Як вигідно здати в оренду квартиру в новобудові?

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Will Thomas / Fotolia

Як відомо, на етапі котловану квартиру в новобудові можна придбати за мінімальною ціною. Однак якщо нерухомість купується для здачі в оренду, то потрібно оцінювати не тільки її вартість, а й упущену вигоду. Середня ставка на «однушку» площею близько 40 кв. метрів в Москві сьогодні становить 35 тисяч рублів на місяць. Якщо новобудова знаходиться на початковому етапі будівництва, то до її введення в експлуатацію доведеться чекати мінімум два, а то і два з половиною роки. А за цей час можна було б отримати 1,05 млн рублів орендних платежів. Тому при виборі житлового комплексу потрібно враховувати цей нюанс. Чи покриє зростання цін в проекті в період будівництва потенційний дохід від оренди за цей же термін? Сьогодні, коли темпи збільшення вартості нерухомості на первинному ринку вкрай низькі, покупка квартири під здачу в оренду в уже готовому або близькому до цього будинку може виявитися більш вигідною.

Найбільш ходовий товар на ринку - це однокімнатні квартири. У масовому сегменті на їх частку припадає до 40% попиту. Ще чверть орендарів хоче жити в «двушках». Відповідно, на ці два типи квартир доводиться 2/3 попиту. Затребуваність в свою чергу «тягне» вгору і ставки: традиційно швидше за все ростуть ціни на однокімнатні квартири, на другому місці - об'єкти з двома кімнатами. Тому при покупці квартири для здачі в оренду має сенс вибирати між цими двома варіантами. Крім того, потрібно враховувати і необхідність ремонту в новобудові. В одно- або двокімнатній квартирі і фінансові, і часові витрати будуть нижчими. Відповідно, вони швидше окупляться.

Як вибрати квартиру для інвестицій: 5 головних критеріїв

Хто головний - той, хто здає квартиру, або той, хто знімає?

Розташування - один з найважливіших критеріїв, що впливають як на величину орендних ставок, так і на швидкість здачі квартири. Адже переважна більшість орендарів вибирають об'єкти, виходячи з близькості до метро. Тому при виборі новобудови для придбання нерухомості під здачу в оренду потрібно враховувати транспортну доступність. Чим вона краще, тим дорожче можна здавати квартиру.

Але не варто забувати і про те, що на вартості житла в новобудовах сусідство з метро теж позначається в значній мірі. Якщо метою рантьє є високий щомісячний прихід, то станція підземки поруч - це обов'язкова вимога. Якщо ж покупець квартири прагне «відбити» за рахунок оренди витрати на її придбання, то вигідніше може виявитися придбання більш дешевого житла в віддаленому районі. Це пов'язано з тим, що ставки оренди не мають пропорційної залежності від вартості нерухомості. Наприклад, квартиру в житловому комплексі в «старій» Москві, але за МКАД, можна придбай за 2,68 млн руб і здавати її за 20 тисяч рублів на місяць. В цьому випадку вона окупиться приблизно за 11 років. А якщо взяти квартиру в новобудові біля метро, ​​то термін повернення інвестицій буде приблизно в півтора рази довше.

Незважаючи на те, що стартові ціни на квартири в Москві сьогодні знаходяться на безпрецедентно низькому рівні, апартаменти як і раніше можна придбати на вигідніших умовах. При більш низькому порозі входу орендні ставки на квартири будуть такими ж, як і на квартири. Відповідно, повернути свої вкладення ви зможете швидше.

Більш того, багато апартаментними комплекси «заточені» під орендний бізнес. У них можна придбати нерухомість не тільки з обробкою, але і з меблюванням, і з можливістю передачі функції здачі в оренду керуючої компанії. Житло в статусі квартири цікавіше для тих, хто в перспективі планує в нього переїхати сам або переселити родичів.

Ремонт квартири в новобудові, навіть мінімальний, забирає не тільки гроші, але і час. А для орендодавця будь-який простий - це упущена вигода. Тобто за кожен місяць ремонту буде недоотримано потенційний дохід. Тому в першу чергу потрібно звернути увагу на новобудови з готовою обробкою. Це дозволить почати здавати житло відразу після отримання ключів та оформлення права власності. Крім того, в будинках з ремонтом від забудовника ймовірність того, що в сусідніх квартирах будуть вестися галасливі оздоблювальні роботи, зведена до мінімуму.

Ремонт квартири під здачу в оренду

Ідеальна квартира в оренду - яка вона?

Здача квартир без обробки в новобудовах за символічну плату і в обмін на ремонт досить поширена на ринку. На практиці ж цей варіант може обернутися серйозним головним болем для власника квартири. Найчастіше наслідком подібних бартерних відносин між орендодавцем і наймачем є розтягнувся на невизначений термін низькоякісний ремонт. Нерідко на такі оголошення відгукуються бригади ремонтників з країн ближнього зарубіжжя, які використовують квартиру як гуртожиток, паралельно займаючись іншими об'єктами за «живі» гроші. При цьому «за місцем проживання» роботи виробляються абияк, оскільки ніякого фінансового інтересу тут немає.

Шлях, по якому йти не потрібно, - це обстановка квартири старими меблями, яка за непотрібністю зберігається на дачі. Одне з важливих переваг орендних квартир в новобудовах - це саме новизна. Тому варто придбати хоч і недорогу, але все ж нову і якісну меблі. Ідеально для цього підійде продукція знаменитого шведського виробника. А щоб випадково не купити зайвого, має сенс виставити «порожню» квартиру з позначкою, що все необхідне буде придбано під наймача. Не виключено, що на таке оголошення зверне увагу орендар зі своїми меблями, якраз знаходиться в пошуках квартири без обстановки.

У орендарів і орендодавців уявлення про те, що таке справедлива орендна ставка, в значній мірі розходяться. Тому визначити ступінь адекватності цього показника досить непросто. Для того, щоб оцінити більш-менш реальну вартість оренди, яка дозволить і не продешевити, і не затягнути термін експозиції до нескінченності, потрібно почати з з'ясування середньої ставки по округу і району. Це дозволить приблизно зорієнтуватися в ситуації на ринку. Потім подивитися, чи є в районі або окрузі нові житлові комплекси того ж класу, які варіанти і за які гроші пропонуються в них. Це дасть можливість з'ясувати, наскільки вищі за середньоринкові показників здаються квартири в новобудовах. Розуміння цієї різниці значно спростить завдання. Але найправильніший варіант - запросити професійного оцінювача. Це не так дорого, як прийнято вважати. І дозволить врахувати в орендній ставці всі позитивні і негативні якості квартири.

Дізнайтеся за 2 хвилини, скільки коштує ваша квартира

Іпотека за рахунок оренди: розрахунок від експерта

Точні цифри залежать від величезної кількості чинників. Якщо ж оперувати середніми показниками, то розрахунок буде виглядати наступним чином: за оцінкою аналітиків «Метріум Груп», однокімнатна квартира в новобудовах масового сегмента «старої» Москви в середньому сьогодні коштує 6,29 млн руб. А середня ставка на столичні «одинички» цього ж класу, незалежно від площі та локації - 33 тисячі рублів на місяць. Без урахування динаміки зміни орендної ставки термін повернення вкладених коштів складе близько 16 років. Якщо ж щороку виробляти індексацію на 5%, то можна скоротити цей період до 12 років.

Втім, в залежності від класу новобудови, терміни можуть значно відрізнятися. Наприклад, в елітному сегменті оренда однокімнатної квартири в середньому обійдеться в 130 тисяч рублів на місяць, а середня вартість такої «одинички» в новобудові - 30,73 млн руб. Відповідно, вона окупиться приблизно за 20 років (без урахування індексації).

Якщо говорити про «старої» Москві, новобудовах у фінальній стадії будівництва і поруч з метро, ​​то, швидше за все, немає. На сьогоднішній день найдоступніша «одиничка» в готовому будинку в пішої доступності від станції підземки обійдеться в 7,92 млн руб. При середніх процентній ставці і терміні кредитування (12,68% річних і 15 років), а також початковому платежі в розмірі 20% від вартості нерухомості, щомісячний платіж складе 78,8 тисячі рублів. Середня ставка на однокімнатні квартири в цьому районі сьогодні дорівнює 33,7 тисячі рублів на місяць. І навіть якщо врахувати якісні характеристики квартири, що здається - новий будинок з висококласної інфраструктурою, раціональні планування, свіжий ремонт, здати її більше ніж за 60 тисяч рублів на місяць навряд чи вдасться. Говорити про окупність іпотеки орендою можна тільки в тому випадку, якщо початковий внесок становить половину і більше вартості квартири.

Текст: «Метріум Груп»

НЕ пропустіть:

«Здам квартиру з меблями»: як скласти опис до договору найму?

Податок з оренди: варіанти для тих, хто здає квартиру

10 обов'язкових пунктів у договорі оренди квартири

Як достроково розірвати договір оренди?

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.