Як правильно купити квартиру без посередників за 7 кроків

1. Як правильно купити квартиру без посередників на вторинному ринку - 7 кроків
2. крок 2 Точно визначити, яка є сума готівки
3. крок 3 Пошук варіантів нерухомості власними силами
4. Як правильно купити квартиру з рук на вторинному ринку і заощадити час
5. крок 4 Розгляд варіантів нерухомості
6. крок 5 Проведення переговорів з продавцем квартири (можна торгуватися)
7. крок 6 Перевірка квартири
8. крок 7 Юридичне оформлення угоди з купівлі житла

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Дізнайтеся, як правильно купити квартиру без посередників на вторинному ринку, житло з рук на вторинному ринку, поради, яким слідувати, щоб покупка була безпечною і вигідною - 7 кроків!

Самостійна покупка житла - не проста справа, яка потребує уваги і знання багатьох аспектів, які ви дізнаєтеся зі статті і відео.

Мій трирічний досвід роботи ріелтором в агентстві нерухомості допоміг написати невелику інструкцію, супроводжувану порадами з купівлі вторинної нерухомості.

Щоб не наробити помилок, і не стати заручником нечистих на руку людей, при придбанні житла без посередників необхідно виконати ряд послідовних дій, що складаються з 7 кроків.

Після прочитання статті

1. ви будете чітко знати весь процес придбання нерухомості на вторинному ринку;
2. познайомитеся з етапами оформлення покупки нерухомості;
3. дізнаєтеся про підводні камені і небезпеки угоди.

Вдала покупка передбачає три основні етапи:

• вибір квартири;
• перевірка на юридичну чистоту;
• оформлення угоди (покупки).

Зміст статті:

Як правильно купити квартиру без посередників на вторинному ринку - 7 кроків

Крок 1
Визначення параметрів квартири

На даному етапі важливо точно зрозуміти, які характеристики майбутнього житла вам підходять:

• кількість кімнат;
• поверх;
• місце розташування будинку: центральні райони, транспортні вузли, паркова зона і т.д .;
• матеріал стін;
• наявність або відсутність ремонту;
• планування: хрущовка, брежневка, поліпшена, сучасна (впливає на вартість квартири, ступінь зносу, як фактор схвалення нерухомості банком).

Від вибраних параметрів залежить і вартість квартири на вторинному ринку житла, і ступінь зносу, яка впливає на схвалення нерухомості, що купується банком.

Порада: дізнайтеся 4 способи визначити ринкову вартість житла

Слід проаналізувати існуючі ціни на нерухомість, відмовившись як від надто високих, так і занадто низьких цін. Здійснити аналіз цін: відмести занадто високі і низькі за вартістю.
Порада: визначившись з вимогами, що пред'являються до майбутньої квартири, рекомендується не відступати від них в подальшому, щоб не спокуситися на пропозиції нечесних продавців, які намагаються продати непотрібну вам нерухомість.

Добре, якщо ви оберете для покупки відразу дві квартири, щоб одна залишилася про запас в разі, якщо угода з однією з них зірветься. Тим більше, якщо оформлення планується робити через банк.

крок 2
Точно визначити, яка є сума готівки

Потрібно розуміти, що однокімнатна квартира в центрі може коштувати стільки, скільки «двушка» на околиці.

Порада: Якщо купуєте по іпотеці сума щомісячного платежу не повинна перевищувати 30% від доходу.

Ваш місячний дохід - це та сума, яка залишається в сімейному бюджеті після того, як сплачені всі рахунки (комунальні платежі, інтернет, телефон), враховані витрати на їжу, проїзд і т.д.

Краще, щоб розмір цієї суми був дещо більше, так як після покупки житла зможуть виникнути додаткові витрати, пов'язані з ремонтом або покупкою меблів.

Плануючи майбутні витрати по покупці нової житлоплощі потрібно не забувати про такі витрати, як:

• оплата послуг ріелтора (якщо ви знайшли квартиру по оголошенню, а продає ріелтор - доведеться заплатити посереднику 10-20 тис. рублів);
• оформлення угоди, іпотеки та документів;
• можливий ремонт;
• придбання меблів.

Банки ж вам дозволять купити квартиру з щомісячним платежем, котрий складе 50% від вашого доходу, адже це не вони будуть платити протягом 15-20 років. А життя повне обставин.

порахуйте витрати покупця квартири (які несе при покупці в іпотеку)

Приклад: банк схвалив платіж 50%, потім, поміняв роботу або народила дружина і пішла в декрет, дохід став менше - платежі по іпотеці стали тягарем.

крок 3
Пошук варіантів нерухомості власними силами

Самостійний пошук житла допоможе заощадити гроші (до 20 тис. Рублів), але ви витратите масу часу. Доведеться використовувати всі доступні вам джерела інформації по нерухомості:

• переглядати рекламні оголошення в газетах;
• на дошках оголошень;
• в мережі Інтернет;
• звертатися до знайомих;
• обдзвонювати багато десятків телефонів для пошуку потрібного варіанту.

Не можна забувати, що є й такі непорядні продавці, які приховають від вас важливі нюанси, будуть постійно переносити час зустрічі, скасують угоду напередодні підписання і т.д.

При пошуку житла дотримуйтеся правил:

1. звертайте увагу на наявність / відсутність перепланування;
2. на етапі обдзвону дізнавайтеся причину і давність продажу;
3. дізнайтеся у продавця чи купує він замість себе квартиру - це збільшить термін угоди;
4. поцікавтеся як давно продає квартиру і порівняйте з датою публікації оголошення;
5. фіксуйте все квартири, які знайшли в таблицю.

Лист відбору квартир з дощок оголошень
(Можна доповнювати новими колонками під ваш випадок)

Кількість кімнатS, кв.мЦінаКонтактиПосиланняТермін продажуПричинаПродавець

1-кімнатна 32 3200 ПІБ, тел на оголошення 3 тижні покупка оселі посередник 1-кімнатна 30 3250 ПІБ, тел на оголошення 1,5 місяці зміна регіону власник

Як правильно купити квартиру з рук на вторинному ринку і заощадити час

Можете скористатися розклеюванням оголошень для пошуку власника житла

При відборі оголошень майте на увазі, що власник бажає продати квартиру будь-яким способом, отже, вдасться до хитрощів. Розглянемо часто зустрічаються з них в оголошеннях.

Написано в оголошенніЯк насправді

Не вказаний чи є балкон Імовірність 90%, що його немає Не вказаний поверх розташування
квартири Це перший або останній поверх У нового планування вказано
більший метраж площ, ніж ви бачили, вивчаючи стандартні планування Вказано метраж, що включає в себе
балкон (що незаконно) або просто бажання привернути Покупця більшими
метрами 10 хвилин пішки і 5 хвилин на
транспорті Значить, 30 хвилин пішки і 15 на
транспорті 15 хвилин пішки Значить, ніколи не доберетеся
пішки 15 хвилин на транспорті Значить, це зовсім інший район Якщо не зазначено, що не кутова Найімовірніше кутова Зазначено хорошее состояние Найчастіше - це задовільний Не вказано, іпотека або більше 5
років в собсвенно Найчастіше менше 5 років у власності Якщо не вказано продаж або
чистий продаж Найчастіше це обмінний варіант Оголошення дуже короткий Найчастіше це дубль або качка від
АН

Поширена помилка покупців - пошук оголошень на дрібних дошках оголошень!

Недосвідчені покупці сподіваються, що на маловідомих дошках оголошень завалялася хороша квартира і чекає тільки їх. У підсумку вони витрачають безглуздо свій дорогоцінний час, т. К. На ринку чудес не буває! Продавці прагнуть продавати через прокачані і великі портали і дошки оголошень.

крок 4
Розгляд варіантів нерухомості

Порада: що передбачити при первинному огляді майбутнього житла

Навіть попільничка в під'їзді може натякнути вам на майбутні збіговиська і тютюновий дим ..

Здійснюючи безпосередній огляд квартири, що купується важливо звернути увагу на наступне:

• хто показує квартиру (ріелтор або господар);
• дізнатися про сусідів;
• стан будинку, під'їзду і двору;
• висота стелі;
• матеріал перекриття;
• електропроводка і сантехніка;
• стан стін, стелі та підлоги;
• наявність і кількість ліфтів, їх стан.

На даному етапі можна приблизно оцінити вартість майбутнього ремонту. Додавши її до ціни квартири, ви отримаєте реальну вартість.

Які питання потребують особливої ​​уваги під час огляду житла?

1. Оцінка загального стану, час проведення останнього ремонту, стан інженерних мереж (електропроводка, каналізація, водопровід).
2. Визначити відсутність (наявність) на кухні та у ванній цвілі або грибка.
3. Уважно розглянути стан стін, щоб вони були чистими, не мали щілин.
4. Дізнатися про те, чи проводилася перепланування приміщень.
5. З'ясувати, на які сторони світу виходять вікна.
6. Оцінити стан будинку в цілому: чистоту під'їзду, ліфта, наявність сміттєпроводу.
7. Спробувати отримати короткі відомості про майбутніх сусідів.

крок 5
Проведення переговорів з продавцем квартири (можна торгуватися)

Торгуватися можна на будь-якому етапі покупки, починаючи від першого дзвінка і в момент внесення авансу / завдатку продавцеві квартири.

Важливо розуміти, що якщо квартира продається зовсім недавно (тижні 2 або 3), торгуватися ніхто не буде.

Ціна нерухомості - головний фактор, що впливає на рішення про покупку. Ціноутворення нерухомості засноване на наступних факторах:

• технічні характеристики будинку, район, прибудинкова територія (парковка, дитячий майданчик і т.д.);
• ступінь розвиненості інфраструктури, поверх, площа квартири;
• розміри кухні і передпокої, наявність балкона або лоджії, ремонт.

Дві аналогічні за своїми параметрами квартири, розташовані в одному районі, можуть значно відрізнятися за ціною. При оцінці житла важливу роль відіграє аналіз пропозиції і попиту, на цьому і заснована методика оцінки. Слід максимально точно оцінити реальну вартість квартири по відношенню до виставленої за неї ціною, щоб визначити можливість торгу.

Порада: секрети успішного торгу при покупці квартири

Як правило, при продажу квартири вартість виставляється за рівнем верхньої планки. У цю вартість вже включені:

• вартість послуг ріелтора,
• діапазон, в якому власник готовий торгуватися,
• його особисті бажання (відпустка, наряди для дружини, новий автомобіль і т.д.).

Продавець квартири і його посередник заздалегідь намічають для себе нижню планку вартості. Професійні навички, аргументи і доводи, наведені при переговорах, допомагають подолати навіть цю планку.

З проханням про торг можна звернутися в наступних випадках:

• якщо потрібний ремонт;
• давно не проводилася заміна стояків;
• немає засклення балкона або лоджії;
• виконана незаконне перепланування в квартирі;
• документи на нерухомість викликають сумніви.

Потрібно заздалегідь визначити, на яку суму можна розраховувати при торзі. Якщо ви бажаєте отримати знижку в розмірі 100 тис. Рублів, краще запропонувати продавцеві 200 тис. При цьому у вас буде шанс отримати 150 тис. Рублів знижки.

крок 6
Перевірка квартири

Після внесення авансу продавцю об'єкта ви можете отримати документи, щоб перевірити юридичну чистоту квартири, виключення ризиків при придбанні житла.

Перевірці підлягають:

1. достовірність наданих документів;
2. правомочність продавця;
3. прописку всіх осіб квартири, звернувши увагу тих мешканців, які були тимчасово виписані;
4. домагання на нерухомість сторонніх осіб (подружжя продавця, неповнолітніх власників, недієздатних громадян), наявність судових спорів, можливих спадкоємців, які претендують на житло;
5. різного роду обтяження у вигляді іпотеки, оренди або арешту;
6. борги по квартплаті;
7. узаконена або незаконне перепланування.

Особливо ретельно слід перевірити наступні документи:

• свідоцтво права власності;
• договори купівлі-продажу, приватизації, дарування, міни та ін .;
• в разі успадкування, свідоцтво про спадщину;
• кадастровий паспорт;
• технічний паспорт (не є обов'язковим при наявності кадастрового паспорта);
• паспорта власників нерухомості.

Порада: перевірте всі перераховані документи, навіть якщо вони не стануть в нагоді при здійсненні угоди.

На що слід звернути більш пильну увагу:

• всі підписи в документах повинні розташовуватися в призначених місцях, повинні бути штампи реєстрації;
• всі належні свідоцтва повинні надаватися на гербовому папері;
• неприпустимі виправлення, але якщо вони є, необхідно вимагати у продавця їх відновлення в офіційних інстанціях.

Необхідна також виписка ЕГРП (ЕГРН), щоб перевірити достовірність відомостей про власників житла. виписку ЕГРН можна отримати Онлайн

крок 7
Юридичне оформлення угоди з купівлі житла

При оформленні такої угоди проходять три етапи оформлення, а саме:

1 Етап. Перевіряються всі документи. Покупцеві доведеться уважно перевірити, чи всі необхідні для здійснення угоди паперу є в наявності.

Ретельно перевіряються правовстановлюючі документи і відсутність / наявність обтяжень у вигляді прописаних на житлоплощі неповнолітніх дітей, арешту або застави квартири.

2 Етап. Укладається договір купівлі-продажу, передача завдатку за договором завдатку передається аванс, здаються документи в органи реєстрації угод (МФЦ). момент реєстрації угоди від 5 - 10 днів.

3 Етап. Прийом-передача покупцеві квартири. Після проведення огляду підписується акт прийому-передачі нерухомості, а потім квартира приймається новим власником.

Порада: Як відрізнити професійних ріелторів від пройдисвітів

Ви дізналися процедуру покупки житла з рук на вторинному ринку без посередників. Тепер здійснити самостійний пошук і придбати житло без послуг посередників і ріелторів не складе труднощів.

Внесіть цю статтю в закладки, вона буде постійно поповнюватися, а щоб це відбувалося швидше - задавайте питання в коментарях.