Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Поспішаю Вас засмутити і застерегти - вчинення правочину з нерухомим майном, на яке в установленому законом порядку накладені обмеження (арешт), не тільки неможливо. Повідомлення про спробу вчинення такого правочину може стати приводом як мінімум для проведення дослідчої перевірки або навіть порушення кримінальної справи.
Тут потрібно розуміти, що накладені судом забезпечувальні заходи по забороні на вчинення реєстраційних дій у федеральній реєстраційній службі (ФРС) будуть служити підставою спочатку для припинення, а згодом для відмови в реєстрації угоди. Навіть якщо якимось чином вдасться цю угоду зробити, зацікавлені особи, чиї права будуть в кінцевому підсумку порушені даною угодою, без праці в судовому порядку визнають її нікчемність. Для Вас же як для власника такі дії можуть стати причиною серйозних розглядів зі співробітниками правоохоронних органів в разі надходження відповідної заяви як з боку особи, на підставі клопотання якого накладено арешт, так і з боку невдалого покупця (наприклад). Різниця буде лише в статті, яка передбачає кримінальну відповідальність за незаконні дії з арештованим майном (ст. 312 КК РФ), або за шахрайство (ст. 159 КК РФ).
Чи можу я продати або обміняти квартиру з боргом?
5 способів дізнатися, скільки коштує ваша квартира
Якщо ж вчинення правочину необхідно саме для погашення заборгованості за виконавчим листом, необхідно детально інформувати про це покупця, домовившись про отримання необхідної суми при підписанні договору про наміри (або попереднього договору), а суми, що залишилася - після зняття обтяжень і здійснення угоди в установленому законом порядку .
При накладенні арешту на нерухоме майно судовий пристав-виконавець надсилає відповідну постанову до органів Росреестра за місцем знаходження майна. Там на вказаний об'єкт нерухомості ставлять відповідну позначку (заборона). Відповідно, при наявності такої постанови в реєстрації угоди і права власності по зазначеній квартирі, безумовно, буде відмовлено. Для обміну більшої квартири на меншу треба знімати арешт, а для цього звертатися в службу судових приставів і переконувати їх у тому, що різниця від цієї угоди піде в рахунок погашення заборгованості та її розмірів для цього вистачить. Або придумати інший варіант - Ви можете звернутися до суду з позовом про звільнення майна з-під арешту, звичайно, при наявності підстав для такого позову.
Скільки часу займає купівля-продаж квартири?
Що потрібно зробити після укладення договору купівлі-продажу?
Якщо завдання - здійснити операцію з відчуження майна і не платити за виконавчим листом, то законним чином, швидше за все, це зробити не вийде. Важливо також розуміти, що якщо мова йде про виконавчому листі по стягненню невиплаченого кредиту, то ст. 177 Кримінального кодексу РФ передбачає відповідальність за злісне ухилення від погашення кредиторської заборгованості. У цьому випадку проведення операції по відчуженню нерухомості шляхом різних схем з ухилення від виплат за виконавчим листом може спричинити кримінально-правові наслідки.
Однак якщо мета боржника - не ухиляється від виплат, а оптимальним чином задовольнити вимоги одного або кількох кредиторів, то вихід є. У разі оголошення боржника неспроможним задовольнити вимоги кредиторів можливе введення банкротних процедур - реструктуризації його боргів, реалізації рухомого та нерухомого майна, мирової угоди з кредиторами. При цьому всі арешти, які були раніше накладені його на майно, знімаються. Негативним для боржника моментом є введення зовнішнього фінансового управління над його майном. Це означає, що контроль над його майном переходить до фінансового керуючого, призначеного судом. У подібній ситуації багато що залежить не тільки від професіоналізму і сумлінності фінансового керуючого, але і від його порядності. Таким чином, закон допускає проведення подібної угоди, але з певними обмеженнями і ризиками, про які потрібно пам'ятати.
Для того щоб продати заарештовану квартиру і придбати меншу, необхідно зняття арешту з нерухомості. Арешт знімається на підставі ухвали суду, а в разі, якщо виконавче провадження вже порушено, - на підставі постанови судового пристава-виконавця. Вирішити питання продажу квартири, минаючи її реалізацію на торгах в рахунок погашення боргу за виконавчим листом, можна тільки шляхом укладення мирової угоди, затвердженої судом, зі стягувачем або угоди про примирення. В результаті можна домовитися про продаж спірної квартири, придбання меншою і погашення заборгованості за рахунок різниці в ціні. Такий порядок продажу найбільш вигідний обом сторонам боргового зобов'язання, оскільки дозволяє укласти угоду по максимально реальної вартості.
Які вторинні квартири не варто купувати? Юридичні аспекти
Перевірка юридичної чистоти квартири: 10 больових точок
Як я розумію, у Вас прострочення по кредиту, в зв'язку з чим накладено арешт на квартиру. Якщо ситуація дійшла до судових приставів, і вони вже виставляють рахунок до погашення по виконавчому провадженню (зазвичай це 7% від суми боргу), то продаж квартири без оплати виконавчого листа неможлива. Можу порекомендувати звернутися в агентство з метою обміну Вашої квартири на меншу. Агентство отримає добро на продаж квартири в банку і у судових приставів, але зробити оплату Вам доведеться в будь-якому випадку, так як арешт не буде знятий до моменту оплати виконавчо листа.
У разі якщо на Вашу нерухомість накладено арешт, який включає в себе розпорядження нею, то вчинення ніяких угод з нею, включаючи мену, неможливо. Інакше як за згодою пристава, суду або кредитора.
Вам важливо розуміти, що, здійснюючи будь-які угоди в обхід арешту (пристава, суду та інших) з метою уникнути сплати за виконавчим листом, Ви робите дії, яка може бути кваліфікована як злочин (шахрайство, підробка документів, злісне ухилення від сплати заборгованості). Тому від здійснення подібного роду угод без згоди пристава / суду / боржника я настійно б рекомендувала Вам утриматися.
Разом з тим, поставивши до відома боку, Ви можете поміняти велику нерухомість на меншу і різницю в ціні (доплату) звернути в погашення боргу. Такі угоди, як правило, проводяться за участю всіх зацікавлених осіб і підписанням всіх відповідних документів.
Якщо на нерухомість накладено арешт, то без його зняття будь-які операції з правом власності на цю квартиру неможливі. У таких випадках треба домовлятися зі стороною, яка наклала арешт. Наприклад, Ви знаходите покупця на свою квартиру, йдете з ним до кредитору і оформляєте будь-яке зобов'язання від покупця в сторону кредитора на суму боргу. Виходить, що після оформлення власності на покупця він сплачує цей борг. Це може бути акредитив в сторону кредитора. І кредитор зніме арешт, щоб угода могла бути зареєстрована. Звичайно, ці гроші будуть відняті з вартості квартири, і інше житло Ви зможете купити тільки на залишок. Але без виплати боргів квартиру поміняти неможливо. А якщо просто нічого не робити, то кредитор може стягнути квартиру собі. Потім він виставить її на торги і реалізує за суму боргу. Тоді Ви залишитеся і без квартири, і без грошей.
Текст підготувала Марія Гурєєва
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
Терміновий викуп квартири на вторинному ринку
25 текстів про те, як продати квартиру, кімнату або частку
Чи варто писати фіктивну розписку, щоб покупець отримав кредит?
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Чи можу я продати або обміняти квартиру з боргом?Скільки часу займає купівля-продаж квартири?
Що потрібно зробити після укладення договору купівлі-продажу?
Які вторинні квартири не варто купувати?