Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Оскарження одностороннього акту прийому-передачі квартири.
Останнім часом почастішала практика складання забудовниками односторонніх передавальних актів квартир, так як відсутні чіткі норми, що регулюють конкретний порядок винесення одностороннього акту.
В процесі покупки квартири за Договором пайової участі, учаснику пайового будівництва залишається тільки чекати і вірити в сумлінність забудовника, у виконанні ним своїх зобов'язань по здачі квартири. Чи буде нова квартира відповідати СНіП і іншим обов'язковим вимогам в галузі будівництва, залишається тільки гадати. Як правило, Пайовиків чекає сильне розчарування, коли забудовник запрошує учасника пайового будівництва на огляд житлового приміщення. В процесі огляду може виявитися, наприклад, що відсутня теплопостачання, на вікнах погано встановлені стулки, відсутня вхідні двері, криві стіни, а в під'їзді незавершений ремонт і всюди не прибрали будівельні матеріали.
У таких випадках учаснику пайового будівництва необхідно вимагати складання Акту огляду із зазначенням в ньому всіх недоліків. Але багато представників забудовника під будь-яким приводом відмовляються підписувати подібні Акти, якщо вони містять багато пунктів з недоліками, або просто змушують учасника пайового будівництва підписати, що житлове приміщення недоліків не містить. На словах представники забудовника гарантують усунення недоліків, але на ділі невідомо, чи виконають вони свої обіцянки. Що робити в такій ситуації дольщику? Ми рекомендуємо написати заяву, викласти в ньому всі виявлені дефекти і направити його цінним листом з описом вкладення на адресу забудовника, або направляти таку заяву в офіс забудовника з проставленням підпису представника та печаткою організації.
Як приклад можна привести Апеляційне визначення Московського міського суду від 22.11.2016 у справі N 33-47021 / 2016, в якому зазначено, що учаснику пайового будівництва необхідно вимагати від забудовника за підсумками огляду квартири складання акта із зазначенням виявлених недоліків, в разі відсутності такого вимоги відмова учасника від підписання передавального акта розцінюється як неповажний. За підсумками подібного відмови з боку Дольщика Забудовник може вже скласти односторонній акт.
Але ВАЖЛИВО розуміти: якщо ви підпишіть акт прийому-передачі квартири без будь-яких недоліків, то вважається, що квартира вам передана і Забудовник повністю виконав всі свої зобов'язання.
Часто забудовник ігнорує прохання виправити недоліки, називаючи їх несуттєвими і запрошує учасника для підписання передавального акта. В даному випадку необхідно пам'ятати, що відповідно до п. 5 ст. 8 ФЗ-214 від 30.12.2004 р «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» учасники пайового будівництва до підписання передавального акта має право вимагати від забудовника складання акту, в якому вказується невідповідність квартири будівельним вимогам, і відмовитися від підписання передавального акта квартири до виконання забудовником обов'язків усунення недоліків в розумний строк.
У разі відмови учасника від підписання передавального акта, Забудовник найчастіше зловживає своїм правом, даним йому ст. 8 вищевказаного Закону та виносить односторонній акт прийому-передачі. Якщо односторонньої акт не буде оскаржений, то забудовник має право не усувати недоліки, виявлені в квартирі. Також односторонній акт складається в цілях зменшення періоду прострочення здачі об'єкта, а, отже, зменшення суми неустойки, покладеної Пайовикові за прострочення в передачі квартири. Що робити, якщо забудовник відмовляється підписувати акт з недоліками, виявленими в процесі приймання квартири, читайте тут.
Безумовно, Забудовник має право скласти і направити учаснику пайового будівництва односторонній передавальний акт, але тільки в разі необґрунтованого ухилення від підписання акта і після закінчення двомісячного терміну від дати введення об'єкта в експлуатацію. Якщо більш скорочений строк не встановлений вашим договором.
Винесення забудовником одностороннього акту є необгрунтованим в наступних випадках.
- Учасник пайового будівництва в Акті огляду вказав на ряд істотних недоліків, а забудовник, не усунувши їх, склав односторонній передавальний акт.
- Односторонній передавальний акт винесений до закінчення двомісячного терміну з дати введення об'єкта в експлуатацію (у разі, якщо інший термін не передбачено договором).
- Забудовник не відправляв повідомлень про завершення будівництва багатоквартирного будинку і про готовність об'єкта пайового будівництва до передачі і у нього відсутні відомості про отримання учасником пайового будівництва такого повідомлення, а також відсутні відомості про повернення оператором поштового зв'язку рекомендованого листа з повідомленням про відмову учасника пайового будівництва від його отримання або в зв'язку з відсутністю учасника пайового будівництва за вказаною ним поштовою адресою.
У разі, якщо дії забудовника потрапляють під вищевказані пункти, то необхідно в судовому порядку оскаржити односторонній акт.
Далі є кілька стратегій ведення судової справи в залежності від того, як швидко ви хочете приступити до ремонту вашої квартири.
Варіант оскарження одностороннього акту, при якому ви можете не чекаючи рішення суду, відразу робити ремонт в квартирі
Необхідно до проведення ремонту, зробити технічну експертизу, в якій потрібно зафіксувати недоліки по квартирі і провести розрахунок вартості усунення недоліків. Далі подаєте позов на забудовника до суду. Ваші позовні вимоги будуть про оскарження одностороннього акту та стягнення в вашу користь витрат, необхідних для усунення виявлених недоліків. Якщо забудовник не вчасно передав вам квартиру, то до позовних вимог можна додати стягнення неустойки, покладеної вам по 214-ФЗ. Ремонт потрібно робити офіційно з укладенням договору і з офіційним проведенням всіх платежів. Ну або принаймні офіційним повинен бути тільки договір і платежі на усунення виявлених недоліків. Інші ремонтні роботи ви можете проводити так як вам це знадобиться. До моменту винесення рішення швидше за все ваша квартира вже буде відремонтована і у вас на руках будуть документальні підтвердження того, скільки ви реально витратили на усунення виявлених недоліків. Зазначені документи необхідно буде залучити до матеріалів судової справи.
Якщо вам не потрібно швидко робити ремонт, то є ще одна стратегія ведення судової справи.
Найважливішим в судовому процесі з оскарження одностороннього акту є подання суду докази того, що виявлені учасником пайового будівництва недоліки роблять непридатним квартиру для використання за призначенням. Наприклад, подібним доказом може служити призначена судом судова будівельно-технічна експертиза. Це по суті така сама експертиза, яка проводилася і в першому випадку. Відмінність полягає в тому, що організація, яка буде здійснювати оцінку недоліків, обрана судом, а не вами! Суд схвалив експертну організацію, а значить, довіра до подібних будівельним звітів у суду набагато вище! Іноді відбувається так, що відповідач дискредитує звіт навіть судового експерта і в такій ситуації може бути проведена повторна експертиза. Тільки після того, як судова експертиза буде проведена і її результати влаштовують суд, можна буде проводити ремонт.
Доказова база для заперечування одностороннього акту має велике значення. До суду необхідно представити факт направлення забудовнику переліку виявлених недоліків і факт проведення огляду квартири. Всі свої дії з приймання квартири неодмінно оформляйте тими чи іншими документами. Щоб діяти в суворій відповідності з законом, рекомендуємо ознайомитися з покроковою інструкцією, в якій детально викладаються всі необхідні дії Дольщика, пов'язані з прийманням квартири.
В судовому порядку оскарження одностороннього передавального акта є складним і трудомістким процесом, але при правильному формуванні доказової бази, позитивний результат на користь пайовика практично гарантований.
Що робити в такій ситуації дольщику?