Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
На сьогоднішній момент на ринку нерухомості м Харкова склалася досить складна ситуація при аналізі подібного майна. А саме маємо суттєвий «розкид» цін, і сила-силенна факторів, що впливають на значну зміну вартості, як правило, в бік зниження. Тут варто окремо зупинитися на такому сегменті нерухомості як гостинки і подселенкі. На підставі проведених досліджень, розкид у вартості 1 м.кв. для таких об'єктів складає від 200 до 1000 доларів США.
Що ж таке, що склалися загальні терміни та визначення «Гостинки» і «подселенкі». Як правило, гостинка - це кімната в будинку готельного типу (з довгим коридором) і своїми міні санвузлом і мікрокухней, розташованими на дуже обмеженому просторі, де як правило ставати ще диван і вішається на стінку телевізор. На цьому все корисне простір закінчується. Подселенка - це кімната в комунальній квартирі, із загальною кухнею і загальними туалетом і ванною кімнатою. На юридичних аспекти виділення однієї цілої частини в будинках готельного типу та практика перейменування кімнати в будинку готельного типу, як правило, складовою частку від цілої частини об'єкта нерухомості в однокімнатну ізольовану квартиру, зупинятися не будемо.
Як все починалося.
У Харкові, в одному з перших міст України, почався будівельний бум по реконструкції старих будинків, заводських цехів, занедбаних і недобудованих будівлі в мало- і мікро-метражні кімнати в будинку готельного типу, які в наслідку стали називатися однокімнатними квартирами. В даний час, цей напрямок одержав стрімкий розвиток і вдома з готельками існують практично у всіх частинах міста.
Наведемо приклади таких об'ектов.Ето Воробйови Гори, Олексіївський Акварелі, Бестужівські Сади, Затишний дворик, Смерекова двір, Карамель і інші середні і дрібні проекти за адресами: вул. Державінська 13, пр. Московський 144/2, вул. Лозівська 5, вул. Морозова 21а, вул. Котлова 106, 108, вул. Дарвіна 20, вул. Тимурівців 31, 31А і т.д.
Кількість таких об'єктів в даний час в Харкові вже наближається до 30.
Первинний ринок і перепродажу. На ринку гостінок існує в даний час величезна безліч варіантів первинної нерухомості. На будь-який "смак і колір".
Будинки, в яких розташовуються гостинки бувають наступних видів:
- абсолютно нові - побудовані з нульового циклу і на новому місці
- реконструйовані з колишніх гуртожитків - внутрішня реконструкція
- реконструйовані їх будівель комерційного призначення (колишні будівлі заводоуправління, наприклад) - внутрішня реконструкція
- реконструкція з надбудовою поверхів
- реконструкція з прибудовою приміщень (як правило - великих площ)
Особливу увагу і серйозний інтерес у покупців викликають гостинки в реконструйованих будинках. Такі об'єкти, фактично, мають статус малогабаритних квартир-студій, так як міні-кухня і міні-санвузол. Однак, з огляду на невеликій площі, прирівнювати їх до ізольованим квартирах можна тільки юридично, афактіческі ніяк не можна, тому оніі мають іншу назву - квартири в будинках готельного типу.
Класифікація за місцем розташування
- віддалені зони переважно заводської забудови
- віддалені зони житлової забудови
- середні зони в нежитловий забудові
- середні зони в житловій забудові
- зони близькі до центру і центр в нежитловий забудові
- зони близькі до центру і центр в житловій забудові
За житлової площадіможноклассіфіровать:
- великі кімнати понад 20 м.кв.
- середньої величини від 10 до 20 м.кв.
- маленькі менше 10 м.кв.
Можна класифікувати за наявністю або відсутністю санвузлом і мінікухні.
І як ми розуміємо, ці параметри значно впливатимуть на подальше позиціонування в ціновому сегменті. Тобто значно збільшувати, або суттєво зменшувати ринкову вартість такої нерухомості.
Вторинний ринок. На вторинному ринку можемо спостерігати все новозбудоване і перепродати повторно, а також безліч готельного типу і кімнат в будинках готельного типу та просто гуртожитках.
Для такого сегмента ринку, какгостінка, оченьсущественно вплив ціни квадратного метра на загальну площу і на житлову і різниця в співвідношенні загальна і житлова площа.
Розглянемо фактори, які суттєво впливають на вартість готельного типу і подселенок
- місце розташування
- віддаленість від транспорту
- віддаленість від громадської інфраструктури (магазини, кіоски, базари
- поверховість
- матеріал стін і перекриттів
- загальні конструктивні особливості планування (коридори, під'їзди, кількість кімнат на поверсі)
- приватні конструктивні особливості планування (форма і розміри кімнати)
- наявність і розміри с / вузла
- наявність і розміри кухні
- наявність балкона
- загальний стан під'їздів, загальних коридорів і прибудинкової території
- наявність автономно опалення та загальна вартість комунальних платежів
- кількість кімнат і сусідів на поверсі (в під'їзді)
- загальний рівень оточення за рівнем життя власників (орендарів)
Гостинки, як сегмент ринку житлової нерухомості має лідируючі позиції, як об'єкт інвестицій.
На сьогоднішній день, це один найпривабливіших сегментів нерухомості з мінімальними інвестуються засобами і максимальним рівнем прибутковості на вкладений капітал.
Але вже сьогодні активний розвиток і продажу гостінок на ринку сповільнилося, видно не великий спад цін і найближчому майбутньому очікується насичення ринку подібного житла. Надалі, наіболеевероятно, зниження вартості 1 кв.м. такого об'єкта недвіжімостікакгостінка. Такі тенденції спостерігаються з 3 кварталу 2014 року.
За інформацією СтройОбзор, на ринку нерухомості Харкова, в сегменті житла формату «готельок», пропозицію представлено різноманітними категоріями квартир готельного типу (об'єкти нового будівництва, будівлі після капітального ремонту, «радянські» сімейні гуртожитки) .Середня ціна пропозиції в цей період була зафіксована на рівні 507 дол. США / кв. м. (рис. 1). Таким чином, з 3-го кварталу 2014 року середня ціна на квартири готельного типу на вторинному ринку Харкова знизилася на 18,4%.
Мал. 1. Середня ціна пропозиції житла на вторинному ринку в сегменті формату «готельок», Харків, 3 квартал 2014 року - 2 квартал 2015 р
Залежно від віддаленості об'єкта від центральної частини Харкова, середня ціна пропозиції по місту в досліджуваний період зафіксована на рівні:
- в центральних районах - 599 дол. США / кв. м,
-в наближених до центру районах - 502 дол. США / кв. м,
-в віддалених районах - 481 дол. США / кв. м. (рис. 2).
У порівнянні з 1-м кварталом 2015 року, у 2-му кварталі середня ціна пропозиції «готельок» в центральних районах зменшилася на 0,7%: з 603 до 599 дол. США / кв. м; в наближених до центру районах їх вартість знизилася на 14,2% - з 585 до 502 дол. США / кв. м. У віддалених районах зниження середньої вартості 1 квадратного метра склала 11,7% - з 545 до 481 дол. США.
Мал. 2. - Середня ціна пропозиції (в дол. США за 1 кв. М) в сегменті квартир готельного типу в місті Харкові у 2 кварталі 2015 роки (вторинний ринок).
Залежність ціни пропозиції в сегменті квартир готельного типу від їх місця розташування представлена нижче на рис. 3. Мінімальна ціна пропозиції - 204 дол. США / кв. м - відзначена в віддаленому районі Харкова. Максимальна ціна пропозиції - 767 дол. США / кв. м - зафіксована в центральному районі міста.
Мал. 3. - Ціна пропозиції вторинного житла (в дол. США / кв. М) в сегменті «готельок» у 2 кварталі 2015 року по районам міста Харкова.
Діапазон цін пропозиції в залежності від кількості кімнат у квартирах готельного типу, у 2 кварталі 2015 року, представлений на рис. 4. В цілому, однокімнатні «гостинки» в середньому пропонувалися за ціною 512 дол. США / кв. м, двокімнатні - 426 дол. США / кв. м. Максимальне значення середнього показника вартості зафіксовано на рівні 636 дол. США / кв. м: це 3-кімнатні «гостинки», які за своїми параметрами і характеристиками максимально наближаються до стандартних ізольованим квартирах.
Мал. 4. - Ціна пропозиції (в дол. США / кв. М) в сегменті квартир готельного типу в 2 кварталі 2015 року в Харкові, в залежності від кількості кімнат.
Аналіз технічного стану квартир показав, що найбільша середня ціна пропозиції доводиться на «гостинки» з євроремонтом - 677 дол. США / кв. м. За ними слідують квартири готельного типу, технічний стан яких оцінюється як «капітальний ремонт»: їх пропонували в середньому по 550 дол. США / кв. м. Найменше значення середньої ціни пропозиції - у квартир готельного типу «в житловому стані» - 486 дол. США / кв. м.
Середня ціна пропозиції «готельок» в залежності від технічного стану квартир представлена на рис. 5.
Мал. 5. - Ціна пропозиції квартир готельного типу (в дол. США / кв. М) на вторинному ринку житла в Харкові в 2 кварталі 2015 року, в залежності від технічного стану квартир .
джерело: СтройОбзор http://stroyobzor.ua/news/91388.html
Перспективи розвитку ринку готельного типу і подселенок.
Для того, щоб просувати ці об'єкти на дуже мало активному ринку, з обственнікі реконструйованих будинків і новобудов готельного типу, вдаються до маркетинговим важелів стимулювання попиту:
- надають розстрочку оплати,
- роблять знижку на ремонт,
проводять різного роду акції (наприклад, шафа купе в подарунок).
Але слід зазначити, що деякі подібні об'єкти, не можуть знайти покупців протягом дуже тривалого часу.
Станом на 01.10.20016 року. Найдешевші гостинки виставлені на продаж в районі ХТЗ - від 5000доллров США (зустрічаються оголошення про продаж гостінок за 3000 доларів США і навіть менше). Таке можемо спостерігати в дуже старих будинках, як правило з коридорній системою, загальним санвузлом і значних кількістю кімнат на поверхах.
Середня ціна пропозиції однокімнатних готельок зі своїм санвузлом становить 8000 доларів США, із загальним санвузлом - 6000 доларів США. Середній діапазон вартості гостінок становить від 3000 доларів США до 16 000 доларів США.
Гостинки в реконструйованих будинках можна придбати від 8000 доларів США до 17 000 доларів США (400 - 700 доларів США / кв.м, площею 10-36 кв.м). За варіанти з готовим ремонтом доведеться заплатити близько 1000 доларів США / кв.м.
Таким чином, можна зробити висновок про те, що діапазон вартості 1 кв.м в даному сегменті нерухомості коливається в дуже значних межах. Від 200 доларів США до 700 доларів і навіть доходить до 1000 доларів США за 1 кв.м.