Купити квартиру

1. Як правильно купити квартиру
2. Купити квартиру - підводні камені
3. Що може завадити купити квартиру:
4. На що ще дивитися покупцеві квартири?
5. Пошук нерухомості
6. У Вас вийшло купити квартиру .. що далі?
7. Читайте в цьому розділі:

Як правильно купити квартиру

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Квартира - це, без перебільшення, для багатьох справа життя. І помилятися тут ніяк не можна. Купити квартиру зараз легше ніж продати. Вигідна, з точки зору покупця, позиція ринку, коли сума торгу по квартирах досягає 10-20% від первісної вартості, може обернутися різними хитрощами продавця.

Для більшості покупка квартири - це найважливіша угода в життя. Як купити квартиру не пошкодувавши потім про вкладені гроші? Про це і піде мова в цьому розділі

Продавець в більшості випадків вже розуміє реалії ринку нерухомості і необхідність зниження ціни на свою квартиру. Але йому вже дуже не хочеться отримати за неї менше. Ринкові теорії говорять нам про те, що коли неможлива цінова конкуренція, в гру вступає конкуренція диференціації товару.

Цінова конкуренція на будь-якому ринку - гра дуже жорстка, на ринку нерухомості особливо. Саме тому, щоб виправдати ціну на квартиру, продавець вишукує переваги своєї квартири. Коли такі переваги є - це хороший варіант для того хто хоче купити квартиру. Але часто буває і так, щоб не знижувати ціну, продавець просто ретельно приховує недоліки.

Тут, звичайно, мова йде про вторинному житло, тобто про квартирах, в яких вже жили до Вас. І "обжитість" часто тільки допомагає ці недоліки приховати. Навіть при першому перегляді "незамилений" погляд не в змозі вловити все. Звичайно, ремонт Ви напевно будете робити. Але є деталі, які можуть обійтися в набагато більші суми витрат, ніж ви припускали.

Купити квартиру - підводні камені

В першу чергу потрібно визначиться, чи хочете Ви купити квартиру самостійно або зверніться до послуг ріелтора. Якщо у Вас достатньо часу для самостійного пошуку Ви можете знайти хорошу пропозицію в газетах, на сайтах, що містять оголошення нерухомості в Інтернеті і т.д.

Купівля квартири на вторинному ринку - це не тільки питання ціни. Перш ніж купити квартиру, необхідно дуже ретельно квартиру оглянути. І тут немає дрібниць.

Найнебезпечніше - не пропустити приховані дефекти квартири. Наприклад, плями на шпалерах можуть виявитися не старої протечкой, а грибком, відповідно витрати на усунення дефекту в обох випадках будуть відрізнятися в рази. Або килим на стіні (якщо квартира розташована в торці будинку) може служити не прикрасою житла, а камуфляжем для промерзає стіни.

Чи не посоромилися поцікавитися сусідами. Раптом це бабуся з 17 кішками або гніздо алкоголіків? Треба мати на увазі, що для злодіїв велику привабливість представляють квартири на 2-му чи 3-му поверхах, з вікнами на козирок магазинів.

Другим важливим моментом, що передує угоду купівлі-продажу, є юридична перевірка правовстановлюючих документів. Треба переконатися, чи дійсно житло належить продавцеві, що з його продажем згодні всі ті, чия думка в цьому питанні хоч щось значить (бабусі, дідусі, племінники і т.д.).

Непогано з'ясувати, чи внесені податкові та комунальні платежі і т.д. і т.п. Цю сторону питання краще доручити фахівцеві - простому смертному розібратися в дуже заплутаною «родоводу» квартири неможливо. Для оформлення документів, необхідно залучити професіонала. За статистикою, близько 90% невдач (в тому числі випадків шахрайства) припадає на угоди, вчинені покупцями і продавцями «на пряму».

Тільки маленька порада: до вибору ріелтора треба підійти, як до вибору доктора для власної дитини. Нехай це буде навіть приватник, але якого порадять не просто хороші знайомі, а ті, хто в недавньому минулому купив квартиру таким чином. Можна вибрати і відомі на ринку агентства нерухомості. Хоча хороший рада надійну людину і в цьому випадку все одно не зашкодить. Всяке буває.

В середньому агентства нерухомості беруть за угоду 3-5% від вартості квартири в разі якщо Ви хочете купити квартиру або продати. Хоч це і не маленька сума, то з іншого боку ризик, що при укладенні договору купівлі-продажу Вас обдурять, значно знижується.

Ріелтор порадить Вам, як найбільш правильно провести операцію, а в разі якщо Ви берете кредит на квартиру, допоможе Вам розрахувати виплати за допомогою кредитного калькулятора і всі інші витрати, пов'язані з купівлею квартири. Конкретний розмір винагороди залежить від переліку обов'язків ріелтора і гарантій, які надаються клієнту.

Розмір винагороди ріелтора вказується в сумі або у відсотках. Не забудьте вказати в договорі з агентством нерухомості, чи включаються в загальну винагороду витрати по підбору квартири. Якщо такого не передбачено, то запишіть суму таких витрат окремим пунктом.

У договорі потрібно передбачити ситуацію, якщо ріелтор не зміг знайти Вам відповідну пропозицію. Потрібно чітко вказати, що ви будете повинні агентству в цьому випадку. Заявку на покупку квартири складайте максимально повно, аж до виду з вікна і шуму з вулиці. Це допоможе Вам повернути гроші за пошук квартири, якщо пошук не увінчався успіхом.

Якщо агентство в обумовлений термін не видасть вам інформацію про відповідні квартирах, то позбавляється свого винагороди за пошук і, можливо, виплачує неустойку (якщо такий пункт буде в договорі). Якщо ж Ви відмовитеся від всіх варіантів, що відповідають вашому запиту, то - по справедливості - самі несете штрафні санкції: як правило, ріелтор залишає у себе суму авансу, виданого клієнтом в оплату його послуг. Якщо варіант знайдений і Ви вирішили купити квартиру, в першу чергу необхідно визначиться хто в домі господар:

• не має права укладати угоди особи, визнані судом недієздатними. Таку інформацію можна отримати в органах опіки та піклування за місцем проживання громадянина
• не бажано укладати угоди з особами, які перебувають на обліку в психоневрологічних і (або) наркологічних диспансерах. Угода з таким господарем квартири може бути оскаржена і ви позбудетеся квартири.
• небезпечно укладати угоду з продавцем мають погане здоров'я. Квартира може оформлятися кілька місяців і якщо господар помре, то крім того, що Ви не зможете купити квартиру, Ви можете втратити завдаток
• небажано купувати квартиру у продавця, який продає квартиру по довіреності. Обов'язково потрібно настояти на зустрічі з господарем. Підпис може бути підроблена, господар може померти. В такому випадку довіреність втрачає свою силу. Крім того, довіреність може виявитися і підробленої, і простроченої, та недійсною - всі ці способи смухлевать, як визнають експерти, прості у виконанні. Основна міра безпеки - особиста зустріч з власником житла. Якщо Вам кажуть, що господар живе за кордоном, зліг у лікарню або виїхав в довгу відрядження, краще пошукати інший варіант - зараз такий вибір пропозицій, що ризикувати не варто.

Що може завадити купити квартиру:

• ви хочете купити квартиру в якій проведена несанкціонована перепланування. Розпізнати її можна порівнявши реальний план квартири з плануванням квартири в техпаспорті, виданому БТІ.
• загублені документи продавця: особисті (паспорт), на квартиру (акт про приватизацію, свідоцтво про право власності, про право на спадщину та ін.), без цих документів продавець не може продати, а Ви відповідно купити квартиру.
• в квартирі зареєстровані родичі продавця. Виселити і виписати їх дуже складно: зробити це можна тільки через суд.
• якщо продається частка у праві власності на нерухомість - кімната в комуналці або в квартирі, отриманої в долях у спадок, - то по закону співвласники мають переважне право покупки. Користуючись цим, вони можуть всіляко ставити палиці в колеса продавцю.

Хочете купити квартиру? перевірте наступне

• особисті документи продавця і папери на квартиру повинні бути представлені в оригіналах.
• з'ясуйте, як часто квартира купувалася і продавалася. Якщо мешканці в ній довго не затримувалися, а намагалися скоріше збути, то їх, можливо, щось сильно не влаштовувало. Постарайтеся поговорити з сусідами.
• низька ціна квартири збільшує ризик заперечування угоди. Відомі випадки, коли власники терміново продавали житло істотно дешевше ринкової ціни, щоб отримати гроші на лікування, від'їзд за кордон і т. П. А згодом зверталися до суду, заявляючи, що угода була кабальної - здійснена на свідомо невигідних умовах через важкі життєві обставин. Така угода може бути визнана недійсною.
• важливо знати, чи була квартира раніше предметом судових розглядів? У цих випадках на житло можуть накласти арешт, та й взагалі невідомо, чим ще закінчаться нові розгляди.
• якщо Ви хочете купити квартиру, отриману у спадок, потрібно ретельно перевіряти дотримання порядку спадкування, підтвердження ступенів спорідненості з покійним власником.
• всім покупцям фахівці рекомендують теж не клювати на занадто дешеві варіанти. Навіть з урахуванням зниження цін квартири за вартістю нижче ринкової на 15 - 20%, як правило, мають якісь дефекти. Якщо це не «вбита» квартира, старий будинок, незручний район - то, можливо, справа в «темні плями» в юридичній історії, які загрожують оскарженням угоди, або - приховані недоліки в якості самої квартири.

Найпоширеніші афери при покупці квартири

Зараз, коли за покупців житла продавці ледь не б'ються, пильність у покупців притупляється. Існують 2 найпоширеніші способи обману покупця.

1. Збір задатків у кількох покупців за одну квартиру.

Зробити це може як недобросовісний продавець, так і шахраї, підробили документи про власність на житло (наприклад, орендарі). Уберегтися допомагає як перевірка документів і повноважень продавця, так і грамотно складена угода про завдаток. Краще доручити це юристам.

2. Підробка документів: правовстановлюючих, довідок БТІ, ЄЇРЦ і ін.

У кращому випадку підсумком підроблення може виявитися покупка квартири з «сюрпризами» - несанкціонованої переплануванням, боргами по «комуналці» і т. П. У гіршому випадку ви просто віддаєте гроші аферистові і взагалі не отримуєте ніяких прав на «куплену» нерухомість.

Самостійно переконатися в достовірності документів покупцеві непросто, так-сяк гарантією безпеки може служити послуга агентств нерухомості по перевірці юридичної чистоти квартири.

На що ще дивитися покупцеві квартири?

• приховані комунікації: електромережі, водопроводи і опалювальні труби під підлогою, за гіпсокартоном і декоративними панелями. Це все красиво, функціонально, і, як правило, обов'язковий атрибут квартир з так званим євроремонтом. Обов'язково вимагайте розвідну схему, схеми електрофаз, вентилів і виведення на електрощит у попереднього господаря. Або ви ніколи не розберетеся в цих хитросплетіннях, або вам доведеться знімати панелі. Також з'ясуйте, як поміняти лампи, якщо стоять сучасні світильники, як вони під'єднані, яке напруга (220 або 12 вольт), чи є приховані трансформатори.
• електрокомунікації. Краса розеток і вимикачів може приховувати пошкоджені кабелі. В цьому випадку вам доведеться не просто міняти розетку, а «руйнувати» стіну до найближчої розвідний коробки, міняти кабель, штукатурити шов і переклеювати шпалери
• гіпсокартон. Зроблені з гіпсокартону стіни, хоча й гарні, можуть стати для вас проблемою, якщо ремонт робився давно і абияк. Бог знає, що може бути за ними. Якщо комунікації прокладені за гіпсокартоном, то будь-яке пошкодження їх черевато .... Хороші будівельники виводять всі стики проводів, запобіжники, клеми і т.п., наприклад, за декоративні карнизи з тим, щоб потім до цих технічних деталей можна було добратися.
• ковролін і лінолеум. Тут можливі дві основні проблеми. Якщо ви не збираєтеся його поки міняти, майте на увазі, що це можуть бути старі дизайни, яких ви не знайдете в магазині. Попросіть залишки у продавця. Друга проблема - те, що під покриттям для підлоги. Якщо це бетонна стяжка, підлоги можуть бути холодними, але не піднесуть сюрпрізов.Но якщо під ними ДВП, фанера або ще бог знає що, то все це може відволожитися, прогніть, просісти, почати скрипіти. Особливо це стосується квартир-«утоплених». Стелі і стіни можуть бути відремонтовані, а прикритий покриттям підлогу і лаги під ним продовжують гнити.
• кути і плінтуса. У старих будинках слід звернути особливу увагу на наявність під ними дірок, тріщин, цвілі та інших «принад». Загляньте за і під батареї, під ванну, в кути комор. Перевірте і працездатність батарей.
• скління і обшивка лоджій і балконів. Перевірте, чи працюють механізми, чи відкриваються рами. Особливо, якщо квартиру оглядаєте в холодну пору року, коли не дуже-то хочеться виходити на холод. Під обшивкою і панелями в старих будинках можуть сипатися стіни, тріскатися цемент і т.д.
• перевірте справність електрощитка (контактів і автоматів), вентилів і водомірів. Не кажучи вже про зняття з них свідчень лічильників, тому що Ви можете влетіти в копієчку, якщо виявиться, що у лічильника порушена пломба.
• нарешті, вхідні двері. Механізми сейфового типу, складно замінні замки. Перед тим як купити квартиру обов'язково візьміть у продавця квартири адреса фірми-виробника або установника. Можливо, існує гарантія на замки і установку.

Купівля квартири: оформляємо завдаток

Популярність завдатку при покупці квартири пояснюється багатьма. Перш за все, він зручний обом сторонам. Покупець квартири, передавши продавцю завдаток, полегшено зітхає - він знайшов те що, шукав і нехай це щось хоча і не зовсім, але вже належить йому. А продавцеві квартири так приємно отримувати гроші, ще нічого не продавши.

Завдаток характеризується тим, що він:

• підтверджує факт укладення договору купівлі квартири;
• передається в рахунок платежів за договором купівлі-продажу квартири;
• забезпечує виконання сторонами зобов'язань за договором купівлі-продажу.

Завдаток вигідно відрізняється від інших способів забезпечення виконання зобов'язання (зокрема неустойки) тим, що він вже переданий кредитору, який може відчувати себе спокійно, знаючи, що якщо боржник не виконає свого зобов'язання, то задаток не доведеться у нього витребувати, гроші просто залишаться у кредитора.

Згідно ст. 570 Цивільного кодексу України (ЦКУ) завдатком є ​​рухоме майно або грошова сума, яка видається однією з договірних сторін в рахунок належних з неї за договором платежів іншій стороні, на підтвердження укладення договору і в забезпечення його виконання.

Мета споживача, що бажає купити квартиру, це бути впевненим в тому, що продавець не передумає або продасть квартиру комусь іншому, а також зафіксувати ціну квартири, що купується, що погодьтеся в умовах постійної зміни цін дуже важливо. Для продавця задаток не дуже то і цікавий, хоча є виключення. Наприклад, коли продавець замість своєї квартири купує іншу і йому до певної дати потрібні гроші.

У цьому випадку йому на допомогу приходить завдаток. Найчастіше передача завдатку відбувається по безглуздим договорами про завдаток, про наміри, а то і зовсім з банальної розписці. Природно говорити про захист інтересів сторін у такому випадку не доводиться. Наслідки таких дій сторонам доводиться розсьорбувати в затяжних судових процесах.

Поговоримо про договору завдатку. У ньому обов'язково повинен бути присутнім термін укладання договору купівлі-продажу. Причому сторони повинні не просто вказати конкретну дату укладення основного договору, а й точний час в яке вони повинні з'явитися в офіс обумовленої нотаріальної контори . У договорі завдатку повинні міститися умови, на яких сторони зобов'язуються здійснити операцію купівлі-продажу квартири, тобто умови які дозволять визначити предмет і істотні умови основного договору (опис об'єкта, його ціна, строки оплати, момент переходу права власності та ін.).

Особливо в договорі завдатку слід обумовити наслідки неукладення в майбутньому договору купівлі-продажу та відобразити відповідальність сторін. У момент укладення договору завдатку продавець може ще й не мати правовстановлюючих документів на об'єкт нерухомості, або можуть бути відсутні окремі документи, без яких неможливо здійснити операцію купівлі-продажу нерухомості. У такому випадку потрібно прямо зобов'язати покупця одержати ці документи і ознайомити з ними покупця ще до укладення основної угоди.

Договір завдатку повинен полягати в такій самій формі що і основний. Тобто потрібно його нотаріальне посвідчення (ст. 657 ЦКУ). Можливо, це не зовсім зручно, але згідно зі статтею 220 ЦКУ правочин вчинений із недодержанням нотаріальної форми ні до чого сторони не зобов'язує. І при цьому визнання її нікчемною судом не вимагається. Дуже часто сторони при договору завдатку щосили намагаються зекономити на послугах нотаріуса, проте не слід цього робити.

Пошук нерухомості

Так мова йде саме про оплату послуг нотаріуса. Розмір оплати за нотаріальне посвідчення попереднього договору складе приблизно 300 гривень. У той же час деякі нотаріуси вимагають оплату в розмірі 1% від ціни об'єкта нерухомості, яка зафіксована в договорі завдатку. Посилаються вони при цьому на Декрет про держмито, який встановлює її в розмірі 1% від продажної вартості нерухомості.

У Вас вийшло купити квартиру .. що далі?

Куплену квартиру власник повинен в установленому порядку зареєструвати. Державна реєстрація об'єктів нерухомого майна здійснюється спеціальними державними підприємствами - Бюро технічної інвентаризації місцевих органів виконавчої влади (БТІ) на підставі відповідних правовстановлюючих документів за рахунок власника нерухомого майна.

Це означає, що відразу ж після оформлення угоди купівлі-продажу у нотаріуса покупець квартири повинен відправитися до договору в БТІ, де протягом тижня договір буде зареєстрований і виданий новому власнику на руки з відміткою про реєстрацію. Після цього, можна прописуватися в квартирі, починати робити ремонт або заселятися - квартира вже Ваша!

Читайте в цьому розділі:

Купівля квартири - це, без перебільшення, для багатьох справа життя. І помилятися тут ніяк не можна. Купити квартиру зараз легше ніж продати. Вигідна, з точки зору покупця квартири, позиція ринку, коли сума торгу по квартирах досягає 10-20% від первісної вартості, може обернутися різними хитрощами продавця.

Для більшості покупка квартири - це найважливіша угода в життя. Як купити квартиру не пошкодувавши потім про вкладені гроші?