Початковий внесок по іпотеці

1. Що таке первинний внесок (ПВ) за іпотечною позикою?
2. Навіщо потрібен початковий внесок по іпотеці?
3. Коли вноситься початковий іпотечний внесок?
4. Чи варто робити великий початковий внесок?

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Однією з вимог до іпотечного позичальника сьогодні є наявність початкового внеску для оформлення іпотеки. Якщо до кризи 2008-2009 року клієнти отримували іпотеку з нульовим першим внеском, то зараз таких пропозицій практично не зустріти на ринку. Навіть якщо і вони зустрічаються, то умови по ним набагато жорсткіше: клієнт повинен бути заможним, щоб витримувати боргове навантаження, оформляється додаткове страхування та ін. За статистикою, найбільше дефолтних платників спостерігається саме з тих, хто оформляв іпотеку з нульовим внеском. Розглянемо докладніше, що таке початковий внесок по іпотеці, навіщо він потрібен і коли вноситься, як він може вплинути на умови, чи варто робити великий початковий внесок?

Що таке первинний внесок (ПВ) за іпотечною позикою?

Це частина вартості заставного об'єкта, який купується в іпотеку. Вона вноситься готівкою в кредитну касу. Частина, що залишилася видається за рахунок позичкових коштів, і позичальник зобов'язується її погашати в установлений термін. Перший платіж зменшує кредитну суму і переплату по ньому. Крім того, він свідчить про серйозні наміри клієнта справно виконувати обов'язки з погашення позики.

На даний момент іпотечні кредити практично не видають без внеску. В середньому за іпотечними програмами він може становити 10-30% від вартості житла. Для кредитора цей показник буде особливо важливим, оскільки він дозволяє оцінювати фінансові способсності позичальника, виходячи з чого буде визначатися процентна ставка.

Необхідність ПВ обумовлена ​​тим, що при іпотеці в заставу йде нерухомість і є його забезпеченням. Якщо позичальник буде не в силах оплачувати, то заставу реалізується, а виручені кошти йдуть на погашення кредиту і витрат банку по його продажу. Кошти, що залишилися можуть бути передані такого позичальника. Як і будь-яка інша річ, з часом нерухомість може падати в ціні, і банк може недоотримати за рахунок цього. ПВ надає об'єкту застави більшу ліквідність.

Приклад: квартира коштує 5 млн.р. і купувалася в іпотеку з ПВ 500 т.р. Настав криза, ціна квартири впала до 4,3 млн.р., а заборгованість перед банком становить 4,4 млн.р. Щоб продати квартиру швидко, банк робить дисконт, наприклад, 10%. Але в даному випадку кредитор недоотримує свої ж кошти. Продавати заставу вже стало невигідно.

Інший приклад: квартира коштує 5 млн.р., ПВ становив 30%, займ видавався на 3,5 млн.р. Навіть в умовах застою на ринку нерухомості і дисконту, банк зможе швидко реалізувати заставу і погасити борг.

Навіщо потрібен початковий внесок по іпотеці?

• Зменшує суму іпотечної позики.
• Свідчить про серйозному настрої позичальника і його фінансове благополуччя.
• Знижує процентну ставку. Якщо подивитися програми провідних російських банків, то іпотечні ставки з великим ПВ нижче, ніж з мінімальним ПВ на 0,5-2%.
• Зменшує суму для розрахунку страховки. При оформленні іпотеки банки страхують життя і здоров'я людини, а також його майно. Страховка розраховується від кредитної суми, тому чим менше займ, тим менше потрібно платити за полісом.
• Підвищує схвалюваності. З великим ПВ шанси на схвалення позики збільшуються. Кредитори вважають, що якщо клієнт в силах оплатити третину-половину вартості житла, то зможе і погасити решту суми.
• Хороший ПВ дає шанс на отримання іпотеки позичальників із зіпсованою кредитною історією, які є не ідеальними клієнтами, хоча це теж все розглядається індивідуально.

Де взяти перший іпотечний внесок?

Як ПВ зараз активно використовуються:

• Материнський капітал . Він видається на другу дитину і досягає майже 450 тис.р. Він може стати хорошою основою для молодої сім'ї, яка мріє про новий власне житло. Однак, деякі банки можуть не працювати з маткапіталом.
• «Кредит на кредит». Деякі позичальники примудряються оформити кредит на перший внесок по іпотеці. Ідея, в принципі, не погана, однак, це створює додаткове навантаження на позичальника. Брати «кредит на кредит» - вкрай не розсудливо, тим більше, що він буде враховуватися при розрахунку максимальної іпотечної суми.
• Особисті накопичення. Цей варіант особливо складний для російської економіки, коли інфляція «з'їдає» накопичення в короткі терміни. В даному випадку позичальник може перевірити себе, чи зможе він щомісяця відкладати на платежі по кредиту.
• Продаж існуючої нерухомості. Зараз все частіше йде обмін старої квартири на нову, коли старе житло продається, а виручені гроші йдуть в якості ПВ на новий іпотечний позику. Дані угоди отримали назву альтернативних.

Коли вноситься початковий іпотечний внесок?

ПВ вноситься при оформленні договору між кредитором і позичальником. Як тільки кошти надходять на рахунок, кредитор продовжує оформляти договір на обумовлених умовах. Якщо ПВ виявляється менше, ніж було заявлено до цього, то рішення по іпотеці відправляється на перегляд. Якщо ПВ виявляється більше, то потрібна сума вноситься на рахунок, а залишок може бути використаний для часткового погашення.

Банк може зажадати максимального ПВ, якщо позичальник викликає якісь сумніви, щоб в разі його дефолту швидко реалізувати заставний об'єкт і не втрачати своїх доходів.

Чи варто робити великий початковий внесок?

Оптимальним вважається співвідношення 30 на 70, де 30 - це ПВ, а 70 - позикові кошти. Як варіант, можна використовувати співвідношення 50 на 50. Дуже великий ПВ також не дуже подобається банкам, як і маленький, оскільки сума кредиту виявляється невеликий, і кредитор недоотримує доходу. Виходячи з цього, програми деяких організацій передбачають верхній поріг ПВ в 30-50% від вартості нерухомості.

Розмір ПВ впливає і на розмір процентної ставки. Так, в Ощадбанку, з ПВ від 50% ставка буде 13%, а з 20% - 13,5%, в Россельхозбанке з ПВ від 50% - 13,5%, а до 30% - 14,5%.

Таким чином, перший внесок дає переваги клієнту для оформлення іпотеки. Вимагаючи ПВ, кредитні організації в першу чергу думають про себе, адже чим більше клієнт вкладе власних грошей, тим більше шансів, що при дефолті буде легше продати заставу і покрити витрати.