Сімейна іпотека з пільгами і без - що вигідніше

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

У Петербурзі видано перший кредит з пільговою ставкою 6%. «Сімейна іпотека" не спровокує купівельний бум, але дозволить вже зважилися розраховувати на більший метраж.

Євген Павленко / Коммерсант

Перший кредит за пільговою ставкою в рамках анонсованої президентом Володимиром Путіним програми «Сімейна іпотека» банк «Російський капітал» видав в кінці січня. Молода сім'я придбала двокімнатну квартиру в Петергофі. «Фонтанка» порахувала, скільки зможуть заощадити сім'ї з дітьми за рахунок зниженої ставки і коли краще придивитися до ринкових пропозицій банків.

На держпідтримку можуть претендувати сім'ї, в яких за 5 років, з 1 січня 2018-го до кінця 2022, з'явиться друга або третя дитина. Причому сім'я - поняття досить широке, вона може складатися з одного дорослого, а позичальниками (созаемщиками) по одному кредиту можуть бути чотири людини, включаючи подружжя, в тому числі цивільних, і близьких родичів. Їм видають або рефінансують іпотеку з пільговою ставкою - 6%. Для сімей, в яких народиться друга дитина, пільгова ставка триватиме 3 роки; третя дитина - 5 років, а відразу другий і третій - 8 років. Після закінчення цього терміну ставка по кредиту виросте і буде розраховуватися за формулою: ключова ставка ЦБ на момент підписання договору плюс 2%. Зараз це 9,75%.

Пільги видають тільки на покупку в новобудовах. Максимальна вартість квартири - 10 млн рублів. А перший внесок повинен перевищувати 20%. Отримати пільгову іпотеку вже можна в банку «Російський капітал», Абсолют банку або державному Агентстві з іпотечного житлового кредитування (АІЖК). Правда, поки АІЖК акредитував для участі в держпрограмі тільки 2,5 десятка петербурзьких новобудов, але скоро список повинен розширитися. Про плани видавати пільгові кредити вже заявили ВТБ, «Зеніт». Питання вивчають в Ощадбанку. Нові учасники будуть акредитувати проекти і забудовників самостійно.

Коли вигідніше брати пільгову іпотеку

Іпотека під 6% - це найнижча ставка на ринку. Навіть 9,75% - хороша пропозиція. В середньому петербурзькі банки видають кредит на житло під 10%, говорить Центробанк. Вигоду від субсидій в рублях можна порахувати на прикладі. Молода сім'я чекає на другу дитину. Потрібно розширюватися, і пара пригледіла будується «двушку». Вистачає тільки на саму скромну - окраїна міста, без обробки і перший поверх. Зате майже 50 «квадратів», і коштує всього 3 млн рублів.

Пара накопичила на перший внесок 600 тисяч і взяла іпотеку на максимальний термін - 30 років. Перші три роки їй доведеться щомісяця віддавати банку 14,4 тисячі рублів. Зате після завершення пільги платіж виросте до 20,2 тисячі. Разом: за 3 роки за рахунок пільгової ставки сім'я заощадить 260 тисяч рублів.

Коли вигідніше брати звичайну іпотеку

Для тих, хто не планує погашати іпотеку достроково, ринкові пропозиції банків можуть виявитися вигідніше. Наприклад, по кредиту з субсидією на 15 років середній відсоток річних становить 8,5%. Тоді як в петербурзьких банках можна відшукати ставки від 7%. Правда, отримати їх - ціле випробування. Як правило, мінімальний відсоток доступний тільки зарплатних клієнтам, городянам з гарною кредитною історією.

Це ще не все обмеження. Ощадбанк пропонує ставки в 7,4 - 7,9% тільки на термін 7 - 12 років. «Дельтакредит» для отримання ставки в 8,25% просить заплатити відразу полстоимости квартири. А Транскапіталбанк встановлює ставку в 7% тільки на перші 7 років. Потім вона підвищується до 9,4 - 11,4%.

третій шлях

Найвигідніший спосіб - оформити іпотеку з державною пільгою, але гасити її достроково. Більшість банків і АІЖК надають таку можливість.

До того ж у учасників держпрограм є гіпотетичний шанс уникнути підвищення ставки і платежів після закінчення пільги. Експерти чекають здешевлення іпотеки ще на 1 - 2% до кінця 2018 го, писали «Ведомости» . А в перспективі декількох років ставками передрікали падіння до 5 - 6% міністр будівництва і ЖКГ Михайло Мень і голова правління Ощадбанку Герман Греф. Якщо прогнози справдяться, сім'ї з дітьми зможуть рефінансувати позики і скоротити платежі.

Плюс до попиту на новобудови

Мінбуд очікує, що за 5 років програма охопить 1,3 млн російських сімей. Забудовники вже відчувають інтерес городян. «До нас ще до старту програми почали дзвонити, приходити вагітні жінки. Питали, як вважати дітей і пільги », - розповідають в одній з великих компаній.

Складно сказати, підстебнуть чи субсидії народжуваність. А ось девелопери їй раді. Найбільші забудовники - «Група ЛСР», «Еталон», «Главстрой-СПб» вже оголосили про участь в держпрограмі.

Субсидування стимулює попит на дво- і трикімнатні квартири, вважає Катерина Пчелкина, начальник відділу маркетингу ГК «РосСтройІнвест». Якісь сім'ї вирішаться розширитися, якісь куплять квартири більшого метражу, ніж розраховували. «За статистикою, велика частка іпотечних позичальників погашають кредит протягом семи років. Тобто пільговий період 3 роки (або 5 років) - це хороший термін, він може бути ефективним заходом для підвищення попиту на новобудови », - згодна Тамара Попова, керівник відділу розвитку продуктів і розробки концепцій« Північного міста ». На зростання продажів розраховують і в «Поліс груп». У компанії відзначили, що істотний відсоток від усіх їх покупців складають саме молоді сім'ї, які вже зараз можуть скористатися новою програмою при придбанні житла.

Втім, навряд чи програма вплине на попит радикально. Виходячи з оцінок забудовників, сім'ї з двома-трьома дітьми набувають близько 10 - 15% квартир. «Пропозиція не зробить великого впливу на ринок, - стриманий Сергій Терентьєв, директор департаменту нерухомості« Групи ЦДС ». - Мова скоріше йде не про фінансову ролі програми для ринку, а про соціальну значущість проекту, що, на мій погляд, не менш важливо ».

«Троячки» в дефіциті

Пільги на іпотеку для сімей з дітьми, як не дивно, можуть принести вигоду і іншим новоселам. Недорогі житлові комплекси приблизно на 70% складаються з одиничок і студій, повідомляла «Петербурзька нерухомість» в листопаді. У будинках, що складаються з малометражек, - парадні на сотні квартир, в яких сусіди не знайомі один з одним, не вистачає парковок і соціальної інфраструктури.

Зростання попиту на «двушки» і «троячки» міг би зробити майбутні новобудови хоч трохи менш тісними, а заодно розширити вибір для багатодітних сімей. «Відсутність великих квартир для багатодітних сімей - це біль нашого ринку, - вважає директор з маркетингу і рекламі LEGENDA Всеволод Глазунов. - Хоча останнім часом ми нарощуємо частку многоспальневих квартир в наших проектах - число сімей з 2 - 3 дітьми серед покупців стало стрімко зростати. У нових комплексах частка таких планувань становить понад 50% ».

У компанії «Главстрой-СПб» сімейні покупці купують близько 35 - 40% квартир. «Найбільш затребувані у даній категорії клієнтів квартири площею 55 - 90 кв. м. Середній розмір кредиту становить 2,5 млн рублів », - пояснює Юлія Ружицкая, директор з продажів« Главстрой-СПб ».

Забудовники вже знижують кількість студій в проектах. За два роки їх частка в нових комплексах впала з 39% до 29%, кажуть в «Петербурзької нерухомості». «Сімейна іпотека» може підкріпити цей тренд.

Олена Вавілова,
«Фонтанка.ру»