Як продати будинок швидко і вигідно - 10 рад

1. Що вигідніше: продавати будинок самому або через агентство За останні 10 років утворилося таке кількість...
2. Як підготувати будинок до продажу
3. Як розрахувати оптимальну вартість будинку
4. Фактори що впливають на вартість будинку (за важливістю)
5. Як подати ефективне оголошення про продаж
6. За якийсь час реально продати будинок
7. Які податки з продажу будинку доведеться платити
8. На закінчення

Що вигідніше: продавати будинок самому або через агентство

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

За останні 10 років утворилося таке кількість ріелторських агенцій, що порахувати їх стало неможливо. В одній тільки Москві їх більше 2-х тисяч! Навіть професійне свято з'явився з ініціативи Московської гільдії - день ріелтора (19 грудня).

Припустимо, ви за порадою знайомих, або реклами в інтернеті, вибрали агентство, уклали з ним договір і стали чекати, коли вам приведуть покупця. Скільки триватиме ваше очікування? Місяць? Два? А, може півроку? Марним буде шукати в договорі терміни продажу - швидше за все вони розпливчасті або складені з великими юридичними застереженнями. Звичайно, можна розірвати договір через тривалі термінів, але як це зробити офіційно, якщо в договорі вони не прописані? Швидше за все - ніяк.

Рада 1 - не розраховуйте продати будинок через агентство нерухомості швидше, ніж при самостійній продажу. Люди більш охоче купують нерухомість безпосередньо у власника.

Крім того, існує блискуча юридична виверт - «узгодження вартості об'єкту, що продається». Тобто вартість вашого будинку будуть визначати нібито незалежний оцінювач, який, швидше за все, по-сумісництву буде співробітником агентства. Така оціночна вартість буде явно нижче ринкової. До питання, як самостійно оцінити будинок перед продажем, ми ще повернемося.

Також, ріелтори можуть «Левачев» - тобто крім комісії з продавця (1-5% від суми угоди), агенства (особливо топові) люблять брати приховану комісія ще і з покупця, збільшуючи тим самим вартість вашого об'єкта і, як наслідок терміни.

І останнє. Прийшовши в агентство нерухомості, ви не знаєте, хто буде працювати по вашій угоді, а якщо і дізнаєтеся, то ніхто вам не скаже - досвідчений це фахівець або стажист, який буде вчитися мистецтву продажах на вашому об'єкті.

Рада 2 - самостійний продаж вигідніше, ніж через агентство. Як мінімум на розмір комісій (50 тисяч рублів і більше).

Які документи потрібні при продажу будинку

Почніть продаж будинку з підготовки документів:

1. Кадастровий паспорт на будинок і земельну ділянку;
2. Нотаріальне згода чоловіка на продаж будинку;
3. Акт введення будинку в експлуатацію;
4. Довідка з ФНС про відсутність заборгованості з майнових податків;
5. Довідка з Керуючою Компанії (ЖЕК) про відсутність заборгованості по комунальних платежах;
6. Дозвіл на будівництво і проект будинку (якщо є);
7. Виписка з ЕГРН. Документ хоч і платний, зате дуже корисний в процесі продажу. Наприклад, допомагає документально підтвердити покупцю своє право на володіння будинком, а також переконати у відсутності арештів, обтяжень і інших проблем з будинком і земельною ділянкою. Іншими словами: офіційна виписка з Росреестра допомагає в ухваленні рішення про покупку.

Росреестр надсилає виписки з ЕГРН протягом 3-х днів (бувають затримки). Якщо хочете отримати інформацію швидше, то рекомендую замовляти виписки безпосередньо через API Росреестра - так ви отримаєте документ протягом години. Вартість та ж - 250 рублів, дані офіційні - з ЕГРН Росреестра і підтверджені електронним цифровим підписом реєстратора (ЕЦП).

Виписка з ЕГРН, яку я недавно замовляв через API Росреестра

Як підготувати будинок до продажу

Підготовка будинку може стати і захоплюючим заняттям, яке відкриє в вас і дизайнера, і архітектора, і майстри на всі руки. Зробіть будинок привабливим і виділяється на тлі інших якимось неповторним штрихом. Це може бути флюгер на даху, красива кована хвіртка, свіжопофарбовані паркан, затишна лавка або модний поштову скриньку поруч зі входом. У будинку і поруч із будинком повинна бути чистота і доглянутість.

Кілька простих порад:

• Перед продажем будинку, рекомендую зробити невеликий косметичний ремонт: позбудьтеся від тріщин, плям, відколів, подряпин, підклеїти шпалери, побілити стелі і тд;
• Найпомітніші місця в будинку прикрасьте яскравими шторами, вазою з квітами або настінним бра;
• Підкресліть позитивні сторони кімнат і приміщень. Наприклад, одна сонячна, інша - затишна, третя - ідеальна для бібліотеки або кабінету, якщо туди перенести стіл і поставити кілька полиць;
• Подивіться на власний будинок очима покупця.

Рада 3 - психологи стверджують, що люди приймають рішення про покупку в перші 15 секунд. Зацікавте покупця ще на підході до будинку.

Приблизно так повинен виглядати фасад готового до продажу будинку

Як розрахувати оптимальну вартість будинку

Правильна оцінка будинку перед продажем - половина успіху. Переоцінка своєї нерухомості призводить до втрати часу, а недооцінка - позбавляє грошей, яких, як відомо, багато не буває.

Рада 4 - майте на увазі, що вартість вашого будинку визначається тільки рівнем життя навколо нього. Іншими словами - чим багатша ваші сусіди, тим дорожче ваш будинок.

Існують два підходи оцінки вартості нерухомості:

1. Витратний підхід, який полягає у визначенні витрат на покупку такого ж земельної ділянки та будівництво аналогічного будинку з урахуванням його зносу;
2. Порівняльний, де ви порівнюєте свій будинок з такими ж будинками, виставленими на продаж. Чим більше знайдете порівнянь, тим точніше зможете визначити ринкову ціну.

Рада 5 - в процесі спілкування з покупцем, з'ясуйте справжні причини покупки і зробіть на них акцент. Якщо покупець любить лазню - не забудьте її показати, або показати місце, де баню можна побудувати.

Фактори що впливають на вартість будинку (за важливістю)

1. Юридична чистота (є всі необхідні документи, будинок вільний від прав третіх осіб, нікому не закладено і під арештом не значиться);
2. Район проживання (чим багатша ваші сусіди - тим дорожче ваш будинок);
3. Місце розташування будинку (екологія, ландшафт, початок вулиці або кінець, близькість водоймища або парку, віддаленість від траси);
4. Технічний стан будинку (рік побудови, зношеність, зовнішній вигляд);
5. Інженерні мережі (опалення, електрику, газ, водопровід, каналізація, інтернет);
6. Інфраструктура навколо будинку (під'їзні шляхи, магазини, школа, дитячий сад, лікарня);
7. Готовність до угоди (в будинку ніхто не прописаний і ніхто не живе).

Рада 6 - пам'ятайте, що ключовими факторами для покупця будуть не гідності будинку, а його недоліки. Заздалегідь оцініть обставини, які можуть змусити вас піти на знижку (шум проходять електричок, погана дорога, залозиста вода і т.д.) і збільште ціну на розмір передбачуваної знижки.

Як подати ефективне оголошення про продаж

Для початку сповістіть сусідів і знайомих про свої наміри - шанс продажу через «сарафан» досить високий. Але найефективніший спосіб продати будинок - розмістити оголошення в інтернеті (час оголошень в газетах пройшло - не витрачайте свій час).

1. Зареєструйтеся на сайті Avito.ru і отримаєте доступ до особистого кабінету. Безкоштовно розмістити в рубриці «нерухомість» можна буде тільки одне оголошення, але нам більше і не треба;
2. Зробіть 10-15 фотографій у високій роздільній здатності. Крім того рекомендую зняти відео, але додати відео на Авито можна тільки у вигляді посилання на YouTube, а це не завжди зручно;
3. Уважно вибирайте місце розташування будинку на карті. Якщо будинок поруч з окружною дорогою, можна вказати, що будинок розташований в межах міста і збільшити тим самим кількість переглядів оголошення;
4. Існують платні послуги, за допомогою яких ви можете виділити своє оголошення кольором або додати рамку, але я не раджу витрачати на це гроші. Єдине, що працює - це підняття в пошуку. Робити підняття краще в понеділок або вівторок, коли максимальна активність користувачів;
5. Вказуйте в оголошенні тільки технічно важливу інформацію: наявність комунікацій, інфраструктури, тип матеріалу стін, вид покрівлі, рік побудови, поверховість, площа, розміри, кількість кімнат і санвузлів. Фрази типу: мальовниче місце, тихо, затишно, красиво - в описі оголошення зайві. Це суто ваша особиста думка, пишіть тільки факти. Крім того не використовуйте шаблонні фрази типу: терміново, торг, посередників не турбувати, але обов'язково вкажіть, що власником є ​​ви;
6. Вказуйте в оголошенні реальну вартість будинку і вже точно не варто розміщувати оголошення без ціни. Немає ціни - немає попиту;
7. Чи не дублюйте оголошення на одному і тому ж сайті, а якщо побачите, що ваш об'єкт продає ще хтось крім вас, не соромтеся поскаржитися на оголошення-дублікат в підтримку Авито.

Приклад оголошення: Продам будинок з газосилікатних блоків 2009 року постойки. 2 поверхи + мансарда. 1-й поверх: кухня - 20 кв / м, гостьова спальня - 15 кв / м, гостьовий санвузол - 3 кв / м ,. 2-й поверх: спальня - 20 кв / м, дитяча спальня №1 - 15 кв / м, дитяча спальня №2 - 15 кв / м, санвузол з ванною - 10 кв / м. Автономне газове опалення, центральне водопостачання і каналізація. Асфальтована дорога до ділянки. Зроблено якісний ремонт, встановлена ​​італійська сантехніка. Двір викладений плиткою, посаджені плодові дерева, є зона барбекю і лазня на дровах. У власності більше 5 років. Власник.

Рада 7 - чим більше буде показів будинку, тим швидше буде продаж. Намагайтеся перевести в показ кожен вхідний дзвінок потенційного покупця.

За якийсь час реально продати будинок

Отже, вам почали дзвонити потенційні покупці в перемішку з ріелторами. За моїми спостереженнями, щоб знайти реального покупця, доведеться зробити від 5 до 20 показів, тобто отримати від 10 до 50 вхідних дзвінків. Плануйте витратити на продаж заміського будинку від 2 до 6 місяців.

Крім того, будьте готові протягом 2-х тижнів (зазвичай такий термін надають для передачі будинку нового власника) виписатися і виїхати з проданого будинку.

Рада 8 - якщо продаж затягується: знижуйте ціну, або зніміть будинок з продажу і виставите знову в високий сезон (березень-квітень і жовтень-листопад).

Покупець знайдений, ціна за будинок встановлена, залишилося лише правильно оформити продаж будинку в Росреестра . Для обох сторін це останній і найвідповідальніший крок.

Як оформити продаж частини будинку

Зверніть увагу, що при продажу будинку покупець набуває право користування відповідною земельною ділянкою на тих же умовах, що і продавець нерухомості. Це означає, що якщо право власності на будинок було зареєстровано в Росреестра, то новий власник автоматично стає орендарем за договором оренди на тих же умовах, що і старий орендар - це називається універсальне правонаступництво.

Іншими словами - ви можете продати будинок не оформляючи переуступку права оренди на землю .

Які податки з продажу будинку доведеться платити

Податковим законодавством РФ передбачена оплата прибуткового податку при продажу нерухомості фізичними особами, які володіють нею менше 5-ти років - 13% від вартості, зазначеної в договорі.

Детальніше про те, які ще податки на землю доведеться платити .

Рада 9 - іноді вигідніше продати будинок дешевше, щоб купити на ці гроші валюту або покласти їх в банк, ніж чекати покупця по потрібної вам ціною. Якщо дають гроші - потрібно продавати.

На закінчення

Самостійний продаж будинку - це не тільки вигідно, але і корисно. Один раз пройшовши цей «шлях» ви назавжди закріпіть за собою навички продавця, які обов'язково вам знадобляться при купівлі-продажу будь-який інший нерухомості. І остання порада:

Рада 10 - стежте за глобальними рухами цін на нерухомість , Щоб продавати коли дорого і купувати назад коли дешево.