Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
27 травня 2015 року, 8:46 Переглядів: 
Що продаж, що здача під оренду вимагають не мало зусиль ..
Бути власником великої квартири в Україні стає все більш дорогим задоволенням. Комунальні тарифи, за прогнозами, будуть рости до 2017 року, та й податок на нерухомість, цілком ймовірно, з часом стане ще "ближче до народу". Тому самотні люди, що живуть у великих апартаментах, все частіше шукають спосіб застосувати ці апартаменти з користю.
Ми зібрали найпоширеніші шляхи заробітку на зайвих квадратах
ВАРІАНТИ. Якщо людина живе у відносно великій квартирі (наприклад, самотній пенсіонер в просторій "трійці"), то найпростіший варіант - продати її і купити щось поменше за меншу ціну. Також можна "розбити" її на дві маленькі квартири: в одній - тулитися самому, а другу здавати, отримуючи вагому прибавку до пенсії. Нарешті, можна залишити велику квартиру собі, але здавати в ній кімнату. А ще про один варіант розповідає провідний фахівець консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький: "Є тенденція, коли пенсіонери, якщо у них є дача, їдуть на неї жити, а квартиру здають в оренду".
Еволюційний. Експерти не чекають найближчим часом нікіх помітних змін на ринку нерухомості. "Поки у нас існують субсидії і при їх призначенні дивляться на дохід людини, я б не очікував різкого збільшення пропозиції на вторинному ринку великих квартир, які почнуть продавати саме пенсіонери, - каже аналітик Міжнародного центру перспективних досліджень Олександр Жолудь. - Це буде еволюційним процесом ". Тим більше, що для багатьох людей старшого покоління квартира являє собою не просто майно, а мало не сакральну цінність, розлучитися з якої - життєва катастрофа! Здавати ж цю цінність багатьом страшно (" Що скажуть сусіди? " , "А раптом обдурять?"). "Треба розуміти, що для людини більший стрес - продавати або здавати в оренду свою квартиру, - каже директор ріелторської компанії" Золоті ворота "Олексій Холмецкий. - Думаю, продати психологічно легше - віддав і забув. А ось здавати - це постійний процес, і хоч сякий-такий, але бізнес ". Так що" підвищення комуналки більше вплине на заборгованість по оплаті, ніж в цілому на ринок нерухомості ", - вважає Сергій Костецький.
Повернення до високих докризовими цінами на квартири може і не статися
ОЧІКУВАННЯ. Також зростання пропозиції житла на продаж перешкоджає впевненість людей у тому, що нинішній низький рівень цін на нерухомість - явище тимчасове, і як тільки економіка піде на лад, квартири почнуть дорожчати. Багатьох власників нерухомості "гріють" спогади про ціни до кризи 2008 р, тому вони не поспішають розлучатися з квадратами. Але повернення до таких цін зовсім не обов'язковий, кажуть експерти: "Ціни будуть залежати від того, наприклад, наскільки буде доступна іпотека, або що у нас буде на ринку видачі дозволів на будівництво житла. Це одна з проблем, які у нас були в попередні роки. Існувала певна рента, яка, врешті-решт, бралася у покупців квартир ", - говорить Олександр Жолудь. Дійсно, ще в докризові часи писалося, що квартири в Києві неприродно дорогі - в тому числі через закритість будівельного ринку і потужної корупційної складової, що входить в реальну собівартість будівництва. Якщо в ході реформ ця складова зникне, а будівельний ринок стане відкритим і конкурентним, то для повернення до високих цін може і не виявитися підстав.
ЗДАВАТИ В ОРЕНДУ: клопітно і не так прибутково, як раніше
Хоча здавати "зайве" житло в оренду - заняття клопітка, це на сьогодні, на думку фахівців, більш вигідний варіант, ніж продаж
Хоча б тому, що складно розумно вкласти виручені від такої угоди гроші . У колишні часи можна було розмістити ці кошти на банківському депозиті. Але зараз слід враховувати і ризики подальшої девальвації гривні, та й взагалі, як каже Олександр Жолудь: "У зв'язку зі станом банківської системи, я не думаю, що це той варіант, який можна порадити".
ДОХІДНІСТЬ. Взагалі-то, завжди вважалося, що оренда має забезпечувати прибутковість в 9-11% річних. Т. е., Якщо ви купували квартиру і відразу ж здавали її в оренду, то така операція повинна була окупатися максимум за 11,5 року. Зараз же з цим справи йдуть гірше. Припустимо, у вас є в Києві невелика однокімнатна квартира (гостинка), яку ви можете продати приблизно за $ 30 тис. (630 тис. Грн). За словами Олексія Холмецького, здати вам її вдасться за 3,5 тис. Грн на місяць. Множимо на 12, отримуємо річний дохід в 42 тис. Грн - це всього лише 6,7% від ціни квартири. Квартиру краще, ціною в $ 35-40 тис. (735-840 тис. Грн) ви в змозі здати за 4 тис. Грн. в місяць, або 48 тис. грн на рік, т. е. за 5,7-6,5% від вартості об'єкта.
Найвищий відсоток прибутковості, за словами Олексія Холмецького, дає оренда кімнати
Кімнату можна купити за $ 15 тис. (315 тис. Грн), а здавати в оренду - мінімум за 2,5-3 тис. Грн. Це дає шукані 9,5%, а то і 11,4% дохідності.
Складності. З іншого боку, здати житло нині не так-то й просто: пропозиція в десятки разів перевищує попит. За словами Сергія Костецького, "морально застарілі" квартири в старих будинках здаються з працею, навіть якщо просити за них недорого. У підсумку 2-кімнатна "хрущовка" де-небудь на Нивках може здатися за 3-3,5 тис. Грн, а за хорошу 1-кімнатну на Позняках цілком можна просити і 4 тис. Грн.
ЯКЩО ПРОДАВАТИ, ТО З РОЗУМОМ
Сказати, що сьогодні важко продати квартиру за хорошою ціною, - це значить безбожно прикрасити ситуацію.
Покупці нині розпещені величезним перевищенням пропозиції над попитом, а також вважають, що у притиснутих до стінки продавців немає іншого виходу, як погоджуватися на великі знижки
Якщо ви не хочете втрачати гроші на торзі або місяцями просиджувати в непроданої квартирі, вам потрібно постаратися, щоб покупець захотів ваші апартаменти більше, ніж інші. На ріелторів в цьому особливо розраховувати не доводиться - мало хто з них здатний докладати професійні зусилля саме для продажу і саме вашої квартири. Так що "порятунок потопаючих - справа рук самих потопаючих".
Благоліпність. Здебільшого ми хочемо жити в пристойному будинку з хорошими сусідами, а не в нетрях, що кишить сумнівною публікою. І за це бажання навіть готові платити трохи дорожче. Тому перша ваша задача, якщо ви мешкаєте в будинку, близькому до декласованим верствам суспільства, - максимально облагородити його образ. Як мінімум, перед переглядом потрібно прибирати під'їзд (сміття, пляшки, недопалки і тим більше використані шприци - під категоричною забороною!). Також, за можливості, усуньте характерні запахи (можна добре провітрити і використовувати освіжувач повітря). Укрутите зниклі лампочки (хоча б на час перегляду). Самі ж перегляди треба призначати на той час, коли у відвідувача мінімум шансів зіткнутися з найбільш одіозними особистостями з числа ваших сусідів, або познайомитися з компанією підпилих підлітків біля під'їзду.
ПРОСТІР. Якщо треба, приведіть в порядок вхідні двері в квартиру. Сама квартира повинна виглядати чистою, світлою і просторою: важливо обов'язково прибрати весь мотлох і усунути неприємні запахи. Якщо природне освітлення і вид з вікна - ваш коник, призначайте перегляд при світлі дня. Якщо сонце до вас не заглядає, а в вікно покупцеві краще не визирати - проводите зустріч при штучному освітленні. Але тоді перед самим візитом вкрутите в люстри додаткові лампочки (або поміняйте на більш потужні).
ПІДГОТОВКА. Заздалегідь складіть список всіх переваг вашої квартири. До речі, серед рекомендацій "як правильно купити квартиру" частенько присутній рада познайомитися і поспілкуватися з сусідами. Імовірність того, що зацікавлений відвідувач суне свого носа в сусідські двері, велика, тому не треба кидати це на самоплив. Проведіть підготовчу роботу з найбільш осудними з навколишніх мешканців, переконайтеся, що вони розкажуть те, що вас влаштовує. Ну, а потім постарайтеся, щоб потенційний покупець познайомився саме з потрібним сусідом.
ПРОБЛЕМА "роз'їздах"
Один з варіантів отримання грошей із площі, про який ми згадували, - розмін великої квартири на дві менші. Тут, правда, все не так просто: як каже Олексій Холмецкий, трикімнатна квартира на дві повноцінні однокімнатні в тому ж районі і того ж якості не змінювалися ніколи. "Дві однокімнатні в сукупності мають метраж приблизно такий же, як у" троячки ", - пояснює Олексій Холмецкий. - А ціна 1 кв. Метра" троячки "значно нижче, ніж" одинички ", так як одиничка - це саме незатребувана житло".
ВИТРАТИ. Раніше у нас послуги ріелтора оплачував покупець. Зараз часто ріелтору платять продавці, тому що продати квартиру зараз важко, і для цього потрібен хороший професійний підхід. Комісійні, як правило, становлять 2,5-3%, також продавець оплачує 1% держмита. Крім того, якщо ця квартира виявилася у власності продавця менше ніж 3 роки тому (крім випадків успадкування) або він здійснює операцію вдруге за рік, він платить податок на доходи (5%) і військовий збір - 1,5%. А покупець платить тільки 1% внеску в ПФ.
АРИФМЕТИКА. Розглянемо як приклад "трійку" площею 67 кв. м на столичному масиві Оболонь. За словами Олексія Холмецького, її можна продати за $ 70 тис. А ось однокімнатна тієї ж серії і в тому ж районі буде коштувати $ 45-47 тис. Продавши "трійку" на Оболоні, можна купити, наприклад, однокімнатну там же і гостинку в менш вдалому районі.
Угода по "рз'езду". Вимагає часу і обліку всіх витрат.
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Ви зараз переглядаєте новина "Робимо гроші на зайвих метрах нерухомості: квартиру вигідніше здавати, ніж продавати". інші Новини нерухомості дивіться в блоці "Останні новини"
АВТОР:
Ряполов Костянтин
Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter
Орфографічна помилка в тексті:
Послати повідомлення про помилку автора?
Виділіть некоректний текст мишкою
Дякуємо! Повідомлення відправлено.
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ
Що скажуть сусіди?А раптом обдурять?