Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
5 листопада 2008, 7:11 Переглядів:
Фото А. Іскрицької. Ура, що не пройшов "антикризовий" законопроект від уряду, що дозволяє банкам без суду забирати квартири у неспроможних боржників за іпотечними кредитами. Такий механізм, спрацював в США, став причиною обвалу ринку житла: банки у людей забирали квартири, пускали їх в продаж за викидними цінами, а позичальників - на вулицю.
Цей іпотечна криза спровокувала загальносвітову фінансову. Але у нас умови залишилися складніше для банків і простіше для позичальників. Чому? Визначитися нам допомогли замдиректора департаменту врегулювання боргових конфліктів "Укргазбанку" Тетяна Дзус і заступника начальника юридичного управління банку "Хрещатик" Микола Верстюк.
ВХОДЯТЬ ДО ПОЛОЖЕННЯ. Банк і сьогодні в рахунок погашення боргу, який відмовляється виплачувати клієнт, може самостійно продати предмет іпотеки - квартиру (згідно зі ст. 36 і 38 Закону "Про іпотеку"), але без суду має право це зробити, тільки якщо такий пункт "забитий" в кредитному договорі.
Але це самий конфліктний і найбільш складний для банку спосіб вирішення проблеми. Він охочіше сприйме аргументи позичальника (наприклад, якщо він втратив роботу, йому урізали зарплату, або помер позичальник, а спадкоємцям важко виплачувати його борг за таким графіком) і швидше піде на відстрочку, реструктуризацію позики, ніж на вилучення предмета застави. Адже банку потрібна не квартира боржника, а гроші, які той взяв на її покупку.
Тому найкращий варіант для нього - щоб позичальник погодився поступово погашати борг і притому зберіг право власності на квартиру. Або, за погодженням з банком, добровільно її продав, щоб повернути кредит, а залишок грошей залишив собі. Час продажу визначається за погодженням сторін і не перевищує 6 місяців.
СУД І ОЦІНКА. Однак в разі, якщо клієнт відмовляється добровільно продавати квартиру або передавати її у власність банку, останній може пустити її з молотка. Але тільки за рішенням суду або на підставі виконавчого напису нотаріуса. Навіть договір з банком про "автоматичному" вилучення предмета застави в разі невиплати по кредиту дозволяє громадянину оскаржити "конфіскацію" через суд - таке право йому дає Цивільно-процесуальний кодекс.
Але вже якщо неспроможний платник суд програє, банк вилучить квартиру і, природно, постарається швидко перетворити її в гроші. При цьому реальну ринкову вартість "арештантки" доведеться уточнювати, адже ціни зараз впали. Вартість визначить ліцензована фірма-оцінювач, акредитована в Державній виконавчій службі. А продажем квартири займеться сам банк, Державна виконавча служба або колекторська фірма, що займається стягненням боргів.
При цьому "штрафне" житло, щоб уникнути зловживань (штучного заниження ціни) може продаватися виключно на публічних торгах - через аукціон. Про його проведення має бути заздалегідь повідомлено в пресі.
МОЖЕ БУТИ продають за півціни. Тут починається найцікавіше: квартира може піти всього за половину ціни і, відповідно, позичальник в кращому випадку поверне авансовий внесок і погасить борг по кредиту, тобто залишиться і без житла, і без сплачених за кредитом грошей.
Схема аукціону така: квартира може бути виставлена на аукціон за стартовою ціною не нижче 90% від зазначеної в акті оцінки. Якщо покупця не знайшлося, через 30 днів можна провести повторні торги, на яких ціна може бути зменшена на 25%. А якщо і цього разу квартиру не купили, банк або уповноважена ним компанія можуть викупити її за 65% від початкової аукціонної ціни - тобто за 58,5% від оціночної вартості. При цьому банкіри допускають, що потім продавати її доведеться ще дешевше, аби швидше повернути суму боргу.
На думку директора департаменту продажів колекторської компанії Сredit Collection Group Олександра Бровко, виставляти відібрані квартири банкам найчастіше доведеться і за 50% від реальної вартості, враховуючи колосальне падіння попиту. Вже зараз вони збільшили продажі через колекторів в 1,5 рази, а до кінця року продаж квартир-"арештанток" може вирости в 3-4 рази.
ВОНИ МОЖУТЬ СТАТИ "підривника" ЦІН
Ріелтори по-різному оцінюють ступінь впливу на ринок "вторинки" поява квартир-"арештантів", що продаються з молотка. Але цікаво, що ніхто не заперечує, що їх викидними ціна дійсно позначиться на вартості інших "хатинок".
Директор АН "Аякс" Борис Егизарян вважає, що якщо процес примусового продажу житла набере масового характеру, що не виключено, то через це ціни на ринку впадуть до кінця року на 30%. Продаж великої кількості таких квартир може стати детонатором загального обвалу вартості: вона здатна викликати паніку серед продавців і прискорить масове здешевлення житла. Перш за все такий обвал торкнеться 1-2-кімнатних квартир, які в основному є предметом іпотеки: як наслідок, виникне засилля їх пропозиції на ринку і хаотичне здешевлення.
Допускає зниження цін до кінця року на 30% від нинішньої вартості "одиничок" та "двійок" і директор Київського союзу фахівців "Нерухомість столиці" Ірина Нікітіна. Але не стільки тому, що імовірна перспектива появи великого числа квартир, що продаються через несплату боржниками взятих кредитів. На думку експерта, ринок обвалить не так сегмент "безповоротного" житла, як загальне різке падіння попиту, викликане неможливістю взяти кредити і / або їх дорожнечею.
У найближчій перспективі, на думку директора АН "Конкорд" Леоніда Косачева, на ринку безперечно з'явиться більше житла, що продається банками з-за невиплачених іпотечних боргів. Але навіть якщо буде реально купити квартири- "арештанти" на 50% дешевше, це не дуже вплине на ринок в цілому: інші квартири дешевшатимуть плавно, на 10-20% до кінця року.
ЩАСТЯ НА ЧУЖОМУ ГОРІ
Якщо для боржника втратити квартиру - горе, то потенційному покупцеві буде за щастя купити її дешевше реальної ціни. Але ми поцікавилися у юристів, чи можуть, по-перше, боржники поборотися за "позикове" житло або хоча б домогтися, щоб воно було продано за хорошою ціною, щоб і кредит повернути, і різницю отримати. А, по-друге, чи не ризиковано покупцям обзаводитися таким "конфіскатом".
Як зазначив адвокат юридичної фірми "Вімек-С" Володимир Яковенко, можна спробувати через суд оскаржити претензії банку на квартиру, якщо виникли не залежать від людини обставини: звільнення, зменшення зарплати, наступ інвалідності. Якщо ж ці аргументи не переконають суд і справа дійде до продажу квартири, потрібно наполягати, щоб це відбувалося через публічні торги, навіть якщо за договором банк має право реалізувати заставу без аукціону. Це не дозволить банку знизити вартість житла, продавши його "потрібним людям". По крайней мере, виручених грошей повинно вистачити на оплату боргу, а то і на перший внесок для іншого житла.
Взагалі, в будь-якому випадку можна оскаржувати право банку продати предмет застави - на судові розгляди можуть піти місяці і навіть роки, а там, можливо, фінансовий стан боржника покращиться і він зможе відновити погашення кредиту. Для покупців ж, на думку юриста, придбання такої квартири досить безпечно: вона проходить багаторівневі перевірки на "чистоту" при покупці позичальником, оформленні кредиту і, нарешті, в ході примусового продажу.
Проте, старший партнер юридичної фірми "Ільяшев і Партнери" Роман Марченко не радить купувати такі вилучені квартири - є чималий ризик, що згодом угода купівлі-продажу буде визнана недійсною, і житло доведеться повернути колишньому власникові. Адже колишній власник навряд чи змириться з такою втратою і буде шукати спосіб його повернути: тут і результати аукціону можуть бути визнані незаконними, і рішення суду про продаж. Наприклад, якщо не були захищені права малолітніх співвласників квартири або один з раніше зареєстрованих в ній відбуває термін в місцях позбавлення волі і потім заявить свої права на власність.
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Ви зараз переглядаєте новина "Квартири боржників підуть за півціни". інші Новини нерухомості дивіться в блоці "Останні новини"
АВТОР:
Романцов Михайло
Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter
Орфографічна помилка в тексті:
Послати повідомлення про помилку автора?
Виділіть некоректний текст мишкою
Дякуємо! Повідомлення відправлено.
Чому?