ЖК «Вернісаж»: затримки можливі. Чи є ризик вкладення?

1. ТОВ «ТІН Груп»
2. будинок №3
3. будинок №4
4. Фінанси «ТІН Груп»
5. Будинок №7 (корпусу 1, 2, 3)
6. ТОВ «Пoліс Груп»
7. будинок №1
8. Фінанси «Поліс гpуппе»
9. будинок №2
10. Будинок №6.
11. Страхування, суди, акредитація

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

забудовниками ЖК «Вернісаж» є дві компанії:

• «ТІН Груп». Зареєстровано 26.12.2007 року. Засновником є ​​фізична особа Ізумрудова А.Л. (100% частки в статутному капіталі). Статутний капітал 10 тис. Руб. До початку будівництва об'єктів цього ЖК компанія мала досвід участі в будівництві інших будинків в якості забудовника.
• «Поліс Груп». Зареєстровано 01.04.2010 року. Засновники забудовника: фізична особа Петряшова О.В. (80% частки в статутному капіталі); фізична особа Цілевіч Д.Г. і фізична особа Ванханен М.Я. (По 10% частки в статутному капіталі). Статутний капітал 13 896 000 руб. Незважаючи на порівняно невеликий термін діяльності, забудовник має досвід будівництва і здачі великої кількості житлових будинків.

Розберемо можливості кожного із забудовників, а також наявні ризики при вкладенні коштів в ті житлові будинки, за будівництво яких відповідає той чи інший забудовник, тим більше маючи на увазі, що згідно з проектними деклараціям обох забудовників, фінансування будівництва здійснюється за рахунок продажу квартир, що будуються по ФЗ №214.

ТОВ «ТІН Груп»

Згідно з проектними деклараціям, «ТІН Груп» відповідає за будівництво будинків № 3, 4, 5, 7, 8 цього ЖК.

будинок №3

Здано в експлуатацію 29 липня 2016 року. Згідно з першою проектної декларації від 27.09.2013 року, термін здачі 3 квартал 2015 року. Таким чином, затримка здачі цього будинку, по відношенню до спочатку заявленому, склала 10 місяців.

будинок №4

Початок будівництва - 1 квартал 2014 року; закінчення 3 квартал 2016 року. Дозвіл на будівництво видано 27.02.2014 року до 28.08.2016 року. Термін здачі в експлуатацію - 3 квартал 2016 року. Загальна кількість квартир 720 шт. Загальна площа квартир 21 405 м2. Кошторисна вартість 1 669 390 тис.руб.

Згідно з інформацією на офіційному сайті забудовника, а також зважаючи на фото та інформації на різних форумах, станом на кінець липня 2016 року, в будинку №4 виконані наступні роботи: побудована коробка будівлі, засклені вікна будівлі, а також вітражне засклення балконів і лоджій, виконана покрівля житлового будинку, в значній мірі виконані роботи по зовнішнім і внутрішнім мережам, йде стяжка підлоги, предчістовая обробка квартир, обробка місць загального користування, встановлення квартирних дверей, але при цьому не розпочато роботи з протипожежної защ ите, і тільки розпочато роботи з благоустрою прилеглої території. Обсяг виконаних робіт від загального обсягу робіт на цьому будинку, можна оцінити в 90-95%.

Запам'ятаємо цю цифру, тому що вона нам стане в нагоді при аналізі ризиків вкладень в цей житловий будинок. Це важливо для розуміння, тому що аналогічно буде проведено аналіз та інших будинків ЖК «Вернісаж».

Повертаємося до цифри кількості квартир в будинку № 4. У цьому будинку 720 квартир.

Тим часом, згідно з даними Росреестра, за станом на 31.08.2016 року в цьому будинку зареєстровано тільки 257 іпотечних угод пайової участі в будівництві, тобто 36% від усіх наявних в цьому будинку квартир (257: 720 = 36%); плюс додаємо договору по розстрочці. Причому можна припустити, що за вже укладеними договорами пайової участі не здійснена оплата всієї 100% вартості договору, яка майже напевно синхронізована з терміном будівництва і здачі цього будинку. Таким чином, можна припустити, що отримано менше коштів, ніж 36% від вартості проданих квартир.

Якщо ж ще мати на увазі, що продажна ціна «квадрата» не дорівнює його кошторисної вартості (за рахунок того, що забудовник закладає у ціну норму свого прибутку), то стає зрозуміло, що 36% проданих площ житлового будинку, за ціною не дорівнюють 36 % кошторису будівництва цього будинку.

Таким чином, можна припустити, що забудовник отримав значно менше 36% коштів від продажу житла за комерційною ціною (за рахунок того, що не всі гроші від пайовиків надійшли), але при цьому грошей, які надійшли вистачить на будівництво значно більшої кількості метрів, ніж було оплачено (за рахунок маржі забудовника в продажної вартості квадратного метра житла).

Так ось, забудовник отримав значно менше 36% продажної вартості житла, але при цьому побудував близько 90-95% всього будівельного обсягу.

Це говорить про те, що залишилися не розпродано площ, з величезним запасом, вистачить на те, щоб добудувати житловий будинок № 4. Більш того, ці цифри свідчать, що будівництво цього будинку здійснювалося лише частково за рахунок коштів пайовиків. Більшою мірою фінансування робіт з будівництва цього будинку здійснювалося за рахунок інших коштів (можливо позикових), а також власного прибутку.

Точно так же очевидно, що після закінчення будівництва цього будинку, введення його в експлуатацію, і виконання таким чином забудовником всіх зобов'язань перед пайовиками, залишиться ще велика кількість (не менше 60%) вільних квартир, продаж яких утворює дуже істотний прибуток забудовника за підсумками будівництва цього будинку.

Але при цьому також очевидно, що будівництво цього будинку і здача його в експлуатацію не може бути завершена до кінця 3 кварталу 2016 року. Більш ймовірним є термін здачі цього будинку в експлуатацію до кінця 4 кварталу 2016 року.

Фінанси «ТІН Груп»

Підтвердженням відсутності проблем з фінансуванням будівництва може служити безумовна прибутковість забудовника всі останні роки, що знайшло відображення в цифрах фінансової звітності забудовника, показаних їм в проектних деклараціях і зміни до них.

Фінансовий результат (прибуток) Кредиторська заборгованість Дебіторська заборгованість Чи не розподілена прибуток За підсумками 1-го півріччя 2014 року 290 386 руб. 2 543 946 руб. 3 838 790 руб. За підсумками 9 місяців 2014 року 293 551 руб. 2 855 671 руб. 3 816 571 руб. За підсумками 2014 року 303 272 руб 7 690 707 руб. 3 301 179 руб. За підсумками перового півріччя 2015 року 172 987 руб. 7 357 896 руб. 3 546 070 руб. 574 964 руб. За підсумками 9 місяців 2015 року 354 653 руб. 6 427 420 руб. 4 581 042 руб. 756 370 руб. За підсумками 2015 року 405 526 руб. 4 592 588 руб. 3 749 274 руб. 807 503 руб. за підсумками 1 кварталу 2016 року 137 270 крб. 6 729 775 руб. 5 478 758 руб. 944 773 руб. За підсумками 1 півріччя 2016 року 193 059 руб. 5 393 252 руб. 5 053 907 руб. 917 407 руб.

будинок №5

Початок будівництва корпусів цього будинку - 2 квартал 2014 року. Закінчення -2 квартал 2017 року. Дозвіл на будівництво видано 30.04.2014 року. Термін дії до 30.04.2017 року. Термін здачі в експлуатацію 2 квартал 2017 року. Загальна кількість квартир 2 044 шт. Загальна площа квартир 55 563 м2. Кошторисна вартість 4 623 091 000 руб.

Згідно з інформацією на офіційному сайті забудовника, а також фотографій і інформації на форумах, станом на кінець липня 2016 року у будинку №5 (1-12 секції) виконані наступні роботи: побудована коробка будівлі, виконані роботи по покрівлі, виконано значну частину робіт по фасаду будівлі, практично закінчені роботи зі скління вікон будівлі, практично закінчені роботи по вентиляції та димовидалення, виконані не менше половини робіт по внутрішніх мережах опалення та водопостачання, розпочато роботи вітражного скління балконів, тільки н чати роботи по монтажу внутрішнього електрообладнання та освітлення, практично тільки починаються роботи з внутрішнього оздоблення приміщень квартир і місць загального користування, не розпочаті роботи із зовнішніх мереж та благоустрою прилеглої території. Обсяг виконаних робіт на 12-ти секціях будинку №5 від загального обсягу робіт можна оцінити приблизно в 70% від загального обсягу робіт на цьому будинку.

Тим часом, згідно з даними Росреестра станом на 31.08.2016 року на цьому будинку було зареєстровано всього 972 ДДУ із загальної кількості квартир в 2 044, тобто близько 47,5% від загальної кількості квартир.

Таким чином, і в будинку №5, як і в будинку №4, обсяг отриманих коштів на будівництво від учасників пайового будівництва, значно менше, ніж грошових коштів, освоєних на будівництві цього будинку. Це може означати, що при будівництві цього будинку забудовник не відчував проблем з фінансуванням, і будівництво цього будинку велося не тільки за рахунок коштів пайовиків, але і за рахунок власних коштів забудовника.

Крім того, таке співвідношення отриманих грошових коштів та виконаного обсягу будівництва говорить про те, що після закінчення будівництва цього будинку, здачі його в експлуатацію, і виконання таким чином всіх зобов'язань перед пайовиками у забудовника залишиться багато не розпроданих квартир на цьому об'єкті, після продажу яких , він зафіксує значний прибуток за підсумками будівництва цього будинку.

Будинок №7 (корпусу 1, 2, 3)

Початок будівництва корпусів цього будинку 4 квартал 2015 року. Закінчення - 4 квартал 2017 року. Дозвіл на будівництво видано 07.10.2015 року. Термін дії до 14.08.2016 року. Продовжено до 07 жовтня 2017 року. Термін здачі в експлуатацію - 4 квартал 2017 року.

Загальна кількість квартир у всіх трьох корпусах 896 шт .; загальна площа квартир 24 562 кв. м; кошторисна вартість 1 706 000 тис.руб.

Згідно з інформацією на офіційному сайті забудовника, а також фотографій і інформації на різних форумах, станом на кінець липня на будинку №7 (1-3 корпуси) виконані наступні роботи: по корпусам 1 і 2 виконано значну частину робіт зі спорудження монолітних коробок будівлі, за цими ж корпусам виконано близько 50% кладки зовнішніх стін, по корпусу 3 виконані земляні роботи по котловану, залита монолітна плита фундаменту, йде лиття монолітних стін підвального поверху будівлі. Обсяг виконаних робіт від загального обсягу робіт по цьому будинку можна оцінити в 20-25%.

Тим часом, за даними Росреестра станом на 31.08.2016 року було зареєстровано 250 договорів пайової участі із загальної кількості квартир в 896, тобто близько 28% від загальної кількості квартир. Якщо врахувати, що ці договори були укладені протягом останніх кількох місяців, то очевидно, що за цими договорами надійшло значно менше коштів, ніж 28%.

Таким чином, на цей момент, договору пайової участі та грошові кошти, що надходять за цими договорами, синхронізуються з обсягом виконуваних робіт. З урахуванням значного прибутку, яку отримає забудовник за підсумками будівництва будинків №№ 4 і 5, проблем з фінансуванням цього об'єкта у забудовника не буде. Єдине занепокоєння може викликати можливий зрив термінів графіка будівництва і здачі в експлуатації цього будинку, які, як видно, досить часто допускає цей забудовник (в нашому випадку це будинку №3 і 4 цього ЖК).

будинок №8

Початок будівництва корпусів цього будинку 4 квартал 2015 року. Закінчення 2 квартал 2018 року. Дозвіл на будівництво видано 26.12.2014 року. Термін дії до 14 серпня 2017 року. Термін здачі в експлуатацію 2 квартал 2018 року. Загальна кількість квартир у всіх трьох корпусах 2 714 шт. Загальна площа квартир 72 608 кв. м. Кошторисна вартість становить 3 098 481 000 руб.

Станом на кінець липня 2016 року, в будинку №8 виконані земляні роботи з копання котловану і ведуться роботи зі спорудження пальового поля фундаменту. До такого висновку приходимо, відвідавши офіційний сайт забудовника, а також переглянувши фотографії та інформацію на форумах. Тобто будівництво цього будинку тільки почалося, обсяг виконаних робіт можна оцінити не більше, ніж в 5% від загального обсягу робіт на цьому будинку.

Тим часом, за даними Росреестра, за станом на 31.08.2016 року було зареєстровано 205 договорів пайової участі із загальної кількості квартир в 2 714 шт., Тобто близько 7,5% від загальної кількості квартир. Якщо врахувати, що ці договори були укладені протягом останніх кількох місяців, то очевидно, що за цими договорами надійшло значно менше коштів, ніж 7,5%. Рекомендації аналогічні дому №7: тобто проблем з фінансуванням будівництва у забудовника немає, але якщо пайовик важливо отримати квартиру в термін, зазначений у проектній декларації, то краще почекати і поспостерігати, яким чином цей забудовник буде дотримуватися графіка будівництва.

З урахуванням усього викладеного вище очевидно, що виконання робіт цим забудовником проводиться не тільки за рахунок коштів пайовиків. За рахунок чого будуються будинки, можна зрозуміти з останньої наявної бухгалтерської та фінансової звітності, розміщеної на сайті Росстата за станом на 31.12.2014 року.

Виділені цифри говорять про те, що забудовник «ТІН Груп», на відміну, до речі, від більшості забудовників, закінчує будівництво житлових будинків і не розпродані квартири ставить на баланс своєї організації (після введення цих будинків в експлуатацію та реєстрації права власності в органах юстиції) . Після продажу цих квартир, грошовий потік від продажів фіксує «виручку», яка за мінусом витрат відображає прибуток, з якої сплачується податок на прибуток (на відміну від «надходжень грошових коштів», коли квартири продаються на стадії будівництва в рамках укладених ДДУ). Тобто вся та прибуток, яку фіксував забудовник протягом усіх останніх років в проектних деклараціях, утворюється за рахунок продажу побудованих і зданих в експлуатацію будинків, в будівництві яких бере участь даний забудовник. Це означає, що прибуток не разовий, а загальна закономірна, що характеризує діяльність цієї компанії.

ТОВ «Пoліс Груп»

Згідно з проектною декларацією, відповідає за будівництво будинку №1, 2, 6. Розглянемо кожен.

будинок №1

Початок будівництва 4 квартал 2013 року. Закінчення 4 квартал 2015 року. Дозвіл на будівництво видано 01.11.2013 року. Термін дії до 01.11.2015 року. Дозвіл продовжено до 31 грудня 2016 року, тобто на один рік і місяць. Термін здачі в експлуатацію 4 квартал 2015 року. Змінено в проектній декларації від 17.02.2015 року на 2 квартал 2017 року, тобто на 1,5 року. Загальна кількість квартир 378 шт. Загальна площа квартир 14 017 кв. м. Кошторисна вартість 1 209 828 тис.руб.

За даними сайту забудовника, станом на липень 2016 року виконано наступні роботи: побудована коробка будівлі, виконані фасад та покрівлю будівлі, виконано скління будівлі, йде робота по склінню лоджій і балконів, практично закінчені роботи із зовнішніх мереж (водопровід і каналізація, електричні мережі , теплові мережі, закінчуються роботи по внутрішнім мережам, йдуть роботи з монтажу дверей, стяжки підлог, предчистовой обробці приміщень, оздоблення місць загального користування, монтажу систем вентиляції та димовидалення, при цьому ще стоячи перед роботи з протипожежного захисту, телефонізації та благоустрою прилеглої території. Обсяг виконаних робіт від загального обсягу робіт на будівлі можна оцінити в 85-90%.

Заявлений термін закінчення будівельних робіт і здача житлового будинку №1 у 2-му кварталі 2017 року бачиться реально здійсненним.

Повертаємося до цифри кількості квартир в будинках № 1. У цьому будинку 378 квартири.

Тим часом, за даними Росреестра станом на 31.08.2016 року в цьому будинку зареєстровано 217 угод пайової участі в будівництві, тобто 57% від усіх наявних в цих будинках квартирах (217: 378 = 57%). Причому очевидно, що за вже укладеними договорами пайової участі не здійснена оплата всієї 100% вартості договору, яка (тобто оплата) майже напевно синхронізована з терміном будівництва і здачі будинків. Таким чином, можна припустити, що отримано менше коштів, ніж 57% від вартості проданих квартир.

Припустимо, забудовник отримав менше 57% продажної вартості житла, але при цьому побудував близько 85-90% всього будівельного обсягу. Це може говорити про те, що залишилися не розпродано площ, цілком, і навіть із запасом, вистачить на те, що після їх продажу у забудовника буде достатня кількість грошових коштів, щоб добудувати житловий будинок № 1.

Проблем з фінансуванням будівництва житлового будинку №1 у забудовника немає. Будинок буде профінансований і зданий в строк, відповідно до проектної декларації, тобто до кінця 2 кварталу 2017 року. Підтвердженням відсутності проблем з фінансуванням будівництва може служити безумовна прибутковість забудовника всі останні роки, що знайшло відображення в цифрах фінансової звітності забудовника, показаних їм у проектній декларації і зміни до неї.

Фінанси «Поліс гpуппе»

Згідно з даними фінансової звітності, відбитим у проектній декларації і змін до неї, ТОВ «Поліс Груп» виглядає стійко прибутковою компанією.

Фінансовий результат (прибуток) Кредиторська заборгованість Дебіторська заборгованість Чи не розподілена прибуток За підсумками 1-ого кварталу 2015 року 21 059 000 руб. 7 923 199 000 руб. 9 852 220 000 руб. 321 501 000 руб. За підсумками перового півріччя 2015 року 187 358 000 руб. 7 357 896 000 руб. 3 546 070 000 руб. 574 964 000 руб. За підсумками 9 місяців 2015 року 354 653 000 руб. 6 969 047 000 руб. 9 125 600 000 руб. 487 868 000 руб. За підсумками 2015 року 384 587 000 руб. 7 211 078 000 руб. 8 337 152 000 руб. 545 888 000 руб. за підсумками 1 кварталу 2016 роки 50 075 000 руб. 7 510 056 000 руб. 8 906 477 000 руб. 560 963 000 руб. За підсумками 1 півріччя 2016 року 162 872 000 руб. 10 046 342 000 руб. 8 469 315 000 руб. 763 761 000 руб.

Крім того, забудовник ТОВ «Поліс Груп» здійснює будівництво безлічі інших будинків, має доступ до фінансового потоку від продажу безлічі споруджуваних їм об'єктів, при цьому є безумовно прибутковою фірмою протягом довгого часу. Остання здана звітність за станом на 31 грудня 2014 року, показує, яким чином утворюється цей прибуток.

Таким чином видно, що забудовник ТОВ «Поліс Груп», що здійснює будівництво будинку №1, абсолютно у всіх показниках можна порівняти із забудовником ТОВ «ТІН Груп», а значить і висновки щодо цього забудовника можна зробити аналогічні.

будинок №2

Здано в експлуатацію 29 липня 2016 року. Згідно з першою проектної декларації від 06.11.2013 року, термін здачі 4 квартал 2015 року. Таким чином, термін затримки здачі, згідно спочатку заявленому, склав 7 місяців.

Будинок №6.

Здано в експлуатацію 02 березня 2016 року. Згідно з першою проектної декларації від 14.08.2013 року, термін здачі 4 квартал 2014 року. Таким чином, термін затримки здачі, згідно спочатку заявленому, склав 14 місяців.

Інакше кажучи, ТОВ «Поліс Груп», як і ТОВ «ТІН Груп» здійснює значні затримки з термінами будівництва своїх об'єктів і здачі їх в експлуатацію, а значить і підсумковий висновок щодо цього забудовника можна було б зробити аналогічний.

Однак, з урахуванням того що ступінь готовності будинку №1 надзвичайно високою, ризики затримки зі здачею цього об'єкта практично відсутні.

Страхування, суди, акредитація

Забудовниками оформлені належним чином всі документи на будівництво і застрахована цивільна відповідальність.

Стосовно обох забудовників не ведеться значущі для будівництва розгляду по цивільному судочинству, і повністю відсутні будь-які адміністративні та банкротні судочинства. Також не ведуться виконавчі провадження.

Крім того, не виявлено будь-які приписи з боку Госстройнадзора, пов'язані з порушенням регламенту будівельних робіт цими забудовниками.

Акредитація об'єктів будівництва в банках (ПАТ «Сбербанк» , ВТБ 24, «Газпромбанк» , «Банк Відродження», Банк «Санкт-Петербург» , «Промсвязьбанк» , «Московський індустріальний банк», «Абсолют банк», «АК Барс» , АКБ «Російський капітал») говорить про надійність і хорошою опрацьованості проектів. При акредитації банки ретельно оцінюють економіку проекту, ризики при його здійсненні, а також оцінюють можливості забудовника. Наявність такої великої кількості банків, акредитованих ці житлові будинки, говорить про те, що банки оцінили ризики при будівництві цих будинків, як низькі.

Підсумовуючи вищесказане, можна стверджувати, що проблем з фінансуванням у забудовників немає. Будинки будуть добудовані. Єдина рекомендація для бажаючих придбати житло в будинках №№7 та 8 - подивитися, якими темпами буде здійснювати будівництво цих будинків забудовник, будуть ці темпи збігатися з заявленими в проектних деклараціях і після цього приймати рішення.

• 1893

  ЖК «Облaка на Лісовій», який більше відомий під назвою ЖК «Новолітовская, 16», будується на місці заводу. У минулому 2017 р петербурзький мільярдер, власник ГК NоrdEst, Ігор Мінаков вдало змінив статус земель, відведених під будівництво, з промислових на житлові (раніше це не вдавалося нікому). Зараз проектом займається відомий петербурзький девелопер Sеtl City. Перевіримо, чи є ризики придбання квартир в новобудові на місці колишньої промзони.

• 4871

  Меблі від Інгвара Камрада на пострадянський простір - офіційно - прийшла лише після двохтисячних. А в Європі історія IKEA почалася в кінці сорокових. За шість десятиліть ІКЕА перетворилася зі скромної приватної компанії на півдні Швеції в одне з найбільших підприємств роздрібної торгівлі, що має представництва в 44 країнах світу.

• 36244

  Петербурзька агломерація захлинається в пробках. Метро не будується, не росте кокос. Зате зводяться килимові житлові масиви без створення необхідної транспортної інфраструктури. Практично всі нові житлові комплекси як побудовані, так і споруджувані, виявляються в зоні ризику і похвалитися гарною транспортною доступністю не можуть.

Найменування Значення Найменування Значення Собівартість продажів за звітний рік 92 646 000 р. Короткострокові позикові зобов'язання на кінець попереднього року 435 823 000 р. Комерційні витрати за звітний рік 186 083 000 р. Разом необоротних активів на кінець звітного года 10 403 883 000 р. Поточний податок на прибуток за звітний рік 75 839 000 р. Дебіторська заборгованість на кінець звітного года 3 301 179 000 р Грошові кошти та грошові еквіваленти на кінець звітного року 426 886 000 р. Інші довгострокові зобов'язання на кінець звітного роки 7 143 977 000 грн. Чистий прибуток (збиток) за звітний рік 303 272 000 р. Короткострокова кредиторська заборгованість на кінець звітного роки 7 690 707 000 грн. Виручка за звітний рік 680 014 000 р.