Первинне і вторинне житло - а що ж краще ?.

1. Первинне житло - ринок новобудов.
2. Вторинне житло - ринок готового житла.
3. Первинне і вторинне житло - а що ж краще ?.

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

У свідомості більшості покупців новобудова - це новий або нещодавно побудований будинок, а вторинка - це квартира в старому житловому фонді. Однак критерієм, розмежовує первинне і вторинне житло, є аж ніяк не вік будинку або стадія його готовності, а запис в ЕГРП про реєстрацію права власності на об'єкт. У цій статті розберемося, що ж таке первинний і вторинний ринок житла і в чому їхня відмінність один від одного.

Первинне житло - ринок новобудов.

Отже, первинне житло - це квартири, на яких ще не існує право власності. Фактично первинний ринок житла - це продаж квартир, які існують тільки в проекті на папері, навіть якщо зведення будинку вже почалося. Нагадаю, що продаж первинних квартир у споруджуваних будинках регламентується 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві». Згідно з цим законом забудовник зобов'язується побудувати багатоквартирний будинок і після введення в експлуатацію передати дольщику (покупцеві новобудови) визначений договором пайової участі об'єкт пайового будівництва. Після введення будинку в експлуатацію і підписання акту-приймання передачі об'єкту пайового будівництва покупець квартири (пайовик) повинен зареєструвати своє виникло право власності на квартиру в новому будинку. З моменту отримання свідоцтва про державну реєстрацію права власності квартира змінює свій юридичний статус і з «первинної» стає «вторинної». Буває так, що в процесі будівництва будинку забудовник не встигає продати або спеціально притримує частина самих ліквідних квартир. У такому випадку після введення будинку в експлуатацію забудовник зобов'язаний оформити право власності на ці квартири на себе і отримати свідоцтва, а в подальшому продавати такі квартири як вторинне житло.

Вторинне житло - ринок готового житла.

Вторинне житло - це сукупність квартир, що знаходяться в будь-чиєї власності. Власність може бути як приватна, підтверджена свідоцтвом про державну реєстрацію права, так і державна (муніципальна). У муніципальних квартирах (їх ще часто називають неприватизованими) люди проживають за договорами соціального найму. І хоча на неприватизовану квартиру в проживаючих в ній людей свідоцтва про державну реєстрацію права власності немає - такі квартири відносяться також до вторинного ринку житла, тому що знаходяться в муніципальній (державної) власності.

Первинне і вторинне житло - а що ж краще ?.

Часто мене запитують: «А що краще« первинка »або« вторинка »?». Відповідь на таке питання залежить від того, що хоче покупець від квартири. Давайте розглянемо основні критерії вибору більшості покупців, і подивимося, наскільки кожному з них відповідає первинне і вторинне житло:

• Ціна. За інших рівних умов вартість квадратного метра в будинку, що будується тим нижче, ніж раніше стадія будівництва будинку. Вторинне житло в будинках тієї ж категорії, розташованих в тому ж районі, завжди дорожче, ніж «первинка».

• Швидкість. Як правило, з моменту укладення договору пайової участі до моменту отримання квартири може пройти термін від трьох місяців - якщо брати квартиру безпосередньо перед введенням будинку в експлуатацію, до півтора років - якщо брати на етапі котловану. На вторинному ринку ключі можна отримати одразу після операції.

• Вкладення. 90% квартир на первинному ринку передаються дольщику «в бетоні» (під чорнову обробку). Вкладення в ремонт такої квартири, безсумнівно, вище, ніж у вторинне житло, навіть якщо воно вимагає капітального ремонту. Однак вкладення в покупку квартири за інших рівних умов, в новобудовах нижче.

• Асортимент. Найбільш цікаві, недорогі і ліквідні квартири в новобудовах розпродаються на більш ранніх етапах. Це означає, що до моменту закінчення будівництва зазвичай залишаються квартири більшої площі, більш дорогі або мають будь-які недоліки (наприклад, невдалий вид з вікна). Квартиру на вторинному ринку набагато легше вибрати з маси подібних і доступних квартир.

• Ризики. Ризики при купівлі вторинного житла лежать в площині можливого розірвання договору купівлі-продажу по суду (в цьому випадку кожна зі сторін, як правило, зобов'язана повернути іншій стороні все, що одержала за договором) або виникнення права користування квартирою у третіх осіб після продажу. Всі ці ризики можна передбачити і попередити при грамотному аналізі історії квартири. Ризики при покупці квартири на первинному ринку більше пов'язані з діяльністю забудовника. Передбачати його банкрутство або затягування термінів закінчення будівництва і передачі квартир пайовикам не в змозі ніхто. І хоча формально 214-ФЗ передбачає штрафи за прострочення здачі будинку, а забудовники будуть зобов'язані страхуватися від банкрутства (Відповідний законопроект проходить друге читання у Держдумі), на сьогоднішній день все це поки не дає практично ніякого захисту покупцеві квартир на первинному ринку.

• Прописка. Прописатися можна тільки маючи свідоцтво про державну реєстрацію права власності (або родинні зв'язки з прописаними в муніципальній квартирі). Прописатися в новобудову неможливо.

• Прибутковість. Вартість квадратного метра на первинному ринку зростає в міру будівництва будинку. При грамотному інвестуванні в первинне житло можна отримати до 30% річних. Висока прибутковість компенсується високими ризиками, пов'язаними з вкладанням коштів на початкових етапах будівництва. Вторинне житло якщо і зростає в ціні, то в межах загальноринкових тенденцій. Однак вторинна квартира також може приносити дохід від здачі в найм, але тут прибутковість розраховується індивідуально.

• Ставки по іпотеці. Первинне житло кредитують не всі банки. Часто забудовник акредитуватися об'єкт будівництва в одному-двох банках, що не завжди зручно для покупця. Ставка за іпотечним кредитом на первинне житло в середньому на 2% вище, ніж на вторинне.

• Ефект нової квартири. Бути першим господарем, знати, що ніхто не спав в твоїй кімнаті, зробити ремонт по своїй душі «з нуля», бути впевненим в 100% юридичній чистоті квартири - все це притаманне більшою мірою квартирах, купленим на первинному ринку, хоча іноді зустрічається і на «вторинці». Крім того, новий будинок - нові комунікації та інженерні системи, з якими в старих будинках можуть бути проблеми, а також відповідне оточення. Імовірність зустріти сусіда-алкоголіка або наркомана в новобудовах нижче, ніж в старому фонді.

Таким чином, перш ніж порівнювати первинне і вторинне житло, потрібно розуміти ієрархію критеріїв для порівняння. У такому випадку вибір між первинним і вторинним ринком стане простіше і легше. Перш ніж Ви приступите до пошуку квартири, рекомендую прочитати мою статтю «Три питання, відповіді на які повинен знати кожен покупець».

І наостанок хочу показати Вам видио про те, як в більшості випадків виглядає квартира без обробки, тобто "в бетоні". Якість відео залишає бажати кращого, проте уявлення про квартиру-новобудові цілком можна скласти.

на Ваш сайт.