Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Ажіотажного попиту на московські квадратні метри більше не буде. Квартира в Москві для багатьох перестає бути заповітною метою як з огляду на падіння рівня доходів, так і перегляду відносини до самого проживання в столиці
Падіння цін на житлову нерухомість в Москві як на первинному, так і на вторинному ринку вже нікого не дивує. І якщо ще зовсім недавно продавці столичної "вторинки" всіма силами намагалися "тримати ціну", затягуючи час експозиції продаваних квартир на довгі місяці, то зараз, схоже, їх терпінню приходить кінець.
Фото: Сергій Бобильов / ТАСС
У масовому порядку "ламатися" вони почали в травні, можливо, усвідомлюючи, що з початком літа ринок очікує традиційний мертвий сезон, який триватиме щонайменше до вересня-жовтня.
Те, що продавці вторинного житла готові знижувати ціни, випливає і з дослідження експертів Аналітичного центру Інком-Нерухомість, згідно з яким 87% угод на московському вторинному ринку житла в травні були здійснені з різним дисконтом. За даними аналітиків ІНКОМ-Нерухомості, був встановлений новий історичний максимум за кількістю продажів, здійснених зі знижкою, що підтверджує практику масового дисконту, що склалася в сегменті столичної "вторинки".
На даний момент триває плавне зниження цін продавцями: за минулий місяць негативна корекція склала 1,6% (1,9% - з початку 2017 року).
Однак почалося зниження цін все ще не відповідає актуальним вимогам купівельного попиту: розрив цінових очікувань продавців і покупців в даний час складає більше 25%.
Середня ціна пропозиції на вторинному ринку житла Москви (сегменти "економ", "комфорт" і "преміум") сьогодні становить 10,1 млн рублів. При цьому середній чек угоди не перевищує 7,55 млн руб, з чого можна зробити висновок, що заявлені продавцями ціни перевищують фактичні на 25,2%.
За даними аналітичного центру irn.ru , За травень середня вартість столичного квадратного метра в рублях взагалі не змінилася і продовжує залишатися в діапазоні 167-168 тис. Рублів. Доларовий індекс цін знизився на 0,2% в порівнянні з квітневим показником і як і раніше не дотягує до позначки в $ 3000 за квадратний метр.
Той факт, що масове зниження цін почалося в секторі пропозиції вторинного житла, в значній мірі є наслідком охолодження первинного ринку, що зіткнувся з масштабним затоварюванням.
До останнього часу основна житлове будівництво в столиці здійснювалося за межами МКАД і в Новій Москві. Рекордна активність девелоперів, як зазначив в одному зі своїх виступів керівник аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості" Олег Репченко, привела до того, що макроекономіка перестала бути чинником, що визначає цінову динаміку на ринку нерухомості. На перший план вийшли обсяги пропозиції, які такі великі, що продати все побудоване, мабуть, вдасться лише за умови революційного зниження вартості житла. Тобто, по суті, мова йде про перенасичення ринку, впоратися з яким в умовах економічної кризи проблематично.
Ситуація ускладнюється тим, що основні райони новобудов розташовані за МКАД, далеко від основної Москви. Зведені в чистому полі, відірвані від інфраструктури і комунікацій мікрорайони представляють всі менший інтерес для людей, готових влазити в іпотеку і платити саме за "московське", а не за "замкадное" житло.
Інший важливий момент полягає в тому, що останнім часом сталася якісна переоцінка покупцями вимог до приобретаемому житла. Люди готові віддавати свої кревні нема за голий бетон без елементарної внутрішньої обробки (що пропонується в більшості нових районів), а саме за готове повноцінне житло з дорогами, парковками і соціально-побутовою інфраструктурою. Велика частина "завислих" у забудовників мікрорайонів не може похвалитися всім цим в повній мірі.
Як довго в зв'язку з усім цим триватиме зниження цін на столичну нерухомість і чи буде вона найближчим часом дорожчати?
Ринок нерухомості, особливо в столиці, є віддзеркаленням загальної ситуації в економіці країни. Періоди нестримного зростання московських цін припадають на час піків сировинної економіки і рівня доходів росіян в 2008 і 2013 роках. Повторення цього в доступній для огляду перспективі не передбачається. А це означає, що ажіотажного попиту на московські квадратні метри більше, швидше за все, не буде. Квартира в Москві для багатьох перестає бути заповітною метою як з огляду на падіння рівня доходів, так і перегляду відносини до самого проживання в столиці. З чого можна зробити висновок, що ціни на московські квартири будуть знижуватися і далі, дрейфуючи в напрямку среднероссийских рівнів.
При цьому кращі ринкові перспективи будуть у житла, що знаходиться в межах МКАД і забезпеченого необхідною інфраструктурою: близькість метро, дороги, парковки, навчальні, медичні та соціальні установи, а гірші - у "замкадних" районів, де всього цього немає в достатній кількості.
Як довго в зв'язку з усім цим триватиме зниження цін на столичну нерухомість і чи буде вона найближчим часом дорожчати?