Часткова власність. Розділ житлового будинку. Виділ частки в натурі

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Дуже часто учасники часткової власності індивідуального житлового будинку хочуть стати самостійними власниками своїх кімнат. Причинами того можуть бути різні конфлікти між сусідами, а також правова залежність власників друг від друга. Наприклад, щоб продати свою частку, інші учасники часткової власності мають переважне право купівлі, щоб побудувати прибудову, провести перепланування необхідно отримати згоду сособствееніков і т.д. Іноді власники не можуть домовитися між собою і намагаються відстояти свої права в органах державної реєстрації, що не приводить до очікуваного їх результату.

Про те, за яких умов розділ часткової власності стає можливим і як правильно здійснити цю процедуру, нам розповіла Лариса Іванівна Ведерникова, кадастровий інженер, головний спеціаліст міського юридичного центру нерухомості «Еталон».

У відповідності до ст. 252 ГК РФ учасник часткової власності має право вимагати виділу своєї частки із загального майна. Виділ частки в натурі завжди тягне за собою припинення права спільної власності, оскільки при виділено (а по суті розділі) виникають два або більше самостійних об'єкта права, щодо яких у кожного з колишніх співвласників виникає право одноосібної власності. Для виділу необхідно здійснити державний кадастровий облік об'єктів, що виділяються і зареєструвати на них права, однак, кадастровий облік частини житлового будинку (житлового приміщення в житловому будинку) законом «Про державний кадастр нерухомості» не передбачений. Тому або проводимо поділ будинку через процедуру реконструкції, або за рішенням суду здійснюємо кадастровий облік частин будинку, тобто комплексу приміщень.

Для того щоб розділити будинок необхідно дотримати кілька умов:

1. Згода всіх власників
2. Технічна можливість розділу.
3. Правова можливість розділу.

Якщо для досягнення першого умови досить сісти за стіл переговорів і домовитися про розподіл, то для досягнення другого і третього умови необхідно володіти деякими знаннями. Щоб зрозуміти чи є технічна можливість розділу будинку, потрібно відповісти на питання: Чи можна ваш будинок розділити на два будинки? Якщо важко відповісти на це питання, то дайте відповідь на інше питання: Чи можна провести реконструкцію вашого будинку, після якої вийдуть два «самостійних» вдома? «Самостійні» вдома - це будівлі, у яких немає спільних конструктивних елементів, тобто немає загальної стіни, немає загального даху, немає загального фундаменту, немає загальних комунікацій. І якщо ви вважаєте, що можливо провести таку реконструкцію, то переходимо до обговорення третього умови.

Спочатку необхідно звернутися до органу місцевого самоврядування та отримати дозвіл на реконструкцію. Дозвіл на реконструкцію ви отримаєте, якщо на розділ згодні всі власники, якщо у вас оформлені права на земельну ділянку, на якій розташований будинок, якщо у вас є проект реконструкції, який підготовлений архітектором, що є членом СРО, і якщо є інші документи (ст. 51 Містобудівного кодексу РФ). Після отримання дозволу на реконструкцію необхідно провести цю реконструкцію і ввести в експлуатацію вже два освічених будівлі (ст. 55 Містобудівного кодексу РФ).

Одним з документів, які ви будете подавати до органу місцевого самоврядування, наділеного повноваженнями видавати дозволи на введення об'єкта в експлуатацію, є технічний план будівлі, а в даному випадку - це два технічних плану. Цей документ вам підготує кадастровий інженер. В результаті розділу утворилося дві будівлі з однією адресою. Щоб встановити поштово-адресну нумерацію домівках, необхідно звернеться до адміністрації муніципального освіти, на території якого розташовані будинки і отримати відповідну постанову (розпорядження).

При наявності технічних планів і дозволу на введення реконструйованого будинку необхідно здійснити державний кадастровий облік будівель і зареєструвати права на будівлі.

Ще до недавнього часу практика розділу була заснована на менш трудомістких процедурах. Так до 01.01.2013 р утворювалися частини житлового будинку. Організації технічної інвентаризації готували технічні паспорти на частини житлового будинку, учасники часткової власності становили між собою угоду, за якою припиняли часткову власність на житловий будинок і встановлювали власність на частини будинку, реєстрували це угоди в органах, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно, в результаті чого отримували свідоцтва на частини житлового будинку.

Після 01.01.2013 р у відповідність з федеральним законом № 221-ФЗ «Про державний кадастр нерухомості» відомості про частини об'єкта нерухомості вносять до державного кадастр нерухомості з метою визначення меж дії встановленого (встановлюваного) обмеження (обтяження) прав, тобто частини житлового будинку це вже не об'єкти нерухомості. Багатьом за аналогією з частинами будинку вдалося утворювати житлові приміщення в житловому будинку і отримати на них свідоцтва.

На сьогоднішній день позасудова практика освіти житлових приміщень в житловому будинку, що мають статус об'єктів нерухомості, припинена, і здійснити кадастровий облік житлового приміщення в житловому будинку можливо тільки на підставі судового рішення.

Розділ будинку або виділ частки в натурі - процедури тривалі і складні, і для того, щоб розуміти правові наслідки цих дій, краще проконсультуватися з фахівцем.