- Зміна ціни в процесі пайового будівництва
- Фактична площа відрізняється від зазначеної в договорі пайової участі
- Якість обробки не відповідає умовам договору з Забудовників
- Нова квартира не здана в строк
- Після прийому квартири в новобудові виявилися недоробки
- Квартира розташована на «незаконному» поверсі
- Звертаємо увагу
- альтернативні варіанти
- Збираємо інформацію про забудовника
Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Більшість проблем і непередбачених ситуацій, що виникають у учасників пайового будівництва, пов'язано саме з юридичною стороною питання.
Зупинимося докладніше на тих, що стосуються безпосередньо договору про пайову участь в будівництві.
Зміна ціни в процесі пайового будівництва
проблема
Зростання ціни на квартиру під час будівництва - один з найбільш очевидних ризиків пайової участі. Тому пункт, що стосується загальної вартості частки і квадратного метра в окремо, найбільш важливий в договорі про пайову участь в будівництві. Якщо в документі не прописана фіксована ціна за квадратний метр, то не варто й сумніватися в тому, що кінцева вартість квартири «несподіваним» чином зросте.
Забудовники будуть посилатися на форс-мажорні обставини та підвищення вартості будівельних матеріалів, а у пайовиків не залишиться іншого вибору, як тільки погодитися на підвищення ціни. Згодом довести, що спочатку ви погоджувалися на більш низьку ціну, буде неможливо.
Що робити
- У договорі обов'язково повинна бути прописана фіксована і остаточна вартість квадратного метра. Тільки в цьому випадку будівельні компанії не мають права змінювати її, - зазначає директор юридичної фірми «Фенікс» Талгат Милтикбаев.
Фактична площа відрізняється від зазначеної в договорі пайової участі
проблема
Трапляється, що пайовик виявляє, що площа квартири, зазначена в договорі, і фактична площа не збігаються. І добре, якщо фактична площа більша, а якщо навпаки?
Що робити
Як зазначає Талгат Милтикбаев, серйозні відхилення від загальної площі - явище рідкісне.
- Найчастіше в договорі прописується, що якщо різниця в обумовленій і фактичної площі не перевищує 5-10%, то жодна зі сторін не пред'являє претензій.
У свою чергу, якщо площа квартири збільшилася більш ніж на 5-10%, компанія може зажадати доплату. І, якщо в договорі не відображено інше рішення даної проблеми, при відмові пайовика доплатити забудовник може стягнути цю суму через суд, але тільки в тому випадку, якщо пайовик вже прийняв квартиру.
Тому при підписанні акту прийому-передачі потрібно обов'язково перевірити, чи відповідає пропонована квартира умовами укладеного договору, і виміряти площу.
Пайовик може не погоджуватися з будь-якими додатковими пунктами договору і просити внести зміни, однак компанії-забудовники навряд чи підуть на це. Ситуація на ринку Казахстану така, що нестачі в клієнтах забудовники не відчувають, а тому частіше диктують умови, ніж підкоряються їм.
Якість обробки не відповідає умовам договору з Забудовників
проблема
Укладаючи договір з пайовиком, будівельна компанія обіцяла, що жити в ній можна буде відразу після здачі будинку в експлуатацію. Але, отримавши довгоочікувані метри, ви виявили, що в квартирі встановлені двері з картону, немає елементарної сантехніки і підлогового покриття, тобто квартира здана вам в чорновий обробці.
Що робити
Згідно з Постановою Уряду РК від 02.05.07 за № 357 «Про внесення доповнень і змін до Постанови Уряду РК від 15.10.01 за № 1328», введення житлових об'єктів в експлуатацію без повної готовності заборонений.
Під повною готовністю розуміється стан приміщення, в якому завершено внутрішні оздоблювальні (лицювальні, малярські, шпалерні) роботи, постелено чисті підлоги, встановлено сантехнічне обладнання, електротехнічні прилади побутового призначення, газові та електричні кухонні плити та внутріквартирні дверні блоки. Квартири дозволено здавати в експлуатацію тільки в чистової обробки.
Ухвалення даної постанови урядом РК було обумовлено тим, що здача житла в чорновий обробці створює проблеми з експлуатацією і обслуговуванням нових будинків. Отримуючи квартиру в стані напівготовності, власники починають активний ремонт, в зв'язку з чим виникає безліч сміття, що забиває сміттєпроводи, забруднюючої сходові майданчики, ліфти і прибудинкову територію.
І хоча, згідно з інформацією Комітету у справах будівництва і ЖКГ, вимоги по чистової обробки стосуються як приватних забудовників, так і тих, хто здає житло за держпрограмами, фактично ця вимога виконується тільки останніми.
- Квартири продавалися і продаються як в чистовий, так і в чорновий обробці. Між ними, звичайно, є різниця в ціні, але і ті й інші користуються попитом, - зазначає ріелтор астанінського агентства «Альянс» Аїда Кендебаева.
Дійсно, чорнова обробка вигідна не тільки забудовникам, адже деяким покупцям теж зручніше придбати квартиру, ремонт якої можна буде робити «з нуля». Тому, як правило, клієнти знають, на що йдуть.
Якщо ж у договорі, укладеному з компанією, було зазначено умова про здачу квартири в чистової обробки, яка насправді не була зроблена, пайовик може вимагати від забудовника завершити роботи або відшкодувати збиток. Цей пункт обов'язково повинен бути передбачений у договорі. При цьому якість обробки потрібно перевіряти перед підписанням акту прийому-передачі.
Нова квартира не здана в строк
проблема
Мабуть, терміни здачі об'єкта в експлуатацію - найболючіша тема для всіх пайовиків. З огляду на казахстанські реалії, затримка на кілька місяців сприймається нашими пайовиками як щось само собою ра-
зумеющееся. Але що, якщо термін розтягується на кілька років?
Що робити
Згідно з типовим договором, в разі порушення проектною компанією терміну передачі пайовик його частки в житловому будинку проектна компанія сплачує пайовик неустойку (пеню) в 
розмірі 0,1% від суми, сплаченої пайовиком за договором, за кожний день прострочення, а також відшкодовує збитки відповідно до Цивільного кодексу РК. Виняток становлять лише ті випадки, коли самим пайовиком були порушені пункти договору, що стосуються своєчасної оплати.
- Однак що стосується затримки по термінах, то тут забудовники прагнуть убезпечити себе наскільки це можливо, - зазначає директор юридичної фірми «Фенікс». - У договорі, звичайно, прописується пеня за прострочення, але умови договору складаються таким чином, що повний розмір відшкодування за прострочення ніколи не перевищить певної суми. Потрібно розуміти, що це ринкові відносини, де кожна сторона зацікавлена в захисті своїх інтересів. Крім того, ніхто не може гарантувати того, що знову не вдарить фінансова криза або не відбудуться ще якісь форс-мажорні обставини, які не порушать як ваших планів, так і планів забудовника.
При цьому юрист зазначає, що якщо на зорі пайового будівництва затримки по термінах були практично нормою (в деяких випадках квартири доводилося чекати до 5 років замість зазначених двох), то зараз ситуація змінилася в кращу сторону.
- Посилився контроль з боку держави, ринок став більш цивілізованим. І зараз, звичайно, трапляються відставання за термінами, проте вони, як правило, не перевищують декількох місяців, - зауважив Талгат Милтикбаев.
Після прийому квартири в новобудові виявилися недоробки
проблема
Уявімо таку ситуацію, схожу з попередньою. Будинок в експлуатацію здали, і щасливі пайовики отримали ключі від квартир, якість обробки відповідає очікуваному. Однак тут з'ясовується, що у вікнах щілини, в підлозі тріщини, ліфт не працює і т.д.
Що робити
І тут все знову сходиться на укладеному договорі, зокрема на тому пункті, в якому вказується відповідальність проектної компанії за усунення таких недоробок.
У типовому договорі він виглядає наступним чином: пайовик, який знайшов під час гарантійного терміну відступу роботи від договору або інші недоліки, які не могли бути встановлені при звичайному способі приймання (приховані недоліки), у тому числі такі, що були умисно приховані проектною компанією, по своїм вибором вправі вимагати від проектної компанії:
- безоплатного усунення недоліків в узгоджений сторонами термін;
- відповідного зменшення ціни договору;
- відшкодування своїх витрат на усунення недоліків.
При цьому, згідно з пунктом 1 статті 69 Закону Республіки Казахстан «Про архітектурну, містобудівної та будівельної діяльності в Республіці Казахстан», гарантійний термін експлуатації об'єктів будівництва встановлюється відповідно до Цивільного кодексу Республіки Казахстан 10 років, якщо інший гарантійний строк не передбачено законодавчими актами або договором .
Чим швидше пайовики виявлять приховані недоліки і звернуться за відшкодуванням до забудовника, тим більше у них шансів на успіх. А в тому, що недоробки виявляться, сумніватися, на жаль, майже не доводиться. За даними Комітету у справах будівництва і ЖКГ при Міністерстві регіонального розвитку за 2012 рік, близько 20 багатоквартирних ЖК столиці були прийняті в експлуатацію з серйозними порушеннями, наприклад, з такими, як надбудова зайвих поверхів.
Квартира розташована на «незаконному» поверсі
проблема
Ви вклалися в будівництво житла і навіть отримали квартиру, коли раптом дізналися, що в проекті вашого поверху ... немає! Будівництво додаткових, неліцензованих поверхів - досить поширена практика серед недобросовісних вітчизняних забудовників. Більш того, в них продаються квартири, власники яких залишаються ні з чим, коли після чергової перевірки суд приймає рішення про знесення незаконних поверхів. У подібній ситуації таким пайовикам залишається тільки сподіватися на краще або судитися з компанією.
Зайві поверхи можуть і не зносити. У теорії, якщо забудовники проведуть технічне обстеження будівель, врахують рекомендації експертів і посилять конструкції і вузли будівель, внесуть корективи в первинний план і отримають позитивний висновок держекспертизи і постанову акімату, то надбудовані поверхи збережуть. Однак на ділі це навряд чи можливо, так як проведення всіх процедур пов'язано з великими витратами, як матеріальними, так і тимчасовими. Тому розібрати верхні поверхи видається більш простим варіантом.
Що робити
Щоб не потрапити в халепу, перед підписанням договору уважно вивчіть проектно-кошторисну документацію з позитивним висновком експертизи, в якій і вказуються всі характеристики будівлі, що зводиться. Перед заселенням запитайте у забудовника вступив в силу і підписаний всіма уповноваженими органами акт державної приймальної комісії. За всі порушення в будівництві несуть відповідальність не тільки забудовник і проектна компанія, але також і приймальна комісія, ДАБК, які проводять державну експертизу. Їхні висновки і підписи повинні бути присутніми обов'язково.
Як приймати квартиру в новобудові? >>>
Звертаємо увагу
Умови, запропоновані різними будівельними компаніями, можуть відрізнятися один від одного, але, незважаючи на це, існують обов'язкові пункти договору. Відсутність хоча б одного з них вказує на те, що такий документ не може бути поставлений на облік у відповідному національному органі, а значить, не може бути законним. До обов'язкових пунктів договору про пайову участь у житловому будівництві належать:
- визначення відповідно до проектно-кошторисною документацією частки пайовика в житловому будинку, яка підлягає передачі йому проектною компанією після отримання дозволу на введення в експлуатацію;
- Термін передачі проектною компанією частки в житловому будинку дольщику;
- сума, що підлягає внесенню пайовиком за договором на депозит банківського рахунку, виходячи з розрахунку за квадратний метр загальної площі житлового та / або нежитлового приміщення;
- гарантійний термін на житловий будинок, побудоване за договором про пайову участь у житловому будівництві;
- обов'язковий додаток до договору частини архітектурної проектної / проектно-кошторисної документації, планів забудови житлового приміщення, поверховості;
- зазначення розміру неустойки у випадку порушення проектною компанією передбаченого договором терміну передачі пайовик його частки в житловому будинку;
- зазначення розміру неустойки у випадку порушення пайовиком встановленого договором строку внесення платежу;
- порядок і терміни передачі грошей пайовика банком-агентом проектної компанії;
- вказівка необхідність наявності початкового внеску на депозиті пайовика за договором банківського рахунку в розмірі не менше 15% від ціни договору про пайову участь у житловому будівництві.
Договір знімається з обліку після підписання акту про передачу дольщику його частки в побудованому житловому будинку. Згідно зі статтею 9 Закону «Про пайову участь у житловому будівництві», договір вступає в силу з моменту його реєстрації в Комітеті у справах будівництва і ЖКГ.
- Перед підписанням обов'язково перевірте зміст договору по пунктам і переконайтеся, що всі вони відповідають обов'язковим умовам і вимогам, які обговорювалися з будівельною компанією усно, - уточнює юрист.
Квартира в новобудові: коли вигідніше купувати? >>>
альтернативні варіанти
І пайовики, і будівельні компанії нашої країни постійно нарікають на закон, що захищає більшою мірою, на їхню думку, інтереси протилежної сторони. У зв'язку з цим багато забудовників шукають шляхи, що дозволяють обійти Закон «Про пайову участь у житловому будівництві».
1. Договір інвестування
Одним з таких шляхів стало укладання договорів інвестування замість договорів пайової участі в будівництві. Цей варіант дуже вигідний для забудовників, так як фактично знімає велику частину відповідальності.
- Укладаючи договір інвестування, ви повинні розуміти, що приймаєте всі ризики на себе. Схема проста: ви інвестуєте гроші, але натомість не отримуєте майже ніяких гарантій, - пояснює Талгат Милтикбаев.
Однак почастішали останнім часом випадки укладення договорів інвестування між забудовниками і покупцями квартир на ринку житла, що будується привели до того, що в закон, який регулює відносини пайового будівництва, були внесені зміни, згідно з якими дія закону поширюється не тільки на відносини, засновані на договорі пайової участі , але і на всі інші відносини, що потрапляють під пайове будівництво.
Разом з тим при укладенні договору потрібно звертати увагу і на його назву, так як, незважаючи на поправки в законі, два даних договору не є ідентичними.
2. Житлово-будівельні кооперативи
Це одна з форм пайового будівництва, що не вимагає ліцензії на залучення коштів пайовиків. Основна відмінність ЖБК від комерційної будівельної компанії в тому, що це некомерційна організація, яка створюється для об'єднання зусиль і можливостей сотень громадян, що вступають до кооперативу, щоб вирішити свої житлові проблеми.
- Вступаючи в ЖБК, пайовики повністю беруть на себе відповідальність. Забудовник в цьому варіанті пайового будівництва виступає в ролі найманого працівника, тому всі ризики, пов'язані з чималими грошовими сумами, лягають на самих членів кооперативу, - зазначає юрист Талгат Милтикбаев.
Юрист також зазначає, що якщо раніше ініціатива в більшості випадків належала забудовникам, то тепер вона частково перейшла до пайовикам, які самі наймають будівельні компанії.
В цілому ситуація з пайовою будівництвом разюче відрізняється від того стану, в якому вона перебувала раніше. У період будівельного буму і під час кризи шахрайство в цьому середовищі процвітало: постійно виникали фірми-одноденки, одна і та ж квартира продавалася кільком різним пайовикам і т.д.
- Зараз шахрайство на ринку житла, що будується практично не зустрічається. Не можна, звичайно, сказати, що шансу зіткнутися з будь-якими махінаціями або недобросовісними забудовниками немає зовсім, але відверто шахрайські схеми в минулому. Вплив часу позначається. Зараз на ринку важливо мати хорошу репутацію, та й держава постійно посилює контроль, - пояснює юрист.
3. Договір цесії
Говорячи про пайове будівництво, не можна не згадати і договір поступки права вимоги. У цьому випадку покупцеві пропонується придбати не саму квартиру, а права на її отримання в майбутньому. Продавцем виступає фізична або юридична особа, яка купує квартиру на ранній стадії будівництва і оформляє договір пайової участі.
- Щоб укласти договір цесії (договір уступки права вимоги), продавцеві потрібно надати договір пайової участі в житловому будівництві, документ, що підтверджує стовідсоткову оплату вартості частки, документи, що засвідчують особу, згода другого з подружжя або інших учасників, згода забудовника, в тому випадку, якщо в умовах договору є такі вимоги, - пояснює ріелтор агентства «Альянс» Аїда Кендебаева.
За словами ріелтора, Такі догоди зараз корістуються великою популярністю. Не дивно, адже вартість нерухомості, яка і так продається забудовником за ціною нижче, ніж на ринку вторинного житла, знижується ще і самим продавцем. Як правило, на укладення договору уступки права вимоги йдуть ті пайовики, яким гроші потрібні в терміновому порядку, тому для прискорення процесу вони йдуть на поступки.
Однак, купуючи право на отримання частки в житлі, що будується, новий пайовик також виявляється незахищеним від можливих ризиків пайового будівництва. Тому, перш ніж йти на такий крок, варто уважно ознайомитися з документами пайовика, що пропонує вам угоду, а також зібрати більше інформації про забудовника, частку в будівництві якого вам пропонують придбати.
- Які б договори ні полягали, пайове будівництво - це завжди ризик. Коли до мене приходять клієнти, я завжди їм про це говорю: «Якщо для вас важливіше надійність, вибирайте квартири на вторинному ринку. Якщо ж на першому місці стоїть економія коштів - змиріться з можливістю ризику ». Вступаючи в пайове будівництво, потрібно морально бути готовим до втрат, - підсумовує юрист Талгат Милтикбаев.
Пастки для пайовиків >>>
Збираємо інформацію про забудовника
І ріелтори, і юристи сходяться в одному: перш ніж вступати в пайове будівництво, потрібно зібрати якомога більше інформації про забудовника. Крім відгуків від власників квартир у вже зданих цієї будівельною компанією будинках, слід ознайомитися і з деякими документами.
Так, згідно зі статтею 8 Закону «Про пайову участь у житловому будівництві», забудовник і проектна компанія повинні надавати потенційним пайовикам наступну інформацію:
- найменування та місцезнаходження забудовника і проектної організації;
- відомості про засновників забудовника і проектної компанії з зазначенням найменування юридичної особи-засновника і ПІБ фізичної особи-засновника;
- довідки про державну реєстрацію (перереєстрацію) юридичних осіб - забудовника і проектної компанії;
- ліцензію проектної компанії на діяльність по організації будівництва житлових будинків за рахунок залучення грошей пайовиків;
- проекти будівництва житлових будинків, які забудовник здійснив протягом 3 років, із зазначенням місцезнаходження зазначених об'єктів, термінів їх введення в експлуатацію;
- документи, що підтверджують відповідні права забудовника або проектної компанії на земельну ділянку (рішення акімату про надання права на землю);
- аудиторський висновок про здійснення забудовником і проектною компанією підприємницької діяльності в житловому будівництві за останній рік.
Крім цього, забудовник і проектна компанія повинні надавати інформацію про об'єкт будівництва. Список включає в себе:
- дозвіл на будівництво по етапах, видане ДАБК;
- вказівка місця розташування і опис об'єкта відповідно до проектної / проектно-кошторисною документацією;
- відомості про етапи будівництва і терміни його завершення;
- основні відомості про генерального підрядника.
Ліцензія на будівництво із залученням грошей пайовиків видається в 2 етапи, і кожен раз для цього потрібен свій список документів.
Всі перераховані вище документи не є секретними. Якщо компанія дійсно зацікавлена в продажу житлових площ, то проблем з наданням виникати не повинно. Якщо ж компанія відмовляється надавати цю інформацію, то варто насторожитися, адже, можливо, діяльність даної компанії непрозора. До речі, перевірити достовірність ліцензії забудовника можна онлайн на сайті www.elicense.kz .
Марина ДАНИЛОВА, Інформаційна служба kn.kz
Читайте також:
Як правильно вибрати забудовника
Будівельний бум в Астані: Кількість чи якість?
І добре, якщо фактична площа більша, а якщо навпаки?Але що, якщо термін розтягується на кілька років?
Як приймати квартиру в новобудові?
Квартира в новобудові: коли вигідніше купувати?