Кращі міста для інвестицій: де купувати нерухомість в 2017 році

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Один з найперспективніших ринків Європи в 2017 - Бухарест.По даними румунського сайту Imobiliare.ro, з 2008 по 2016 роки ціни на житло в цьому місті впали на 35,4% - з 1 771 до 1 144 євро / м². У 2015-2016 роках ринок почав відновлюватися. згідно аналітиці газети Financial Times, в 2015 році продажі житла в Румунії досягли піку з 2007 року. Фахівці Imobiliare.ro відзначають, що з вересня 2015 по вересень 2016 ціни на житло в Бухаресті підвищилися на 5%. Позитивна динаміка на ринку підтримується економічним зростанням: у 2015 році ВВП країни виріс на 3,7% (один з кращих показників в Європі) .

Проте Бухарест не саме затребуваний напрямок у міжнародних інвесторів. За оцінками Tranio, найгарячішими ринками в 2017 році стануть Мадрид і Барселона. За даними іспанського порталу Idealista.com, з 2008 року ціни в іспанській столиці впали на 23,3% і почали підвищуватися тільки в 2015-му. У III кварталі 2016 житло тут продавалося в середньому за 2 902 євро / м². Нерухомість в Барселоні почала дешевшати в 2007 році, і місцевий ринок пройшов фазу дна в 2013-му. У III кварталі 2016 квадратний метр в місті коштував 3 667 євро - на 13,1% менше, ніж в 2008-му. Економіка Іспанії зростає, безробіття скорочується, ставки по іпотеці залишаються низькими, і попит на житло зростає. Все це сприятиме підвищенню цін на нерухомість в країні, а Мадрид і Барселона будуть випереджати інші регіони за темпами зростання.

Тим, хто віддає перевагу більш дешеву нерухомість, підійде Софія. За даними болгарського сайту Imoti.net, ціни на нерухомість тут опустилися в середньому на 20,1% - з 570 євро / м² в 2008 році до 450 євро / м² в III кварталі 2016- го. Ринок Софії відновлюється, і покупці стають активнішими. Подальше зростання цін буде підтримуватися низьким об'ємом будівництва .

Значно - на 18% - з 2008 по 2016 роки впали ціни і на житло в Дубліні. Місцевий ринок почав відновлюватися в 2013-му, і з тих пір нерухомість в столиці Ірландії подорожчала на 32%. Втім, тут ще зберігається потенціал зростання, так як ціни не досягли піку 2007 року. За даними сайту Numbeo , Квартири в центрі Дубліна пропонуються в середньому за 5 тис. Євро / м² - дорожче, ніж на інших відновлюються ринках.

Крім цього, потенціал зростання є на ринках Братислави і Лісабона, де ціни в 2016 році були на 7,8 і 7,0% нижче, ніж в 2008-му, - обидва ринки почали оживати в 2014-му. За даними статистичних відомств Словаччини і Португалії, станом на III квартал 2016 житло в Братиславі коштує 1 818 євро / м², в Лісабоні - 1 308 євро / м² відповідно.

Зростання в 2017-му можна очікувати і від ринку Варшави. За даними Національного банку Польщі (Narodowy Bank Polski), з 2008 по 2016 роки ціни в місті впали на 13,9% - з 2 314 до 1 992 євро / м². Портал Trading Economics прогнозує невелике здешевлення польської нерухомості в 2017 році, після чого до 2020-го ціни повинні повернутися на рівень 2016- го . При цьому інші фахівці (наприклад, EY і Knight Frank) налаштовані щодо 2017 го значно оптимістичніше і в найближчі місяці чекають зростання цін в Польщі в цілому і в Варшаві зокрема: ставки по іпотеці в країні залишаються низькими, а населення і попит на житло ростуть .

В ході глобальної кризи восьмирічної давності ціни впали і в інших містах Європи. Так, за даними агентства Ober-Haus, нерухомість в Вільнюсі та Талліні з 2008 по 2009 роки подешевшала на 30%, в Ризі - на 42%. Уже в 2010 році ці ринки почали відновлюватися, і за станом на III квартал 2016 житло в Таллінні стоїть на 40% дорожче, ніж в 2008 році. Зниження цін в найближчі роки очікується на литовському ринку (прогноз Trading Economics).

Вигідний момент для спекуляцій на ринку нерухомості пройшов і в Будапешті. Ціни тут знижувалися з 2010 по 2014 роки, після чого почалося зростання: в 2016-му житло в угорській столиці коштувало на 25% дорожче, ніж в 2008-му.

Житло в Загребі і Варшаві в 2008-2016 роках подешевшало на 25 і 14% відповідно. При цьому міста не потрапили в рейтинг найбільш інвестиційно привабливих ринків 2017 року, оскільки, за прогнозами Trading Economics, в 2016-2020 в Хорватії і Польщі не варто очікувати зростання цін.

Особлива ситуація склалася в Афінах: індекс Банку Греції показує, що з 2008 року ціни в місті впали на 43,8% і не збираються рости. Разом з тим, якщо уряд продовжить політику дешевих ставок по іпотеці, то грецький ринок пройде дно вже в найближчому майбутньому і Афіни можуть стати одним з найгарячіших ринків Європи.

Для збереження капіталу

Тим, хто боїться ризикувати і вважає за краще надійні, довгострокові вкладення, стóит інвестувати в нерухомість для здачі в оренду на стабільних ринках. Як показало дослідження Tranio, під час кризи ціни на житло не падали або знижувалися незначно в шести містах Європи: Берліні, Лондоні, Відні, Стокгольмі, Хельсінкі, Люксембурзі. Згідно з прогнозом Trading Economics, житло на цих ринках продовжить дорожчати як мінімум до 2020 року.

Берлін, Відень і Лондон - єдині європейські столиці, ціни на житло в яких з 2008 по 2016 роки безперервно підвищувалися. Найбільше вони виросли вБерліне. Згідно з результатами дослідження Investitionsbank Berlin і за даними сайту Wohnungsboerse.net, після кризи нерухомість в столиці Німеччини подорожчала в 2,9 рази (або на 186,5%) - приблизно з 1 610 євро / м² до 4 613 євро / м². Бум на нерухомість в Берліні в останні роки був викликаний декількома факторами: населення зростало, безробіття скорочувалася , ставки по іпотеці опустилися до рекордно низького рівня (1% річних), а обсяги будівництва не задовольняли зростаючий попит. До столиці ФРН інвесторів також залучав розвинений місцевий ринок оренди: 80% берлінців знімають квартири. За оцінками багатьох експертів, в найближчі роки попит в Берліні, особливо на первинному ринку, продовжить перевищувати пропозицію і ціни продовжать рости.

З 2008 по 2016 роки на 84% зросли ціни в Лондоні. За даними фінансової компанії Nationwide, житло в британській столиці подорожчало в середньому з 300 000 євро в 2008 році до 560 000 євро в III кварталі 2016 року Відповідно до Numbeo, квадратний метр в центрі Лондона коштує 18 000 євро . Станом на кінець 2016- го на первинному ринку центральних районів міста квартири пропонуються на 15-25% дешевше , ніж до червневого референдуму про вихід країни з ЄС. Спад в 2016 році також спостерігалося у вторинному сегменті елітних об'єктів Лондона, але в цілому по місту нерухомість дорожчала: за даними Knight Frank і Nationwide, в II кварталі ціни зросли на 5-7% в річному численні. У 2017 році ринок Лондона, швидше за все, буде стагнувати (очікується динаміка в межах від -1 до + 1%), але з 2018 року ціни тут знову почнуть підвищуватися . Особливо високий потенціал зростання в периферійних районах поруч зі будуються станціями високошвидкісної залізниці Crossrail.

Як показує індекс цін на житло Австрійського національного банку (Oesterreichische Nationalbank), житло у Відні в 2008-2016 роках подорожчало на 70,7%. За даними сайту Immopreise.at, квадратний метр в місті коштує 4 000 - 11 000 євро . Ринок Відня схожий на берлінський: тут 80% жителів знімають квартири і міжнародні інвестори активно скуповують місцеву нерухомість для здачі в оренду . З великою ймовірністю в 2017 році ставки по іпотеці в Австрії будуть залишатися низькими (2-3% річних) і попит як і раніше буде перевищувати пропозицію, тому можна очікувати, що ціни на нерухомість у Відні продовжать рости.

У трьох інших розглянутих Tranio містах зростання цін в 2008-2016 роках теж вимірювався двозначними числами, але в окремі роки спостерігався спад.

Наприклад, як показує індекс цін Центрального бюро статистики Швеції (Statistiska centralbyrån), в Стокгольмі житло з 2008 року подорожчало на 63,7%. Ціни підвищувалися безперервно, якщо не брати до уваги 2011-го, коли житло подешевшало на 1,3% по відношенню до 2010-го. За даними сайту Svensk Mäklarstatistik, в кінці 2016 року квартири в центрі Стокгольма стоять в середньому 9 500 євро / м² .

Більш ніж на 30% зросли ціни в Гельсінкі і Люксембурзі. У столиці Фінляндії невеликий спад зафіксований лише в 2014 році. За даними сайту Asuntojenhinnat.fi, квадратний метр в місті коштує в середньому 4 514 євро . У Люксембурзі ціни знижувалися тільки в 2009 році, а квадратний метр в центральних районах станом на кінець 2016- го оцінюється в 7500 євро (дані Numbeo) .

Значне зростання (+62,8%) з 2008 року зафіксовано в Копенгагені. Але це місто не потрапив до рейтингу інвестиційно привабливих ринків 2017 року, оскільки ціни тут знижувалися в 2009 і 2011 роках, і Trading Economics прогнозує спад на ринку нерухомості Данії до 2020 року.

Зростання в довгостроковій перспективі (+27,9%) демонстрував і Париж, але в окремі роки на ринку французької столиці спостерігався спад: ціни знижувалися в 2009 і 2012-2014 роках. Можна очікувати, що в наступні роки нерухомість тут буде дорожчати: продажу житла зростають, а обсяги будівництва ще не наздогнали попит. При цьому ставки по іпотеці в 2016 році досягли історичного мінімуму (в середньому 1,1% за кредитами на 10 років станом на грудень 2016) .

У 2017 році ми рекомендуємо інвесторам диверсифікувати ризики і розподіляти капітал з різних ринків. Більшу частину коштів (70%) радимо вкласти в низькоризикові проекти з прибутковістю 4-5% річних. Для таких інвестицій ідеально підходять мікроапартаменти (квартири площею 20-30 м²) в великих містах Німеччини. За рахунок мікроформатів житло цього типу варто для орендаря дешево (близько 400 євро на місяць), але дає більше орендної виручки на квадратний метр для власника.

Кошти, що залишилися (30%) можна інвестувати в редевелопмент в Іспанії. Прибутковість таких проектів - 12-15%. Особливо вигідний момент для входу на ринок настав в Барселоні - ціни на житло в місті ще далекі від пікового значення, при цьому спостерігається дефіцит новобудов, ставки по кредитах опустилися до мінімуму і в найближчі роки ціни будуть рости .