На ПМЖ в КРИМ. Земля і нерухомість. Міфи і реальність

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Перш ніж прочитати цей пост, рекомендую подивитися мій один з перших постів на луні , Присвячений земельному питанню. Вгадав майже на 100%)))

Минуло майже три роки. Ось я і знову дістався до цієї, однієї з найцікавіших кримських тим - земля і нерухомість. Мені дуже часто задають питання пов'язані з кримською нерухомістю. Хто не мріяв про будиночок або квартирі з видом на море? Бажання цілком нормальне, але скільки тут підводних каменів, а головне скільки це коштує і чи варто купувати зараз?

З цим питанням я особисто зіткнувся, коли вирішив прикупити трохи кримської земельки під будівництво будинку минулого літа. Поки безуспішно і поспішати не збираюся, тому що мій прогноз однозначний - ціни на кримську землю падатимуть, але є нюанси. Пропозицій за цей час було дуже багато. Кількість пропозицій в десятки разів перевищує попит, але або не цікавий об'єкт, або задерта ціна, або є проблеми з документами.

Спробую розповісти, що на мій погляд відбувається в Криму з землею і нерухомістю зараз. Можливо ця інформація буде корисна тим, хто вирішив перебратися в Крим або придбати собі шматочок кримського щастя. Навколо цієї теми багато міфів, які, на мій же погляд і заважають розвиватися ринку кримської нерухомості.

Міф перший:

Багато кримчан свято вірять, що їх шматок землі, з видом незрозуміло на що, без електрики, води і нормальної дороги може коштувати дуже дорого.

Не раджу їх в цьому переконувати, можете нарватися на грубість продавців. Коли підшукував собі землю, то розвісив в інтересуемого населених пунктах оголошення. Народу дзвонило багато, точніше дуже багато. В одному Коктебелі я нарахував кілька сот дзвінків з пропозиціями. Кілька дзвонили почувши, що на мій погляд їх пропозицію дорого, відповідали в грубій формі, що тоді нічого оголошення писати. Один товариш, який запропонував мені ділянку в 16 соток, в чистому полі, 3 км від моря, без під'їзної дороги, електрики і води (але вже з російськими документами) зробив запит всього лише 60 000 $ !!!))) При цьому продавець наполегливо переконував , що скоро його ділянку виросте в ціні, в два-три рази. Я ввічливо відмовився, але продавець протягом місяця мені ще кілька разів дзвонив і наполегливо пропонував подумати ... щось розповідав про міст і майбутній ажіотаж .. Коли я йому все ж сказав, що красна ціна його двох ділянок по 8 соток не більше 500 000 руб., і то, якщо він знайде «лоха-покупця», той вкрай образився і більше не дзвонить.

Більшість пропонованих ділянок це просто нарізані в поле або на крутих схилах ділянки по 8 соток, недалеко від населених пунктів, які місцевим виділяли селищні ради. Ті, що на схилах, це особлива історія, що вимагає грошей не тільки на дорогу, а й на зміцнення цих схилів, а це може бути не один мільйон рублів ... Серед цих шматків землі є цікаві, видові, так би мовити, але ось за них ломлять потрійну ціну. Більшість з справжньому видових ділянок давно розпродані і забудовані. Можна купити вже побудований будинок, але це зовсім не рекомендую, так як його ціна буде просто захмарною, як правило.

Міф другий. Приїдуть росіяни і скуплять всю землю за дуже дорого.

З поверненням Криму до Росії був помічений зростання інтересу, і як наслідок ціни в перший рік трохи виросли. 8 соток землі в курортних селищах (в кілометрі від моря) коштували від 25 до 50 тис. $. На ПБК ціни були в кілька разів вище. Там хороша сотка землі може коштувати до 50 000 $. Складно визначити середню ціну сотки, все дуже індивідуально. Тут скоріше як торгуватися будете і як пощастить.

Минуло кілька років після возз'єднання і інтерес до покупки кримської землі різко впав. Дивні росіяни, настільки люблять Крим, не поспішають скуповувати кримську нерухомість. Багато кримчан не хочуть в це вірити і виставляють свої наділи по нереальним цінами. Коли питаєш, чи багато хто цікавляться їх пропозицією, то розповідають про те, що «люди» запитують, але от далі попиту розмови мабуть і не йдуть. Хоча завжди розповідається про сусіда, який місяць тому продав ділянку і називають ціну, в яку слабо віриться. Це все казки, не вірте ...

Міф третій. Побудують міст і ціни виростуть в 2-3 рази.

Після того, як кримчани побачили падіння інтересу до їх наділів в 2015-2017 роках,

вони не сумують і чекають, що ось добудують міст і ціни вже точно злетять в кілька разів. Вони в цьому вперто переконують один одного і щиро вірять в це.

Фраза «Я почекаю поки міст побудують» стала втішною мантрою для багатьох. Але не буде їм щастя. Я випадково, в розмовах з ріелторами, а поспілкувався не менше, ніж з десятком, знайшов відповідь чому ринок землі в Криму впаде і дуже скоро. Спробую пояснити. Причин кілька.

Крим ніколи не стане для росіян далекої дачею, як він був для українців в українські роки. Якщо від Києва до Криму 10 годині на машині, від Дніпропетровська, Запоріжжя чи Донецька 6-7 годин, то від Москви, Пітера або будь-якого іншого великого міста, де є платоспроможний попит, не менше доби на автомобілі. Навіть коли відкриють міст, це не сильно вплине на доступність Криму для жителів Центральної Росії, Поволжя, Уралу і тим більше Сибіру. Літак не налітаєшся, машиною не наїздишся, як і поїздами, які повинні запустити вже в кінці 2019 року.

Можливо будматеріали і подешевшають, так як буде значна економія на доставці, але от не на стільки, щоб тут почалося масове будівництво на узбережжі.

Крім того, матеріальне становище росіян погіршується і їм не до будівництва і покупки дачі в Криму. Максимум це покупка квартири або невеликих апартаментів в курортному містечку. Окрема розмова це продажу дорогих і ексклюзивних об'єктів, які звичайно є, як і попит на них.

Міфів ще досить багато, але поговоримо про те, які вас можуть чекати сюрпризи.

Найстрашніше, це те, що купуючи видовий ділянку, він скоро може не стати таким і його ціна впаде. Сусіди, які побудували або побудують 3-5 поверховий готель поруч, забезпечать вам головний біль. Кожен в Криму будує як хоче, називаючи п'ятиповерховий готель на 40 номерів приватним будинком.

Таке трапилося в Коктебелі з нашим дуже відомим письменником, сучасником. Купив він велику ділянку в старому Коктебелі, з видом на море і Кара-Даг, побудував два красивих будиночка, а через пару років його оточили 5-6 поверхові готелі-шанхайчікі. Тепер він не знає, як від цього всього позбутися.

Картину кримчанам можуть серйозно зіпсувати українці, які свого часу теж повипісивалі собі тут ділянок, а зараз багато хто хоче їх скинути. Чи готові валити ціни в двоє, а іноді і в троє ...

Коли розвішував свої оголошення про купівлю, отримав досить багато дзвінків, в тому числі і від українців. Для них, зараз не цілком зручно і не вигідно володіти кримською нерухомістю, тим більше через рік включиться податковий лічильник, вони всі повинні будуть отримати російський ІПН, а це може обернутися їм неприємностями на Україні, патріоти не зрозуміють.

Ніхто у них в Криму не забирає нерухомість, про що так часто кричать на Україні. Володій, тільки дотримуйся законодавство РФ і плати податки.

Як знайти і купити ділянку в Криму, якщо ви тут не живете і приїжджаєте на кілька тижнів відпустки? Чи потрібно це взагалі робити?

Самостійний пошук проблематичний, не всі пропозиції знаходяться у відкритому доступі на сайтах безкоштовних оголошень. Ті, оголошення, що там розміщені, багато чого не скажуть, та й зазначені цінники сподвигнуть вас до ідеї прикупити віллу або апартаменти на Середземномор'ї, або на крайняк в Болгарії або Туреччини. Але цих цін не треба боятися, торг цілком доречний. Пропозиція в рази перевищує попит. На жаль, цивілізованого ринку нерухомості в Криму поки просто немає, кожен ставить ту ціну, яку він вважає за потрібне. Найоптимальніший спосіб підбору об'єкта, це робота з місцевим фахівцем з нерухомості. Але будьте готові, що він може закласти ще своїх 100% інтересу.

У Криму працювало і працює багато агентств нерухомості, але більшість з них це сірі маклери, які працюють за своїм населеного пункту. Знайти серйозне агентство в Криму складно, але вони є. Намагалися заходити материкові компанії, але як я розумію, досвід виявився для багатьох невдалим.

Мені вдалося поспілкуватися з десятком ріелторів і дізнатися їхню думку з ситуації на кримському ринку нерухомості. Більшість з них сходиться на думці, що кримський ринок нерухомості переживає дуже серйозні структурні зміни. Багато з моїх співрозмовників помітили кілька основних тенденцій.

- Скидання нерухомості українцями, так як зараз їм ускладнилося перебування на території Криму.

- Стабільний попит на покупку та оренду квартир в Сімферополі, і Севастополі, але падіння попиту в інших населених пунктах. При цьому мінімальна ціна оренди зросла в кримській столиці і Севастополі майже в два-три рази до 25-30тис. руб. за однушку.

- Різке падіння цін в доларовому еквіваленті практично на всі будинки і земельні ділянки.

- Серйозне падіння інтересу до кримської землі в останній рік-півтора.

- Є стабільний запит на ексклюзивні об'єкти.

- Основні покупці будинків це ті, хто вирішив переїхати з Сибіру на ПМЖ в Крим.

На жаль, більшість моїх співрозмовників вважали за краще залишитися анонімними, так як багато хто з них ведуть не завжди легальний бізнес. Один з тих, хто дав згоду відповісти на мої запитання виявився житель Коктебеля Микола Губенко , Який володіє великим агентством які працюють за Феодосійського регіону.

Він займається цим питанням вже 25 років. Його один з найважливіших активів, як він сам вважає, це бездоганна репутація (це підтверджували багато моїх співрозмовники, хто його знає), що на жаль складно сказати про інших гравців на ринку, які працюють на напівлегальному становищі, на разових угодах і як наслідок накручують по повній.

Я попросив Миколу висловити свою експертну точку зору на ситуацію, на ринку нерухомості.

Що відбувається з кримським ринком нерухомості ??

Ринок нерухомості в Криму, зокрема Південно-Східному Криму, переживає не найкращі часи. Сплеск активності договорів купівлі-продажу весни 2014 року пояснювався очікуванням змін. Але деклароване поліпшення інфраструктури півострова «як в Сочі» так і не настає, а тут наспів і нова економічна криза, що поставила покупців і продавців в положенні невизначеності.

Змінюючи, як то кажуть, не виходячи зі спальні, вже третю країну, я був свідком злетів і падінь ринку нерухомості багато разів. Варто відзначити, що завжди економічна складова була поруч з політичної. Стабільність це один з головних аргументів впевненості ринку нерухомості, але все ж основний фактор це купівельна спроможність населення, яка зараз вкрай низька. Забезпеченість квадратного метра на одну особу в нашій країні одна з найнижчих, тому потреба в цих квадратних метрах величезна, але дозволити собі ці квадратні метри населення зараз просто не здатне.

Та й покупка квартири або дачі біля моря, як місця для відпочинку, зараз втратило актуальності у світлі розвитку можливостей відпочинку за кордоном, де сервіс і комфорт вище кримських.

Скільки зараз стоїть невеликий шматок землі біля моря? Чи варто поспішати?

Вартості земельних ділянок це питання творчий. Варто враховувати, що пропозицій більше не стає, особливо розташованих близько до моря (до 1 км) і видових. Дешеві пропозиції порядку 500 000 рублів розташовані в середньому 1-3 км від моря. Якщо ближче, то може включатися комерційна складова - можливо побудувати дохідну нерухомість в безпосередній близькості до моря.

Ціни на нерухомість в цілому досить інертні, динаміка їх в часі досить повільна, але вона є. Незатребувані пропозиції, тобто ті, які викликають малий інтерес, приречені опускатися в ціні, ну а якщо продавець відчуває реальний інтерес до свого об'єкту, то торг буде невеликим.

За рахунок чого зараз виживають кримські агентства нерухомості? Чи потрібен ріелтор коли все пропозиції є в інтернеті?

У наш інформаційний вік обходитися без послуг ріелторів-професіоналів стало буденністю. Існує думка, що агенти накручують і задирають ціни. Це не зовсім так. Завжди варто керуватися здоровим глуздом. Якщо на кону стоїть кілька мільйонів рублів, рекомендую не ризикувати і заручитися підтримкою агентства з репутацією. Наприклад перевірка об'єкта на обтяження і обтяження в українському реєстрі прав на нерухоме майно не завжди доступна звичайному обивателю. А тут бувають каверзи ...

Чи вплине введення податків на землю і нерухомість в Криму з 2018 року на ринок?

Податки на нерухоме майно існують скрізь і їх треба платити. Податкове навантаження в Росії неприємно здивувала кримчан, але конкретизувати можна буде тільки після сплати за фактом, але вплив точно буде.

Який найпопулярніший запит? На що варто звернути увагу?

Найпопулярніший запит це невеликий будиночок з ділянкою 5 соток поруч з морем поки не знаходить відображення в пропозиціях. Таких уже практично немає. Стара радянська забудова передбачала в прибережних районах рекреаційні комплекси. Тому поточна розробка і прийняття нових генпланів в Криму продемонструють наскільки ця мрія реальна. Мені здається, що майбутнє за котеджними містечками облаштованими на вимогу найвимогливіших клієнтів.

Готуючи цей пост, я зміг поставити кілька запитань співробітникам Управління Федеральної Податкової Служби у Республіці Крим.

Сергій Корольов, начальник відділу оподаткування майна люб'язно відповів на мої запитання, які хвилюють багатьох кримчан і тих, хто вирішив прикупити собі кримської землі і нерухомості.

Коли планують з кримчан стягувати земельний і майновий податок?

Назвати точну дату початку справляння зазначених податків можна буде після того, як Росрегістр передасть нам в повному обсязі відповідну базу даних на власників нерухомості. Зараз ця база знаходиться в процесі формування. За нашими оцінками, це має статися до кінця поточного року. В цьому випадку майнові податки почнуть стягуватися в 2018 році. Тобто першим оподатковуваним періодом буде сплата за 2017 рік.

Яка буде сума цього податку? Як його розраховувати будете? Наприклад, для власника 8 соток і невеликого будиночка в Коктебелі?

В основі розрахунку податку лежить вартість земельної ділянки, будинку або квартири. Відомості про вартість об'єктів оподаткування податкові органи отримують з відповідних реєструючих органів (на території Республіки Крим це Державний комітет з державної реєстрації та кадастру Республіки Крим).

Податок розраховується шляхом добутку вартості об'єкта оподаткування на відповідну ставку податку, встановлену представницьким органом муніципального освіти на території якого розташований об'єкт оподаткування.

Як будуть платити цей податок українці, які володіють нерухомістю в Криму? Чи повинні вони отримувати ІПН?

На підставі відомостей реєструючого органу особа (власник нерухомості) підлягає взяттю на облік в податковому органі за місцем розташування об'єкта оподаткування. У разі якщо у фізичної особи відсутній ІПН, при постановці на облік в податковому органі, він буде присвоєно.

У відповідності з Податковим кодексом Російської Федерації податок розраховується податковим органом, після чого формується податкове повідомлення, яке надсилається на адресу реєстрації фізичної особи. Дану практику в Криму має бути ще напрацьовувати.

Яка готовність ФНС Криму до цього податку і чи не буде ціна адміністрування його вище, ніж сума збору самого податку?
Податківці Криму повністю готові до адміністрування місцевих податків і після надання з реєструючого органу повних, і актуальних відомостей про нерухоме майно, буде проведено розрахунок податків, сформовані податкові повідомлення на їх оплату, які будуть спрямовані платникам податків.

Ставка податку на автотранспорт в Криму рази в три нижче, ніж по материковій Росії. Чи буде таке пільгове оподаткування і на землю з нерухомістю?

Податок на майно фізичних осіб і земельний податок є місцевими податками і вводяться на території муніципальних утворень нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування. Органам місцевого самоврядування надано право при введенні податків визначати ставки, які не повинні перевищувати розміру, встановленого Податковим кодексом, а так же, встановлювати додаткові пільги по податках.

Коли кримчани отримають перші повідомлення?

Майнові податки в Росії сплачуються не пізніше 1 грудня. Тобто за 2017 рік необхідно буде заплатити не пізніше 1 грудня 2018 року. Повідомлення громадяни повинні отримати до 1 листопада. Якщо людина зареєстрована в особистому кабінеті платника податків, то свої зобов'язання по сплаті податків він побачить ще раніше. В одному повідомленні буде зазначено відразу всі види майнових податків - земельну ділянку, будинок або квартира, транспортні засоби.

Що робити, якщо з тих чи інших причин повідомлення не прийшло? Таке може статися, якщо, наприклад, громадянин зареєстрований за однією адресою, а фактично проживає за іншою. Найкоротший шлях - це особистий кабінет платника податків на сайті www.nalog.ru . Необхідно один раз прийти до податкової інспекції, отримати логін і пароль доступу і спілкуватися з податковою службою через цей кабінет по інтернету. Якщо людина не має реєстрації в особистому кабінеті, а нерухомість або транспорт є, при цьому повідомлення в листопаді не прийшло, слід звернутися на пошту за місцем проживання - саме відділення зв'язку займаються доставкою повідомлень рекомендованими листами. Якщо лист не знайдено, тоді прямий шлях до податкової інспекції за місцем своєї реєстрації. Повідомлення вам вручать там.

Так що якщо для Вас питання купівлі та володіння кримської землею актуальний, то мій особистий рада:

Чи не поспішати, ціни на кримську землю будуть знижуватися. Якщо ви вибрали місце, то поживіть там небагато. Звертайте увагу на сусідів, віддаленість від комунікацій, так як їх підводка може вам дуже дорого обійтися.

Південний берег Криму дуже красивий, але і ціни там вищі, а так само складніше транспортна доступність, особливо в літній сезон.

Рекомендую звернути увагу на квартиру або апартаменти в курортних містах або селищах, так як ними набагато простіше володіти. Закрили на ключ і поїхали. Будинок вимагає постійного догляду і уваги, та й продати його набагато складніше в разі потреби.

При покупці нерухомості звертайтеся за допомогою до професіоналів. Особливо, будьте обережні при покупці квартир у споруджуваних будинках, багато хто з них зводяться з порушеннями і без необхідної документації. Є великий шанс, що цей багатоквартирний шалман або недобудують, або знесуть.

Але є і ще одне рішення. У Криму побудовано дуже багато готелів і гостьових будинків. Набагато дешевше знімати житло на тривалий період, що я особисто і роблю. Ціна питання від 10 до 25 тис. Руб в місяць. Споруда нормального будинку (близько 100-120 кв.м.) це не менше 6-8 млн рублів, та ще ділянку і підведення комунікацій. Разом в хорошому місці це може потягнути на все 9-10 млн. Руб., А на ПБК в 3-4 рази дорожче.

Я спеціально не даю статистику за цінами, так як все дуже індивідуально. Цивілізованого ринку нерухомості в Криму не було і немає. Але це моя особиста думка.

Який ваш прогноз на вартість кримської нерухомості після відкриття моста? Пишіть мені Тут.

А. Гірський