Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Мінімальний поріг входу на ринок для покупця виріс. Небезпечною ціною фахівці вважають вартість нижче 70-75 тис. Руб. за квадрат в Петербурзі і нижче 60-65 тис. руб в передмістях. 
Сергій Куликов / Інтерпресс
У рідкісних випадках низькі ціни - на рівні собівартості - пропонують в рамках тимчасових акцій і на старті продажів. Але діють вони недовго. Так, стартова вартість на початку будівництва у багатьох забудовників тримається всього день. І потім виростає приблизно на 200-300 тис. Руб. в розрахунку на найдешевшу квартиру.
«В теорії продажу на рівні собівартості можливі, якщо у забудовника в якийсь момент є необхідність отримати максимальну ліквідність, - припускає Сергій Терентьєв, директор департаменту нерухомості Групи ЦДС. - Особливо, якщо економічна модель проекту передбачає в подальшому досить різке збільшення ціни, що дозволить отримати необхідний рівень прибутку ».
В інших випадках низькі ціни свідчать або про навмисне обмані споживача, або про економічні та ринкових прорахунки власників компанії. На жаль, квартири за 1 млн руб. далеко не завжди були просто рекламним слоганом: деякі компанії примудрялися реально продавати житло за такою вартістю. Найчастіше житло за такими цінами пропонували ті забудовники, у яких вже були складності з документацією, продажами, з будівельними роботами або термінами здачі.
У більшості випадків такі забудовники порушували терміни передачі ключів пайовикам більш ніж на півроку. З вересня 2018 року в Петербурзі і Ленобласті продавати житло в подібних об'єктах по 214-ФЗ стало неможливо - Управління Росреестра перестало приймати на реєстрацію договори від забудовників з такими порушеннями. В даний час з цієї причини, наприклад, в Ленобласті продажу не ведуться в більш ніж 30 проектах.
У зв'язку з цим в останні кілька місяців спостерігається значне збільшення середніх цін на житло в приміській зоні. «Середня вартість« квадрата »з початку року в приміських новобудовах зросла на 10,5%, тоді як в Петербурзі - на 7%, - розповідає Ольга Трошева, керівник Консалтингового центру« Петербурзька Нерухомість ». - Ні, квартири там не стали популярнішими, ніж в місті. Справа саме в призупинення продажів. У більшості випадків саме в тих будинках, де зараз немає продажів, були найдешевші квартири. На жаль, багато хто з тих компаній, хто зараз позбувся права реалізовувати житло, балансували на межі собівартості. Відповідно, тепер в нашій вибірці по Ленобласті набагато менше дешевого житла, і тому показник середньої ціни істотно виріс ».
Експерт зазначає, що на практиці найкращий спосіб не стати обдуреним пайовиком при покупці на первинному ринку - вивчити ціни в сусідніх проектах. І в Північній столиці, і в Ленобласті є різні території. Середня вартість житла в мас-маркеті там може відрізнятися істотно.
цінова різниця
Розкид - від 65 тис. Руб. за квадрат в Сертолово і Яніно до 131,5 тис. руб. за кв.м в районі станції метро «Чорна річка». Ціни, близькі до середнього показника (див. Ілюстрацію), свідчать про те, що будується тут будинок знаходиться «в ринку». Тобто вартість житла тут відповідає реаліям цього місця і ситуації сьогоднішнього дня.
«Ціна квартири визначається цілим набором характеристик, - каже Євген Межевікіна, керівник відділу аналітики ГК« Піонер. - Одна з ключових - локація. Це має на увазі як район в цілому, з точки зору його престижності і зручності, так і розташування самого будинку, його транспортну доступність, близькість до метро, наявність в найближчому оточенні всієї необхідної інфраструктури: дитячих садків і шкіл, магазинів, спортивних комплексів, аптек, кафе , ресторанів та інших об'єктів ».
Локація вкрай важлива в ціноутворенні. Але в одному і тому ж місці можуть працювати різні забудовники. Тому інші фактори при виборі житла теж мають значення. «Важливо при виборі забудовника звертати увагу на наявність всіх необхідних дозволів, на документацію і акредитацію в банках, які є ще однією перевіряє інстанцією і критерієм надійності, - впевнені в« ЛСР ». - Важлива репутація в цілому, число реалізованих проектів ».
Маріанна Івлєва, начальник відділу маркетингу ГК «КВС», додає, що також потрібно звернути увагу, чи немає у компанії об'єктів-довгобудів і не порушувались терміни передачі квартир пайовикам згідно з договорами пайової участі.
собівартість зросла
Що стосується вартості житла, в 2015-му, 2016 м і 2017-го роках середні ціни на первинному ринку Петербурга і Ленобласті практично не росли. При цьому в останні роки собівартість будівництва в Петербурзі і області збільшилася, за різними оцінками, на 10-15%.
За даними Консалтингового центру «Петербурзька Нерухомість», зараз ціни продажів, на які варто звернути пильну увагу, в Петербурзі - нижче 70-75 тис. Руб., В передмістях Ленобласті - нижче 60-65 тис. Руб. Ще недавно це були інші цифри - в місті нижче 60 тис. Руб., В передмістях - нижче 50 тис. Руб.
Євген Ортін, маркетолог-аналітик СРО А «Об'єднання будівельників СПб», говорить, що на собівартість будівництва впливає цілий ряд факторів. У тому числі це умови, в рамках яких реалізується проект. Такі як місце розташування земельної ділянки, ступінь підготовленості території, обсяг будівництва і ряд інших чинників. Зараз усереднена структура собівартості виглядає так. (Див. Довідку-картинку)
За даними СРО А «Об'єднання будівельників СПб»
Безумовно, є і в місті, і в приміській зоні проекти-виключення. Так, в деяких локаціях, наприклад, в Горелово, є забудовники, які як і раніше продають порівняно дешеве житло. Південний напрямок поки менш розвинене, перш за все, з точки зору транспортної інфраструктури. І тому не набрало тієї популярності, що є у півночі. Прийдешні дорожні проекти, які обіцяні південь, допоможуть вирішити транспортні питання, а, разом, і питання розвитку якісної торгово-сервісної інфраструктури. Що вплине в кінцевому підсумку і на комфорт проживання, і на вартість житла.
Зараз, на жаль, припинення продажів в зв'язку з забороною реєстрації призвела до того, що будівництво ряду проблемних об'єктів теж «заморозилося» в зв'язку з відсутністю фінансування. «З одного боку, відсутність продажів не дозволило багатьом покупцям стати пайовиками таких проектів, і це добре, - міркує Ігор Стринадко, гендиректор компанії« Агентство Правового Консалтингу ». - З іншого, частина об'єктів, які вже перебували на завершальній стадії, позбулися фінансування, і, отже, можливості добудови ».
У Ленобласті, де таких проектів виявилося більше, ніж в місті, зараз збираються впроваджувати інноваційні схеми: запрошувати «забудовника-донора», які безпосередньо добудує об'єкт, викуповувати частину квартир на ЛенОблАІЖК. Поки юридично таке реалізувати складно: треба внести зміни в федеральні закони. За словами Ігоря Стринадко, це як мінімум три документа - 214-ФЗ, 127-ФЗ «Про неспроможність і банкрутство ...», 39-ФЗ «Про інвестиційну діяльність». Уряд Ленобласті збирається внести свої пропозиції до Держдуми.
Маргарита Яременко, для «Фонтанкі.ру»
© Фонтанка.Ру