Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Агентство нерухомості «Альфа-Актив» працює на брестському ринку 12 років. Його директор Микола Тукина розповів «БГ» про ціни на житло, тенденції на ринку і про те, як почався для ріелторів 2018 й.
Що сьогодні?
У січні в порівнянні з аналогічним періодом минулого року попит на покупку житла вище. Ми поки не бачимо всіх угод, які пройдуть січнем, але чисто візуально, виходячи з кількості дзвінків, попередніх договорів, внесених задатків, попит на порядок вище. Сезонність практично не спрацювала. Хоча зазвичай січня для ріелторів - це полуканікули, найбільш непродуктивний місяць для угод з нерухомістю. Так було завжди останні років 15. А зараз, швидше за все, січень буде якщо не самим рекордним, то одним з кращих місяців, коли попит на нерухомість особливо високий.
У ціні метра квадратного зараз є невеликий приріст. Середня ціна квадратного метра житла по Бресту в січні - 620 доларів.
Банки видають кредити. Зазвичай в січні банки переглядають свою політику, формують нові кредитні портфелі. Більшість банків піднімають ставку непропорційно або припиняють взагалі на якийсь час видачу кредитів з технічних причин. У цьому січні такого не сталося. Було невелике підняття ставок на самому початку року, але зараз їх коригують назад. Завдяки цьому житловий ринок залишився живий, і у нас триває не властиве січня рух.
У Бресті більше купується «вторинка», тому що вона більш доступна. Вторинне житло менше за розміром і навіть при однаковій ціні квадратного метра коштує дешевше. Однокімнатна квартира 70-80 років минулого століття і одиничка, побудована в 2017-м, - це дві абсолютно різні квартири. Різниця по площі буде десь в 10 - 15 квадратних метрів. А за вартістю - в 7-8 тисяч доларів при однаковій ціні квадратного метра. Це істотно!
На поточний рік в області заплановано побудувати 628 тис. Кв. метрів житла. У порівнянні з планом на 2017-й його обсяги збільшені на 156 тис. Кв. метрів. У тому числі вдвічі зростуть обсяги введеного житла для багатодітних сімей. Для них передбачено будівництво 1 761 квартири. Частка орендного житла знову знижується, його буде побудовано 17,5 тис. Кв. метрів. Обсяг кредитних ресурсів у 2018 році становить 110 млн рублів (у 2017-му - 32 млн).
Що було?
Першу половину минулого року, до літа, спостерігалося падіння ціни квадратного метра. У серпні - вересні пішов зворотний процес і квартири стали дорожчати. Ми закінчили 2017-й приблизно тим же, з чого його і починали. Середня ціна квадратного метра житла в Бресті в січні минулого року була 618 доларів. Зростання ціни у другій половині року компенсований її падінням в першій.
Останні півроку ціни на квартири ростуть в середньому на 1% на місяць. За періоди непродажу в 2016-м на ринку нерухомості накопичилося досить багато житла. А в середині 2017 року відбулося перелом ... Кількість пропозицій стало знижуватися, і тепер ми бачимо, що їх кількість зменшилася, а ціна стає вище.
У минулому році в банках неодноразово знижувалася ставка рефінансування. Це зробило кредит на покупку житла доступнішим. Якщо в 2016 році ці ставки були і по 25%, то на початку 2017 го - вже 16-17. А потім і зовсім стали 12-13%, при цьому деякі банки давали кредит і під 11. Такі кредити люди вже стали брати.
Покупки квартир відсотків на 30 - 35 були кредитними угодами або із залученням кредитів. Правда, статистики всього минулого року, всіх місяців ми поки не бачимо, вона буде пізніше. Але, думаю, я не сильно помилюся, якщо за підсумками року назву ці цифри.
Більшість угод в минулому році були, як ми їх називаємо, угоди в ланцюжках. Тобто продається однокімнатна квартира, купується двокімнатна з доплатою. Потім - трикімнатна або чотирикімнатна. При купівлі однокімнатної потрібно зібрати максимальну суму, тобто зібрати готівкову частину і, можливо, щось добрати кредитом. А далі після продажу однокімнатної квартири при покупці двокімнатної доплачується вже зовсім невеликий шматочок.
З огляду на, що в 2016 році ціни на житло неабияк впали, то і різниця в ціні між одно- і двокімнатної квартирами скоротилася. Те ж саме відбулося між дво- і трикімнатними і т. Д. Маючи на руках суму, еквівалентну 5-6 тисячам доларів, люди могли з доплатою поміняти свою квартиру на більшу і в кращому місці, в кращому стані. Припустимо, є у мене двокімнатна на Сході, я її продаю і, додавши 5 тисяч, купую трикімнатну тут же. А якщо додам 7 тисяч, то куплю трикімнатну де-небудь на Ковалівці.
Ціна одного квадратного метра в будинках, які будуються в Бресті і будуть здані в експлуатацію в 2018-2019 роках, для які потребують поліпшення житлових умов становить від 1 170 рублів, для ненуждающіхся - від 1 217 руб. / Кв. метр.
Чого чекати?
Головна передумова для подорожчання квадратного метра житла - це зростання добробуту населення. Це розумно, і закони економіки ще ніхто не відміняв. Якщо допустити, що воно виросте в найближчі рік-два, то тоді можна говорити, що у нас буде сплеск цін на нерухомість. Але треба бути реалістами! А без його збільшення підйом може статися лише на нетривалий період.
Найбільше впливає на активізацію покупки житла сама можливість покупки. Людям спокійніше жити, коли квартира у них у власності. Раніше нерухомість, навіть житлову, купували в інвестиційних цілях. Купували і здавали квартири в оренду. Зараз це вже не бізнес. Люди купують квартири для того, щоб в них жити. Наприклад, коли вони можуть щось відкласти, починається процес збирання грошей на покупку житла. Якщо, припустимо, в цей період процентна ставка в банку 25%, то навряд чи стануть брати кредит. Це і нерозумно, і забагато. А якщо вона стає 12%, то хтось уже зможе собі дозволити взяти відсутню суму в банку. Механізм зазвичай такий.
Заміська нерухомість - це будинки, дачі, ділянки. Зараз там відвертого зростання цін немає, виходячи з того, що ринок насичений. Відповідно, і передумов, щоб ціни прямо зараз пішли вгору, немає.
Але якщо ситуація на квартирному ринку тенденція триватиме ще 3-4 місяці, то, можливо, вона перейде і на земельний ринок. Якщо квартири стали дорожчати, то через 4-6 місяців і будинки стануть дорожче. А коли квартири починають дешевшати, вдома теж падають в ціні, але через 4 місяці. Адже люди, які купують будинки, - це, як правило, ті, хто продав квартиру.
Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту і натисніть Ctrl + Enter.
Що сьогодні?Що було?
Чого чекати?