Московські центральні діаметри або наземне метро в Підмосков'ї

1. Маршрути
2. Хто перший?
3. Скільки це коштує
4. Які переваги отримає Підмосков'ї
5. Розвантажаться чи підмосковні траси?
6. Пожвавиться ринок підмосковній нерухомості?
7. психологічний фактор
8. Перерозподіл попиту?
9. Чи зростуть ціни?
10. Конкуренція з Нової Москвою
11. на Закінчення

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Уряд Москви представило новий великий транспортний проект, який буде реалізований спільно з РЖД: Московські центральні діаметри (МЦД) забезпечать сполучення між підмосковним містами, розташовані по різні боки від Москви, і дозволять жителям цих міст добиратися до центру столиці метро без пересадок.

Маршрути

Діаметри повинні зв'язати віддалені один від одного залізничні напрямку Московської області: Білоруське з Савеловським, Курське з Ризьким, Ленінградське і Ярославське з Казанським, Ленінградське з Павелецькому, Горьковские з Ризьким. Всі вони пройдуть через московське метро.

МЦД - схема станцій на мапі

Так, МЦД-1 з'єднає Одинцово і Любліно, МЦД-2 - Нахабіно і Подольск, МЦД-3 - Зеленоград і Раменське, МЦД-4 - Пушкіно / Корольов і Раменське, МЦД-5 - Зеленоград і Подольск, МЦД-6 - Нахабіно і Залізничний, МЦД-7 - Одинцово і Залізничний.

Хто перший?

Першими стануть гілки МЦД Одинцово - Лобня і Нахабіно - Подольськ, які планується запустити вже в 2018-2019 роках. Перша з ліній зв'яже Білоруське і Савеловское напрямки МЗ і пройде від Лобні до Одинцово через Долгопрудний і Сколково. Другий маршрут, який з'єднує ризьке і курський напрямки МЗ, пройде від Нахабіно до Подольська. Прогнозується, що майбутній пасажиропотік цих двох діаметрів складе 42,9 і 48,6 млн. Чоловік.

За іншими напрямками поки немає такої чіткої і впевненої інформації - відомо, що решта 5 гілок повинні відкритися до 2025 року, а всього може з'явитися до 17 центральних діаметрів, інтегрованих з метро і МЦК. За словами мера Москви Сергія Собяніна, перші два напрямки вдасться реалізувати швидко, інші зажадають капітальних вкладень і капітальної роботи

Інтегрованість МЦД в столичну систему зажадає будівництва нових шляхопроводів, естакад, доріг, інженерних споруд, перевлаштування та реконструкції значного обсягу підземних інженерний комунікацій, коригувань дорожньої мережі.

Траєкторії перших семи напрямків вже позначені, наскільки ж проект розшириться в подальшому, поки що невідомо.

Конкретики поки ще дуже мало. Як повідомили нам в прес-службі РЖД: "Проект дозволить значно збільшити провізні спроможності залізничної інфраструктури в Московському транспортному вузлі, ефективність використання рухомого складу, а також скоротити інтервали між електричками. Уже в 2018-2019 роках можлива організація руху нових прискорених електропоїздів за маршрутами Лобня - Одинцово, Нахабіно - Подольськ з інтервалом руху від 6 хвилин.

Для цього на Білоруському напрямку ведеться організація прискореного руху електропоїздів на ділянках Москва - Усово і Москва - Одинцово. Тут укладаються додаткові головні шляхи, будуються нові платформи, пішохідні тунелі, залізничні мости, а також оновлюється система управління рухом на основі мікропроцесорних пристроїв вітчизняної розробки. За Курському напрямку також ведеться реконструкція ділянки Царицино - Подольськ. Більш детальна інформація може бути надана після опрацювання основних параметрів проектів ".

Скільки це коштує

Облаштування напрямки Лобня - Oдінцово oбoйдeтcя в 8 млpд. Pyб., Нахабіно - Подольськ в 12 млpд. pyб. Загальна ж сума, яку витратять на будівництво першої черги МЦД, оцінюється за попередніми оцінками в 40 млрд. Руб. Ці витрати діляться навпіл між урядом Москви і РЖД. У порівнянні зі звичайним метро, ​​це трохи - підземні гілки обійшлися б, за словами Сергія Собяніна, в 250 млрд. Руб.

Які переваги отримає Підмосков'ї

Для жителів міст, куди дійде МЦД, безпересадкове пересування на метро стане зручніше, ніж на електричках - адже останні ходять часто зі значними інтервалами, а в години пік бувають забитими. Потяги ж МЦД будуть ходити за зразком з МЦК з 6-хвилинним інтервалом, а, значить, тисняви ​​бути не повинно.

Якщо ж мешканці використовують для зв'язку з Москвою автобуси і маршрутки, тут знову ж доводиться стикатися з пробками. Перші гілки допоможуть розвантажити автобуси і електрички Білоруського, Свалявського, Ризького і Павелецького напрямків. Тобто сама поява наземного метро, ​​перш за все, скоротить час у дорозі жителям Підмосков'я (за попередніми повідомленнями, приблизно в 2 рази), і зробить пересування більш комфортним.

Але є свої нюанси.

"Ідея створення наскрізних діаметрів полягає в з'єднанні наявних залізничних маршрутів, щоб пасажири могли без пересадок здійснювати довгі переїзди при необхідності, - говорить генеральний директор компанії" Міель-Новобудови "Наталія Шаталіна. - Отже, МЦД - це не створення нових доріг, а з'єднання існуючих маршрутів, тому не доводиться говорити про те, що сполучення між Москвою і Підмосков'ям стане зручнішим. При цьому зазначу, що комфортність користування залізничним транспортом зросте, та до як передбачається по МЦД запустити сучасні потяги, а також скоротити інтервали між відправленнями ".

"По зручності проект дійсно буде близький до метрополітену, - вважає директор з інформаційної політики і PR компанії Urban Group Яна Максимова. - Основні його переваги - зросла в 1,5-2 рази швидкість поїздів, а також інтеграція в транспортну систему Москви зі створенням зручних пересадочних вузлів не тільки на вокзалах, комфортний і сучасний рухомий склад на базі "ластівок". А планова частота руху поїздів кожні 6 хвилин дозволить піти від ситуації, коли в технічні перерви до деяких районів Підмосков'я поїзда просто не ходять ".

"Крім збільшення кількості перевезених людей, планується оновити всі платформи - обладнати їх турнікетами, пандусами і ліфтами для інвалідів, створити доступну середу. Це збільшить привабливість багатьох житлових проектів для людей, яким складно користуватися електричками, - стверджує генеральний директор реалізує 2 проекти в порушеної МДЦ локації компанії VSN Realty Яна Глазунова. - Не варто забувати і про фактор комфорту. Багато підмосковні електрички давно застаріли, в той час як вагони МЦД планується зробити більш схожим і на "Ластівки" і ті, які зараз ходять по МЦК - більш зручними, технологічними і продуманими зсередини. У перших чотирьох містах, які торкнеться будівництво МЦД - Лобні, Одинцово, Подільському, і Нахабіно - давно є потреба в новому транспорті. Велика кількість жителів цих міст працює в Москві - громадський транспорт насилу справляється з величезною ранкової та вечірньої навантаженням ".

Розвантажаться чи підмосковні траси?

Можливо, що частина підмосковних жителів "зійде" з коліс, визнавши пересування на МЦД зручнішим.

Цю думку підтримує і Наталія Шаталіна: "Зараз багато жителів Підмосков'я в зв'язку з необхідністю пересадок з одного виду громадського транспорту на інший, віддають перевагу автомобілям. А запуск МЦД скоротить час у дорозі, збільшить можливість зручних пересадок, так як будуть побудовані станції з можливістю переходу в метро, ​​на МЦК та інші залізничні гілки ".

"Зараз вкрай складно зрозуміти, наскільки сильно МЦД може розвантажити траси, - говорить директор зі стратегічного розвитку ФСК" Лідер "Павло Бризгалов. - Їх розвантажують нові смуги, розв'язки з МКАДом і підвищення цін на парковку в центрі Москви, а не поява ще одного виду транспорту ".

Керівник департаменту аналітики "Бон Тон" Олена Чегодаєва передбачає, що, можливо, і не всім доведеться їздити на роботу в Москву: "При будівництві МЦД крім житлової нерухомості буде побудована і комерційна, значить, будуть створені робочі місця, що стане додатковим чинником приросту попиту ", - говорить експерт.

Пожвавиться ринок підмосковній нерухомості?

Відомо, що в містах Московської області, де будівництво метро вже планується, або, по крайней мере, розмови про це мусуються протягом багатьох років, попит активніший, ніж в містах, де перспектива його появи відсутня. Деякі експерти порівнюють проект МДЦ до чинного МЦК, де відкриття нових станцій вплинуло на ситуацію з попитом і цінами на нерухомість лише в тих локаціях, які були значно віддалені від станцій метро, ​​але не в тих, де станції МЦК дублюють вже існуючі.

Наталя Шаталіна не згодна з цією точкою зору: "Купівельна активність в Московській області продовжує трохи знижуватися - за 10 місяців поточного року попит впав ще на 2,7% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року. Правда, частково це обумовлено ще і падінням обсягу пропозиції - майже на 20%. Але запуск МЦД чи не позначиться на зростанні попиту на підмосковну нерухомість, правда, може позитивно вплинути на ліквідність вторинної нерухомості. Нових маршрутів або додаткових доріг в локаціях з великої транспортної ситу єю побудовано не буде, отже, не може привести до зростання попиту ".

Цю точку зору не зовсім поділяє Павло Бризгалов: "Транспортна доступність - один з найважливіших факторів при виборі житла. Звичайно, якщо скоротиться час пересування до центру Москви і інтервали в розкладі, то слід очікувати принципове поліпшення транспортної доступності і, як наслідок, підвищення інтересу споживачів до проектів в Московській області. Але ефект буде видно після першого прикладу роботи хорди Лобня - Одинцово. Якщо споживач побачить ефективність роботи системи, то на інших напрямках попит може зрост Асті заздалегідь ".

"Досвід багатьох європейських столиць показує, що подібні рішення оздоровлюють і пожвавлюють приміський ринок, - вважає Яна Глазунова. - Навряд чи варто очікувати сильного пожвавлення - в першу чергу Підмосков'ї цікавить людей через більш доступної ціни на нерухомість, транспортна доступність грає не найпершу роль. Однак поліпшення транспортної ситуації не може не позначитися на привабливості підмосковних об'єктів і потягне попит вгору. Але перша хвиля інтересу переважно складатиметься з інвесторів, які планують заробити на зростанні вартості квадратного метра. А ось вже друга хвиля ближче до закінчення будівництва - з потенційних мешканців подібних об'єктів ".

"Ми очікуємо деякого розширення цільової аудиторії, - каже Роман Лябіхов, генеральний директор ГК« Атлант ». - Зокрема збільшення попиту з боку тих, кому треба добиратися до певних столичних районів, з якими завдяки цьому проекту буде організовано пряме сполучення. Також це можуть бути жителі найближчих до Лобні підмосковних міст, які захочуть переїхати "ближче до метро". Нові транспортні переваги підвищать ліквідність лобненнскіх новобудов в цілому і цілком можливо посприяють певного підвищення попиту на нерухомість в місті. Причому як серед місцевих жителів, так жителів сусідніх населених пунктів, а також серед москвичів, які розглядають покупку міської нерухомості на даному напрямку ".

Звичайно, говорити про вплив будівництва на ринок нерухомості за все Підмосков'я - нелогічно. Але і не факт, що у всіх локаціях, куди дотягнуться гілки МЦД, інтерес до новобудов виросте. Ті ж Лобня, Одинцово і Подольськ - міста великі, і шлях до станцій електричок (а відповідно і МЦД) займає іноді певний час на наземному внутрішньоміському транспорті.

"Справа не тільки в низькій транспортної доступності до Москви, але і в видаленні безпосередньо житлових комплексів до самих станцій - коментує Олена Чегодаєва. У Підмосков'ї житлові комплекси мають дуже широкий локаційних розкид. І пощастить тим житловим комплексам, які будуть перебувати в пішої доступності від цих станцій, попит на них, швидше за все, зросте. на мій погляд, пожвавлення буде відчуватися за 3-4 місяці до введення. Якщо ж говорити глобально, але підвищення попиту можна очікувати в Одинцово, Подільському, Лобні, Залізничному. у Одинцовському ом і Подільському районах зараз досить висока ємність первинного ринку, на якому багато проектів знаходяться на завершальній стадії реалізації. Багато з цих проектів були побудовані на майданчиках, які мають задовільну транспортну доступність. Питання полягає в наявності придатних для будівництва житлової нерухомості майданчиків, які будуть розташовані в пішої доступності від МЦД ".

"По-перше, не всі новобудови потрапляють в зону впливу МЦД - є локації, в яких у покупців тільки один варіант - пересуватися або на автомобілі, або звичайним наземним транспортом, - міркує директор компанії" НДВ-Девелопмент "Андрій Стригалев. - По- друге, у покупця можуть бути задані критерії за місцем розташування. хтось відштовхується тільки від ціни, а хтось розглядає суто Корольов або Красногорськ. з іншого боку, підмосковні новобудови, розташовані уздовж маршруту, стане більш привабливими для покупки. то позитивно позначиться на термінах експозиції квартир, адже транспортна доступність є істотним чинником при виборі об'єктів за МКАД. Але питання полягає в тому, в якій якості буде реалізований проект і наскільки сильно він зможе поліпшити транспортне сполучення. Поки ще плюси впровадження нових маршрутів не зовсім очевидні потенційним покупцям ".

психологічний фактор

Сама ідея "від Нахабіно до центру на метро без пересадок" повинна виглядати привабливо для підмосковних жителів і на психологічно-підсвідомому рівні - це навіть нівелює різницю між Підмосков'ям і Москвою в транспортному відношенні. Але, з іншого боку, між метрополітеном та МЦД є деяка різниця. "Все ж ключову роль відіграє час, витрачений на дорогу, а не спосіб пересування", - вважає Яна Глазунова.

У Наталії Шаталіна ще більший скепсис з цього приводу: "По суті, це тільки називається гілкою наземного метро, ​​але будуть використовуватися існуючі залізничні колії. Населення звертає увагу на відчутну вигоду, а не тільки на назву. Зростання комфортності використання даного транспорту населення, звичайно, оцінить. Але на ситуації з нерухомістю це не позначиться, тому що в сформованих макроекономічних умовах вплив на ринок нерухомості надає саме значна зміна транспортної доступності локації ".

Ця думка частково розділяє і Андрій Стригалев: "Підвищення інтересу до підмосковному житла відбудеться в міру втілення планів і розуміння переваг самого проекту. Для порівняння, будівництво метро є очевидним плюсом, так як покупець розуміє, що до того чи іншого терміну з'явиться нова станція, яка розташується ще ближче до його дому, і шлях до столиці стане ще коротше і зручніше. У випадку з МЦД йде поліпшення вже існуючих транспортних мереж, тому ефект більш скромний, ніж від появи метро ".

Перерозподіл попиту?

Здавалося б, деякі москвичі, з появою умовного метро, ​​могли б звернути свій погляд на нерухомість Підмосков'я. Але шанси не такі вже й великі. А от чи можуть якісь зміни відбутися в межах Підмосков'я? "Запуск МЦД, швидше за все, посприяє певного локальної зміни попиту на ринку нерухомості в Підмосков'ї - вважає Роман Лябіхов. Деякі з тих, хто спочатку розглядав покупку житла в області, але в інших локаціях, можливо, переорієнтуються на сусідні міста, де з'являться станції наземного метро ".

Чи зростуть ціни?

Експерти мають ряд розбіжностей з цього питання. Чи зростуть взагалі, а якщо виростуть, то наскільки, і як скоро це може статися?

"Говорити про кількісну оцінку ще зарано, але ціни на житло зростуть на ті об'єкти, які розташовані в пішій доступності від станцій МЦД орієнтовно на 10%, - говорить Павло Бризгалов. - Глобально на вартість квартир запуск нового виду транспорту не вплине, оскільки на Генплані Москви ця система вже була присутня, і девелопери в своїх нових проектах, брали до уваги наявність даної транспортної мережі. Відповідно, і в ціноутворенні тих проектів цей інфраструктурний об'єкт був врахований ".

"Проект створення Московських центральних діаметрів можна порівняти з будівництвом станцій метро в Новій Москві, де збільшення цін з приходом метрополітену склало 10-15% - вважає Яна Максимова. Але, так як МЦД все ж відрізняється від метро, ​​аналітики Urban Group прогнозують зростання цін в локаціях , де буде запущений проект на 5-7% ".

Олена Чегодаєва більш стримана в цьому питанні: "Все буде залежати від розташування конкретного ЖК по відношенню до МЦД. Судячи з наявним планом, гілки МЦД дублюватимуть існуючі залізничні напрямки. В такому випадку на ціни це не вплине, оскільки більшість комплексів розташовані або в безпосередній близькості від цих станцій, або мають хорошу транспортну доступність. У середньому при поліпшенні транспортної доступності «квадрат» дорожчає на 10-15%. Але зростання буде стримуватися конкуренцією між забудовниками при виведенні проекту і зниженням платоспроможного попиту споживачів в цілому. Середній рівень цін в підмосковних локаціях становить: до 10 від МКАД (Химки, Красногорськ, Котельники, Одинцово) 92-101 тис. руб., від 10 до 20 км від МКАД (Ногінськ, Раменське, Солнєчногорськ) - від 60 до 80 тис. руб. / кв.м. Межа зростання при таких цінах існує. Ємність первинного ринку в позначених локаціях досить висока вже зараз, що при зниженні попиту призводить до затоварювання і зниження цін ".

Наталя Шаталіна найбільш песимістична в своїх оцінках: "Запуск наскрізних діаметрів не вплине ні на затребуваність житла, ні на його вартість, а також на плани девелоперів. Первинний ринок в найближчій зоні від МКАД насичений різними пропозиціями, тому вплив може надати лише суттєва зміна транспортної доступності. Прорив можливий в тому випадку, якщо будуть не тільки реконструюватися існуючі гілки, але і будується нові, які значно поліпшать транспортну ситуацію в локації ".

Як резюме, можна сказати, що будівництво МЦД може поліпшити ситуацію з ліквідність первинного (та й вторинного) житла, а ось про ціни поки говорити дещо передчасно.

Конкуренція з Нової Москвою

Підмосковним забудовникам зараз складно конкурувати з Нової Москвою зокрема, через московської прописки і соціальних пільг. Та й метро в Нову Москву тягнуть вже досить давно, але ж на активність попиту і цін впливають не тільки наявність станції, але і терміни відкриття. Так, що, швидше за все, відкриття наземного метро в Підмосков'ї не стане тим фактором, який може зрівняти регіон і Нову Москву.

"З огляду на, що в Новій Москві будується повноцінне метро, ​​а кілька станцій вже відкриті, то про перерозподіл попиту мови йти не буде. До того ж на приєднаних територіях покупці отримують московську прописку", - вважає Наталія Шаталіна.

"Будівництво наземного метро в Підмосков'ї не зможе вирівняти ціни на новобудови області і Тіна, - каже Роман Лябіхов. - Метро в Новій Москві - це абсолютно нова транспортна артерія, яка ключовим чином може змінити ситуацію в районі. У більшості локацій, де найближчим часом з'являться станції підземки, зараз немає ні метро, ​​ні залізничних платформ ".

Інші експерти більш оптимістичні. "Багато що залежить від дальності до центру, якщо від Одинцово на МЦД буде швидше, ніж від станції Рассказово на метро, ​​то споживач зробить вибір на користь вибору першого варіанту", - вважає Павло Бризгалов.

"Факт столичної" прописки "в поєднанні з наявністю метро є вагомим аргументом на користь вибору проекту, розташованого в Новій Москві, однак критерії у різних покупців варіюються, тому ряд локацій в області успішно конкурує з новими столичними територіями поблизу МКАД", - стверджує Андрій Стригалев .

на Закінчення

Питань залишається поки більше ніж відповідей. Наприклад, комфорт та скорочення час у дорозі. На ряді напрямків, в тих же Одинцово або Лобні, експреси вже є, і коштують вони дорожче, ніж звичайна електричка, а ось про ціни на проїзд по МЗ нічого поки не йдеться.

З двома першими гілками поки все більш-менш ясно, а от як все буде розвиватися відносно інших діаметрів, і наскільки ефективним виявиться проект, поки не ясно.

Ліквідність квартир в новобудовах в пішої доступності від станцій МЦД, а можливо і в самих локаціях підвищиться, а от щодо зростання цін - це ще невідомо, тому потенційним покупцям поки складно вирішувати, чи варто на даному етапі робити інвестиції.