Сусідка здає кімнату в комуналці, я проти. Що робити?

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Koldunova_Anna / Depositphotos

Ситуація, коли один з власників кімнати в комунальній квартирі не живе в ній і здає стороннім особам в оренду, а другий не хоче мати під боком мінливих час від часу сусідів, чи не рідкісна.

Спробуємо розібратися, чи має власник право здавати свою кімнату в оренду без згоди іншого власника і чи можна цьому перешкодити. Норми російського законодавства не дають чіткої відповіді. Судова практика також не однозначна і залежить від того, на норми цивільного або житлового законодавства посилається сторона.

Як боротися з сусідкою? Вона здає кімнату в нашій комуналці

Сусіди шумлять: ваші права і порядок дій

Право власника володіти і розпоряджатися своєю власністю гарантовано Конституцією Росії і, здавалося б, є непорушним, але і тут є свої нюанси. Чи можна, здійснюючи свої права, порушувати права сусідів? Адже, якщо кімната здається в оренду, мешканці не тільки займають саму кімнату, але і користуються загальними приміщеннями: кухнею, коридором, ванною і туалетом. Тут-то і виникає конфлікт між сусідами по комунальній квартирі.

Відповідно до Житлового кодексу, власник кімнати в комунальній квартирі має право власності на загальні приміщення в ній, однак порядок користування ними не визначений. Його регулюють норми Цивільного кодексу, згідно з якими порядок користування загальними приміщеннями повинен бути встановлений угодою власників. А якщо вони до такої угоди прийти не можуть, то судом. Причому на практиці суди не роз'яснюють, до якого саме угодою повинні прийти власники і який порядок користування загальними приміщеннями необхідно встановити.

Та й навряд чи це можливо на практиці. Як можна встановити годинник користування туалетом, наприклад? І як суд пропонує стежити за виконанням такої угоди, які заходи відповідальності застосовувати до порушника? Знову ж таки, якщо власник кімнати користується загальними приміщеннями без жодного угоди, чому наймачі повинні його укладати? Всі ці питання суди залишають без уваги і виносять рішення про заборону здавати кімнату в оренду, мотивуючи їх необхідністю отримання згоди власника інших кімнат в комуналці.

Протилежний позицію займають суди, відмовляючи в позовах про заборону здавати кімнату. У своїх рішеннях вони виходять з того, що законодавство не передбачає обов'язок власника кімнати в комунальній квартирі отримувати згоду інших власників на здачу кімнати в оренду, а загальні приміщення в квартирі, такі як кухня або ванна, не є самостійними об'єктами права і слідують долю права власності на кімнату.

На мою думку, при вирішенні таких спорів судам слід керуватися нормою Цивільного кодексу про те, що власник має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону і не порушують права інших осіб. Тобто суди не повинні обмежувати власника формальної обов'язком отримати згоду інших власників на здачу кімнати в оренду, фактично ставлячи власників в нерівне становище і залежність від отримання такого дозволу.

Важливе значення має і той факт, чи може суд в принципі обмежити право власника здавати майно в оренду без згоди інших власників? Адже поки майно не здано, права інших власників не порушуються, отже, і обмежувати право власника на здачу кімнати в майбутньому не правомірно.

Якщо орендарі порушать права сусіда, він може подати до суду відповідний позов і керуватися нормами про те, що власник житлового приміщення зобов'язаний підтримувати спільне майно в належному стані, дотримуватися прав сусідів і правила користування житловими приміщеннями. Зазначені обов'язки поширюються і на орендарів кімнати в комунальній квартирі.

Так, якщо орендарі не виробляють прибирання місць загального користування, які не беруть участь в утриманні спільного майна комунальної квартири, шумлять в пізній час або іншим чином порушують права сусіда-власника, останній має право на захист своїх прав і виселення порушників з квартири.

Таким чином, якщо Ви не хочете, щоб сусідка здавала кімнату в оренду, Вам доведеться подати до суду позовну заяву. Рішення суду буде залежати від того, на яких нормах буде заснований позов і конкретних обставин справи. Не забудьте заявити вимогу про виселення орендарів з кімнати, інакше Ви не зможете примусово виконати рішення суду і виселити неугодних сусідів.

Сусід влаштував в квартирі притулок для тварин: порядок дій

Вирішуйте проблеми з сусідами по будинку легко!

Необхідно з'ясувати правовий статус кімнат в даній комунальній квартирі. Можливі два варіанти.

1. Комунальна квартира знаходиться в частковій власності. Наприклад, одному власнику належить 2/3 частки у праві власності, а іншому 1/3 частки. Квитанція з оплати комунальних послуг в цьому випадку, як правило, загальна, якщо не проведено розділ особових рахунків.
2. Кімнати в комунальній квартирі є самостійними, на кожну з них видано окреме свідоцтво про право власності. Квитанції на оплату комунальних послуг, як правило, роздільні.

У першому випадку об'єкт є загальним, відповідно, при вселенні тимчасових або постійних мешканців при наданні реєстрації за місцем проживання необхідно отримувати письмову згоду другого власника на вселення. У другій ситуації об'єкти є самостійними один від одного і отримувати згоду необов'язково.

У разі спору можна викликати дільничного, щоб він встановив особистість вселився особи, а також підстави його вселення. Далі можна написати другому власнику претензію, в якій потрібно вказати, що не було отримано згоду на вселення з вимогою про виселення. Якщо на претензію отримано негативну відповідь або прохання проігнорували, тоді можна пред'явити позовну заяву в суд з вимогою про виселення особи.

Безумовно, необхідно враховувати велику кількість чинників: кількість власників і розмір їх часток, кількість зареєстрованих осіб, кількість фактично проживають, загальну площу квартири, наявність осіб з вадами здоров'я (серйозними захворюваннями, інвалідністю і т. Д.).

Також потрібно враховувати, що власник має право вселити в житлове приміщення своїх неповнолітніх дітей без отримання згоди інших власників і проживаючих осіб.

На сьогоднішній день немає закону, який прямо забороняв би здавати в оренду кімнату в комунальній квартирі без згоди інших власників. Саме цим і користуються багато орендодавців, які на обурення сусідів можуть поставити в глухий кут питанням: «А де написано, що я зобов'язаний повідомляти і питати у вас?» Однак є норми законодавства, які в сукупності можуть вказати на обов'язок узгодження.

Всі власники кімнат у комунальній квартирі є власниками місць загального користування (ч. 1 ст. 41 Житлового кодексу РФ). Також у власників є права володіння, користування, розпорядження своїм майном, відповідно до ст. 209 Цивільного кодексу РФ. І якщо об'єкт власності перебуває у власності кількох осіб, то розпорядження, володіння і користування майном може відбуватися тільки за згодою всіх її учасників (ст. 246, 247 Цивільного кодексу).

Якщо власник кімнати здає її іншому особа, то він, з одного боку, на здачу самої кімнати не повинен ні в кого питати дозволу, але, з іншого боку, здача кімнати неможлива без використання місць загального майна комунальної квартири (ванної кімнати, кухні і т . д.), і цей порядок користування треба проводити разом усіма власниками. Якщо порядок користування не досягнуть угоди, то тоді його може встановити тільки суд.

Поки немає угоди або судового рішення про порядок користування, то і нічого не можна вдіяти. Викликати поліцію? Поліція не уповноважена вирішувати цивільно-правові спори. Перевірить лише реєстрацію і передасть відомості в МВС, не більше того.

Мої сусіди постійно шумлять - що робити?

Чи повинні мешканці з тимчасовою реєстрацією оплачувати комуналку?

Поставте сусідку до відома про свою позицію в цьому питанні, уточнивши, що Ви будете попереджати будь-якого прийшов оглянути кімнату, що не пустите орендаря в місця загального користування, що будете викликати міліцію для виведення з квартири сторонніх людей кожен раз, коли вони в квартирі з'являться. Також можете запропонувати сусідці компромісне рішення: Ви дасте їй дозвіл здавати кімнату, якщо орендарі будуть також оплачувати оренду Вам і вашим загальним сусідам за місця загального користування, наприклад. Тоді навряд чи хтось взагалі зніме цю кімнату. Але майте на увазі, що своєю відмовою відносини з сусідкою Ви зіпсуєте остаточно і безповоротно. Краще скажіть їй, що дасте дозвіл, тільки якщо особисто познайомитеся з орендарем і він вам сподобається.

Вашу згоду на вселення мешканців треба було б в разі часткової чи спільної власності на квартиру з сусідами, відповідно до статей 247 і 253 ЦК РФ.

Комунальна квартира, в свою чергу, не є об'єктом, що перебуває у спільній частковій або спільній власності громадян. У комунальній квартирі у спільній власності мешканців знаходиться лише загальне майно.

Таким чином, кімната в комунальній квартирі - юридично самостійний об'єкт приватної власності, і Ваша сусідка є її єдиним власником. Згідно зі статтею 209 ЦК РФ, власник може розпоряджатися своїм майном і використовувати його відповідно до закону, якщо своїми діями не порушує прав інших осіб. У тому числі власник має право передавати іншим особам, залишаючись при цьому власником, права володіння, користування і розпорядження майном. Так що сусідка має законні підстави передати свою кімнату в комунальній квартирі для користування іншій особі на підставі договору найму, при цьому не отримуючи чийогось згоди.

Варто відзначити, що раніше Постанова Уряду Москви від 31.10.2006 N 859-ПП закріплювало обов'язок реєструючих органів вимагати згоду всіх сусідів по комунальній квартирі на реєстрацію власником в належному йому приміщенні мешканців, в тому числі членів його сім'ї. Однак визначення Верховного Суду РФ від 10.10.2007 N 5-Г07-76 визнало цю норму незаконною і скасував на підставі того, що ч. 5 ст. 42 ЖК РФ встановлює вичерпний перелік обмежень права власності для власників кімнат у комунальній квартирі. При цьому такого обмеження, як обов'язкове отримання згоди власників кімнат у комунальній квартирі на вселення одним із власників мешканців в свою кімнату, а також його реєстрацію в такій кімнаті, закон не передбачає.

Проте представники агентств нерухомості при оформленні договорів найму часто просять від власника письмову згоду сусідів на здачу кімнати в оренду. Аналогічної позиції можуть дотримуватися і державні органи при оформленні реєстрації особи за місцем проживання в комунальній квартирі. Дана позиція аргументована тим, що, згідно зі статтею 41 ЖК РФ, приміщення комунальної квартири, що використовуються для обслуговування більше однієї кімнати, належать власникам кімнат на праві спільної часткової власності. А оскільки новий мешканець буде користуватися ванною кімнатою, туалетом, коридором і т. Д.), Він повинен отримати згоду власників кімнат на його використання.

Зазначена позиція зручна і допомагає уникнути конфліктів між сусідами, але не ґрунтується на вимогах закону. Згідно зі статтею 42 ЖК РФ, частка особи в праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі пропорційна розміру площі кімнати, що належить на праві власності такій особі. Таким чином, власник кімнати в комунальній квартирі є власником і частки в спільному майні і може розпоряджатися нею на свій розсуд.

Крім цього, за логікою представників агентств нерухомості і реєструючих органів, навіть окрему квартиру в житловому будинку неможливо було б здати без згоди власників інших квартир. Адже стаття 36 ЖК РФ встановлює, що ліфти, сходові отвори і т. Д. Знаходяться у спільній частковій власності всіх власників. У свою чергу, наймач не може не використовувати зазначене майно в процесі проживання в орендованій квартирі. Проте закон не встановлює обов'язки для власника квартири отримувати згоду від мешканців будинку при оформленні договору найму чи оренди.

Само по собі вселення мешканця в кімнату не вимагає згоди і не тягне порушення Ваших прав за умови, що новий сусід поводиться сумлінно і не переступає закон. Якщо ж мешканець порушує своїми діями закон, наприклад порушує тишу і спокій в нічний час, Ви маєте право вимагати припинення протиправних дій, в тому числі через звернення в поліцію. Також Ви маєте право вимагати виселення мешканців, які порушують Ваші інтереси, з комунальної квартири в досудовому і далі, при наявності спору, суд знову.

Однак попереднє досягнення згоди з сусідами по питанню вселення та реєстрації мешканців у комунальній квартирі з закріпленням такої згоди на папері, безумовно, знижує ймовірність виникнення суперечок і відмови в реєстрації з боку державних органів.

Текст підготувала Марія Гурєєва

НЕ пропустіть:

Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»

Як продати кімнату в комунальній квартирі?

Спільна оренда - як ужитися в одній квартирі?

Сусідів - вибирають

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.