Новий етап боротьби з самобудом почнеться 1 липня

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Нове положення закону, що дозволяє владі в судовому порядку отримувати дозвіл на знесення будівель площею від 50 кв. м., вступить в силу з 1 липня 2017 року. Головна мета влади - виявлення незареєстрованих котеджів (особливо в елітних населених пунктах) і довгобуду. Також об'єктами уваги можуть стати і інші споруди - наприклад, лазні, гаражі, веранди, якщо вони потрапляють під зазначених метраж, а також зведені з будь-яким порушенням і не відповідає ознакам законних будівель.
Для виявлення довільно побудованих об'єктів будуть використовувати фотографії, зроблені з повітря, і порівнювати їх з відомостями державного кадастру нерухомості, ЕГРП і архіву БТІ. Все, що виявиться «зайвим», піде під «ківш». Давайте розберемося, що насправді є самовільною спорудою і чи можна її узаконити.
Влада наводять лад
Боротьбу з самобудом мер Москви Сергій Собянін почав досить давно. Гучні історії про знесення кіосків у метро, ​​стихійних ринків та інші їм подібні глобальні зміни вигляду столиці викликали цілу хвилю суперечливих суджень. Хтось радіє тому, що столиця стала чистішою, хтось обурений, що знесли його майно, на яке були документи. Слідом за Москвою порядок стали наводити і в області, а тепер вже тренд з самобудом виходить на федеральний рівень. Мовляв, треба наводити порядок. При цьому безпосередніх учасників подій іноді «заганяють в кут», не даючи можливості захистити свою власність.
Так, в Чехова в 2015 році нова влада через суд визнали незаконною будівництвом будинок на дванадцять квартир, побудований більше десяти років тому. Людей вирішили виселити на вулицю без надання іншого житла, а будинок - знести. Забудовник пояснив це тим, що через кілька років після будівництва обласне уряд вжив додаткових розпорядження по такого роду будівель. А позов чиновників з приводу будинку на іншій околиці цього ж міста, де проживає 120 сімей, суд залишив без розгляду.
Масова боротьба з самобудом - це ще й спроба влади покарати власників, які спеціально не реєструють нові споруди, тим самим уникаючи податку на нерухомість. Хто не встиг оформити документи на свої об'єкти, тих з початку року почали штрафувати. Якщо і далі так буде продовжуватися, то дійде і до знесення, адже перша ознака самобуду - відсутність документів на будову. За даними Міністерства економічного розвитку, такі споруди виявлені на 57,7 тисячах дільницях для житлового будівництва юридичних осіб та на 141,2 тисячах дільницях для ІЖС фізичних осіб.
Як будувати в рамках закону?
По-хорошому, перед початком будівельних робіт необхідно отримати дозвіл на будівництво - це ключовий документ в даному питанні, який дозволяє будувати саме в цьому місці і саме те, що хочеться. Це стосується будь-якої будівлі: багатоповерхового будинку, торгового центру, котеджу, лазні, сараю. Сам факт наявності такого дозволу - перший крок до легалізації споруди.
Олександр Меркулов, керівник департаменту управління проектами Групи компаній «А101»:
- Для отримання дозволу необхідно виконати ряд формальних процедур, починаючи з подачі заявки. Наприклад, в Москві на багатоквартирний будинок можна отримати дозвіл Мосгосстройнадзора на будівництво тільки тоді, коли у забудовника є ряд попередніх коректно оформлених документів. Повинен бути представлений і завантажений на платформу єдиної інформаційної системи забезпечення містобудівної діяльності міста Москви проект будівництва, який розроблено відповідно до нормативних вимог, схвалений експертами і має позитивний висновок експертизи. Забудовник повинен надати на земельну ділянку правовстановлюючі документи, що дозволяють здійснити будівництво об'єкта на ньому. Містобудівна план земельної ділянки повинен бути оформлений таким чином, щоб проект будівництва не порушував його параметрів. Також потрібно отримати свідоцтво про затвердження архітектурно-планувальних рішень в Москомархітектуре. В середньому при реалізації девелоперських проектів в Москві від моменту початку проектування до випуску дозволу на будівництво потрібно 5-6 місяців, якщо в порядку правовстановлюючі документи на земельну ділянку та є ГПЗУ.
Після оформлення дозволу передбачається, що за місцем будівництва буде вестися нагляд з боку уповноважених органів. Це необхідно, щоб забудовник вів роботи відповідно до технології і не відступав від проекту. При виявленні порушень інспектор може зупинити будівництво, оштрафувати, видати припис для усунення порушення або навіть порушити адміністративну справу, якщо порушення не усуваються. А після завершення будівництва саме на підставі дозвільного документа, в якому, як правило, фіксуються всі параметри об'єкта, будуть звіряти план будівництва з отриманим будівлею і тільки при відповідності плану і реальності дадуть дозвіл на експлуатацію будівлі.
Олег Сухов, адвокат, керівник юридичного центру Олега Сухова:
- Без дозволу на будівництво зводити будівлі не рекомендується, так як це може призвести до адміністративної відповідальністю за ст. 9.5 КоАП. Санкції можуть бути виражені в грошовій формі (штраф від 2000 до 1 млн рублів) або замінені на адміністративне призупинення діяльності. Здійснювати дії з отримання дозволу на будівництво необхідно до початку проведення робіт. В іншому випадку його можна і зовсім не отримати. Уповноважений орган має право відмовити заявнику в його прохання, пославшись на те, що видача дозволу на будівництво повинна передувати початку виконання робіт. Такий правовий підхід закріплений в Ухвалі Верховного Суду РФ від 16.06.2015 р у справах № 309-КГ15-209 і А07-7616 / 2014.
Як стверджують експерти, в великих містах факти самовільної забудови багатоповерхових будинків - досить рідкісне явище, але все ж вони зустрічаються. Найчастіше самобуд - це споруди невеликого розміру, які не відразу кидаються в очі. А буває і так, що будівля побудована до кінця і тільки потім з'ясовується, що це самобуд. Або під час дозволеного будівництва з'ясовується, що при проектуванні не врахували якісь навколишні фактори.
Яна Максимова, директор з інформаційної політики і PR Urban Group:
- Один з найбільш яскравих прикладів - будівництво ТЦ «Мега» в Самарі, який був повністю зведений без необхідних документів. Однак сьогодні такі випадки відбуваються все рідше, завдяки, з одного боку, посилення законодавчої практики і, з іншого боку, зниження адміністративних бар'єрів, що дозволяє отримувати необхідні документи в рази швидше.
Ще один показовий випадок стався теж в Самарі, де на вулиці Радянській Армії багатоповерхівку звели дуже близько до телевежі і не врахували її можливий вплив. В результаті виявилося, що на верхніх поверхах - з 6-го по 14-й - рівень електромагнітного випромінювання істотно перевищує максимально допустимий для людини. Суд зобов'язав забудовника демонтувати небезпечні поверхові секції.
Чим поганий самобуд
Можна скільки завгодно критикувати владу за надмірну прискіпливість до приватних будівель, але однозначно одне: правильно побудований будинок - це безпека людей, які в ньому будуть перебувати. І навпаки, споруда з порушеннями може виявитися небезпечним місцем.
Олег Сухов:
- Самовільні споруди зводяться без дотримання містобудівних норм і правил, для них можуть бути використані неякісні матеріали і конструкції, не дотримано пожежні та санітарні норми. Земельні ділянки, які не призначені для споруди будівель, на яких стоїть самобуд, також можуть створювати небезпеку для осіб, які планують проживати в самовільно побудованому будинку. Йдеться про землі, які перебувають поблизу підземних вод, газових чи нафтових комунікацій.
Олександр Меркулов:
- Об'єкти самобуду створюють проблеми для міської інфраструктури, оскільки їх розміщення не передбачено документами містобудівного планування території, вони часто не вписуються в вулично-дорожню мережу, мають нелегальні підключення до інженерних комунікацій і є об'єктами нелегального споживання енергоресурсів. Якщо об'єкти самобуду зведені на транзитних комунікаціях, утруднюється експлуатація останніх.
Також самобуд - це, за замовчуванням, неприємності з владою, штрафи, не кажучи вже про те, що така будова неможливо буде оформити у власність, а значить, і розпоряджатися ним - продати, подарувати, отримати прописку і т.д. Юридичною мовою це називається «виключення з цивільного обороту».
Як відрізнити самобуд?
У Цивільному кодексі РФ (ст. 222) дуже чітко прописані ознаки самовільної будівлі. Все гранично просто і зрозуміло, тому в даній ситуації неможливо звільнитися фразою - «Я не знав, що звів незаконне будова». Та й до того ж незнання закону, як відомо, не знімає відповідальності.
|
Дмитро Смаковській, старший юрисконсульт компанії «Мій Сімейний Юрист», озвучив чотири ознаки самовільної будівлі:
1. Земельна ділянка, на якому стоїть самобуд, наданий людині не в установленому порядку (простіше кажучи, він побудував на чужій землі або неправильно оформив документи, що підтверджують право будівництва в цьому місці).

2. На земельній ділянці, де звели такий об'єкт, заборонено будівництво подібних будівель.

3. Споруда вважається самовільної, якщо вона була зведена без отримання необхідних дозволів.

4. Будинок побудований з порушенням будівельних правил і норм.
Що ж відбувається з незаконними спорудами? Як правило, представники органів місцевого самоврядування виявляють самобуд під час запланованих рейдів по території. У Москві це зона відповідальності Державної інспекції з контролю за використанням об'єктів нерухомості. Перший крок - чиновник виписує забудовникові розпорядження про усунення порушень, зокрема, про знесення.
Олег Сухов:
- Так як в добровільному порядку вимоги не виконуються, органи місцевого самоврядування звертаються до суду з позовами про знесення будівель, як об'єктів самовільного будівництва. Результат справи залежить від представлених в матеріали справи сторонами доказів, від якості проведення експертизи про відповідність або невідповідність будівлі містобудівним нормам і правилам.
Як правило, зносити будівлю повинен той, хто його побудував, або оплатити роботу по демонтажу, якщо своїми силами виконати припис немає можливості. Крім цього, винуватцю доведеться відшкодувати збитки та шкоду, заподіяну процесом незаконного будівництва та експлуатацією самобуду (наприклад, збитки, завдані навколишньому середовищу, нелегальне споживання ресурсів і т.д.). І на завершення, щоб спокутувати свою провину повністю, потрібно буде повернути земельній ділянці колишнього вигляду, щоб на ньому вже можна було будувати законно.
До недавнього часу рішення про знесення незаконних споруд приймав тільки суд. Зараз ситуація змінилася - поправка до статті 222 Цивільного кодексу дозволяє органам місцевого самоврядування без зайвої тяганини і тимчасових очікувань прийняти рішення про знесення. Це, звичайно, «розв'язує руки» і без того неавторитетним в очах населення чиновникам. Інший варіант - спробу узаконити будівництво - влада сама не пропонують. Про це потрібно здогадатися самостійно. Якщо є сумніви в справедливості їх дій, можна оскаржити це рішення знову ж в суді і спробувати визнати будова законним, а також оформити на нього право власності. Судова практика з цього питання досить багата, тому багато часу це не займе.
Яна Максимова:
- Право власності на самовільну споруду суд може визнати, якщо очевидно, що одночасно дотримані кілька умов. Перше - якщо у забудовника є права на земельну ділянку, що допускають на ньому будівництво такого об'єкта. Друге - якщо на момент звернення до суду будова відповідає параметрам, зазначеним в документації з планування території, правилам землекористування та забудови або іншим вимогам до будівель, описаним в інших документах. Третє - якщо рішення про збереження будівлі не порушує чиїсь права, інтереси, закони і не представляє небезпеки для життя і здоров'я людей.
Забудовнику, можна вважати, пощастило, якщо єдиною ознакою самовільної будівлі у його об'єкта є відсутність дозволу на будівництво або відсутність акту введення об'єкта в експлуатацію. При цьому плюсом буде, якщо будівельник вже намагався отримати ці документи. Тоді суд повинен переконатися, що споруда не порушує інших вимог. І якщо все виявиться в рамках норм і правил, то горе-будівельника визнають власником цього об'єкта, а у будівлі клеймо «самобуд» урочисто зміниться на статус «новобуд».
На жаль, далеко не завжди трапляється саме так. Все-таки найчастіше люди займаються самобудом немає від наївності, а щоб заощадити час, гроші, нерви - у кожного свої причини. І все ж в століття свавілля з боку влади, якщо є хоч найменший шанс зберегти будівлю, варто їм скористатися.
До речі, для реєстрації споруди потрібно звернутися в кадастрову палату з декларацією про постановку об'єкта нерухомості на кадастровий облік і технічним планом від кадастрових інженерів. Далі потрібно відправитися в Росреестр, маючи при собі дублікат декларації, заяву і квитанцію про оплату держмита.