Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Минулого тижня в пресі з'явилося повідомлення про те, що «Газпром» планує повністю переїхати в Санкт-Петербург до кінця 2015 року. Як відзначають окремі ЗМІ, остаточний переїзд може відбутися навіть раніше - вже в цьому році. Як реагує ринок нерухомості міста на ці звістки? Яких змін очікують фахівці в зв'язку з переїздом найбільшого російського газового монополіста в Санкт-Петербург?
«Газпром» ще не переїхав, а ціни на квартири вже ростуть?
За даними Realty.dmir.ru , Середня вартість об'єкта житлової нерухомості в Санкт-Петербурзі зросла в період з 10 по 17 лютого на 4,68%. Це означає, що квартиру в Пітері сьогодні можна продати майже на 400 тис. Руб. дорожче, ніж за все тиждень тому. Зараз середня ціна однокімнатної квартири в Петербурзі становить трохи більше 4 млн руб., Двокімнатне житло можна придбати приблизно за 6,7 млн руб., А трикімнатну квартиру - за 9,5 млн руб.
Сам по собі зростання цін на нерухомість на початку року цілком звичайна тенденція - ринок «відтає» після новорічних свят. І все ж різке підвищення цін, та ще за такий короткий період часу, трапляється не так вже й часто. Тим більше що стрибок стався якраз тоді, коли ЗМІ повідомили про те, що газовий концерн прийняв остаточне рішення про перенесення своєї штаб-квартири з Москви в місто на Неві. Як тут не припустити, що господарі пітерської нерухомості відреагували на цю звістку і, передчуваючи новий приплив капіталу, кинулися підвищувати ціну?
І нехай в північну столицю відправиться напевно не весь штат цих організацій, більшість співробітників, швидше за все, все-таки переїде. Робота в «Газпромі» для багатьох все одно що щасливий лотерейний квиток в руках, від такого шансу важко відмовитися, навіть якщо за «виграшем» потрібно їхати в інше місто. А значить, вже в цьому році ринок пітерської нерухомості чекає приплив нових орендарів і покупців. Нинішнім власникам квартир в місті гріх не скористатися цією ситуацією.
«Донькам» і «онукам» теж треба буде десь розміститися
Тим більше що «Газпром» вирушає в Пітер не один, а разом зі своїм численним «сімейством» - дочірніми компаніями, у яких, в свою чергу, також є дочірні підприємства. До речі, деякі з «родичів» «Газпрому» вже переїхали в Санкт-Петербург. Тут вони набувають або орендують в місті особняки і бізнес-центри для тимчасового розміщення своїх структур. Фахівці кажуть, що через це в сфері комерційної нерухомості Петербурга зараз складається досить незвичайна ситуація.
«Інформація про переїзд Газпрому була давно відома брокерам на ринку великої офісної нерухомості і через топ-менеджмент компаній-представництв в Пітері була пущена низка« неофіційних замовлень ». У зв'язку з цим на ринку створився ажіотаж, і ціни трохи зросли. Але реальні об'єкти, на яких міг би зупинити свій вибір Газпром, росли відповідно до ринку і при продажу господарі готові були йти на велику зниження в ціні », - пояснює фахівець з комерційної нерухомості петербурзького агентства« Школа Нерухомості » Станіслав Стриж .
Згідно зі звітом GVA Sawyer, місця в місті повинно вистачити всім - в 2013 році загальний обсяг ринку якісної офісної нерухомості в Санкт-Петербурзі перевищив позначку в 2 млн кв. м. При цьому експерти відзначають, що ринок далекий від насичення - на 1 тисячу жителів припадає 410 кв. м сучасних площ.
Генеральний директор ЗАТ «Торговий Дім Нерухомості» Андрій Єжов розповів, що активне пожвавлення в сфері оренди офісів спостерігається вже давно. «У Петербурзі вже працюють кілька великих департаментів« Газпрому ». «Газпром експорт», наприклад, орендував понад 12 тис. Кв. м в бізнес-центрі «Сенатор». Зараз, поки не побудований «Лахта-центр», структури «Газпрому» цікавляться покупкою і орендою найбільш ліквідних офісних приміщень в центральних районах міста. Отже, затребуваність офісної нерухомості буде зростати », - говорить експерт.
Все це цілком закономірні процеси, а ось незвично у всій цій ситуації те, що всі учасники ринку точно знають, що їх очікує в 2018 році. Тому що саме до цього терміну планується добудувати хмарочос «Лахта-Центр», куди «Газпром» і перебереться разом зі своїми численними «дочками». Очевидно, що за рахунок звільнених «Газпромом» приміщень обсяг пропозиції на ринку офісної нерухомості в 2018 році різко збільшиться. Хто тоді буде орендувати або купувати всі ці особняки і бізнес-центри, які сьогодні в таких кількостях набувають структури «Газпрому», а головне, як скоро для них знайдуться нові господарі - поки незрозуміло.
Ажіотаж навколо приїзду «Газпрому» перебільшений
І все ж експерти поки вважають за краще з обережністю оцінювати те, що відбувається, особливо що стосується динаміки цін. Зрештою, про те, що, як мінімум, деякі підрозділи «Газпрому» переберуться в Санкт-Петербург, стало відомо ще в березні 2013 року. Така організація не може просто взяти і переїхати з сьогодні на завтра. Процес здійснювався давно і поступово. Правда, незрозуміло було, коли планується завершити переїзд, так як майбутня штаб-квартира - 86-поверховий хмарочос «Лахта-Центр» - ще не побудований. І все-таки для багатомільйонного міста поява на ринку нерухомості одного нового учасника, нехай навіть такого великого, навряд чи може миттєво змінити ситуацію. До того ж плани «Газпрому» ще не означають, що Петербург вже завтра наповнять натовпи його співробітників в пошуках квартир, а ніяких масштабних офіційних «закупівель» житла компанія поки не веде.
«Жодне агентство нерухомості в Санкт-Петербурзі офіційно не уповноважене підбирати або купувати квартири для« Газпрому ». Здебільшого окремі співробітники компанії купують собі квартири в Санкт-Петербурзі, звертаючись до різних агентства самостійно. В основному це Приморський район, де, власне, і буде перебувати «Лахта-Центр», а також Петроградський і Василеостровский райони, іноді центр міста. Що ж стосується новобудов, то переїзд найбільшого платника податків якщо і вплинула на ринок, то тільки побічно. Вже переїхали співробітники, купуючи квартири в старому фонді, дещо пожвавили інвестиційні вкладення в новобудови за рахунок коштів, виручених продавцями старих квартир. Так що ажіотаж з приводу скупки квартир швидше надуманий і реальними фактами не підкріплений », - вважає Андрій Єжов .
Останній різкий стрибок цін фахівці пов'язують з психологічними факторами і загальною ситуацією в економіці країни, від якої потерпають також і на ринку нерухомості Петербурга. Приводів для хвилювань як у покупців, так і у продавців нерухомості завжди вистачало, а вже сьогодні їх просто хоч відбавляй і без всякого «Газпрому».
Людей хвилює інше
«У другій половині 2012 року вступ РФ до Світової організації торгівлі викликало ажіотаж на ринку нерухомості і різкий стрибок цін. Всі чекали, що до нас поїдуть іноземні компанії зі своїми співробітниками. Потім на кінець 2013 року припав період «загальної істерії» і очікувань, що в січні 2014 року криза, дефолт і так далі, все почали купувати нерухомість, вкладати гроші, а збільшення попиту піднімає ціни. Зараз історія триває, тепер всі думають, що криза буде після Олімпіади. До того ж коливання валют підсилюють хвилювання людей. Угоди починають проводити в доларах, рублю ніхто не довіряє, хто може, вкладає у щось матеріальне або виводить гроші за кордон », - розповідає Станіслав Стриж.
«У моїй практиці, на вторинному міському ринку і на ринку заміської нерухомості змін, пов'язаних з переїздом« Газпрому », не спостерігається. Йдуть закономірні процеси, пов'язані з іншими факторами, - відкликанням ліцензій ряду банків, економічною ситуацією в регіонах і так далі. Якби газ стали добувати прямо в Санкт-Петербурзі, то може бути, це і вплинуло б безпосередньо на вартість нерухомості в місті. А поки що рух цін на ринку пов'язане з більш загальними процесами, ніж з одним приватним (нехай і масштабним) випадком. У наше чудове місто за останні роки вже переїхали різні служби та організації некомерційного характеру з великим штатом співробітників - наприклад, Конституційний суд. До нас щодня їдуть жителі регіонів, яких всіх разом значно більше, ніж співробітників в штаті «Газпрому». Їх присутність вже впливає на ринок. Звичайно, є різниця в купівельної спроможності, але вона компенсується кількісним співвідношенням », - вважає фахівець компанії ТОВ« Авентін-Нерухомість » Ельвіра Жейдс .
При цьому вона відзначає, що пожвавлення на ринку дійсно відбувається, але не через переїзду «Газпрому»: «Попит однозначно зростає, особливо щодо заміської нерухомості. Останнім часом до нас неодноразово зверталися не просто потенційні продавці і покупці, а й люди, у яких є давно забуті вдома і ділянки, з питанням - що зараз краще з ними робити, а також ті, хто шукає хороший інвестиційний проект. Купують не тільки заміські об'єкти, багато вкладають в новобудови. Я вважаю, що покупці нерухомості стали рішучіше в силу необхідності і в силу того, що вони стали більше довіряти такому способу вкладення своїх накопичень ».
Продавці елітної нерухомості повертаються на ринок
Багатих людей в Петербурзі тепер явно додасться. А це означає, що буде рости попит на елітне житло. Мабуть, це єдиний сегмент ринку нерухомості, для якого, на думку експертів, вести про переїзд «Газпрому» дійсно означали реальну зміну ситуації. Але сталося це, звичайно, не на минулому тижні, а набагато раніше. Ціни на елітні об'єкти поступово росли протягом усього 2013 року. За даними РБК, елітна нерухомість Петербурга подорожчала за останній рік на 9%. Так що продавці шикарних квартир явно почали готуватися до зустрічі нових клієнтів заздалегідь.
«Першими, хто дійсно відчув мінливу ситуацію, були продавці елітної нерухомості, так званих бізнес- і преміум-класів. Істотні зміни попиту, на які вплинув переїзд «Газпрому», привели до того, що на ринок повертаються продавці, які намагалися реалізувати подібні квартири ще до кризи. Потім в 2008-2009 роках елітні об'єкти продавалися взагалі з божевільним дисконтом. Відомі випадки, коли він досягав 40-50%. Але оскільки продавати в два рази дешевше мало кому цікаво, то велика частина старих квартир в центрі була знята з продажу до кращих часів. У минулому ж році ринок елітних квартир в Санкт-Петербурзі показав значне зростання цін. Як і раніше, найбільш затребуваною територією є «золотий трикутник», Крестовский і Кам'яний острів, Петроградська сторона і Петровський острів. Також популярна зона навколо Таврійського саду та видові набережні Центрального району », - розповідає генеральний директор ЗАТ« Торговий Дім Нерухомості »Андрій Єжов.
Попит на оренду житла буде рости
Не всі, хто працює в «Газпромі», готові відразу ж придбати квартиру в місті на Неві. Для багатьох «першим притулком» на новому місці стане знімне житло. За даними центру аналітики та досліджень ГК БН, орендувати житло в Санкт-Петербурзі сьогодні можна за ціною від 17 до 29 тис. Руб. в місяць за однокімнатну квартиру, від 18 до 38 тис. - за «двушку» і від 20 до 51 тис. руб. в місяць - за трикімнатну квартирую. Однак з переїздом «Газпрому» ставки можуть зрости так, як експерти припускають, що спочатку буде зростати попит саме на оренду і тільки потім на купівлю-продаж житла.
Станіслав Стриж вважає, що в першу чергу буде затребуване орендне житло від 30-35 тис. Руб. в місяць і вище, а потім поступово зросте попит і на покупку житла в іпотеку, так як «Газпром» збирається допомагати своїм співробітникам з придбанням житла в іпотеку на пільгових умовах. Крім того, фахівці компанії будуть спочатку працювати в різних районах міста, а потім їм доведеться переїжджати ближче до головного офісу в «Лахта-Центр». Так що цілком можливо, що багато відкладуть покупку квартири до переїзду в нову будівлю, а поки будуть знімати житло ближче до тимчасового офісу.
Разом з «Газпромом» в місто прийдуть нові гроші і нові можливості
Поки московська міська скарбниця підраховує збитки від втрати «газпромівських» податків, в Санкт-Петербурзі майже ніхто не сумнівається, що приїзд газового гіганта - великий плюс для міста. Це і нові податкові надходження, і загальне пожвавлення на ринку з появою нових солідних споживачів. Правда, і ціни можуть вирости, причому не тільки на нерухомість, але і на товари і послуги в цілому. Але все-таки загальний прогноз, який дають експерти, поки вельми оптимістичний - Петербург отримує нові засоби для розвитку.
«Інвестори обов'язково прийдуть слідом за« Газпромом ». Щоб обслуговувати таку компанію, знадобляться нова інфраструктура, торгові центри, товари. Будуть розвиватися середній і преміум-сегменти на ринку нерухомості. До того ж компанія призведе до міста не тільки інвестиції, але і поповнить міську скарбницю новими податками, підніметься рівень соціальної сфери, покращиться інфраструктура Петербурга. Для городян це також можливість отримання нових робочих місць і шанс будувати кар'єру в найбільшій російській компанії », - говорить Станіслав Стриж.
Андрій Єжов згоден з тим, що присутність «Газпрому» в Петербурзі благотворно позначиться на інфраструктурі міста. «Адже коли переїжджає компанія такого рівня, за нею йде її« почет »- маса допоміжних організацій, фінансових і будівельних структур», - пояснює експерт.
«Газпром» - не перша значна організація, яка перебралася за останні роки з Москви в Санкт-Петербург. «У 2008 році зі столиці в Петербург переїхав Конституційний суд. Два роки тому в наше місто також перебрався Головний штаб Військово-морського флоту РФ, який розмістився в будівлі Адміралтейства. Ходять розмови, що також в Санкт-Петербург переїде і Верховний суд. Це, можливо, станеться після того, як на Петроградської стороні добудують так званий «судовий квартал» - орієнтовно не раніше 2017-2018 років. Всі ці зміни, звичайно, сприяють розвитку міста », - каже Андрій Єжов.
Як реагує ринок нерухомості міста на ці звістки?Яких змін очікують фахівці в зв'язку з переїздом найбільшого російського газового монополіста в Санкт-Петербург?
«Газпром» ще не переїхав, а ціни на квартири вже ростуть?
Як тут не припустити, що господарі пітерської нерухомості відреагували на цю звістку і, передчуваючи новий приплив капіталу, кинулися підвищувати ціну?