- Права орендарів під час викупу
- Допомога орендарям під час втрати права викупу
- Додаткова інформація про викупу
Умови викупу орендованого майна, який надає орендареві право стати власником цього майна після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення всієї викупної ціни, обумовленої договором, зачіпаються в цій статті. Умова про викуп орендованого майна (стаття 624 цивільного кодексу РФ) надає орендареві право стати власником цього майна після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення всієї викупної ціни, обумовленої договором.
Викуп орендованого майна є правом, а не обов'язком орендаря, тому орендодавець не має права примусити орендаря до придбання майна та оплаті викупної ціни.
При укладанні договору оренди з правом викупу сторонам за змістом п. 1 ст. 624 ГК РФ слід узгодити умови про перехід орендованого майна у власність орендаря і про викупну ціну. Також важливий момент припинення обов'язки орендаря щодо внесення орендної плати.
При включенні в договір умови про викуп сторони повинні враховувати, що законом можуть бути визначені випадки, в яких викуп орендованого майна заборонений (п. 3 ст. 624 ЦК України). Так, п. 3 ст. 5 Федерального закону від 23.08.1996 N 127-ФЗ "Про науку і державної науково-технічної політики" встановлено заборону на викуп майна, орендованого у державних наукових організацій, заснованих Урядом РФ або федеральними органами виконавчої влади.
Крім того, необхідно враховувати, що викуп орендованого майна може відбуватися не тільки на підставі умови, включеного в договір згідно ст. 624 ГК РФ. Випадки, порядок і особливості придбання орендарями майна у власність можуть бути передбачені законом. Так, Федеральним законом від 21.12.2001 N 178-ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна "Визначено порядок приватизації державного і муніципального майна в цілому, а Федеральним законом від 22.07.2008 N 159-ФЗ" Про особливості відчуження нерухомого майна , Що знаходиться в державної власності суб'єктів Російської Федерації або в муніципальної власності і орендованого суб'єктами малого та середнього підприємництва, і про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації "встановлено спеціальні правила придбання у власність державного або муніципального майна, орендарями якого є суб'єкти малого та середнього підприємництва.
Для належного узгодження умови про перехід орендованого майна у власність орендаря сторони повинні передбачити в договорі оренди, що викуп майна проводиться на підставі цього ж договору. Це пов'язано з наявністю в судовій практиці позиції, згідно з якою умови договору оренди про переважне право орендаря на придбання майна в разі його продажу не визначають договір як договір оренди з правом викупу. Крім того, умова договору про укладення в майбутньому договору купівлі-продажу орендованого майна також не свідчитиме про узгодження умови про його викуп.
Важливою частиною в питанні викупу орендованого приміщення є узгодження питання про викупну ціну. У договорі необхідно визначити, входить викупна ціна в орендну плату або встановлюється окремо. Без повного і своєчасного внесення обумовленої договором викупної ціни перехід орендованого майна у власність орендаря не відбувається.
У договорі необхідно визначити: розмір викупної ціни, можливість включення в рахунок викупної ціни орендних платежів , Термін внесення викупної ціни.
Можливо вказати в договорі умова про те, що викупна ціна визначається сумою всіх орендних платежів, які включаються в рахунок її сплати. У цьому випадку виконання орендарем обов'язку зі сплати всіх орендних платежів означатиме повне внесення викупної ціни і перехід орендованого майна у власність орендаря.
Також в договорі можливо вказати умову про те, що орендар має право внести викупну ціну за орендоване майно до закінчення терміну оренди. У цьому випадку орендар зможе внести плату за викуп орендованого майна при настанні узгодженого терміну.
Відповідно до ст. 624 ГК РФ у орендаря виникає право власності на орендоване майно в момент виконання обов'язку щодо внесення викупної ціни, навіть якщо термін оренди ще не закінчився. З моменту переходу права власності до орендаря припиняється договір оренди і, відповідно, обов'язок по внесенню орендних платежів у зв'язку зі збігом в одній особі орендаря і орендодавця. Орендодавець в цьому випадку не буде мати право вимагати внесення змін до умов договору про розмір викупної ціни.
У ситуації, коли об'єктом оренди є не рухоме майно , Оскільки перехід права власності на нього при викупі підлягає державної реєстрації , Орендар стає власником майна з моменту внесення відповідного запису до ЕГРП, а не з моменту сплати всієї викупної ціни згідно зі ст. 624 ГК РФ.
Питання про момент припинення внесення орендної плати в зазначеній ситуації дозволений ВАС РФ, який вказав, що при викупі орендованого нерухомого майна (за винятком земельних ділянок ) Зобов'язання по внесенню орендних платежів припиняється з моменту сплати всієї викупної ціни, проте інше може бути передбачено законом або угодою сторін (п. 8 Постанови Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 N 73 "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди ").
Відповідно, якщо сторони хочуть встановити інший момент припинення зазначеного зобов'язання, умова про це потрібно включити в договір оренди. Зокрема, в інтересах орендодавця визначити, що орендар припиняє сплачувати орендну плату тільки з моменту державної реєстрації переходу права власності.
Якщо об'єктом оренди за договором з умовою про викуп є земельна ділянка, то питання про момент припинення внесення орендних платежів в силу положень п. 7 Постанови Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 N 73 "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди "слід вирішувати виходячи з принципу платності землекористування в Російській Федерації (пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Відповідно до зазначеного пункту Постанови Пленуму ВАС РФ момент припинення внесення орендарем орендної плати визначається по-різному в залежності від того, яка особа виступає орендодавцем.
Так, якщо майно знаходиться в державній або муніципальній власності, зобов'язання по внесенню орендної плати зберігається до моменту державної реєстрації переходу права власності на землю до орендаря. Встановити інший момент припинення обов'язки по внесенню орендної плати сторони не вправі.
В інших випадках обов'язок по внесенню орендної плати припиняється з моменту внесення викупної ціни в повному обсязі, проте при цьому орендар зобов'язаний в порядку п. 1 ст. 1102 ДК РФ відшкодувати орендодавцю витрати по сплаті земельного податку за період з моменту внесення викупної ціни до моменту державної реєстрації переходу права власності на земельну ділянку.
Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
1. У законі або договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни.
Мені повідомили, що мій будинок знаходиться в обігу. Новий власник може тільки припинити оренду, надавши сумлінного орендаря, у якого є договір оренди на термін до місяця, щонайменше, за 30 днів, щоб звільнити. Якщо у добросовісного орендаря є фіксований термін оренди, новий власник повинен надати орендареві повідомлення не менше 60 днів для звільнення, якщо тільки новий власник не має наміру зайняти власність, і в цьому випадку новий власник повинен надати не менше 30 днів, повідомлення.
Права орендарів під час викупу
Повідомлення про припинення добросовісної оренди не можуть бути видані до моменту продажу і передачі права власності на викуп. Якщо в будинку є орендарі, які були виключені, новий власник повинен дотримуватися існуючу орендну плату. У цих випадках новий власник може або пропонувати існуючим орендарям новий договір оренди або оренди, або почати процес виселення. Якщо новий власник вирішить виселити існуючих орендарів, новий власник повинен надати орендарям повідомлення не менше ніж за 90 днів до початку виселення.
2. Якщо умова про викуп орендованого майна не передбачено в договорі оренди, воно може бути встановлено додатковою угодою сторін, які при цьому має право домовитися про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну.
3. Законом можуть бути встановлені випадки заборони викупу орендованого майна.
Існують інші права, які орендарі мають в справах про виселення, скоєних після викупу. Якщо орендар не вказано в скарзі на виселення, він або вона можуть оскаржити виселення в будь-який час під час справи або навіть після винесення рішення про виселення. Орендарі в деяких містах Каліфорнії можуть як і раніше мати право залишатися в своїх будинках. Міста з законами про виселення або оренді забороняють новим власникам використовувати викупу в якості причини виселення орендарів.
Примітка. Якщо ви є орендарем і хочете дізнатися, чи знаходиться місце, в якому ви орендуєте місце викупу, ви можете записати в своєму офісі реєстратора графства форму, звану Запитом про повідомленні, з проханням отримати повідомлення про будь-яких справах про викуп. Таким чином, ви, як орендар, отримаєте копію Повідомлення про звільнення та повідомлення про продаж і знаєте статус викупу. Ви можете купити Запит на повідомлення в магазинах, які продають юридичні форми або отримати 1 з відділу обслуговування клієнтів великої компанії.
1. Стаття, що передбачає внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни в якості однієї з підстав для переходу права власності на орендоване майно від орендодавця до орендаря. Зазначене положення закону означає, що істотними умовами договору оренди з правом викупу є не тільки предмет оренди (ст. 607 ЦК), а й його викупна ціна. При відсутності в договорі погодженого сторонами умови про розмір викупної ціни договору в частині викупу не може вважатися укладеним. При цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК РФ, застосовуватися не повинні. Разом з тим, як випливає з п. 2 коментарів статті, орендодавець і орендар має право домовитися про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну, уклавши відповідну додаткова згода до договору оренди.
Допомога орендарям під час втрати права викупу
Є ресурси для орендарів, щоб отримати більше інформації про їх варіантах. Якщо вам потрібна додаткова інформація, поговоріть з адвокатом.
Додаткова інформація про викупу
Цей сайт, Департамент у справах споживачів Каліфорнії, надає інформацію про покупку і володіння будинком, а також про те, як шукати допомогу в поточній іпотеці.Має споживчі брошури, поради та інформацію, які допоможуть вам краще дізнатися про викуп, запобігання викупу, роботі з кредиторами та інших ресурсах. Інформація, яка допоможе вам дізнатися ваші права, відповіді на актуальні питання та ресурси, щоб допомогти вам краще дізнатися про викуп і ваші права як орендаря в разі втрати права викупу.
2. В силу п. 3 ст. 609 ГК РФ при укладенні договору оренди, що передбачає перехід в подальшому права власності на здане в найм майно до орендаря, слід керуватися правилами про форму договору купівлі-продажу відповідного майна. Отже, якщо передбачається викуповувати орендоване рухоме майно, то форма договору оренди підпорядковується загальним вимогам (ст. Ст. 158 - 162, 434, п. 1 ст. 609 ЦК), а якщо викупу підлягатиме орендоване нерухоме майно, то форма договору оренди регламентується правилами ст. 550 і п. 1 ст. 551 ГК РФ.
Як і в будь-якому контракті, в якому викладаються критерії для переговорів, йому також необхідно встановити запевнення в тому, що узгоджені умови будуть належним чином дотримані і що в разі недотримання будуть прийняті відповідні санкції. І серед цих гарантій є той, який гарантує, що власник майна отримає орендну плату в правильному напрямку і що майно буде збережено в хороших умовах використання. В іншому випадку повинна бути компенсація. Ось де депо приходить, один з них.
Самим традиційним способом гарантування орендних платежів і збереження майна є уявлення гаранта, який відбивається в договорі як особа, яка нестиме відповідальність за борги орендаря в разі невиконання зобов'язань або необхідності ремонту. Гарант повинен володіти власністю від свого імені і готовністю взяти на себе ризик. І саме ці обмеження часто перешкоджають процесу орендаря. Зіткнувшись з цією ситуацією, необхідно подумати про інші форми гарантії.
Однак не можна виключити застосування до відносин з договору оренди з правом викупу орендованого майна та інших норм про договір купівлі-продажу, оскільки такий договір оренди є змішаним цивільно-правовим договором (П. 3 ст. 421 ЦК), що містить елементи договорів оренди та купівлі-продажу. В іншому випадку залишаються без відповіді багато питань, що виникають у зв'язку з переходом права власності на здане в оренду майно. Так, наприклад, при викупі орендованого будинку чи споруди в обов'язковому порядку повинен бути вирішено питання про права на земельну ділянку, на якій воно знаходиться (ст. 552 ЦК).
В принципі, застава є гарантією того, що орендодавець отримує це, навіть без присутності гаранта, не матиме упередженого ставлення, якщо орендар за замовчуванням. Варто зазначити, що така гарантія може також покривати збитки, які орендар може заподіяти майну протягом терміну дії. І є різні домовленості про звільнення під заставу, розумієте?
Наприклад, ощадний рахунок може бути відкритий від імені орендаря і власника нерухомості. У ньому орендар накладає певну суму, яка буде служити в якості правильної гарантії, вивезеної орендодавцем в передбачених випадках. В кінці контракту, якщо немає необхідності покривати або ремонтувати пошкодження майна, орендар знімає залишок заощаджень в якості способу погашення депозиту. Існує також перевірка безпеки, перевірка обережності і заставу активів, що також може гарантувати договірні умови.
-----------
Має місце інша думка, згідно з яким норми про договір купівлі-продажу, крім приписів про форму договору, не підлягають застосуванню до договорів оренди з правом викупу (п. 2 інформаційного листа ВАС РФ від 11 січня 2002 N 66).
3. Викуп орендованого майна відбувається тільки після закінчення терміну оренди і за умови повного і своєчасного внесення орендних (викупних) платежів. Разом з тим, як показує судова практика, якщо орендар вніс частину платежів в рахунок викупу орендованого майна після закінчення терміну договору і таке виконання прийнято орендодавцем, то майно вважається викупленим орендарем.
І облігація, яка стає досить поширеною, полягає в тому, що вона надається облігацією поручительства або поручительством - як ми побачимо далі. Щоб мати право на це, орендар або власник нерухомості платить премію, яка надасть орендодавцю право викупити достатню суму для покриття збитків, якщо йому або їй доведеться мати справу з невиплатою орендної плати. Для того щоб платіж був віднесений до орендодавця або орендаря, ця умова має бути зазначено в контракті.
Якщо такої специфікації не існує, зобов'язання автоматично стає орендарем. Нарешті, варто відзначити недолік страхування за дорученням: він може мати річну вартість, еквівалентну вартості оренди або навіть орендної плати за півціни, що обтяжує загальну вартість оренди. Маючи це на увазі, щоб полегшити оплату, багато страховиків пропонували внески за премію.
-----------
Визначення ВАС РФ від 27 січня 2009 р N ВАС-16295/08 у справі N А40-55899 / 07-105-498 // УПС «КонсультантПлюс».
4. На практике слід враховуваті, что далеко не будь-яка Умова договору оренди, пов'язане з можлівістю придбання орендарем майна у власність, є умови про викуп в СЕНСІ коментованій статті. Так, судовій практике відомі випадки, коли в договір оренди включати Умова про Переважно право Орендаря на купівлю майна при его продаж. Така Умова НЕ может розглядатіся як Умова про викуп орендованого майна з точки зору коментованій статті. Точно так само не може бути прирівняне до умови про право викупу умова, відповідно до якого орендодавець і орендар зобов'язуються після припинення договору оренди укласти договір про продаж майна орендарю, оскільки в таких випадках можна лише ставити питання про наявність чи відсутність попереднього договору купівлі-продажу.
І якщо ви шукаєте більш ефективну систему управління лізингом і дозволяєте більш динамічно контролювати свої фінанси і управляти своїми комерційними контрактами, знайдіть час, щоб дізнатися. Тепер, коли ви знаєте, що таке заставу, залиште тут свої відгуки про те, як ви думаєте, що цей тип забезпечення може прискорити закриття договорів оренди! Поділіться своєю думкою з нами!
Після підписання договору орендна плата, встановлена орендодавцем і орендарем, не може бути змінена. Але є винятки з цього правила. Орендна плата може бути збільшена щороку, в межах еволюції Довідника по оренді. Але це можливо тільки в тому випадку, якщо в оренді міститься «пункт огляду». Це відноситься або до ювілейної дати оренди, або до дати, зазначеної в контракті.
-----------
Постанова ФАС Московського округу від 13 березня 2006 р N КГ-А41 / 1295-06 у справі N А41-К1-9969 / 05 // УПС «КонсультантПлюс».
Визначення ВАС РФ від 17 червня 2009 р N ВАС-6821/09 у справі N А50-14686 / 2007-Г21 // УПС «КонсультантПлюс».
5. Право на викуп орендованого майна може бути обмежене законом, виходячи із спеціального функціонального призначення майна. Так, неможливий викуп майна, що орендується у державних наукових організацій і організацій, підвідомчих державним академіям наук (п. 3 ст. 5 і п. 5 ст. 6 Федерального закону від 23 серпня 1996 N 127-ФЗ «Про науку і державної науково -технічної політики »). В силу п. 5 ст. 10 Федерального закону від 24 липня 2002 N 101-ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» не допускається викуп у власність орендованого земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що перебуває у державній або муніципальній власності, переданого релігійним організаціям (об'єднанням), козачим товариствам, науково-дослідним організаціям і т.д.
Тому у лізингодавця може виникнути спокуса збільшити свою орендну плату. Коли термін дії Минулого оренди поновлюється, власник може запропонувати збільшити орендну плату тільки в тому випадку, якщо вона явно недооцінена порівняно з орендною платою , Що спостерігається в околицях для порівнянних житлових приміщень. Лізингодавець повинен відправити свою пропозицію орендарю принаймні за 6 місяців до закінчення оренди, вказавши 6 посилань або 3 конкретних довідки, які обгрунтовують нову оренду.
Дві можливості: або орендар приймає в пісьмовій форме пропозиція про нову оренду, або він також відмовляється від нього в письмовій формі, або не відповідає за 4 місяці до закінчення оренди. Потім орендодавець або орендар можуть звернутися в департаментських погоджувальну комісію, яка зазвичай знаходиться в префектурі, замовні листом з підтвердженням отримання.
-----------
Відомості Верховної РФ. 1996. N 35. У розділі ст. 4137.
Незважаючи на відсутність у новому Лісовому кодексі (далі - ЛК) РФ від 4 грудня 2006 р N 200-ФЗ прямої вказівки на заборону викуповувати передані в оренду лісові ділянки, який містився в ст. 34 раніше діючого ЛК РФ від 29 січня 1997 р N 22-ФЗ, викуп лісових ділянок все ж неможливий, оскільки лісові ділянки в складі земель лісового фонду є об'єктами тільки федеральної власності (Ст. 8 ЛК). Те ж саме слід сказати і щодо оренди водних об'єктів, за винятком тих з них, які можуть перебувати в приватної власності (Ст. 8 Водного кодексу РФ від 3 червня 2006 р N 74-ФЗ).
Погоджувальна комісія скликає боку для досягнення угоди. Потім орендар може представити свої власні посилання. Комітет повинен винести свій висновок протягом двох місяців. Якщо угода не буде досягнуто до закінчення оренди, власник може передати справу судді.
Збільшення орендної плати, що визначається угодою сторін або суддею, буде поступово застосовуватися. Продовження терміну оренди може бути предметом письмового договору або схвалення, пов'язаного з новою сумою орендної плати. Власник може діяти за тією ж процедурою, що і вище, але збільшення нової орендної плати не може перевищувати половини різниці між середньою сумою орендованого представника району та останньої орендної плати, застосовуваної до попередньому орендарю.
-----------
Відомості Верховної РФ. 2006. N 50. У розділі ст. 5278.
Відомості Верховної РФ. 1997. N 5. У розділі ст. 610.
Відомості Верховної РФ. 2006. N 23. У розділі ст. 2381.
Строго кажучи, викуп орендованого майна, що належить до державної або муніципальної власності, можлива тільки у випадках, коли це прямо дозволено законом. Це пояснюється тим, що перехід майна з публічної власності в приватну повинен здійснюватися за нормами законодавства про приватизацію, а діючий Федеральний закон від 21 грудня 2001 N 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна» вже не передбачає такого способу приватизації, як оренда з правом викупу; спеціальні правила встановлені Федеральним законом від 22 липня 2008 р N 159-ФЗ «Про особливості відчуження нерухомого майна, що перебуває у державній власності суб'єктів Російської Федерації або в муніципальній власності та орендованого суб'єктами малого та середнього підприємництва, і про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації ».
Увага, простого удару фарби недостатньо. Комфорт розміщення повинен бути значно покращено. Характер роботи недостатній для збільшення орендної плати; орендодавець повинен отримати офіційну згоду свого орендаря на оплату більш високу орендну плату або за статтею оренди, яка її передбачає, або за згодою з договором.
В розтягнутих областях, в разі поліпшень або гідного житла, за умови, що орендна плата недооцінена, обсяг робіт повинен бути як мінімум рівним останньому році оренди. Річне зростання орендної плати не може перевищувати 15% від фактичної вартості робіт, включаючи всі податки.
-----------
Відомості Верховної РФ. 2002. N 4. Ст. 251.
З даного питання див. Також: Постанова Уряду РФ від 25 вересня 2002 N 707 «Про порядок реалізації договорів оренди федерального майна з правом викупу, укладених до набрання чинності Федерального закону «Про приватизацію державного та муніципального майна» // Відомості Верховної РФ. 2002. N 39. У розділі ст. 3804.
Наприклад, якщо обсяг роботи становить до 000 євро, то збільшення може скласти 750 євро. Це пристрій для оренди професійного обладнання з можливістю покупки, також зване лізинг, лізинг або лізинг з обіцянкою продати. Контракт укладений з фінансовою установою, таким як. Компанія платить орендну плату, а не грошову ціну комерційного автомобіля. Після закінчення договору оренди можна підвищити опціон колл: тобто оплатити контрактну вартість, щоб стати власником автомобіля, про який йде мова, за узгодженою ціною і взагалі низький.
І є різні домовленості про звільнення під заставу, розумієте?