавча невизначеність. З одного боку, очевидно, що Крим відтепер буде жити за російськими законами. А значить, і угоди з нерухомістю повинні укладатися відповідно до ними. З іншого, поки українське керівництво не визнає факт приєднання Криму до Росії, воно завжди може говорити, що з точки зору міжнародного права операції з нерухомістю в Криму недійсні. Точно так же, якщо світова спільнота не визнає Крим в якості російської території, легітимність угод з нерухомістю на півострові завжди зможе бути оскаржена. Такий прецедент в світі вже є - Кіпр. Операції з нерухомістю на території Північного Кіпру визнає тільки Туреччина. Однак ось уже кілька років греки-кіпріоти успішно оскаржують в міжнародних судах факт законності таких операцій. Таким чином, згідно з міжнародним правом угоди з нерухомістю, вчинені на Північному Кіпрі, втрачають свою силу.

Це як раз той самий випадок, коли начебто законно придбане, за власні гроші, житло раптом стає твоїм. Безумовно, наявність таких ризиків буде постійно ускладнювати роботу кримських ріелторів.

«Основним чинником, який може перешкоджати розвитку ринку кримської нерухомості і активності на ньому російських компаній і приватних осіб, можуть стати, перш за все, певні дії української сторони. Зрозуміло, ескалація напруженості уздовж кордонів з Кримом не може не зашкодити ринку місцевої нерухомості. Взагалі ж зараз тільки мирне врегулювання міжнародних відносин Росії і України, і прийняття Україною того факту, що Крим самостійно приєднався до Росії може відкрити заново ринок нерухомості Криму і залучити туди інвестиційні капітали як великих російських компаній, так і приватних осіб », - зазначає Кирило Брюлін.

Поки експерти не беруться прогнозувати, як буде розвиватися ситуація. «Багато що буде залежати і від політики Росії в цьому відношенні. Робити якісь прогнози щодо того, як події будуть складатися, поки дуже складно », - говорить Олег Кирилін.

У ріелторів і потенційних інвесторів вибір в даному випадку невеликий. Залишається тільки чекати рішення політиків.

Чи стане Крим «золотим дном» для інвесторів?

Незважаючи на всі «але», чорноморської перлини, безумовно, є чим і похвалитися. У світі не так багато курортів з подібною історією. Тут розташовані літні резиденції російських імператорів, палаци, музеї, красиві пляжі і лікувальні курорти. На думку Кирила Брюліна, у Сочі та інших російських курортів хай не зараз, але в перспективі з'явився дійсно серйозний конкурент. «Ринок нерухомості Криму становить серйозний інтерес для багатьох російських компаній і інвесторів. Багато років Крим був заповітною мрією радянських громадян, які вже не хотіли в Сочі, але не могли поїхати за кордон. Так що зараз, коли межа відсутня, в Крим цілком може хлинути потік росіян, що бажають погрітися біля моря. Власне кажучи, ця територія завжди приваблювала російських туристів і відпочиваючих, і, відповідно, інвесторів, які вкладали кошти в розвиток капітального будівництва та будівельну галузь регіону. Однак те, що Крим був територією іноземної держави, багато в чому було стримуючим фактором ».

Сьогодні цей фактор відпав. Багато хто вважає, що поки бажаючим «докопатися» до кримського «золотого дна» доведеться неабияк попітніти, щоб ринок нерухомості півострова став дійсно привабливим.

На думку краснодарського експерта Олега Кириліна, говорити про серйозну конкуренцію між ринком нерухомості Криму та інших курортних зон півдня Росії поки ще рано. Однак при цьому він додає, що вважає кримський ринок дуже перспективним «за умови досить серйозних фінансових впливів в економіку півострова з боку Росії».

«Важливо враховувати, що багато наших громадян знають, що таке сервіс, нехай і на прикладі Туреччини та Єгипту. Тому, щоб впоратися з напливом туристів і щоб їм захотілося повертатися до Криму знову і знову, необхідно буде розвивати всю туристичну галузь півострова в цілому, і зокрема - ринок туристичної нерухомості », - говорить Кирило Брюлін.

З іншого боку, експерт зазначає, що «покупцями можуть бути не тільки відпочиваючі. Багато росіян бажають купити собі "куточок" на море. Для тих, хто з якихось причин боїться вкладатися в зарубіжну нерухомість, Крим може стати привабливою альтернативою ».

Російські девелопери починають освоєння Криму

Однак це також стане можливим, якщо на півострові буде досить якісного житла. Втім, Крим сьогодні має всі шанси стати ще однією «будівництвом століття». Російська влада вже заявили про свій намір вкладати кошти в розвиток інфраструктури Кримського півострова. Мінекономрозвитку підрахувало, що в довгостроковій перспективі обсяг вкладень в один тільки транспортний сектор складе близько 100 млрд руб.

Деякі російські компанії вже почали перейматися тим, як наситити місцевий ринок нерухомості гідними об'єктами. Однією з перших став інвестиційно-будівельний холдинг «Гуд Вуд». Компанія вже заявила про те, що збирається активно вкладати кошти в розвиток свого бізнесу в Криму. «Гуд Вуд» займається дерев'яним будівництвом і в найближчі два роки планує інвестувати в свої кримські проекти близько 20 млн дол.

В інтерв'ю РБК один з керівників компанії зазначив, що у «Гуд Вуд» давно були плани з будівництва на Чорноморському узбережжі, в тому числі і в Криму. Однак зупиняв той факт, що Крим був іноземною територією. У світлі останніх подій ситуація змінилася, і компанія вже розпочала активну роботу по реалізації своїх проектів на Півострові. При цьому компанію не лякають невизначеність і навіть можливі перебої з електропостачанням у Криму. Керівництво фірми вважає, що всі ці негаразди вгамуються за кілька місяців.

Цілком можливо, що за прикладом цієї компанії підуть і інші російські девелопери. Чим швидше на ринку нерухомості Криму з'явиться новий капітал, тим успішніше він буде розвиватися.