Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Новий для Петербурга забудовник зумів здивувати не тільки своїх пайовиків. Різниця в проектній та фактичної площах збентежила визнаних авторитетів: «Ми такого не зустрічали». 
фото: Геннадій Гуляєв / Коммерсант
Топовий, за версією ділової преси, російський забудовник вийшов на незвіданий для себе ринок три роки тому. До кінця 2018 го північно-західна дочка Фінансово-будівельної корпорації «Лідер» здала в регіоні третій комплекс. Кожен пайовик умовами свого договору попереджений, що вартість квартири не остаточна: якщо підсумкова площа виявиться більше, потрібно доплатити, якщо менше - компанія поверне частину грошей. Практика повсюдна і заперечень у сторін не викликає, тому що мова зазвичай йде про різницю в 1 - 2 метри. Необхідність за два тижні знайти 700 тисяч, щоб заплатити, по суті, за зайву кімнату, явище рідкісне, а для Петербурга - унікальне.
Першу чергу ЖК «UP-Комендантська» ФСК «Лідер Північно-Захід» ввела в престижному Приморському районі з піврічною затримкою, в грудні 2018 го. За проектом загальна житлова площа 24-поверхового будинку позначена в 19 696 кв. м. За фактом вийшло 20 418 кв. м, тобто на 722 кв. м більше. Доплата розраховується індивідуально, виходячи з вартості квадратного метра, зазначеного в договорі. Якщо брати за основу ціну на старті продажів, приблизно 80 000 тисяч за квадратний метр, то додатковий прибуток забудовника вийде на рівні 60 мільйонів рублів.
Найбільший приріст, згідно з дозволом на введення в експлуатацію, стався у покупців житла в третьому корпусі, який складається переважно з «трійок». Тут площа збільшилася на 200 з гаком «квадратів», якщо розділити на 46 квартир, то вийде по 6 додаткових метрів на пайовика. Але на ділі вийшло не настільки рівномірно: один з рекордів належить майбутньому власнику 66-метрової трикімнатної, якому належить заплатити більше 700 тисяч рублів за плюс 8,26 кв. м.
На пошук грошей і доплату договір відводить 15 робочих днів в моменту повідомлення поштою, тільки після повного розрахунку підписується акт прийому-передачі квартири. Зволікання дає забудовникові право розірвати угоду без суду. Закон також передбачає мирний витрата, коли кожен залишається при своєму, за умови, що збільшення площі квартири перевищує 5%. Такий варіант може влаштувати лише вкрай принципового пайовика, який пару-трійку років обводив в кружечок дні в календарі. Найчастіше клієнт долає неприязнь і знаходить потрібну суму.
У випадку з «UP-Комендантська» зійшлися дві фінансових претензії: неустойка за затримку і доплата за метри. Забудовник вибірковий в готовності до компромісу. «Якщо збільшення (площі) більше 5%, тоді ФСК« Лідер Північно-Захід »готова розглядати варіант взаємозаліку неустойки і доплати, але не більше 70% від того, що повинен заплатити забудовник. На інших правило не поширюється. У нас двушки підросли на 2 метри, що людям теж неприємно, тому що це не просто 80 тисяч з метра, а ще треба заплатити за обміри, і сума виходить близько 200 тисяч », - розповів« Фонтанці »один з пайовиків.
«UP-Комендантська» - не єдиний проект ФСК «Лідер Північно-Захід», чиї пайовики отримали більше, ніж хотіли. Зданий в кінці минулого серпня UP-квартал «Московський» «раздобрел» на 1127 метрів додаткової житлової площі (4,7%).
Пайовики «Комендантського» і «Московського» запросили допомоги у Росспоживнагляду, Федеральної антимонопольної служби і Госстройнадзора. У своїх зверненнях вони вказали, що зростання площі став для них сюрпризом, а незаплановані і відчутні доплати поставили в скрутне становище. Але в відповідних листах відомства послалися на те, що договірні відносини забудовника і пайовиків в їх компетенцію не входять.
У ФСК «Лідер Північно-Захід» «Фонтанку» запевнили, що серйозні розбіжності площ відбуваються нечасто, і пояснили такі випадки складністю процесу будівництва будинків за монолітною технологією. Головний аргумент для пайовиків - все зміни узгоджені з Госстройнадзора, дозвіл на введення в експлуатацію підтверджує їх законність.
Подібні історії на петербурзькому ринку новобудов дійсно зустрічаються рідко. «Фонтанці» вдалося знайти лише одного забудовника, який будує більше, ніж планував, - LEGENDA Intelligent Development. Наприклад, комплекс на вулиці Оптика приріс +1288 кв. м житлової площі (4,1%), на яхтової вулиці загальний обсяг житла збільшився на 1285 «квадратів», а на Комендантському проспекті - майже на півтори тисячі кв. метрів.
Назвали ситуацію нетиповою і досвідчені гравці будівельного ринку. «В залежності від технології будівництва між проектної та фактичної площею можливі незначні розбіжності - це звичайна будівельна практика. Однак більшість з них знаходяться в межах норми - 1 кв. м. У разі якщо розбіжність перевищує норму в ту або іншу сторону, за чинним законодавством одна зі сторін повинна компенсувати різницю за ціною кв. м, зазначеної в договорі », - розповів« Фонтанці »представник групи компаній« Лідер Груп »Данила Селіверстов.
За його словами, у «Лідер Груп» глобальних коливань площі в практиці не було, а ті незначні відхилення, які можливі, трактуються компанією на користь покупця. «Якщо квартира збільшилася на 8 метрів - це, за великим рахунком, ще одна маленька кімната, суттєва розбіжність», - каже Селіверстов.
У будівельній компанії ЛСР розрослася квартира також викликала здивування. За словами прес-служби «Групи ЛСР», коливання в межах квадратного метра - ситуація поширена. «Є приклади на ринку, якщо площа квартири менше або більше на метр, то ні забудовник, ні покупець за таку погрішність не платять. Якщо більше - варто дивитися на конкретні умови, які прописані в договорі пайової участі. Кожен подібний випадок індивідуальний », - пояснили в компанії.
«Абсолютно нетипова історія. Є методика розрахунку ПІБу, коли робиться кадастровий облік, проходить перевірка. І ГАСН дуже трепетно ставиться до того, щоб цифра, яку вказали при кадастрірованіі всього будинку, сходилася з тієї, яка значиться в дозволі на будівництво », - прокоментував гендиректор компанії« Балтійська комерція »Іван Архипов. Він підтвердив загальне для опитаних гравців ринку думку, що відхилення по метражу в готовій квартирі можливі, але мова йде про частки відсотка.
«По Петербургу в цілому практика зводиться до законності умов договору про доплату в разі збільшення площі квартири, в тому числі, більш ніж на 5%. Зустрічаються окремі рішення, в яких суд стає на бік пайовика, однак Санкт-Петербурзький міський суд, як правило, виходить з права сторін передбачити таку умову в ДДУ », - каже адвокат петербурзької колегії адвокатів Pen & Paper Роман Пархоменко.
У 2015 році компанія «КВС-Кронштадт» спробувала оскаржити адміністративне покарання, накладене Росспоживнаглядом за підсумками прокурорської перевірки. Відомство визнало порушенням зобов'язання пайовика доплатити за «зайві» метри в квартирі. Арбітраж в двох інстанціях відмовив забудовнику , Вважаючи, що покупець, на відміну від компанії, не може впливати на хід і якість робіт, однак має право отримати квартиру того розміру, який був обговорений.
«Судова практика щодо оскарження вимог забудовників про доплати за« зайві »метри в основному складається не на користь громадян. Суди визнають за забудовниками право на отримання таких доплат, якщо це передбачено в ДДУ », - говорить юрист« Правовед.ru »Сергій Мельников. За його словами, справу ТОВ «КВС-Кронштадт» проти Росспоживнагляду в цілому ситуацію не змінило.
«Крім того, навіть Конституційний суд РФ не знайшов порушень у нормі Закону 214-ФЗ, що передбачає можливість зміни ціни договору після його укладення. При цьому слід зазначити, що з 1 січня 2017 року ФЗ-214 з'явився критерій допустимого зміни площі квартири, яка може бути встановлено в договорі в розмірі не більше 5% від вказаної площі. Тобто тепер на вимогу забудовника пайовик не зобов'язаний доплачувати більше 5%. Якщо ж грошей на доплату немає, то закон дає дольщику право розірвати договір. Правда, нові зміни в законі поширюються тільки на нові договори », - пояснює експерт.
«Забудовники вимагають від пайовиків одномоментної доплати за додаткові метри незалежно від її розміру і відмовляються передавати квартири до моменту внесення доплати, загрожують розірвати договір. По суті, єдиний варіант не оплачувати зайві метри - це розривати договір, якщо перевищення площі, наприклад, більше 5% (якщо менший відсоток не вказано в договорі). Однак зрозуміло, що це не варіант для людей, які кілька років чекали квартиру і яким необхідно її отримати якомога швидше », - коментує гендиректор« Петербурзького пайовика »Павло Папуниди.
«Верховний суд РФ прямо вказує, що невнесення оплати за додаткові метри не є підставою для непередачі квартири або розірвання договору, забудовник все одно повинен передати квартиру, а вже потім вимагати стягнення заборгованості в окремій процедурі», - говорить юрист. Однак ніяк, крім як через суд, зобов'язати компанію передати квартиру в такому випадку пайовик не може. Але судові розгляди, підкреслює він, фактично дадуть лише відстрочку платежу, який все одно доведеться вносити.
Ірина Корбато, «Фонтанка.ру»
© Фонтанка.Ру