EstateService - особливості покупки нерухомості в Австрії іноземцями.

1. Ринок нерухомості, як і будь-який інший аспект життєдіяльності в цій країні, суворо врегульовано і...
2. Вимоги до іноземних покупців
3. строгий регламент

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Ринок нерухомості, як і будь-який інший аспект життєдіяльності в цій країні, суворо врегульовано і регламентований.

Покупку нерухомості в Австрії можна розглядати як спекулятивне вкладення: держава, піклуючись про своїх громадян, створило всі умови для того, щоб ринок нерухомості був стабільний і спекуляції на ньому іноземцями, які мали вільні кошти, були неможливі. Існують закони, що обмежують таку можливість. Цілий ряд обмежень на покупку, майже повне табу на зміну профілю сільськогосподарської землі і високі податки в разі швидкої перепродажу - все це супроводжує нерухомість в Австрії і додає стабільності в країні. Наприклад, при продажу іноземцем нерухомості в перебігу перших 10 років після покупки, дохід від продажу (різниця в ціні) обкладається прибутковим податком у розмірі 34%, за винятком випадків, коли була проведена не менше ніж тридцятивідсоткова перебудова об'єкта.

Доступність іпотечних кредитів і задоволений попит на нерухомість у самих австрійців, робить орендні ставки досить низькими - ніхто не буде орендувати квартиру за 10% від її вартості, коли таку ж квартиру можна купити із залученням іпотечного кредиту, який обійдеться приблизно в 5% від вартості об'єкта нерухомості. В результаті - зростання цін на нерухомість в Австрії дуже невисокий, близько 3-4% в рік, тобто трохи вище природної інфляції, зате абсолютно стабільний, анітрохи не сповільнився навіть в період кризи.

Історія законодавства про нерухомість

Відомо, що Австрія - дуже красива країна з досить розвиненим туризмом. Близько 30 років тому населення Австрії зіткнулося з жарким запалом німців, які бажають скупити все і вся за порівняно невеликі гроші. Проте, запал цей був сильно охолоджений, а спроби скупити всю нерухомість - істотно обмежені. Уряд розсудив так: «У нас не дуже багаті громадяни, і невисокі ціни на нерухомість. Якщо зараз все скуплять іноземці, то австрійці будуть змушені орендувати у них житло. Якщо ми продамо тірольські ферми під вілли, то хто буде займатися сільським господарством? Чим будуть займатися австрійці, після того, як залишаться без квартир, без будинків, без землі і витратять виручені гроші? »Розсудить - і ввело закон про необхідність отримання дозволу на кожну операцію з купівлі нерухомості у місцевої влади. Причому для іноземців діє особлива процедура. Цей закон не перетворився на порожню формальність, як сталося з деякими країнами, - кожну угоду дійсно розглядають в індивідуальному порядку. Потрібно добре і правильно пояснити - навіщо Вам ця покупка і чим Ви плануєте займатися в Австрії. Варіант «просто вдома для відпочинку» не пройде в 80% випадків. Австрія хоче, щоб забезпечені, респектабельні люди переїжджали жити в країну, але не хоче перетворення австрійської нерухомості в нездійсненну мрію для самих австрійців.

Вимоги до іноземних покупців

Тепер іноземець, купуючи нерухомість, повинен пояснити - навіщо він це робить і навіщо це потрібно Австрії. У кожній з дев'яти федеральних земель існує цілий ряд законів і постанов, перераховувати який немає сенсу, так як їх дуже багато і заявка кожен раз розглядається в індивідуальному порядку. Представники влади можуть навіть з'їздити і опитати сусідів - чи не будуть вони проти такого нового сусіда? Законодавство постійно вдосконалюється, шліфується і йде в ногу з часом. Наприклад, після недавніх неприємних подій у Франції в Австрії ввели новий закон, за яким іноземців не будуть у великій кількості селити поруч - щоб не утворювати "гетто" і щоб процес асиміляції протікав більш активно. Безсумнівно, важливо вказати реальну мету покупки, відповідає законодавству. Наприклад, тваринницьку ферму в Тіролі, незважаючи на її величезний потенціал зі створення елітної закритої резиденції з охороною по периметру, з огляду на розташування, що оточують видів і є сусідами інфраструктури, може купити тільки фермер, який повинен буде займатися сільських господарством. Однак, варто зазначити, що влада застосовує ці суворі закони не для обмеження прав іноземних громадян: такі ж закони діють і на самих австрійців. Нещодавно австрійські газети писали, як відмова на подібну покупку отримав нині діючий міністр фінансів - «Ми будемо раді бачити Вас серед наших жителів. Приїжджайте, коли залишите свій пост і станете фермером », сказав йому представник влади, які видають дозволи на покупку нерухомості в Тіролі.

строгий регламент

Ми б хотіли ще раз підкреслити, що отримання дозволу на покупку нерухомості в місцевому муніципалітеті - процедура абсолютно обов'язкова навіть для австрійців, хоча для них ця процедура дещо простіше: їм не треба пояснювати чому для покупки нерухомості була обрана саме Австрія. Перша реакція на такі, здавалося б, суворі обмеження, у потенційних покупців австрійської нерухомості - негативна, але як тільки потрапляєш в Австрію, розумієш, навіщо ці обмеження існують. У людини відбувся і заможного і, головне, чистого перед законом, проблем з покупкою не виникне. Нюансів ціла маса, однак, існуючі на ринку нерухомості закон, порядок і турбота про людей могли б послужити хорошим прикладом для Росії.

Перед переглядом кожного об'єкта нерухомості тут Вам запропонують підписати договір, в якому буде вказана адреса квартири (будинку), її вартість, вартість щомісячного утримання і винагороду маклера (так називають в Австрії ріелторів) - 3% + 20% ПДВ (тобто всього 3.6%), яке повністю оплачується покупцем. Підписання цього договору захищає права як покупця, так і ріелтора, тому робота йде в відкриту і завжди на стороні клієнта. Для резервації об'єкта покупець повинен зробити продавцю пропозицію (зазвичай в письмовому вигляді через агентство), тут можна трохи поторгуватися, хоча це рідко вдається зробити, особливо з огляду на той факт, що продавець буде змушений чекати отримання іноземцем дозволу на покупку. Після цього вноситься застава (сума залежить від господаря) і починається процедура складання договору купівлі-продажу, перевірки об'єкта та отримання дозволу на покупку.

Важливо розуміти, що такий перебіг справ завжди і в усьому характерно для Австрії. Спроба покупця обійти ріелтора буде вельми негативно сприйнята продавцем і угода, швидше за все, не відбудеться, навіть якщо покупець пізніше одумається. Відносно російських громадян у австрійців взагалі вкрай обережний підхід. Точно так же, як майже будь-який австрійський банк може відмовити російській, що зайшов з вулиці, навіть у відкритті рахунку, продавець, дізнавшись, що його нерухомістю цікавиться хтось із Росії або з країн колишнього СНД, може взагалі відмовитися продавати, до тих пір, поки не дізнається докладніше про те, ким є покупець - рід його занять, наявність сім'ї і т.п. Це стосується не тільки продавця - цим же напевно поцікавляться і місцева влада, розглядаючи Вашу заявку на отримання дозволу для проведення цієї операції. Обережність в Австрії не буває зайвою - рівень безпеки в країні підтримується досить ретельно, і насправді такий "фейс-контроль" виправдовується.