Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Ціни на ринку нерухомості в Криму почали різко рости навесні 2014 року - після возз'єднання з Росією. Не став винятком і Севастополь, який за доступністю житла наздоганяє Санкт-Петербург. Які перспективи розвитку цієї галузі, чи зупиниться стрибок цін і що гальмує зростання пропозиції, «Новий Севастополь» дізнався у ріелторів і найбільших забудовників.
необгрунтовано дорого
Севастополь займає сьоме місце серед російських міст з найдорожчими квартирами в новобудовах . За даними сервісу «Мир квартир», середня вартість житла в місті становить 4,6 млн рублів. При цьому вартість одного квадратного метра до кінця літа досягла 73,9 тисячі рублів. Для порівняння: за такий же середній ціні можна купити квартиру в Московській області, а в Санкт-Петербурзі - за 6,5 млн рублів. Приблизно така ж ситуація на вторинному ринку нерухомості, відзначають експерти.
«Ціна вторинного житла в Севастополі порівнянна з ціною новобудови на початковому етапі будівництва, але у квартир на вторинному ринку менше метраж. Вартість квадратного метра в Севастополі вище, ніж у багатьох регіонах РФ, порівнянна з цінами Московської області, Санкт-Петербурга. Севастополь також є містом федерального значення », - зазначає генеральний партнер компанії« Севастопольстрой »Павло Танків.
Всього на ринку житла Севастополя до 6 тисяч пропозицій. І, як показує агрегатор «Яндекс.Нерухомість», розкид цін дуже великий. Наприклад, можна купити крихітну студію за 550 тисяч рублів, середню «двушку» за 3,5 млн і п'ятикімнатну квартиру з «золотим» ремонтом за 60 млн.
Найдорожча пропозиція на вторинному ринку житла в Севастополі
Як пояснюють ріелтори, ціни на житло в прибережних містах більшою мірою формує розташування, ніж розмір квартири. Це характерно для більшості кримських міст, зауважує генеральний директор офісу «В Ялті» мережі агентства по нерухомості «Міель» Ельвіна Боси. «Нерухомість дорога, особливо квартири і будинки з хорошими видовими характеристиками і в крокової доступності до моря. Різниця житла біля моря і в 2-3 км від нього може бути величезною », - говорить вона.
роздуте пропозицію
Ситуація зі співвідношенням попиту і пропозиції в Севастополі не зовсім типова. Якщо, наприклад, в Сімферополі попит сильно перевищує пропозицію, то в місті-герої навпаки. «Охочих продати більше, ніж бажаючих купити за такими цінами. Попит формує зовсім невелика частка місцевих жителів, більше серед покупців представників силових структур, основну частку складають приїжджі з материка - Москва, Пітер, Калінінград, Сибір і північні регіони країни », - каже Танків.
Є серед покупців і іноземці, в основному з СНД і, зокрема, з Казахстану. За оцінкою девелоперів, в структурі попиту вони складають приблизно 3%. Крім вихідців з країн колишнього СРСР, зафіксовані угоди з громадянами Німеччини та Ізраїлю.
В цілому попит на протязі декількох років залишається стабільним, додає генеральний директор компанії «Інтербуд» Євген Кабанов. «Найбільш затребуване житло економ-класу (недорогі однокімнатні квартири), яке купується з метою довгострокових інвестицій. Найбільш затребуваним залишається Гагарінський район, район Парку Перемоги, багато клієнтів хочуть вид на море. Дуже перспективними є Нахімовський район, вулиця Горпищенко, в якому ведеться активна забудова, район розвивається і «молодшає», - зазначає він.
орендний бізнес
Севастополь займає третій рядок рейтингу російських міст з найменш доступними для місцевих жителів орендним житлом. За даними сервісу Domofond.ru, середня вартість оренди однокімнатної квартири тут становить 20 тисяч рублів на місяць, двокімнатної - 26,5 тисячі рублів, що дорожче, ніж в більшості міст Росії. При цьому середній рівень доходу - 33 тисячі рублів - в Севастополі незначно вище показників інших російських регіонів. В результаті сім'я з двома працюючими дорослими платить за проживання в місті 30% або 40% від свого доходу в залежності від розміру квартири. Пропозиції елітного сегмента варіюються в районі 150-200 тисяч рублів.
Найдорожча пропозиція на ринку оренди в Севастополі
У некурортного час на ринку оренди житла в Севастополі - близько тисячі пропозицій. До літа це число збільшується в рази.
«Ціни на орендне житло значно підвищуються в курортний сезон і в середньому вище, ніж в інших регіонах РФ. Але попит народжує пропозицію. По-перше, Севастополь - привабливий для туристів місто. По-друге, приростає населення: на постійне місце проживання переїжджають люди з материка, переводяться військовослужбовці, у велике місто їдуть кримчани з депресивних районів півострова », - пояснює Кабанов.
За словами представника агентства «Міель», більшість кримчан заробляють виключно на здачі нерухомості в літній сезон, а деякі і цілий рік. «У літній сезон ціни на знімне житло біля моря злітають вгору, часом не виправдовуючи очікування постояльців. Є, звичайно, і розумні пропозиції. Але, безумовно, ціни «скачуть» в залежності від сезону », - ділиться Боси.
Підігріває попит на оренду житла влітку і порівняно невелике число готелів. За оцінкою експертів, готелів в Севастополі не вистачає. Наприклад, «Аквамарин» - один з небагатьох п'ятизіркових готелів в Криму - в сезон заповнений на 90% і більше.
«Севастополь відчуває гостру нестачу комфортних і доступних готелів з якісним сервісом. Традиційно готелі будують в крокової доступності від моря або в історичному центрі, але в Севастополі таких місць для забудови практично не залишилося », - зазначає Кабанов.
Бум або не бум на?
Число будівництв з 2014 року в Севастополі помітно збільшилася. На цьому ринку працює досить багато невеликих забудовників, проте великих - шість: «Інтербуд», «Карбон», «Консоль», «Парангон», «Севастопольстрой» і «Севпроектмонтаж». На думку генерального партнера компанії «Севастопольстрой» Павла Танкова, ситуацію на ринку будівництва нерухомості можна назвати бумом: будується дуже багато, як і розкуповується.
Не зовсім з ним згоден директор іншої найбільшої будівельної компанії - Євген Кабанов. Він підтвердив, що будівництв багато, однак не готовий назвати обсяги введеного житла бумом. «Вважаю, що поки в Севастополі не буде сформований повноцінний ринок землі (вільних майданчиків під будівництво), говорити про будівельний бум поки рано», - пояснює він. Взагалі на проблеми з землею в скаржаться представники найрізноманітніших сфер: раніше повідомлялося, що вільних ділянок немає для інвесторів , а мобільні оператори пояснюють цим складнощі з стільниковим зв'язком .
Всі опитані експерти погодилися з тим, що будувати будинки треба. «Нове житло завжди буде користуватися попитом і викликати ажіотаж на початковому етапі будівництва, якщо це забудовник з хорошою репутацією і всім необхідним пакетом документів на будівництво. Також дуже затребувані новобудови, в яких надаються можливості придбання квартири в іпотеку. Затребувані квартири, як економ, так і бізнес-класу. Найголовніше - правомірність документів », - впевнена Боси.
Представник «Севастопольстроя» підтверджує: якщо всі документи у забудовника в порядку, до здачі будинку в експлуатацію квартир в реалізації вже не залишається. І це при тому, що для жителів Криму не в повному обсязі доступні іпотека і програми з державною підтримкою, додає директор «Інтерстроя».
За даними Центробанку, в Росії середня ставка по іпотеці в рублях в серпні 2017 року склала 10,58%, і це мінімальне значення за всю історію спостережень. Для Криму ж це не середня ставка, а мінімальна. Наприклад, в РНКБ іпотека починається з 10,5%, а в Генбанка - з 11%, в «Морському» можливий тільки кредит під заставу - від 16,5%.
«Держпрограма субсидування іпотеки для новобудов за фактом заробила тільки в кінці січня 2016 року і застосовується лише до об'єктів, що будуються по ФЗ-214« Про пайовому будівництві », - нагадує Кабанов. - Проте ми сподіваємося, що російські житлові програми (житло для російської родини, покупка житла з держпідтримкою) з часом повноцінно запрацюють в Криму і покупка житла стане доступнішою для кримчан ».
ціновий прогноз
Ціни на купівлю та оренду житла можуть знижуватися в разі падіння попиту, вважають експерти. Однак такої тенденції в Севастополі поки не спостерігається. За оцінкою Танкова, з 2014 року ціни тільки росли, досягли своєї пікової точки влітку 2017 го і тепер стабілізуються, але знижуватися значно не будуть.
Другий фактор, який може трохи вплинути на ринок, - ціни на будматеріали, зазначає Кабанов. Однак, на його думку, зниження в цьому сегменті малоймовірно. Чи не стане дешевше і собівартість житла: безліч об'єктів будується в умовах складного рельєфу та інженерно-геологічних умов.
«Навряд чи доводиться говорити про відчутне здешевлення житла в найближчі роки, - робить висновок Кабанов. - Відкриття Керченського моста істотно не змінить ціни на будівельному ринку. Забудовники і влада прийшли до розуміння необхідності комплексного освоєння території. При реалізації великих інвестпроектів буде здаватися великий обсяг житла з розвиненою інфраструктурою. Такі об'єкти складуть конкуренцію існуючим житлового фонду з точковою забудовою, але навіть вони не змінять суттєво ціну за квадратний метр ».
Ріелтори ж вважають, що головний фактор в ціновій політиці - здорова конкуренція. «На мій погляд, ціни на нерухомість може знизити збільшення квадратних метрів від забудовників з гарною репутацією, поява конкурентів з цікавою ціновою політикою і якісної забудовою на ринку нерухомості ПБК», - впевнена гендиректор ялтинського офісу «Міель».
Бум або не бум на?