«Квадрат» 2017 го: Первинний «схуд», вторинний виріс

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Перші цифри по ринку житла минулого року: покупець відчуває себе привільно, продавець - не дуже. Особливо якщо це забудовник.

Олександр Тарасенков / Інтерпресс

Попередні підсумки року на ринку житла в Петербурзі виявилися передбачувані: зберігається «навіс» пропозиції над попитом трохи знизив ціни на первинному ринку. Дисбаланс, втім, повільно, але вірно скорочується, кажуть експерти. На вторинному ринку ціни, нехай і трохи, але піднялися. В лідери зростання вирвалася так звана «нова вторинка» - житло в зовсім недавно побудованих будинках: саме тут в 2017-м продавалося більше половини квартир вторинного ринку.

Вторинний ринок підросла

У лідерах за цінами на вторинному ринку житла традиційно виявилися Центральний і Петроградський райони. Згідно з даними порталу "БН.ру", в Центральному районі вторинне житло зросло в ціні з 130 до 134 тисяч рублів за метр; Петроградський ж займає перше місце, і за рік житло там майже не піднялося в ціні, коливаючись на середньому рівні в 152,5 тисячі рублів за метр. Цікава ситуація склалася в Адміралтейському районі: там вторинне житло піднялося в ціні з 111 майже до 119 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян за метр. У Московському ж - залишилося на тих же 119 тисячах за метр, що і в грудні 2016 року.

Невелике зростання демонструє Васильєвський острів - зі 119 до 122 тисяч рублів за метр на вторинному ринку. З 107 до 111 тисяч за метр подорожчав вторинка в Приморському районі. Красногвардійський і Калінінський райони дають схожі графіки з невеликим подорожчанням: з 92,5 до 94 тисяч за метр в першому і з 95,5 до 99,5 тисячі за метр у другому. Виборзький район залишився на середньому рівні в 103 тисячі за метр, як і в грудні 2016- го. Квартири в Кіровському районі піднялися в ціні з 94,7 тисячі до 98,2 за метр. Красносельський район з 90 тисяч за метр піднявся до 92, в Невському зростання ще менше - з 92,7 до 93,5 тисячі рублів за метр.

Найдешевша вторинка - в Кронштадті і в Колпіно: в Кронштадті - 76 тисяч за метр, ціна залишилася на рівні грудня 2016- го, а в Колпінском районі - мінімальна, 74 тисячі (ціна також не змінилася). Житло в Пушкіні, Петродворце і в Курортному районі дорожче: в Пушкіна середня ціна становить 86 тисяч за метр (не змінилася за рік), в Петродворцовом районі - 81 тисяча (за рік зростання приблизно на одну тисячу), в Курортному районі - 97 тисяч ( зростання за рік - близько 2 тисяч рублів за метр).

первинна нерухомість подешевшала

Первинний ринок демонструє події куди більш драматичні. Так, новобудови Петроградського району впали в ціні з грудня 2016 року з 195 до 175 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Центральний район також подешевшав вражаюче: з 169 тисяч до 158 тисяч рублів за метр житла в новобудовах. На 20 тисяч, з 132 до 112 за метр, впали в ціні новобудови Адміралтейського району. Цікаво, що в середині року вони показували ще більше падіння - до 105 тисяч за метр, - але потім до кінця року трохи піднялися.

Виборзький район в порівнянні з іншими відносно стабільний - ціни впали з 89 до 84 тисяч за метр новобудов. Первинна нерухомість на Василівському подешевшала з 117 до 113,6 тисячі, що теж відносно небагато. Більш глибоке падіння - в Приморському районі: з 110 до 100 тисяч за метр в новобудовах. Ще гірше справи йдуть в Кіровському районі: падіння на 18 тисяч, з 103,6 тисячі за метр до 85,4 тисячі.

Однак лідером по падінню є Красногвардійський район: ціни на первинному ринку там впали за рік на 30 тисяч рублів, зі 110 до 80 тисяч за квадратний метр новобудов.

Решта районів міста на первинному ринку житла демонструють порівняльну стабільність, а десь навіть і зростання цін. Так, Калінінський район піднявся з 99 до 100 тисяч за метр, Фрунзенський підріс з 108,6 до 112,3 тисячі, Красносельський - з 92,3 до 94 тисяч за метр. Новобудови в Невському районі також подорожчали - з 84,3 до 86,8 тисячі рублів за метр. Московський - також в групі зростаючих: зі 116 до 119 тисяч за метр.

Кронштадт і Колпіно і тут показують мінімальні цифри. Правда, в Кронштадті житло подешевшало за рік: з 70,7 тисячі за метр до 66,5. А в Колпінском районі - трохи подорожчало: з 61,7 до 64,5 тисячі за метр.

Лідери зростання - найближчі передмістя. Так, в Курортному районі ціни на первинному ринку виросли з 112 до 124 тисяч за метр новобудов. Пушкінський район дешевше, але демонструє ще більш впевнене зростання: з 76 тисяч з грудня 2016- го ціни на новобудови там виросли до 92 тисяч. Петродворцовий район теж піднімається в ціні: за рік з 61,8 тисячі до 67,3 тисячі рублів за метр.

дисбаланс знижується

За даними порталу "БН.ру", в середньому ціни на первинному ринку житла по місту впали на три тисячі рублів - з 103,5 до 100,6 тисячі за метр. Але остаточні підсумки по ринку нерухомості в Петербурзі підводити поки рано, головних цифр варто чекати ближче до середини або кінця січня. Зокрема, до середині січня перші підсумки з'являться у КЦ «Петербурзька нерухомість». Зараз консалтинговий центр має в своєму розпорядженні лише попередніми цифрами по первинному ринку, і вони відрізняються від статистики БН, показуючи зростання - з 107,5 тисячі за метр на початку 2017 го року до 109,4 тисячі у кінці. Таким чином, є подорожчання квадратного метра в новобудовах на 1,8%, говорить гендиректор консалтингового центру Ольга Трошева. У «Петербурзької нерухомості» така розбіжність з даними "БН.ру" пояснюють тим, що оперують цінами забудовника, а не цінами конкретних угод.

Для порівняння: в Ленобласті, незважаючи на хороші цифри щодо введення житла (2,5 млн метрів за січень - листопад 2017 року), і первинний, і вторинний ринок показали зниження. Вторинний ринок впала в середньому на 2,5 тисячі (з 53,5 до 51,2), первинка ще більше - з 54 тисяч за метр житла в новобудовах до 48,5 тисячі, за даними "БН.ру".

Головним фактором, що впливає на попит на первинному ринку, продовжує залишатися «навіс» пропозиції над попитом. Ринок нерухомості, таким чином, третій рік залишається ринком покупця. У 2017 році виведено для продажу, за словами Ольги Трошева, 4,7 млн ​​метрів нового житла. Попит же, як кажуть аналітики «Петербурзької нерухомості», повинен - ​​разом з приміською зоною Ленобласті (Кудрово, Муріно, Горби) - охопити всього 4,2 млн метрів. Решта 500 тисяч «незатребуваних» метрів змушують багатьох експертів говорити про те, що ціни на первинному ринку будуть так чи інакше падати і далі. Втім, як видно з розкиду по районам, зниження має локальний характер: половина районів показує зростання.

Та й попит, нехай повільно, але все ж зростає. «4,2 млн - це більше, ніж було в 2016 році (4,01 млн кв), і більше, ніж в 2015 році (3,8 млн кв.м)», - додає Трошева. А значить, дисбаланс знижується - тим більше що і пропозиція почало скорочуватися. «Кількість рекламованих будинків за рік скоротилося на 3,2%, - повідомляє на порталі" NSP.ru "аналітик Дмитро Житков. - Особливо помітно зниження пропозиції об'єктів в області. Рік тому будівельники продавали квартири в 274 обласних об'єктах, в грудні 2017 го - в 230. Мінус 44 будинки ».

Не варто скидати з рахунків і третій важливий фактор - так званий ринок «нової вторинки» . Частина експертів вважає цей ринок «загрозою» новобудов, особливо околичних проектам економ-класу. «Ріелтори кажуть, що вже років зо два« нова вторинка »активно конкурує з тим, що пропонують забудовники. Воно й не дивно, квартири-то готові. Люди усвідомили, що в цих полях (найближчих приміських локаціях. - Прим. Ред.) Їм жити не дуже хочеться. І перепродують тільки що куплене », - говорить В'ячеслав Семененко, гендиректор АТ« Майстер Девелопмент ». У «Петербурзької нерухомості» не згодні: Муріно як і раніше популярно, говорять там, і демонструє стабільні продажі і різноманітність проектів, які конкурують між собою.

Є й інші думки: так, глава Knight Frank St.-Petersburg Микола Пашков вважає, що «нова вторинка» буде тіснити НЕ первинний ринок, а навпаки, старий фонд, сталінки і хрущовки . За даними "NSP.ru", вперше в історії петербурзького вторинного ринку житла більше половини пропозиції знаходиться в недавно побудованих будинках високого класу - цегельних і монолітних. За рік їх частка зросла на 13% - з 38 до 51% (без урахування Ленобласті, в тому числі перенаселених Муріно і Кудрово).

І нарешті, в минулому році аналітики зафіксували епохальну цифру: ціни на вторинному ринку на 0,8% перевищили дані «прекрасного далеко» - докризового вересня 2008 року. Щоб дійти до цього рівня, ринку нерухомості знадобилося майже 10 років. Правда, у цих даних має бути одне важливе уточнення: ціна нинішньої вторинки в доларах зовсім інша - на 57% нижче, ніж в 2008 році.

Олена Зелікова, «Фонтанка.ру»