Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Часто буває, що, навіть морально підготувавшись до борговому навантаженню, майбутні іпотечні позичальники змушені ретируватися. Каменем спотикання стає початковий внесок - певна частка у вартості житла, яку потрібно покрити за допомогою власних засобів, а їх якраз і не вистачає. Вихід зі становища пропонують програми без первісного внеску або з мінімальним.
« Портал про нерухомість MetrInfo.Ru » вирішив з'ясувати, яким є мінімальний початковий внесок в більшості банків і які умови «мінімальних» програм.
нульовий старт
До кризи, що вибухнула в 2008 році, кредити без початкового внеску були у нас звичайною справою. Правда, видавалися вони нечасто, але можливість стати власником житла, не володіючи власним капіталом, була далеко не примарною. Однак криза все змінив.
Сьогодні кредити без початкового внеску повертаються на ринок, але умови подібних програм значно відрізняються від тих, що були до рецесії, а самих програм - раз, два та й усе. Перш за все, такі позики видаються тільки на вторинне і в основному міське житло, а по-друге, як стверджують експерти, в переважній більшості випадків - під заставу вже наявної нерухомості. Або застосовуються різні обмеження: по термінах кредитування - не більше 10-15 років і видаються сумами - не більше 5-6 млн руб.
Крім того, розглядаються кредити завжди пов'язані з додатковими витратами: «Програми без початкового внеску на увазі високу банківську комісію - до 8%», - розповідає Євгенія Таубкіна, генеральний директор Незалежного бюро іпотечного кредитування.
Можна вчинити по-іншому: взяти іпотеку з початковим внеском 10%, але цю суму теж зайняти: «Тоді позичальник отримує відразу два кредити: класичний іпотечний і на початковий внесок, ставки за яким дуже пристойні», - каже Наталя Коняхіна, начальник управління іпотечного і споживчого кредитування СМП Банку.
Але вимоги до позичальника в разі іпотечного кредитування без початкового внеску (або зі внеском, отриманим в кредит) жорсткі: потрібні великий стаж роботи (бажано в відомої організації або в міжнародній корпорації) і дохід вище середнього. Під такі вимоги потрапляє не так вже й багато потенційних позичальників, тому іпотека з нульовим внеском - продукт штучний.
Мінімально можливий внесок
Більш популярні кредити з мінімальним внеском, і банківських програм, що пропонують знизити до мінімуму участь в іпотеці власного капіталу, досить багато.
Сьогодні мінімальний внесок за іпотечними програмами більшості банків становить 15-20% від вартості житла. Це нормальні середні умови, а все що нижче, вже можна вважати мінімумом. За даними Таїра Мамедова, директора управління по роботі з партнерами Московського банку Ощадбанку Росії, на іпотечний кредит з цілком прийнятними умовами можна розраховувати, маючи 5% від вартості житла. Але багато експертів стверджують, що мінімум - це 10%.
Кредити з початковим внеском 5% існують, але в основному вони доступні лише учасникам різних державних і муніципальних програм щодо забезпечення житлом і власникам материнського (сімейного) капіталу. У таких випадках за основу береться звичайний продукт з початковим внеском 15-20%, але сам позичальник вносить лише 5% від вартості нерухомості, а решту суми покривають субсидії або «материнські» гроші. А ось кредити з початковим внеском 10% доступніші, їх видають, наприклад, в Ощадбанку, в банку Уралсиб, у всіх банках, які працюють за програмами АІЖК, і т.д. Причому їх основні умови в більшості випадків такі ж, як і при більш солідному власний капітал - ті ж великі терміни і значні суми позики, такі ж вимоги до позичальників і т.п. Єдине, що, за даними Марії Власенко, начальника управління з маркетингових комунікацій «КРЕДИТ ЄВРОПА БАНКУ», може відрізнятися - максимальний термін кредитування, який іноді зменшується до 10 років.
Втім, і кредити з 10-процетного внеском теж можуть бути «не для всіх». Наприклад, за інформацією Івана Пяткова, директора департаменту роздрібних продуктів і технологій ВАТ «Промсвязьбанк», середній початковий внесок в банку становить 30%, а мінімальний поріг початкового внеску - 10% - передбачається по спецакцій для партнерів.
Але і ті кредити з маленьким внеском, які розраховані не тільки для партнерів, але і для звичайної публіки, взяти складніше і дорожче, ніж кредити зі стандартними умовами.
Менше внесок - складніше отримати
По-перше, якщо у потенційного іпотечникам мало власних коштів на покупку житла, то підвищується ризик його неплатоспроможності, тому банкам важливо, щоб їх майбутній клієнт мав постійну і стабільну роботу, затребувану професію і хороший дохід. «Характерна риса програм з мінімальним внеском - вимога про документальне підтвердження доходів позичальників - довідки 2-ПДФО або 3-ПДФО», - попереджає Андрій Гойхман, начальник відділу споживчого кредитування Інвестторгбанка.
Позичальників, що бажають отримати такий кредит, перевіряють зазвичай більш ретельно. І якщо, як повідомляє Євгенія Таубкіна (НБИК), при першому внеску більше 50% від вартості житла деякі банки застосовують спрощену процедуру аналізу платоспроможності, то при мінімальному забезпеченні кредиту все з точністю до навпаки. А значить, вище ймовірність відмови в кредитуванні.
Але що найважливіше: «Більшість банків нівелює свої ризики більш високою процентною ставкою. Чим більше обсяг кредитних коштів в покупці і менше внесок, тим вище процентна ставка », - стверджує Ірина Кажікіна, керівник іпотечної служби компанії« РЕЛАЙТ-Нерухомість ».
«Найчастіше при мінімальному внеску ставка піднімається на 0,25%», - доповнює Світлана Гордєєва, начальник відділу продажів роздрібних кредитів ВАТ «Флексінвест Банк». А ряд експертів говорить навіть про 0,5 - 1,5%. «Якщо в нашому банку взяти кредит за програмою« Фінансист »на 10 років за умови підтвердження доходу довідкою 2-ПДФО, то при первинному внеску більше 50% ставка буде дорівнювати 11,25%, а у випадку з мінімальним початковим внеском - 11,75 % », - наводить приклад Дмитро Краснов, заступник начальника відділу іпотечного кредитування« Банку проектного фінансування ». «В Ощадбанку при первинному внеску від 10 до 30% кредити на придбання житла надаються під процентну ставку від 11,05 до 14%, при первинному внеску від 30 до 50% розмір процентної ставки становить 10,15 - 13,5%; а при внеску від 50% і вище - 9,5 - 12,75% », - розповідає Таїр Мамедов (Московський банк Ощадбанку Росії). Динаміка очевидна. Її підтверджують і дані таблиці, наданої Євгенією Таубкіна (НБИК):
Розмір початкового внеску 0% 10% 20% 30% Мінімальна процентна ставка 14% 11,9% 11,9% 11,5%
(Детально простежити залежність щомісячних платежів від параметрів кредиту: величини початкового внеску, розміру ставки та терміну кредитування - ви зможете за допомогою нашого іпотечного калькулятора ).
Крім того що мінімальний початковий внесок (і його відсутність) загрожує високими комісіями, позичальникові доведеться застрахувати фінансові ризики, тобто -відповідальність за невиплату кредиту. Більшість банків, що видають позики із внеском менше 15-20%, вимагають таку страховку. Більш того, кредити з невеликим власним забезпеченням стали можливі завдяки такій страховці, і в деяких випадках банки можуть навіть не підвищувати процентні ставки. Так, в банках, які вдаються до страхування фінансових ризиків (це все банки, що працюють за програмами АІЖК), за даними Андрія ГОЙХМАН (Інвестторгбанк), при мінімальному первинному внеску ставка коливається в районі 11-12%, а якщо говорити про іпотечні кредити без страховки , то ставка становить 14-15% річних.
«Даний вид страхування передбачає, що в разі неспроможності позичальника погасити всю свою заборгованість перед банком навіть після продажу заставного житла (що частіше трапляється, якщо кредит був виданий з низьким початковим вносити) залишок боргу погасить страхова компанія. Саме цей вид іпотечного страхування дозволив АІЖК в липні 2011 року практично зрівняти вартість кредитів з низьким початковим внеском від 10 до 30% і вартість менш ризикованих кредитів із внеском від 30%. За стандартними продуктам агентства ставка і при мінімальному внеску 10%, і при внеску в 39% починається від 10,5% (при наявності особистого страхування) », - розповідає Анна Любимцева, керівник аналітичного центру АІЖК.
Вартість страховки, за даними Андрія ГОЙХМАН (Інвестторгбанк), становить 4-5% від суми кредиту, і оплачувати її потрібно до видачі позики, як правило, одноразово.
Підвищені ставки, комісії та страховки застосовуються, щоб знизити банківські ризики. Чим менше позичальник вносить власних коштів, тим більше він повинен, а значить, в разі його фінансових проблем банку буде складніше повернути свої гроші, особливо якщо нерухомість подешевшає. Це наочно проілюстрував криза: «До цього багато банків надавали кредити без початкового внеску виходячи з того, що житло завжди буде дорожчати. Однак 2008 рік показав, що це далеко не так, та до того ж реалізація нерухомості стала дуже скрутній », - свідчить Андрій Гойхман (Інвестторгбанк). І крім того, вважається, що, якщо позичальник вносить власні кошти, він більш відповідально ставиться до кредиту: «Чим менше позичальник вклав своїх грошей, тим психологічно йому простіше розлучитися з придбаною нерухомістю», - стверджує Ірина Кажікіна ( «РЕЛАЙТ-Нерухомість») .
Таким чином, сьогодні, збираючись придбати житло вартістю 5 млн руб., Потенційний позичальник, який розраховує на кредит з мінімальним початковим внеском, в плюс до 500 тис. Руб. (10% від 5 млн) повинен мати ще близько 200 - 250 тис. Руб. на страховку, а можливо, ще й 100 - 200 тис. руб. на оплату підвищених банківських комісій, тобто фактично у своєму розпорядженні суму в 15-20% від вартості житла. Але з такими засобами можна вже вести мову не про кредит з мінімальним початковим внеском, а про цілком звичайною іпотечній програмі з початковим внеском 15-20%, яку сьогодні пропонують дуже багато банків.
Попит на мінімум
Взяти кредит на звичайних умовах вигідніше, так як в цьому випадку позичальники не тільки звільняються від додаткових витрат і підвищених ставок, але й ризикують менше. І більшість експертів радять майбутнім позичальникам накопичити побільше грошей і взяти позику за стандартною програмою, внісши хоча б 15-20% від вартості житла.
А кредити з мінімальним внеском, і тим більше без оного, вони вважають вельми некомфортним варіантом. Євгенія Таубкіна (НБИК) призводить приблизний розрахунок кредиту строком на 15 років при різному початковому внеску, з якого видно, що чим менше власних коштів вносить позичальник, тим менш вигідна іпотека:
Вартість квартири 5 000 000 руб. 5 000 000 руб. 5 000 000 руб. Розмір початкового внеску 0% 10% (500 000 руб.) 20% (1 000 000 руб.) Краща ставка 14% 11,9% 11,9% Щомісячний платіж 66 587,07 руб. 53 718,39 руб. 47 749,68 руб. Переплата 6 985672,49 руб. 5 169 310,53 руб. 4 594 942,70 руб. Додаткові витрати Стандартні витрати по іпотеці. Максимальна комісія банку. Додаткове страхування фінансових ризиків, крім комплексної іпотечної Стандартні витрати по іпотеці. Комісія банку (можлива). Додаткове страхування фінансових ризиків, крім комплексної іпотечної Стандартні витрати по іпотеці Примітка Коло банків обмежений Коло банків обмежений Більш широкий вибір банків і програм
Так, власне, потенційні позичальники все розуміють і беруть такі позики не так вже й часто: «Дізнавшись про додаткові витрати і підвищеною ставкою, посилених вимогах, люди вважають за краще знайти кошти на початковий внесок», - стверджує Марія Власенко ( «КРЕДИТ ЄВРОПА БАНК»). «На прикладі нашої компанії можу сказати, що кредити з маленьким початковим внеском попитом не користуються. Середній розмір початкового внеску за 2011 рік по нашим іпотечним операціях склав 52% від вартості нерухомості, що купується », - свідчить Ірина Кажікіна (« РЕЛАЙТ-Нерухомість »). «В даний момент при наявності великої пропозиції на ринку іпотеки позичальнику набагато цікавіше підкоп грошей на мінімальний внесок для того, щоб взяти кредит на більш вигідних для нього умовах», - підтримує колег і Дмитро Краснов ( «Банк проектного фінансування»).
У меншості залишилися Таїр Мамедов (Московський банк Ощадбанку Росії) і Андрій Гойхман (Інвестторгбанк), які вважають такі кредити досить популярними, і одна з причин - це відсутність грошей на початковий внесок.
Сьогодення та майбутнє
Очевидно, що, поки доходи росіян будуть досить скромними в порівнянні з вартістю житла, знайдуться бажаючі взяти кредит без початкового внеску. І знайдуться банки, які, незважаючи на ризики, будуть їх пропонувати. Сьогодні коло таких кредитних установ досить обмежений. В основному це або банки, що працюють за програмами АІЖК, які націлені на рішення державного завдання щодо забезпечення населення доступним житлом, або невеликі банки, які розширюють свою клієнтську базу і використовують розглянуті кредити як маркетинговий хід (тим більше що на ділі кредит з мінімальним внеском нерідко обходиться в таку ж суму, як і стандартна іпотека).
Ну а яка доля таких програм в майбутньому - єдиного прогнозу у експертів на цей рахунок немає. Ряд фахівців вважає, що іпотечні програми без первісного внеску або з мінімальним внеском будуть розвиватися. Але більшість фахівців думає, що такі кредитні продукти будуть скорочуватися: «Все залежить від економічної ситуації в світі, але ми відзначаємо тенденцію щодо збільшення розміру початкового внеску», - свідчить Євгена Таубкіна (НБИК). «Основні учасники іпотечного ринку навряд чи будуть найближчим часом знижувати величину початкового внеску, тому що така зміна неминуче знижує якість кредитного портфеля. Статистика показує, що навіть при незначному збільшенні кредиту (з 85% до 90% від вартості квартири) прострочення збільшуються в рази », - підтримує колегу Наталя Коняхіна (СМП Банк). «Більш того, зміни в чинне банківське і цивільне законодавство служать сигналом того, що держава в цілому підтримує ідею відмови від іпотечних кредитів без початкового внеску і з початковим внеском менш 20%. І на мій погляд, таких програм в сегменті комерційної іпотеки повинно ставати менше », - каже Андрій Гойхман (Інвестторгбанк). Олег Репченко, керівник аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості IRN.RU», також вважає, що реальна економічна ситуація не сприяє появі занадто доступних кредитів на нашому ринку, а зайва лібералізація умов і програм для позичальників може бути продиктована політичними міркуваннями. (Детальніше - див. « Керівник IRN.RU: обсяги іпотеки можуть вирости лише завдяки політиці ».)
Так що кредити без початкового внеску або з мінімальними власними коштами, можливо, незабаром будуть пропонуватися лише в рамках соціальних іпотечних програм.
резюме www.metrinfo.ru
Іпотечні кредити без початкового внеску, широко пропонуються до кризи, сьогодні зустрічаються не часто, і отримати їх досить непросто - потрібно відповідати підвищеним вимогам банків і мати кошти на оплату великих комісій і страхування фінансових ризиків. Набагато простіше знайти програми з мінімальним початковим внеском: це в основному кредити із внеском 10%. Але вибираючи і їх, швидше за все, доведеться оплачувати страховку і досить високі комісії, а також зіткнутися з підвищеною відсотковою ставкою, так що іноді простіше і дешевше взяти іпотеку зі звичайним початковим внеском - 15-20% від вартості житла, трохи погодинної і накопичивши власний капітал, адже збирати в інших випадках доведеться всього-то 200-500 тис. руб.
Як впливає наявність на ринку програм без початкового внеску на рішення взяти іпотечний кредит, наочно ілюструють результати опитування відвідувачів на порталі www.irn.ru:
Деякі іпотечні програми (в рублях) з мінімальним початковим внеском або без нього в січні 2012 р (за умови страхування майна і життя позичальника і підтвердження доходів за довідкою 2-ПДФО)
Кредитодавець / програма Вид нерухомості, що купується в іпотеку Термін кредиту, років Початковий внесок,% Іпотечна ставка,% Примітки АІЖК / «Новобудова» Новобудови До 30 10 10-11 При мінімальному внеску необхідно страхування відповідальності позичальника за кредитним договором АІЖК / «Малоповерхове житло» Новобудови і «вторинні» об'єкти на територіях організованою комплексної малоповерхової забудови (квартири, таунхауси, будинки, ділянки під забудову) До 30 10 Первинний ринок: 10-11, вторинний ринок: 11 - 12,7 Альфа-банк / Придбання квартири на вто ричном ринку Вторинний ринок До 25 (для приватних підприємців - до 20) 10 12,75-14,75 (для приватних підприємців - від 14) Обов'язкове страхування фінансової відповідальності позичальника Росевробанк / «Квартира» Вторинний ринок До 20 10 13,5 - 14,75 Обов'язкове страхування фінансової відповідальності позичальника, одноразова комісія - 1,5% від суми кредиту (але і при збільшенні внеску комісія зберігається) Уралсиб / кредит на вторинному ринку Вторинний ринок (квартира в багатоквартирному будинку , Окремий котедж, таунхаус) До 30 10 14 Необхідно страхування відповідальності позичальника за кредитним договором Сбербанк РФ / Придбання готового житла, придбання житла, що будується Новобудови, вторинка До 30 10 12,15 - 12,75 Тільки на житло, яке будується або було побудовано з використанням кредитних коштів банку, необхідно страхування фінансової відповідальності позичальника Радянський / Іпотека на квартиру або заміський будинок Квартири (вторинка), заміське житло До 15 Без початкового внеску 16 Одноразова комісія за отримання кредитних коштів - 3,5%, максимальна сума кредиту - 5 млн руб. Джерело: « Портал про нерухомість MetrInfo.Ru »