Які відрахування і обов'язки по ПДФО передбачено при продажу квартири та іншої нерухомості?

1. Право на звільнення від оподаткування доходів від продажу нерухомості
2. Право на майнове відрахування при продажу нерухомого майна
3. Які особливості застосування майнового відрахування, якщо нерухомість продають подружжя
4. Обов'язок щодо обчислення та сплати ПДФО з доходів від реалізації нерухомості
5. Приклад розрахунку податку при зменшенні доходів на витрати

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Коли громадянин продає земельну ділянку, кімнату, квартиру чи інше нерухоме майно або частку в них, у нього з'являється обов'язок щодо обчислення та сплати ПДФО. До того ж, потрібно задекларувати доходи, отримані від продажу майна.

Але при цьому, якщо наступили певні умови, то отримані доходи можуть бути звільнені від обкладення ПДФО, або зменшені на величину майнового податкового відрахування. Ці моменти закріплені в п.1 ст. 209, п.п. 1,3 ст. 210, п.17.1 ст. 217, пп. 1. п.1 ст. 220, пп.2 п.1 ст. 228, п.1 ст. 229 НК РФ. У статті наш юрист детально розповість які відрахування і обов'язки по ПДФО передбачено при продажу квартири та іншої нерухомості в РФ.

Право на звільнення від оподаткування доходів від продажу нерухомості

Звільнення доходів від реалізації нерухомого майна від обкладення ПДФО прямо пов'язане з податковим статусом громадянина і від того, скільки років дане майно належало йому на правах власності. Отже, відповідно до загального правила, якщо громадянин є податковим резидентом РФ, і він має у власності об'єкт нерухомого майна не менше трьох років (мова йде про нерухомість, купленої до 01.01.2016) або менше встановленого мінімального терміну (мова йде про майно, купленому після 01.01.2016), то доходи, отримані від його продажу, не обкладаються ПДФО.

Також не знадобиться їх декларувати. Ці моменти прописані в п.17.1 ст. 217, п.2 ст. 217.1, пп.2 п.1 ст. 228, п.п 1,4 ст. 229 НК РФ, ч.3 ст.4 Закону №382-ФЗ від 29.11.2014 .

Термін знаходження об'єкта нерухомого майна у власності громадянина визначається з дати, коли відбулася державна реєстрація права власності на нього. Дана дата прописана або в виписці з ЕГРН або в свідоцтві про державну реєстрацію права власності на об'єкт нерухомості, в залежності від того, який документ у вас на руках.

Ці моменти регламентовані ч.1, 7 ст. 21 Закону від 03.07.2016 № 360-ФЗ; п.1 ст. 131, п.2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закону №218-ФЗ від 13.07.2015.

Для випадків продажу, починаючи з 1 серпня 2017 року, приміщення для житла або частки (часток) у ньому, які надані у власність замість звільнених у зв'язку з реновацією житлового фонду в м Москва, діє особливе правило. Коли проводиться обчислення мінімального терміну володіння продаваного об'єкта, враховується і термін перебування у власності звільненого житла або частки (часток) у ньому. Про це свідчить ч.2 ст. 2 Закону №352-ФЗ від 27.11.2017; абз.2 п.2 ст. 217.1 НК РФ.

Для довідки! Що являє собою мінімальний термін володіння об'єктом нерухомого майна

У п.3 ст. 217.1 НК РФ сказано, що мінімальний термін володіння нерухомістю становить три роки, якщо право власності на неї отримано одним із зазначених нижче способів:

1. В результаті приватизації.
2. У порядку спадкування.
3. За договором дарування від члена сім'ї або близького родича.
4. В результаті передачі за договором довічного утримання.

До того ж, при продажу з серпня 2017 року житлової нерухомості або частки (часток) у ній, яка була надана у власність замість звільненої через реновацій житлового фонду в м Москві, мінімальний термін володіння становить три роки. Це правило працює в тому випадку, якщо право власності на звільнене житло або частку (частки) в ньому було отримано з дотриманням умов, обумовлених вище. Ці моменти прописані в ч. 2 ст. 2 Закону №352-ФЗ; абз. 3 п.2 ст. 217.1 НК РФ.

В інших випадках мінімальний термін володіння об'єктом нерухомого майна дорівнює п'яти рокам, якщо інше не встановлено на законодавчому рівні суб'єкта РФ - про це свідчить п.п. 4,6 ст. 217.1 НК РФ.

Право на майнове відрахування при продажу нерухомого майна

Якщо у вас немає права на застосування зазначеного вище звільнення, то ви можете зменшити свої доходи від продажу нерухомого майна на суму майнового податкового відрахування. Якщо ви є податковим резидентів РФ, то дане право у вас виникає. Це сказано в п.1 ст. 224 НК РФ; п.3 ст. 210, пп. 1 п.1 ст. 220.

Для довідки! Хто такі податкові резиденти? За загальним правилом податковими резидентами визнаються фізичні особи, які фактично знаходяться в РФ не менше 183 календарних днів протягом 12 наступних поспіль місяців - це закріплено в п.2 ст. 207 НК РФ.

Отже, якщо ви продаєте нерухомість або частку (частки) в ній, то ви можете на свій вибір зменшити свій дохід. Але це правило «працює» в тому випадку, якщо нерухоме майно не використовувалося у підприємницькій діяльності. Ці моменти обумовлені в пп. 1 п.1, пп. 1,2,4 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Зменшити отриманий дохід можна так:

1. На витрати з купівлі об'єкта нерухомого майна, які були понесені фактично і мають документально підтвердження. До цієї категорії відносяться також відсотки по кредиту , Оплата послуг ріелторської фірми.
2. Або на майнове відрахування в розмірі 1 мільйона рублів при продажу перерахованих нижче об'єктів нерухомого майна або часткою в них:
   • Квартир.
   • Житлових будинків.
   • Садових будинків.
   • Кімнат.
   • Дач.
   • Земельних ділянок.

Або в розмірі 250000 рублів при продажу інших об'єктів нерухомості. Наприклад, це може бути гараж.

Примітка! При продажу після 1 серпня 2017 року квартири або іншого житлового приміщення або частки (часток) у ньому, які були надані у власність замість звільненого житла або частки (часток) у ньому через з реновацією житлового фонду в м Москві, відрахування буде надано в розмірі здійснених витрат, фактично підтверджених документами. Уточнюємо, що витрат, пов'язаних з купівлею як звільнених, так і наданих в зв'язку з реновацією житлового приміщення або частки (часток) у ньому квадратних метрів.

Ці моменти прописані в ч. 2 ст. 2 Закону № 352-ФЗ; пп.2 п.2 ст. 220 НК РФ.

Позначений податкове вирахування ви маєте право отримати при поданні податкової декларації 3-ПДФО до податкового органу після закінчення року, коли ви будете декларувати свої доходи, отримані від продажу нерухомості. Це сказано в ст. 216, п.7 ст. 220, п.1 ст. 229 НК РФ.

Які особливості застосування майнового відрахування, якщо нерухомість продають подружжя

Як ви знаєте, майно, яке чоловік і дружина нажили за роки спільного життя, являє собою спільну власність в тому випадку, якщо у них не було складено шлюбний договір, де передбачені інші моменти щодо даного питання. Коли відбувається продаж перебуває у спільній власності подружжя нерухомого майна, розмір майнового відрахування буде визначений за домовленістю межу чоловіком і дружиною, причому співвідношенням може бути будь-який. Це сказано в пп. 3 п.2 ст. 220 НК РФ, п.1 ст. 256 ГК РФ; п.1 ст. 33 СК РФ.

Якщо нерухомість перебуває у спільній частковій власності подружжя або частки, що належать їм, виділені в натуральному вигляді, то можливі декілька варіантів реалізації майна (частки або часток в ньому) і, як наслідок, отримати майнове відрахування можна теж різними способами:

1. Продаються частки, які виділені в натуральній формі. Враховуйте, що подібні частки являють собою самостійні об'єкти договору купівлі-продажу. При такому розвитку подій кожен з подружжя має право отримати майнове відрахування в повному розмірі.
2. Майно продається як єдиний об'єкт права спільної часткової власності за одним договором купівлі-продажу. У подібній ситуації майнове відрахування буде розподілений між чоловіком і дружиною пропорційно тим часткам, які вони мають.
3. Продаються частки у праві спільної часткової власності на квартиру за окремими договорами купівлі-продажу. У подібному випадку майнове відрахування надається кожному чоловікові в повному розмірі.

Дані моменти зафіксовані в наступних законодавчих актах:

• Лист ФНС Росії № ОД-4-3 / 13578 @ від 25.07.2013.
• Ухвала Конституційного Суду РФ № 5-П від 13.03.2008.
• пп. 1 п.1, пп. 1,3, п.2 ст. 220 НК РФ.

Обов'язок щодо обчислення та сплати ПДФО з доходів від реалізації нерухомості

У разі якщо доходи від продажу вами нерухомості не підлягають звільненню від оподаткування, на ваші плечі лягає обов'язок самостійно обчислити і сплатити ПДФО - про це свідчить пп.2 п.1, п.2 ст. 228 НК РФ.

Сума доходу від продажу розраховується на підставі договору купівлі-продажу. Але якщо ви реалізуєте об'єкт нерухомого майна, куплений після 1 січня 2016 року, і сума доходу від його продажу менше, ніж його кадастрова вартість станом на 1 січня року, в якому стався і зареєстрований перехід права власності на об'єкт, помножена на понижуючий коефіцієнт 0, 7, то дохід від продажу складе величину зазначеної кадастрової вартості, помноженої на 0,7.

На законодавчому рівні російського суб'єкта розмір понижуючого коефіцієнта може бути зменшений, і цей момент прописаний в п.п 5,6 ст. 217.1 НК РФ; п.3 ст. 4 Закону №382-ФЗ.

Доходи від реалізації нерухомості ви маєте право скоротити на суму понесених за фактом витрат або на величину майнового податкового відрахування.

Пропонуємо розглянути конкретний приклад, як здійснюється розрахунок податку з використанням майнового відрахування

Громадянин Копенкин Ж.О. продав в 2018 році квартиру, вартість якої становить 5 мільйонів рублів. Дане нерухоме майно дісталася йому у спадок в цьому ж році. Станом на 1 січня 2018 року кадастрова вартість квартири становить 7,5 мільйона рублів. Коли буде розраховуватися податок, Копенкин Ж.О має право застосувати майнове відрахування. Сума доходу, яка буде обкладатися податком, складе 4250000 рублів. Розрахунок такий: 7500000 рублів х на 0,7 - 1000000 рублів.

ПДФО до сплати складає 552 500 рублів. (4250000 руб. Х 13%).

Приклад розрахунку податку при зменшенні доходів на витрати

Громадянка Бойченко Н.М. придбала на початку 2017 роки квартиру за 4500000 мільйона рублів, використовуючи позикові кошти банку. В кінці 2017 року його продала дану нерухомість вже за 5 мільйонів рублів. Станом на 1 січня 2017 року кадастрова вартість не була визначена. До дня продажу квартири Громадянка Бойченко Н.М. платила відсотки по кредиту, яка склала 150000 рублів. При розрахунку податку вона врахувала витрати, пов'язані безпосередньо з покупкою даного об'єкта нерухомості.

Оподатковувана сума доходу в розглянутому нами випадку складе 350000 рублів. Розрахунок такий: 5000000 рублів - (4500000 рублів + 150000 рублів). ПДФО до сплати становить 45500. (350000 х 13%).

Громадянка Бойченко Н.М. повинна заплатити податок до 15 липня року, що настає за роком продажу об'єкта нерухомого майна або частки в ньому. Про це свідчить п.4 ст. 228 НК РФ.

За несплату податків передбачені штрафні санкції! Якщо ви не сплатили податок в термін, то слід чекати штрафу в розмірі 20% від несплаченої суми. Якщо буде виявлено, що ви свідомо порушили закон і не сплатили податок, то штраф буде вже 40%. До того ж, за кожен календарний день прострочення сплати будуть нараховані пені, розмір яких становить 1/300 ставки рефінансування Банку Росії, що діє на даний момент часу.

Але якщо ви в строк не сплатили податок, але подали декларацію, в якій грамотно розрахували податок, і не здійснювали інших неправомірних діянь, то несплата податку не повинна відбитися на вашій кишені, тобто штрафних санкцій бути не повинно. Але пені оплатити все-таки доведеться. Ці моменти зафіксовані в п.19 Постанови Пленуму ВАС РФ від 30.07.2013 №57; п.п. 2-4 ст. 75, п.п. 1,3 ст. 122 НК РФ.