Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Марина Чайкіна, Тетяна Шагінян
На квартири в столичних новобудовах - небувалий попит. За даними консалтингових агентств, в першій половині 2013 року було укладено майже на 20% угод більше, ніж за такий же період в 2012 році. У компанії SV Development, яка займається дослідженнями ринку нерухомості, підкреслюють, що найбільш затребуваним є житло економ-класу (80% угод від загальної кількості угод).
ПРИЧИНИ І ПРОГНОЗ
Головною причиною, по якій активізувався попит на житло саме в новобудовах, експерти називають більш грамотну політику забудовників. Так, на думку провідного фахівця відділу маркетингу SV Development Сергія Костецького, сьогодні будівельні компанії пропонують більше житла економ-класу, тобто одно- і двокімнатних квартир площею 40-60 кв. м, оскільки саме на таке житло є попит. Крім того, ціни на "первинку" в останні два роки істотно не змінювалися і залишалися більш доступними в порівнянні з вартістю вторинного житла. «Так, вартість 1 кв. метра в новобудові на етапі закладки фундаменту до 30% нижче, ніж на «вторинці», - уточнив Костецький.
Також, на думку керуючого партнера консультаційної компанії з нерухомості Homeland Estate Георгія Ясинського, забудовники зараз активно освоюють передмістя - міста-супутники і селища міського типу недалеко від Києва. Там попит на нерухомість економ-формату ще вище, ніж на аналогічний сегмент в Києві (тобто небагаті кияни купують квартири в Бучі або Ірпені, де квадратний метр житла на 2-3 тис. Грн дешевше, ніж в столиці. - Авт.).
Що стосується прогнозів на майбутнє, то Костецький упевнений, що в найближчі рік-два дефіцит «первинки» нам не загрожує. «Вже зараз в реєстрі Держархбудінспекції України зареєстровано більше документів про початок будівництва житла, ніж за цей же період минулого року», - говорить експерт і прогнозує, що якщо в країні не буде серйозних фінансових потрясінь або стрибків цін на нафтопродукти, то ціни на житло від забудовників в 2014-2015 роках будуть залишатися стабільними: «Максимум вони виростуть в рік на рівень інфляції, тобто на 3-5%», - говорить Сергій Костецький.
РАССРОЧКА АБО ІПОТЕКА?
Сьогодні, щоб купити квартиру в новобудові, покупець може піти декількома шляхами. Перший - найпростіший - 100% оплати. За даними консалтингової компанії UTG, досить велику суму (близько $ 60-90 тис. За однушку-двушку) відразу викладають за квартиру близько 57% українців. Решта беруть житло в розстрочку у забудовника (40%) і рідше - купують, оформивши банківський кредит (3%).
Банки сьогодні практично не оформляють іпотечний кредит на покупку житла в об'єктах, готовність яких менше 70%. І то, таке житло кредитують тільки ті банки, у яких «союз» з забудовником. Останній факт, до речі, є плюсом, так як фінустанови погоджуються працювати тільки з надійними забудовниками, яких перевіряють «особисто». За даними компанії «Простобанк консалтинг», кредити на покупку житла на «первинці» пропонують таким чином 18 банків з числа 50 найбільших.
У випадку з розстрочкою забудовники використовують кілька схем. Перша: майбутній власник квартири купує цільові облігації у забудовника, таким чином, безпосередньо фінансуючи будівництво свого майбутнього житла. У підсумку, коли будинок буде побудований, забудовник міняє куплені клієнтом квадратні метри в облігаціях, на квартиру з забезпеченням всіх умов, зазначених у договорі бронювання.
У другій схеми принцип той же, тільки гроші інвестора побувають ще в одних руках - оплата йде через фонд фінансування будівництва або компанію з управління активами, залучену забудовником. «Клієнтові в такому випадку потрібно бути уважним і перевіряти не тільки забудовника, а й компанію з управління активами, - стверджують в SV Development. - Оскільки посередником може виявитися підставна фірма, яка знаходиться в змові з сумнівним забудовником. Випуск облігацій само не гарантується заставою. Тобто, якщо забудовник не виконає будь-яке умова або облігації залишаться незабезпеченими, покупець-інвестор не зможе забрати недобудоване житло як заставу ».
СЮРПРИЗИ ДЛЯ ІНВЕСТОРА
Одним з найбільш прикрих моментів для покупців нерухомості в розстрочку є те, що багато забудовників не фіксують вартість квартир на первинному рівні, а ціна метра може (в сенсі обов'язково буде) змінюватися. Такий пункт є в договорі, але для майбутнього господаря квартири може залишатися сюрпризом, наскільки конкретно і коли зросте вартість квадратного метра в наступний раз. Ціна може підвищуватися поступово (в середньому 2-3 рази за весь період виплат), а може за кілька місяців до завершення будівництва підскочити на 10-15%. «Ми не приховуємо, що в міру просування будівництва об'єкта буде рости вартість квадратного метра, - розповіли у відділі продажів одного з ЖК столиці. - З розрахунку, що будинок будується в середньому 1,5 року, підвищення відбувається один раз в три-п'ять місяців на 2-3%. Про це ми попереджаємо покупців за два тижні. Підвищення цін зазвичай обумовлено подорожчанням будматеріалів і ступенем готовності об'єкта ». Фахівці підкреслили, що забудовники, які не змінюють вартості метра, швидше за все, відразу закладають високу ціну метра.
Також іноді новоявлені власники квартир вимушені доплачувати за «зайву» квадратуру. Наприклад, якщо купувалася квартира площею 40 кв. м, а, за оцінками БТІ, її розмір виявився 41 кв. м. Дрібниця, а все одно неприємно, вже виплативши розстрочку, раптом опинитися з боргом в 10-11 тис. грн. «Допускається похибка плюс-мінус один квадратний метр, - розповідає консультант з продажу квартир в одній з новобудов Києва Катерина Стукальська. - Якщо квартира виявилася трохи менше, то забудовник повертає гроші покупцеві. Але в договорі також прописано, що якщо житло виявилося більшого метражу, то покупець зобов'язується оплатити надлишок.
Як росте ціна метра. Клацніть по избражение для збільшення
АКЦІЇ ТА ЗНИЖКИ
Щоб залучити покупця і продати свій продукт, забудовники використовують різні програми лояльності. Найчастіше це можливість розстрочки на п'ять років; перший внесок - всього 10%; знижки 5-8% на трикімнатні або дворівневі квартири; а також знижка 5-10% при 100% -й оплаті. Бувають і інші пропозиції - наприклад, дизайнерська кухня в подарунок при покупці квартири від 110 кв. метрів або дисконтні картки сусіднього з будинком торгового центру кожному покупцеві житла. Але в основному діє принцип ринку - відчутні «подарунки» забудовник дає тільки за об'єкти, які продаються з працею. Знайти акції, де була б знижка на однушку, не вдалося.
Ціни на квартири в Києві. Клацніть по зображенню для збільшення
З РЕМОНТОМ АБО БЕЗ
Деякі забудовники, враховуючи, що багато людей вважають за краще «вторинку» тільки через те, що житло готове для заселення, запропонували відносно новий продукт - «первинку» з ремонтом. 1 кв. м квартири з ремонтом коштує на 1,2-1,3 тис. грн дорожче, ніж метр без ремонту. «Найголовніша перевага квартир з ремонтом - швидке новосілля, - розповіла нам консультант одного з ЖК. - У квартирах проведені оздоблювальні роботи, на підлозі в кімнатах постелено ламінат, в коридорах - лінолеум, в кухні, санвузлі, на балконах і лоджіях - плитка. На стінах - шпалери під фарбування, встановлені радіатори опалення, хороші міжкімнатні двері, протиударні вогнестійкі вхідні двері. Також унітаз, умивальник, акрилова ванна, полотенцесушитель, лічильники на воду і електрику, змішувачі, а в кухні вже є гарнітур з мийкою ». З одного боку, новому господареві залишається лише пофарбувати шпалери в бажаний колір і завезти меблі. Але з іншого боку, для людей, які згодом планують зробити дизайнерський ремонт або виключно на свій смак, квартира з ремонтом буде грошима, викинутими на вітер.
Квартиру в новобудові можна купити "під ключ". Клацніть по избражение для збільшення
ЯКІ ДОКУМЕНТИ ПОТРІБНО ВИМАГАТИ У ЗАБУДОВНИКА
Перед тим як оформити угоду купівлі-продажу, перевірте у забудовника наступні документи:
- ліцензію Мінбуду на здійснення будівельної діяльності. Документ повинен бути на фірмовому бланку з голограмою і підписом керівництва міністерства, а термін його дії повинен захоплювати дату завершення будівництва об'єкта;
- документ, що підтверджує право забудовника на землю (він може бути власником землі або орендувати її), на якій ведеться будівництво;
- дозвіл на будівництво багатоквартирного будинку на даній земельній ділянці;
- проект забудови, схвалений органами архітектурно-будівельного нагляду;
- висновок комплексної інвестиційної експертизи проекту будівництва;
- проектну документацію
з усіма внесеними змінами. Тут же має бути зазначено юридичну адресу новобудови і терміни здачі будинку в експлуатацію.
ПЕРЕД ПОКУПКОЮ ПЕРЕВІРЯЄМО РЕПУТАЦІЮ ЗАБУДОВНИКА
"Про те, що забудовник сумлінно підходить до роботи, можуть свідчити термін його роботи на ринку, кількість зданих в експлуатацію і споруджуваних об'єктів, відсутність довгобудів, затримок в здачі будинків в експлуатацію і, звичайно, відгуки про нього, - каже експерт SV Development Сергій Костецький. - Зазвичай на форумах (вони є у кожної новобудови) покупці чесно пишуть про проблеми. Також зверніть увагу на те, які банки кредитують будівництво. Сумнів має викликати, якщо довіряє забудовнику лише один маленький банк ".
Інвестуючи в НОВОСТРОЙ, ризикуєте ЗАЛИШИТИСЯ З НОСОМ
Житло на первинному ринку дешевше, ніж на вторинному ринку. До того ж хочеться вселитися в новий будинок, а не старий. Але інвестуючи в новобуд (особливо на стадії закладки фундаменту), є ризик залишитися і без житла, і без грошей (всі пам'ятають ситуацію з "Еліта-Центр"). Навіть у забудовника з бездоганною репутацією може трапитися всяке: від конфлікту між власниками в самій компанії, що може привести до банкрутства, до глобальної світової кризи. Правда, останнім часом гучних скандалів, пов'язаних з недобросовісною забудовника, не було.
МЕШКАНЦІ НОВИХ КВАРТИР за комуналку ПЛАТЯТЬ ДОРОЖЧЕ
Власники квартир в новобудовах часто стикаються з неприємним сюрпризом у вигляді «космічних» платежів за комуналку. Так, якщо мешканці хрущовок і панельок платять державному жеку 1,5-3 грн за 1 кв. м житла, то мешканці нових будинків оплачують послуги (як правило, приватних жеків) за ціною 3,5-5 грн за кв. м. Тому перед покупкою житла у забудовника, почитайте, що пишуть на форумах про якість і ціну обслуговування інших об'єктів будкомпанії. Часто мешканці новобудов ведуть війну з дорогим жеком і ініціюють створення ОСББ.
РАССРОЧКА АБО ІПОТЕКА?