Аналіз ринку "готельок" - ХІАН

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

На сьогоднішній момент на ринку нерухомості м Харкова склалася досить складна ситуація при аналізі подібного майна. А саме маємо суттєвий «розкид» цін, і сила-силенна факторів, що впливають на значну зміну вартості, як правило, в бік зниження. Тут варто окремо зупинитися на такому сегменті нерухомості як гостинки і подселенкі. На підставі проведених досліджень, розкид у вартості 1 м.кв. для таких об'єктів складає від 200 до 1000 доларів США.

Що ж таке, що склалися загальні терміни та визначення «Гостинки» і «подселенкі». Як правило, гостинка - це кімната в будинку готельного типу (з довгим коридором) і своїми міні санвузлом і мікрокухней, розташованими на дуже обмеженому просторі, де як правило ставати ще диван і вішається на стінку телевізор. На цьому все корисне простір закінчується. Подселенка - це кімната в комунальній квартирі, із загальною кухнею і загальними туалетом і ванною кімнатою. На юридичних аспекти виділення однієї цілої частини в будинках готельного типу та практика перейменування кімнати в будинку готельного типу, як правило, складовою частку від цілої частини об'єкта нерухомості в однокімнатну ізольовану квартиру, зупинятися не будемо.

Як все починалося.

У Харкові, в одному з перших міст України, почався будівельний бум по реконструкції старих будинків, заводських цехів, занедбаних і недобудованих будівлі в мало- і мікро-метражні кімнати в будинку готельного типу, які в наслідку стали називатися однокімнатними квартирами. В даний час, цей напрямок одержав стрімкий розвиток і вдома з готельками існують практично у всіх частинах міста.

Наведемо приклади таких об'ектов.Ето Воробйови Гори, Олексіївський Акварелі, Бестужівські Сади, Затишний дворик, Смерекова двір, Карамель і інші середні і дрібні проекти за адресами: вул. Державінська 13, пр. Московський 144/2, вул. Лозівська 5, вул. Морозова 21а, вул. Котлова 106, 108, вул. Дарвіна 20, вул. Тимурівців 31, 31А і т.д.

Кількість таких об'єктів в даний час в Харкові вже наближається до 30.

Первинний ринок і перепродажу. На ринку гостінок існує в даний час величезна безліч варіантів первинної нерухомості. На будь-який "смак і колір".

Будинки, в яких розташовуються гостинки бувають наступних видів:

- абсолютно нові - побудовані з нульового циклу і на новому місці

- реконструйовані з колишніх гуртожитків - внутрішня реконструкція

- реконструйовані їх будівель комерційного призначення (колишні будівлі заводоуправління, наприклад) - внутрішня реконструкція

- реконструкція з надбудовою поверхів

- реконструкція з прибудовою приміщень (як правило - великих площ)

Особливу увагу і серйозний інтерес у покупців викликають гостинки в реконструйованих будинках. Такі об'єкти, фактично, мають статус малогабаритних квартир-студій, так як міні-кухня і міні-санвузол. Однак, з огляду на невеликій площі, прирівнювати їх до ізольованим квартирах можна тільки юридично, афактіческі ніяк не можна, тому оніі мають іншу назву - квартири в будинках готельного типу.

Класифікація за місцем розташування

- віддалені зони переважно заводської забудови

- віддалені зони житлової забудови

- середні зони в нежитловий забудові

- середні зони в житловій забудові

- зони близькі до центру і центр в нежитловий забудові

- зони близькі до центру і центр в житловій забудові

За житлової площадіможноклассіфіровать:

- великі кімнати понад 20 м.кв.

- середньої величини від 10 до 20 м.кв.

- маленькі менше 10 м.кв.

Можна класифікувати за наявністю або відсутністю санвузлом і мінікухні.

І як ми розуміємо, ці параметри значно впливатимуть на подальше позиціонування в ціновому сегменті. Тобто значно збільшувати, або суттєво зменшувати ринкову вартість такої нерухомості.

Вторинний ринок. На вторинному ринку можемо спостерігати все новозбудоване і перепродати повторно, а також безліч готельного типу і кімнат в будинках готельного типу та просто гуртожитках.

Для такого сегмента ринку, какгостінка, оченьсущественно вплив ціни квадратного метра на загальну площу і на житлову і різниця в співвідношенні загальна і житлова площа.

Розглянемо фактори, які суттєво впливають на вартість готельного типу і подселенок

1. місце розташування

- віддаленість від транспорту

- віддаленість від громадської інфраструктури (магазини, кіоски, базари

1. поверховість
2. матеріал стін і перекриттів
3. загальні конструктивні особливості планування (коридори, під'їзди, кількість кімнат на поверсі)
4. приватні конструктивні особливості планування (форма і розміри кімнати)
5. наявність і розміри с / вузла
6. наявність і розміри кухні
7. наявність балкона
8. загальний стан під'їздів, загальних коридорів і прибудинкової території
9. наявність автономно опалення та загальна вартість комунальних платежів
10. кількість кімнат і сусідів на поверсі (в під'їзді)
11. загальний рівень оточення за рівнем життя власників (орендарів)

Гостинки, як сегмент ринку житлової нерухомості має лідируючі позиції, як об'єкт інвестицій.

На сьогоднішній день, це один найпривабливіших сегментів нерухомості з мінімальними інвестуються засобами і максимальним рівнем прибутковості на вкладений капітал.

Але вже сьогодні активний розвиток і продажу гостінок на ринку сповільнилося, видно не великий спад цін і найближчому майбутньому очікується насичення ринку подібного житла. Надалі, наіболеевероятно, зниження вартості 1 кв.м. такого об'єкта недвіжімостікакгостінка. Такі тенденції спостерігаються з 3 кварталу 2014 року.

За інформацією СтройОбзор, на ринку нерухомості Харкова, в сегменті житла формату «готельок», пропозицію представлено різноманітними категоріями квартир готельного типу (об'єкти нового будівництва, будівлі після капітального ремонту, «радянські» сімейні гуртожитки) .Середня ціна пропозиції в цей період була зафіксована на рівні 507 дол. США / кв. м. (рис. 1). Таким чином, з 3-го кварталу 2014 року середня ціна на квартири готельного типу на вторинному ринку Харкова знизилася на 18,4%.

Мал. 1. Середня ціна пропозиції житла на вторинному ринку в сегменті формату «готельок», Харків, 3 квартал 2014 року - 2 квартал 2015 р

Залежно від віддаленості об'єкта від центральної частини Харкова, середня ціна пропозиції по місту в досліджуваний період зафіксована на рівні:

- в центральних районах - 599 дол. США / кв. м,
-в наближених до центру районах - 502 дол. США / кв. м,
-в віддалених районах - 481 дол. США / кв. м. (рис. 2).

У порівнянні з 1-м кварталом 2015 року, у 2-му кварталі середня ціна пропозиції «готельок» в центральних районах зменшилася на 0,7%: з 603 до 599 дол. США / кв. м; в наближених до центру районах їх вартість знизилася на 14,2% - з 585 до 502 дол. США / кв. м. У віддалених районах зниження середньої вартості 1 квадратного метра склала 11,7% - з 545 до 481 дол. США.

Мал. 2. - Середня ціна пропозиції (в дол. США за 1 кв. М) в сегменті квартир готельного типу в місті Харкові у 2 кварталі 2015 роки (вторинний ринок).

Залежність ціни пропозиції в сегменті квартир готельного типу від їх місця розташування представлена ​​нижче на рис. 3. Мінімальна ціна пропозиції - 204 дол. США / кв. м - відзначена в віддаленому районі Харкова. Максимальна ціна пропозиції - 767 дол. США / кв. м - зафіксована в центральному районі міста.

Мал. 3. - Ціна пропозиції вторинного житла (в дол. США / кв. М) в сегменті «готельок» у 2 кварталі 2015 року по районам міста Харкова.

Діапазон цін пропозиції в залежності від кількості кімнат у квартирах готельного типу, у 2 кварталі 2015 року, представлений на рис. 4. В цілому, однокімнатні «гостинки» в середньому пропонувалися за ціною 512 дол. США / кв. м, двокімнатні - 426 дол. США / кв. м. Максимальне значення середнього показника вартості зафіксовано на рівні 636 дол. США / кв. м: це 3-кімнатні «гостинки», які за своїми параметрами і характеристиками максимально наближаються до стандартних ізольованим квартирах.

Мал. 4. - Ціна пропозиції (в дол. США / кв. М) в сегменті квартир готельного типу в 2 кварталі 2015 року в Харкові, в залежності від кількості кімнат.

Аналіз технічного стану квартир показав, що найбільша середня ціна пропозиції доводиться на «гостинки» з євроремонтом - 677 дол. США / кв. м. За ними слідують квартири готельного типу, технічний стан яких оцінюється як «капітальний ремонт»: їх пропонували в середньому по 550 дол. США / кв. м. Найменше значення середньої ціни пропозиції - у квартир готельного типу «в житловому стані» - 486 дол. США / кв. м.

Середня ціна пропозиції «готельок» в залежності від технічного стану квартир представлена ​​на рис. 5.

Мал. 5. - Ціна пропозиції квартир готельного типу (в дол. США / кв. М) на вторинному ринку житла в Харкові в 2 кварталі 2015 року, в залежності від технічного стану квартир .

джерело: СтройОбзор http://stroyobzor.ua/news/91388.html

Перспективи розвитку ринку готельного типу і подселенок.

Для того, щоб просувати ці об'єкти на дуже мало активному ринку, з обственнікі реконструйованих будинків і новобудов готельного типу, вдаються до маркетинговим важелів стимулювання попиту:

- надають розстрочку оплати,

- роблять знижку на ремонт,

проводять різного роду акції (наприклад, шафа купе в подарунок).

Але слід зазначити, що деякі подібні об'єкти, не можуть знайти покупців протягом дуже тривалого часу.

Станом на 01.10.20016 року. Найдешевші гостинки виставлені на продаж в районі ХТЗ - від 5000доллров США (зустрічаються оголошення про продаж гостінок за 3000 доларів США і навіть менше). Таке можемо спостерігати в дуже старих будинках, як правило з коридорній системою, загальним санвузлом і значних кількістю кімнат на поверхах.

Середня ціна пропозиції однокімнатних готельок зі своїм санвузлом становить 8000 доларів США, із загальним санвузлом - 6000 доларів США. Середній діапазон вартості гостінок становить від 3000 доларів США до 16 000 доларів США.

Гостинки в реконструйованих будинках можна придбати від 8000 доларів США до 17 000 доларів США (400 - 700 доларів США / кв.м, площею 10-36 кв.м). За варіанти з готовим ремонтом доведеться заплатити близько 1000 доларів США / кв.м.

Таким чином, можна зробити висновок про те, що діапазон вартості 1 кв.м в даному сегменті нерухомості коливається в дуже значних межах. Від 200 доларів США до 700 доларів і навіть доходить до 1000 доларів США за 1 кв.м.