Об'єднувати дві квартири невигідно, але іноді це єдиний варіант

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Найчастіше на ринку нерухомості діє правило: чим більше квартира, тим дешевше квадратний метр в ній. Але пропозиція великих площ в масовому сегменті обмежена. Наприклад, в новобудовах старої Москви економ- і комфортклассов не пропонується жодної квартири з п'ятьма і більше кімнатами. В результаті людям, у яких є потреба у великій площі, доводиться купувати кілька квартир і об'єднувати їх в одну. Правда, відзначають фахівці www.irn.ru , Така необхідність зустрічається не так уже й часто.


Бальне плаття з халата
Свого часу покупка суміжних квартир з метою подальшого об'єднання була досить поширеною практикою, і головним мотивом для покупців була відсутність великих житлових приміщень . «Так діяли в 1990-і роки, коли вже дуже хотілося відповідати новому способу життя, якогось досягнутому статусу, а житла за індивідуальними проектами на ринку було - кіт наплакав, - згадує директор департаменту вторинного ринку« Інком-Нерухомість »Михайло Куликов. - Ось тоді люди чуділі. Я знав людину, яка придбала в типовому панельному будинку в Мітіно вісім квартир на двох поверхах - чотири знизу, чотири зверху; об'єднав їх в єдиний простір, побудував сходи між рівнями і був дуже радий ».

Подібні історії в той час траплялися нерідко. Підприємець Олег Паламарчук в кінці 1990-х зіткнувся з необхідністю розширення житлоплощі. «У нас була трикімнатна квартира, яка стала тісною для нашої сім'ї. Часто приїжджали батьки-пенсіонери, яких потрібно було кудись розміщувати, до того ж хотілося, щоб у кожного з двох синів була окрема кімната », - розповідає він. Міняти район сім'я не хотіла через школи, а в тому ж районі відповідних квартир не знайшлося. Підприємець запропонував сусідові з суміжної однушки викупити його квартиру, самостійно підібрав йому альтернативний варіант, який був більше за площею, і компенсував різницю. В результаті у Олега вийшла п'ятикімнатна квартира, в якій вистачило місця всім. Коли діти виросли і обзавелися власними сім'ями, було прийнято рішення знову розділити квартири - старшому синові з дружиною було комфортніше жити поруч з батьками, але все ж в окремій квартирі.

У 2000-і роки разом з активним будівництвом і зростанням цін на нерухомість з'явилися будинки і планування на будь-який смак. Навіть в економ-класі зводилися просторі квартири - багато хто з них зараз потрапили на вторинний ринок, тому у бажаючих придбати велику житлоплощу вибір великий, і вторинні квартири практично не купують з метою подальшого об'єднання. За словами Михайла Куликова, це одиничні випадки на тисячу угод: «При тому багатстві вибору, який є зараз на ринку житла, в цьому просто немає сенсу. Нинішній покупець має можливість спочатку вибирати житлоплощу відповідно до потреб - в великих площах, багаторівневої плануванні, з панорамним видом на всю Москву і будь-якими іншими опціями. Технологія монолітного домобудівництва дозволяє людині спочатку «кроїти квартиру під себе», а не «перешивати» її постфактум, намагаючись зробити з халата бальне плаття ».


об'єднують дороге
А ось в сучасних новобудовах суміжні квартири купують частіше. По-перше, в рамках нового проекту більше можливостей знайти суміжні варіанти. «Забудовник виводить великий обсяг нерухомості, і є відразу кілька пропозицій на одному майданчику», - пояснює керівник департаменту міської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість» Світлана Бирине. По-друге, після кризи девелопери стали робити більш дрібну нарізку квартир, через що знайти житло великої площі не так просто. Наприклад, за даними «ИРН-Консалтинг» за червень 2014 року, в московських новобудовах економ- і комфортклассов чотирикімнатні квартири становлять всього 2,2% від загального обсягу пропозиції, а квартири з великою кількістю кімнат зовсім не продаються.

У Підмосков'ї вибір більше, але і там панують квартири невеликих площ. «Ми проектували малоповерховий квартал« Глянув Парк »так, щоб люди з відносно невеликим бюджетом могли собі дозволити комфортне житло з незвичайними архітектурними рішеннями. Тому ми свідомо робили квартири невеликих площ - від 28 до 43 кв. м. З огляду на, що в проекті передбачені квартири з другим світлом, у людей є можливість зробити другий рівень, тим самим збільшивши площу майже вдвічі », - говорить директор департаменту продажів ГК« Астерра »Іван Матюшин. Правда, і цього буває мало. Одні покупці придбали відразу три суміжні квартири - дві з них дворівневі, а між ними однорівнева з виходом на експлуатовану покрівлю. «Покупці планують створити на загальній зоні між квартирами зимовий сад і таким чином об'єднати всі три квартири, - розповідає експерт. - покрівля не буде оформлятися у власність, покупці заплатять тільки за площу квартир. Це можна назвати бонусом від забудовника ».


Квартири в «Глянув Парк» можна об'єднати через покрівлю
Квартири в «Глянув Парк» можна об'єднати через покрівлю

Джерело: ГК «Астерра»

В цілому частка покупок суміжних квартир на первинному ринку в масовому сегменті не дуже висока - за оцінками експертів з девелоперських і ріелторських компаній, вона не перевищує 5%. Найчастіше такі покупки відбуваються в бізнес-класі і елітному сегменті. «Наприклад, суміжні покупки складають приблизно чверть від усього обсягу в« Будинку на Тишинці », - зазначає Ірина Могилатова, керуючий партнер агентства нерухомості Tweed. - Мені відомі приклади, коли в цьому проекті об'єднувалися квартири на поверсі площею 180 і 100 кв. м, дві квартири по 100 кв. м. Є клієнти, які придбали все три квартири на поверсі в одній із секцій. У ЖК «Булгаков» була угода, коли покупці придбали дві квартири на одному поверсі ».

Найчастіше з метою об'єднання купують апартаменти . За даними «Бест-Новобуд», в комплексі « Філі Град »Частка таких покупців становить майже 20%. За словами голови ради директорів компанії Ірини Доброхотовой, це пояснюється більш простою процедурою узгодження перепланувань апартаментів в порівнянні з квартирами.


нестандартні бажання
За словами генерального директора компанії «Метріум Груп» Марії Литинецкой, в 90-95% випадків покупці суміжних квартир в подальшому об'єднують їх. Такі покупки відбуваються в тих випадках, коли покупцям сподобався конкретний будинок або район, а великих квартир у ньому не пропонується.

Крім того, людей можуть не влаштовувати стандартні планування в багатокімнатних квартирах, тому вони розглядають варіанти з переробкою суміжних квартир. «Наприклад, об'єднання двох суміжних квартир дозволить змінити лінійну планування на орні і отримати вікна в квартирі на обидві сторони - і у внутрішній двір, і на зовнішню сторону. Також при з'єднанні двох квартир можна отримати кімнати нестандартної форми, якщо одна квартира розташована в поворотній секції. За рахунок двох суміжних квартир можна збільшити кількість санвузлів або на місці одного з них зробити постирочную, комору або гардеробну », - пояснює Володимир Моребіс, керівник відділу проектів Est-a-Tet.

У деяких проектах, найчастіше з вільним плануванням квартир, така можливість закладена в концепцію. «Квартири« нарізаються »на невеликі площі, і якщо покупець хоче придбати квартиру більшої площі, то він викуповує кілька квартир, розташованих поруч, і об'єднує їх, - говорить керівник відділення« Кузьменко »Агентства« Азбука Житла »Марина Піатровіч. - У таких випадках, як правило, передбачені знижки, щоб компенсувати більш високий рівень цін на квартири меншої площі ».


Через кухню або передпокій
Об'єднати квартири можна різними способами. «Найчастіше це роблять шляхом прорубанія дверного отвору або, якщо квартири знаходяться в одному холі, ставиться загальна« Холловей »двері, тоді квартири мають певну автономність один від одного. Площа холу фактично стає частиною загальної квартири. Рідше цілком зносяться суміжні стіни в рамках повної перепланування обох площ », - каже Валерій Аристархов, провідний спеціаліст ріелторської компанії« Російський будинок нерухомості ». За словами Марії Литинецкой, девелопери монолітних проектів нерідко йдуть назустріч покупцеві і в принципі не зводять стіну між двома квартирами.

Найчастіше об'єднують трикімнатні або двокімнатні квартири з однокімнатними, зазначає Олексій Харитонов, директор з маркетингу та продажу «ЮІТ Сітібуд». Ірина Могилатова (Tweed) рекомендує звертати увагу на те, щоб квартири не були лінійними - тобто вони не повинні бути витягнутими в довжину: «Погодьтеся, об'єднати дві лінійні двушки по горизонталі - щонайменше дивно».

Зручніше за все, за словами директора з маркетингу компанії Urban Group Леонарда Блінова, об'єднувати квартири через кухню. «Тоді утворюється велика загальна кухня-вітальня, де сім'ї з двох квартир можуть зустрічатися і спілкуватися. На другому місці по комфорту проживання - загальна передпокій у двох квартир. І самий незручний варіант - об'єднання через кімнату, в цьому випадку виходять дві прохідні кімнати », - говорить експерт.

В елітному сегменті досить поширений випадок перепланування - з'єднання дорогого, але невеликого за площею пентхауса і нижньої просторішою, але менш дорогої квартири, розповідає Леонард Блінов.


По закону
При покупці суміжних квартир обов'язково варто враховувати, що не всі з них можна об'єднати по закону. «Сама конструкція монолітних будинків передбачає вільне планування, тому об'єднання суміжних квартир законно, якщо його узгодити з відповідними інстанціями. А ось «від'їдатися» площа від громадських зон незаконно, тому що управляє компанія спочатку може зробити догану таким мешканцям, а потім усунути порушення. Те ж саме відноситься і до самого початку не передбаченим дворівневим квартирам, бо вирубка отвору в підлозі - це порушення несучих конструкцій, що незаконно », - каже Володимир Моребіс.

Якщо об'єднання йде через стіну, потрібно пам'ятати, що зносити капітальні стіни не можна. Тому в панельних будинках, де в більшості випадків між квартирами використовуються несучі стіни, легально об'єднати житло таким чином не вийде. «За певних умов і при проведенні інженерних розрахунків, в капітальній стіні можна зробити дверний отвір, укріплений металевими конструкціями», - зазначає Марина Піатровіч.

До слова, в деяких панельних будинках бувають некапітальні міжквартирні перегородки. «Між квартирами, які ми об'єднували, був не несуть відрізок стіни протяжністю 2 м. Саме там я і зробив прохід між квартирами, який становив єдине ціле з шафою-купе і закривався тієї ж розсувними дверима», - розповідає Олег Паламарчук.

Якщо об'єднувати квартири через дверний проріз, зберігши окремий вхід в кожну з них, а також всі санвузли і обидві кухні, то годі й об'єднувати квартиру юридично. В іншому випадку буде потрібно отримувати новий кадастр і план БТІ на об'єднану площа, зазначає Валерій Аристархов.

Крім того, при об'єднанні квартир потрібно пам'ятати про загальні правила з перепланування. «Наприклад, при розробці дизайну квартири необхідно звертати увагу, що над житловими кімнатами нижче розташованих квартир не можуть розташовуватися санвузли та кухні», - говорить Олексій Харитонов. Про те, як зробити перепланування відповідно до закону, читайте в статтях « Перепланування може вбити і позбавити житла »І« Навіть в новобудовах не буває « вільних планувань ».


Обличчям до попиту
Можливість об'єднання квартир затребувана у обмеженого числа покупців. Але девелопери і ріелтори намагаються враховувати цю аудиторію, передбачаючи для таких покупців спеціальні опції. Наприклад, за словами керуючого партнера ГК «Глибина» Дмитра Гусєва, архітектори компанії допомагають грамотно спланувати об'єднання квартири в рамках проекту «Валь д'Емероль». А в ЖК «Бутівська алеї» покупцям пропонуються вже готові дизайн-проекти об'єднання двох суміжних квартир. «Наприклад, квартира-студія і двокімнатна квартири з'єднуються в« троячку »з великою кухнею і вітальнею», - уточнює Володимир Моребіс.

«Наприклад, квартира-студія і двокімнатна квартири з'єднуються в« троячку »з великою кухнею і вітальнею», - уточнює Володимир Моребіс

Джерело: Est-a-Tet

У сегменті елітної нерухомості девелопери спочатку передбачають рішення, що сприяють легкому об'єднанню квартир. «Все-таки тренд зменшення площ на елітному ринку присутня, - каже Ірина Могилатова. - Вихідцям з бізнес-класу потрібні квартири з меншими площами. Але планування передбачаються таким чином, щоб задовольнити попит і більш заможної публіки, якій потрібні квартири розміром більше. Наприклад, вони роблять прямокутні житла по 60 або 80 кв. м і мають у своєму розпорядженні їх таким чином, щоб площі можна було інтегрувати в єдиний простір. Вибір у покупця не обмежений - можна купити одну або кілька квартир ».

Купівля декількох квартир з метою об'єднання зазвичай невигідна: краще придбати одну квартиру великої площі, так як вартість квадратного метра буде нижче. За словами керівника «ИРН-Консалтинг» Тетяни Калюжнова, різниця в ціні квадратного метра в чотирикімнатній і однокімнатній квартирі в сегментах економ і комфорт може досягати 20%. «Покупцям, які бажають придбати більшу площу, часом доводиться об'єднувати кілька квартир, переплачуючи за квадратний метр. З урахуванням таких покупців в нашому наступному проекті «Глянув Парк 2» ми плануємо зробити кілька великих квартир з власним виходом на терасу », - каже Іван Матюшин (ГК« Астерра »).

Платоспроможний попит зараз дуже обмежений, відзначають фахівці аналітичного центру « Індикатори ринку нерухомості ». Проте на великі квартири існує попит, і девелопери намагаються його задовольнити.

BIKINIKA.com.ua
Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua. Казино "Buddy.Bet" обещает вам море азарта и незабываемых моментов. Поднимите ставки и начните выигрывать прямо сейчас.

We have 4 guests online