Обмін квартири на новобудову - взаємозалік, ринок пропозицій в 2017 році

1. Що таке обмін квартири на новобудову?
2. Пропозиції обміну квартири на новобудови в 2017 році
3. Кому вигідно міняти квартиру на новобудову?
4. Перспективи послуги обміну квартири на новобудову

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Сучасне планування, цікавий дизайн, дружнє середовище, однорідне оточення, - у сучасних новобудов багато плюсів в порівнянні зі старим житловим фондом. Які є можливості і технології обміну наявної квартири на новобудову?

Що таке обмін квартири на новобудову?

Почнемо з того, чи можна взагалі обміняти квартиру на новобудову? Не забувайте, що квартира є зареєстрованим об'єктом нерухомості, йому присвоєно кадастровий номер.

А «новобудова» в тому значенні, що ми зазвичай вживаємо, тому що квартира на первинному ринку - це зовсім і не квартира. Це - пайова участь у будівництві цієї квартири. Тобто поміняти буквально квартиру на новобудову юридично не можна. А що фактично?

«Сервіси, аналогічні трейд-ін в тематиці автомобілів, дійсно пропонуються великою кількістю забудовників і агентств нерухомості, що працюють на ринку новобудов. Суть цих пропозицій полягає в обміні наявної у громадянина квартири на вторинному ринку на квартиру в будинку-новобудові.

Але в переважній більшості випадків на цьому аналогії і закінчуються, - розповідає Костянтин Барсуков, генеральний директор «РЕЛАЙТ-Нерухомість». - Якщо у випадку з автомобілем, можна приїхати в автосалон на старій машині і в цей же день виїхати з нього на новій, то з квартирами це не вийде. І справа зовсім не в тому, що оформлення квартири у власність займає значно більше часу. А в тому, що пропозиції, про які ми говоримо, реально не є міною. Тобто ні агентство нерухомості, ні забудовник не «забирають» собі вашу квартиру замість нової.

Пропозиції за взаємозаліком виглядають так: ви бронюєте вподобану вам квартиру в новому будинку на якийсь термін, а ваша квартира виставляється на продаж. І якщо ваша квартира за цей строк не буде продана, то ніякого обміну, в більшості випадків не буде.

Але певні плюси в подібних пропозиціях є, втім, як і мінуси. »

плюси:

1. Великий термін бронювання нової квартири. При взаємозаліках продавці новобудов дозволяють забронювати квартиру на два-три місяці з фіксацією ціни на цей термін.
2. Низька вартість ріелторських послуг. У переважній більшості випадків агентства, зацікавлені в реалізації саме квартир в нових будинках, готові робити істотні знижки на послуги з продажу «вторинної» квартири. В середньому вартість їх послуг буде на 30-50% нижче, ніж у звичайній ситуації.

Істотний мінус в цій ситуації, на думку Костянтина Барсукова, тільки один - але зате дуже значний. Це штучне стан цейтноту, в яке заганяє себе людина, що скористався подібною пропозицією.

По-перше, на поточному ринку, щоб гарантовано отримати гроші від продажу квартири за два-три місяці, потрібно спочатку виставляти квартиру в продаж трохи нижче за ринок.

По-друге, навіть якщо ринок нормально-активний, то середній термін експозиції об'єкта все одно становить 1-1,5 місяці. А це знову означає, що гарантована продаж квартири в 2-3 місяці буде мати на увазі її рекламу в нижніх межах ринку. Інакше будь-яка затримка з пошуком покупця означатиме збільшується тиск фактора часу.

Тобто, якщо грубо, у продавця немає часу, щоб вибрати покупця, який дасть найбільшу ціну.

Пропозиції обміну квартири на новобудови в 2017 році

Марія Литинецкая, керуючий партнер «Метріум Груп», наводить такий приклад схеми прийому квартири в залік новобудови «Район Нові Ватутинки» :

нові Ватутинки

«З покупцем полягає агентський договір на продаж його старої квартири. Також на час реалізації старого житла підписується договір бронювання на квартиру терміном на 3 місяці. Послуга коштує 50 тис. Рублів, які при укладанні угоди в результаті віднімаються із загальної вартості квартири. Важливо, що при цьому на весь термін дії договору ціна фіксується, тобто клієнти можуть не турбуватися про зміну прайса.

Після продажу старої квартири з клієнтом підписується ДДУ. У тому випадку, якщо суми від продажу «вторинки» не вистачає на покупку нового житла, покупець може внести власні додаткові кошти або залучити іпотечний кредит. Якщо протягом трьох місяців покупець на стару квартиру не буде знайдений або клієнт після бронювання відмовиться від реалізації вторинної квартири по trade-in, об'єкт в новобудові виходить у вільний продаж. Однак, випадки, коли квартира не продалася б за три місяці, сьогодні поодинокі.

Якщо раптом дзвінків або показів по реалізованої квартирі вкрай мало, з клієнтом узгоджується нова, більш низька вартість для того, щоб все-таки привернути до неї увагу.

Аналогічна схема взаємозаліку діє в ЖК «Новий Зеленоград» (Солнєчногорський район), де вартість житла з урахуванням всіх акцій бронюється строком на два місяці з можливістю пролонгації в індивідуальному порядку. Однак, як заявляє девелопер проекту IKON Development, випадки, коли двох місяців не вистачило б на продаж вторинної квартири - поодинокі. Клієнт платить тільки за бронювання квартири. »

ЖК Новий Зеленоград

На жаль, в даному коментарі не сказано, що буде, якщо агентство зіткнеться з труднощами при реалізації квартири. Ймовірно, клієнт ризикує тільки платою за бронювання квартири в новобудові.

«Метріум Груп», будучи агентством - ексклюзивним представником забудовника, за допомогою послуги заліку наявної квартири при покупці новобудови виходить на ринок агентських послуг на вторинному ринку. Але забудовники, що мають власні відділи продажу, вважають за краще укладати договори з агентствами-партнерами, що допомагають їх потенційним клієнтам обміняти квартиру на новобудову.

Яна Максимова, директор з інформаційної політики і PR Urban Group, повідомляє, що в Urban Group для всіх об'єктів діє послуга trade-in. Суть її полягає в тому, що компанія Trade-In Realty, партнер Urban Group, допомагає клієнту продати квартиру і паралельно бронює для нього житло в одному з комплексів Urban Group, при цьому фіксуючи ціну на 60 днів. Це дозволяє клієнту в комфортні терміни реалізувати квартиру за ринковою ціною, при цьому не побоюючись, що вибрана ним нерухомість в новобудові подорожчає. Програма поширюється на клієнтів, що мають нерухомість в Москві і Московській області.

Як ми бачимо, в цьому повідомленні не зовсім коректно йдеться від «трейд-іні». До того ж нічого не сказано ні про умови бронювання квартир, ні про подальші дії в разі затяжної експозиції старої квартири.

Умови «Групи ЛСР» виглядають хоча менш привабливими, але зате більш реалістичними.

Ось що говорить Юрій Ільїн, директор по роботі з інвесторами та зв'язків з громадськістю: «Група ЛСР» в Москві пропонує послугу «Trade-in», завдяки якій можна зробити обмін своєї квартири на нову в одному з московських об'єктів. З розташованих за межами МКАД житлових комплексів програма діє в ЖК «Промені» і ЖК «Нахабіно Ясна» .

ЖК Нахабіно ясне

В першу чергу необхідно вибрати потрібну квартиру за допомогою менеджера відділу продажів, потім замовити безкоштовну оцінку вашої квартири і підписати агентський договір на продаж з агентством нерухомості «Азбука Житла», партнером «Групи ЛСР».

Наступний крок - не чекаючи продажу, укласти ДДУ на обрану квартиру і внести 10% від її вартості. Залишок суми вноситься через 3 місяці, протягом яких фахівці АН «Азбука Житла» продадуть вашу квартиру. Одним з багатьох переваг програми є фіксація поточний ціни навіть при наявності лише 10% від вартості квартири ».

Кому вигідно міняти квартиру на новобудову?

На думку Костянтина Барсукова замислюватися про обмін квартири на новобудову має сенс того, хто:

• має у власності ліквідну квартиру (тобто квартиру, яку дійсно можна продати в короткі терміни);
• для її продажу хотів скористатися послугами агентства нерухомості;
• знайшов собі цікава пропозиція в будинку-новобудові, яке через два-три місяці може подорожчати в ціні (як правило, це відбувається в момент переходу на наступну стадію будівництва - наприклад, замість нульового циклу починається зведення «коробки» або забудовник переходить до внутрішнього оздоблення) .

Додамо до цього, що в обмін квартири на новобудову має сенс робити тоді, коли вам є де жити в очікуванні закінчення будівництва (при цьому врахуйте, що завжди є ризик зіткнутися з тривалою будівництвом) Так само це може виявитися єдиним можливим рішенням для зростаючих сімей, у яких просто немає іншого шляху поліпшити свої житлові умови.

Перспективи послуги обміну квартири на новобудову

У цьому питанні думки фахівців істотно розділилися. Марія Литинецкая вважає, що під час кризи схема покупки за взаємозаліком стане більш популярною.

«Платоспроможність населення знижена. І часто у клієнтів немає можливості накопичити початковий внесок для покупки квартири. Продаж власного житла по trade-in може стати виходом із ситуації. До того ж це зручно. Головна перевага покупки квартири за взаємозаліком - це економія часу і коштів. По суті, тут діє принцип «одного вікна», коли клієнт одного разу звертається до забудовника, а той в свою чергу бере всю роботу на себе (оцінка ринкової вартості житла, перевірка юридичної чистоти, реклама, пошук покупців, оформлення угоди та т.д. ).

Друге, не менш важлива перевага взаємозаліку - фіксація вартості нової квартири. Таким чином, клієнт не опиниться в ситуації, коли йому доведеться раптово терміново шукати додаткові кошти для укладення угоди або брати іпотечний кредит на велику суму. »

Костянтин Барсуков, навпаки, вважає, що особливого розвитку в цьому напрямку не буде. «Чистим» забудовникам (відділам продажів компаніям-забудовників) це не дуже цікаво. Одна справа рекламувати якийсь єдиний конгломерат квартир в будинках-новобудовах, інша справа продавати багато розрізнених об'єктів на вторинному ринку.

Тому ця послуга просувається тільки тими забудовниками або агентствами нерухомості, які крім новобудов працюють і на вторинному ринку. Тоді в цьому є певний сенс, коли ринок в стагнації або в млявому стані. У цьому випадку, за рахунок таких пропозицій можна розширити потенційне коло покупців новобудови, а заодно поповнити роботою свої відділи продажів вторинного ринку.

Якщо ж з'являється хороший купівельний попит, то подібні пропозиції стають менш цікавими в першу чергу забудовникам: сенс бронювати об'єкт на три місяці, якщо його і так можна спокійно продати за місяць-два.

І найважливіше, що цей продукт навряд чи еволюціонує в реальний трейд-ін, коли можна буде «віддати» свою квартиру забудовнику і відразу отримати в «власність» квартиру в новобудові. На нормальному ринку забудовникам це може бути цікаво тільки в одному випадку, якщо «вторинні» квартири будуть продаватися з хорошим дисконтом. А це вже не буде цікаво власникам таких квартир.

Щодо того, що цей продукт «навряд чи еволюціонує», з Костянтином Борсуковим можна посперечатися. Представник ФСК «Лідер» в неформальній розмові з журналістом порталу KVARTIRAzaMKAD.ru поділився планами розробити програму справжнього трейд-ін, з викупом квартири і наданням орендного житла на час будівництва.

Правда, плани «розробити продукт», як відомо, це ще не конкретна пропозиція. Тому говорити з певністю поки нічого не можна.

До того ж сьогодні з'явилися перші ознаки того, що сьогодні покупці самі менше зацікавлені змінювати квартиру на новобудову. Як запевняють фахівці департаменту вторинної нерухомості інвестиційно-ріелторської компанії Est-a-Tet зараз близько 10% продавців нерухомості, що вступають в альтернативну операцію, не поспішають з покупкою. Продавши свою квартиру, вони вважають за краще почекати більш вигідних умовах на ринку.

Так що можливо, багато забудовників використовують повідомлення від можливості поміняти квартиру на новобудову в їх проектах виключно в якості рекламних приводів.