- Коли будинок тільки почав будуватися, вартість метра мінімальна, але і ризики високі, особливо під...
- ситуація змінюється
- За і проти: коли є сенс брати «котлован»
- Як вибрати новобудову на котловані
- Де сьогодні купити новобудову на котловані
- Також купити житло на початковій стадії можна в восьми проектах Нової Москви:
Коли будинок тільки почав будуватися, вартість метра мінімальна, але і ризики високі, особливо під час кризи. Однак ситуація поступово змінюється.
Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Джерело зображення: Фотобанк Лорі
Як відомо, чим нижче стадія готовності будинку, що будується, тим дешевше в ньому квадратний метр, тому покупка житла в новобудові на етапі котловану завжди привертає вигідними цінами. Два головних «але», які постають в цьому випадку перед покупцями, це довге очікування новосілля і високі ризики недобудови. З тих пір, як в російській економіці почалися труднощі, які бажають купити квартиру «на котловані» стало помітно менше, але ситуація поступово змінюється, і, можливо, побоювання вже не відповідають дійсності. Портал MetrPrice. ru дізнався у гравців ринку, наскільки безпечно сьогодні купувати житло «на котловані» і де знайти такі новобудови.
Покупці стали спостерігачами
Покупців квартир на стадії котловану завжди було небагато - за даними експертів, від 15% до 25%, і далеко не всі з них набували квартири для власного проживання. Значну частину серед таких покупців становили інвестори, у яких зовсім інший підхід до оцінки ризиків і вигоди, зауважує Павло Телушкин, виконавчий директор компанії «ФЦСР» (девелопер «Кварталу Тріумфальний» ). За останні два роки, як в економіці почалися труднощі, число покупців «на котловані» відчутно знизилася - до 10-12%. Основних причин у такої зміни дві: зменшення кількості інвесторів і зниження довіри покупців.
Бачачи затримки по термінах здачі будинків і банкрутства забудовників, покупці змінили тактику: тепер вони вважають за краще якийсь час спостерігати за ходом будівництва, а потім, переконавшись в його високих темпах, приймають рішення про покупку, каже Андрій колочинсько, керуючий партнер ГК «ВекторСтройФінанс» (девелопер ЖК «Квартали 21/19» ). «У нашому проекті були такі клієнти, які приїжджали в наш офіс продажів не один раз, на протязі декількох місяців стежили за динамікою будівництва будинку і тільки після завершення монолітних робіт, приймали остаточне рішення про операцію», - розповідає Євгенія Акімова, генеральний директор IKON Development (девелопер ЖК «Новий Зеленоград» ).
Ще одна важлива причина, по якій знизилася кількість угод на котловані, - відсутність можливості придбати в таких проектах житло за допомогою іпотеки, оскільки банки рідко акредитують об'єкти на ранніх етапах будівництва, зауважує Ірина Доброхотова, голова ради директорів «БЕСТ-Новострой» . Проте, в компанії навіть в минулі роки відзначали велику кількість клієнтів, що купують житло на котловані: 35-40% в 2015 і 25% за підсумками 2016- го.
ситуація змінюється
Через кризу розподіл купівельного попиту за стадіями готовності новобудови зазнало змін. За оцінками аналітиків «Метріум Груп», сьогодні на ринку новобудов масового сегмента 10% квартир купуються на нульовій стадії будівельної готовності, 20% - на середній, 45% - до моменту готовності «коробки» і 15% - до отримання дозволу на введення в експлуатацію. Ще 10% - після оформлення власності, коли забудовники роблять фінальне підвищення ціни метра, говорить керуючий партнер «Метріум Груп» Марія Литинецкая.
Проте, останнім часом ставлення до «котловану» у покупців поступово пом'якшується, зауважує Тетяна Подкідишева, керівник департаменту новобудов компанії «НДВ-Нерухомість». В економіці йдуть стабілізаційно-відновлювальні процеси, столична влада проводять сувору наглядову політику московської влади, законодавство про пайове будівництво посилюється.
По темі: Новобудови Москви і Тіна на котловані - найцікавіші проекти з актуальними цінами і інформацією про покупку
За і проти: коли є сенс брати «котлован»
Основним плюсом придбання житла на початкових етапах будівництва і раніше залишається ціна, кажуть гравці ринку. За словами Андрія колочинсько (ГК «ВекторСтройФінанс»), в масовому сегменті різниця в ціні квартири між «котлованом» і здачею об'єкта в столиці становить близько 20-25% від вартості лота, хоча в деяких особливо ліквідних проектах зростання цін може бути і більш помітним . У високобюджетному сегменті ця різниця і зараз становить 30-60%, зауважує Павло Телушкин ( «ФЦСР»), тому в такі об'єкти перспективно інвестувати, особливо це стосується преміум-сегмента, де конкуренція між продавцями в даний момент невелика.
А ось в новобудовах масового сегмента темп зростання цін за останній час знизився, відзначають експерти. «Тому важливо зрозуміти, наскільки ризик виправдовує вигоду, - каже Марія Литинецкая (« Метріум Груп »). - Скажімо, в готовому будинку клієнти можуть дозволити собі тільки однокімнатну квартиру, а в споруджуваному - двокімнатну. Така ж ситуація може бути і з локацією. Наприклад, в якомусь районі покупцям з певним бюджетом доступні квартири тільки в споруджуваних будинках, а в готових вже немає. Чи потрібно йти на ризик тільки заради проживання в більш відповідному районі? Іншими словами, якщо у клієнта є достатня сума коштів, то краще придбати вже готову квартиру в зданому корпусі, це буде надійний, але менш вигідний варіант ».
Головним мінусом «котловану», в свою чергу, завжди вважався підвищений ризик недобудови, проте, вклавшись в новобудову на більш пізньому етапі, теж можна в підсумку виявитися свідком зупинки будівництва, зауважує Ірина Доброхотова ( «БЕСТ-Новострой»). Варто взяти до уваги і те, що від котловану до видачі ключів від квартир доведеться досить довго чекати (півроку у випадку з панельним проектом, 1,5-2 роки у випадку з монолітним), оплачуючи в цей період знімне житло.
Читайте також: Як з однієї старої квартири зробити три нових
Як вибрати новобудову на котловані
Щоб не зіткнутися з проблемами, купуючи квартиру в новобудові на котловані, варто дотримуватися кількох правил.
1. Оцініть досвід забудовника / девелопера. Не обов'язково, щоб новобудову зводив якийсь іменитий забудовник, каже Євгенія Акімова (IKON Development) - 2009 і 2016 роки показали, що відомі компанії теж можуть збанкрутувати. Набагато важливіше дізнатися, чи виконував девелопер зобов'язання перед пайовиками попередніх черг або корпусів. Якщо пайовики залишилися задоволені, то, швидше за все, ваш будинок теж буде побудований в обіцяні терміни.
Якщо у проектній декларації в якості забудовника вказана невідома компанія, то не варто відразу «ставити хрест» на житловому комплексі, говорить Марія Литинецкая ( «Метріум Груп»). Справа в тому, що права на земельну ділянку належать конкретної організації: наприклад, акціонерне товариство приватизувала фабрику. Щоб побудувати на її місці будинок, девелоперу простіше викупити це суспільство, приєднати його до своєї групи компаній, ніж переоформляти ділянку на себе. Тому необхідно дізнатися назву головної компанії і дивитися, які проекти вона побудувала.
2. Відвідайте будмайданчик - якщо на ній немає навіть котловану, то це, звичайно, тривожна ознака, який говорить про те, що у забудовника немає власних коштів на старті, і він розраховує виключно на потік надходжень від покупців, каже Андрій колочинсько (ГК « ВекторСтройФінанс »).
3. Дізнайтеся про наявність іпотечних програм в проекті. Як правило, банки починають видавати кредити на покупку житла в проекті тільки при досягненні ним певної стадії готовності. Однак якщо кредит можна отримати вже на «котловані», це означає, що даний банк або високо оцінив перспективи проекту, або інвестував в нього, що є додатковою страховкою ризикового пайовика.
4. Вибирайте договір пайової участі (ДДУ) - це найбільш безпечний спосіб покупки квартири в споруджуваному будинку, говорить Тетяна Подкідишева ( «НДВ-Нерухомість»). Не погоджуйтеся на сумнівні схеми - реалізацію через попередній договір купівлі-продажу (ПДКп), договір співінвестування або в рамках ЖБК - в разі труднощів на об'єкті вони не захистять права пайовика.
Де сьогодні купити новобудову на котловані
За даними геоінформаційної системи bnMAP.ru, розробленої в «БЕСТ-Новострой», на території Москви і Нової Москви сьогодні реалізується 805 корпусів. У 67 з них будівництво не розпочато, а в 35 ведуться роботи нульового циклу - сукупно це становить 12% від загального числа корпусів на експозиції.
У «Метріум Груп» називають 16 житлових комплексів масового сегмента в старих кордонах Москви, де можна придбати житло на початковій стадії будівельної готовності:
- ЖК «О7»,
- ЖК «Мещерський Ліс»,
- ЖК «Промені»,
- ЖК «Петра Алексєєва, 12а»,
- МФК «Водний»,
- ЖК «Літній сад»,
- ЖК «Черняховського 19»,
- Мкрн «Північний»,
- Житловий квартал SREDA,
- ЖК «Атмосфера»,
- ЖК «ВЛюбліно»,
- ЖД «Будинок в Кузьмінках»,
- ЖК «Квартали 21/19»,
- ЖК «Аннино Парк»,
- ЖК «Еталон-Сіті»,
- ЖК «Римського-Корсакова 11».
Також купити житло на початковій стадії можна в восьми проектах Нової Москви:
- Район Нові Ватутинки (Мікрорайон «Центральний»),
- Місто-парк «Перший Московський»,
- ЖК «Тетянин Парк»,
- ЖК «Легенда»,
- ЖК «Будинок у парку»,
- ЖК «Барклі Медова долина»,
- ЖК «Позитив»,
- ЖК «Москвичка» .
У компанії «Стройтрест-Нерухомість» серед новинок столичного ринку відзначають житловий комплекс «Дует», в якому квартири бізнес-класу пропонуються за ціною від 5 млн рублів. Вартість квадратного метра становить від 134 500 рублів. Серед підмосковних проектів експерти виділяють житловий комплекс комфорт-класу «Новий Зеленоград», що будується в Солнечногорском районі. Вартість студій (21,7 кв. М) в монолітних будинках проекту починається від 1,6 млн руб. , А однокімнатних квартир (30,1 кв. М) - від 2,2 млн руб. Введення в експлуатацію будинків заплановано на 2 кв. 2018 року.
портал MetrPrice. ru бажає Вам вдалих угод!
Чи потрібно йти на ризик тільки заради проживання в більш відповідному районі?