Інвестиції в нерухомість. Як правильно вибирати формат нерухомості для інвестицій?

1. Кількість або вартість?
2. Логістика і транспортна доступність
3. інфраструктура
4. Оздоблювальні рішення і комплектація
5. Елітна нерухомість в Москві
6. Специфіка здачі житла в оренду

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Інвестування - процес непростий і енергоємний. Сучасний світ пропонує нові і більш досконалі фінансові варіанти для динамічної роботи вашого капіталу, але для кожної системи є свої нюанси не завжди зрозумілі інвесторові.

Навіть найдосвідченіші люди вважають за краще зрозумілі і «прозорі» сценарії, що дозволяють з легкістю управляти своїми об'єктами і динамікою примноження початкових вкладень. І інвестиції в нерухомість до сих пір залишаються найбільш затребуваним ресурсом, який завоював світове довіру.

Комерційна нерухомість (офіси, складські приміщення, готельні комплекси) - формат для професіоналів, впевнено лавірує серед тонкощів і особливостей такого сегмента ринку інвестицій. Традиційною класикою залишається інвестування в житлові об'єкти нерухомості, популярність якого залишається на високому рівні протягом останніх 10-ти років. Експерти стверджують, що, в рамках докризового сценарію, інвестори охоче вкладали капітал на ранніх стадіях (наприклад, на початковій стадії будівництва житлового комплексу) з подальшим продажем квартири / апартаментів після здачі ЖК, але зараз його потіснив підхід, орієнтований на тривалу оренду придбаних житлових приміщень . Фактично, люди готові отримувати менше, але довше, здаючи свою квартиру на тривалий термін в оренду. Втім, обидва підходи як і раніше залишаються актуальними, вибір залежить від поставлених інвестором особистих фінансових цілей.

Кількість або вартість?

На сьогоднішній день існує кілька типів житлової нерухомості, підрозділених на кластери:

1. Будинки і заміські котеджі ;
2. заміські таунхауси ;
3. Квартири в Підмосков'ї ;
4. Апартаменти різного сегмента і розташування в Москві ;
5. Елітне житло столиці;
6. Бізнес-клас в рамках Москви;
7. Економ-клас (від терміна наполегливо пропонують позбутися на підставі законодавчої бази, проте, в рамках цієї статті ми все ще використовуємо це поняття для більш звичного сегментування об'єктів ринку).

Перші три позиції зі списку не входять до детальний аналіз даної статті, відзначимо лише те, що котедж або таунхаус здати важче (цей процес більш розтягнутий у часі, АЛЕ! - «На кожен товар є свій купець»: об'єкти є високоліквідними на елітних напрямках Підмосков'я, тому звернути увагу на такий сценарій варто, якщо немає мети занадто динамічно форсувати інвестування.) Оренда квартир на заміському ринку нерухомості актуальна і затребувана, але вимагає якісного і відповідального менеджменту.

Детальніше зупинимося на міських об'єктах. Закономірно, що вкладень в економ-клас (мається на увазі територіальне розташування, якість обробки і рівень інфраструктури) потрібно менше, ніж в бізнес або преміум, але і прибутковість в такому випадку менше. Середня ціна на квартиру в спальних районах на околиці столиці (або активно розвивається Нової Москві) становить 3-4 млн. Рублів, середня прибутковість від оренди - 20 000 рублів. Квартири бізнес-класу коштують в 2,5-3 рази дорожче, але орендний дохід пропорційно зростає. А тому часто люди стикаються з вибором: купити кілька дешевих квартир або ж зробити ставку на дорогий сегмент, але варто звернути увагу, що управління однією-двома квартирами набагато ефективніше, ніж 10, розкиданими по різних районах.

Логістика і транспортна доступність

Чим ближче до метро, ​​тим дорожче об'єкт нерухомості. Дане твердження справедливе для квартир будь-якого типу і виключно актуально для оренди.

Ключовими факторами пошуку житла для орендаря завжди будуть:

- високий рівень транспортної доступності;

- близькість до роботи;

- наявність в крокової доступності шкіл, дитячих садків та інших освітніх центрів для дітей (актуально для сімейних пар з дітьми);

- медичних центрів і поліклінік.

При такому підході привабливі новобудови в районах, де найближчим часом відкриються нові станції метро. Зверніть увагу, що, після відкриття заявлених станцій, ціна на квартири в цій локації різко зросте.

інфраструктура

Про наявність соціально-значущих об'єктів говорилося вище, можна лише додати важливість наявності місць для дозвілля: кінотеатрів, барів, ресторанів, сімейних клубів, супермаркетів тощо. Також особлива перевага віддається районам з екологічно сприятливою обставиною, де немає промислових об'єктів, а ритм міста компенсований великою кількістю паркових і лісопаркових зон.

Активно звертають увагу орендарі і на безпеку, якщо територія житлового комплексу знаходиться під охороною і обгороджена від інших будинків в окрузі - це додатковий плюс.

Оздоблювальні рішення і комплектація

Для бюджетного варіанту може бути досить косметичного ремонту і оптимального наявності меблів, побутової техніки. Більш дорогий ремонт буде не виправданий - він лише кілька підвищить ціну в порівнянні з аналогічними пропозиціями, але знизить конкурентоспроможність житлового об'єкта. Варто віддавати перевагу мінімалістичним стилям і збалансованим колірним рішенням, меблі теж може бути простою, але сучасної (як би не була дорога як пам'ять югославська «стінка» - вона просто відлякає сучасного орендаря ще при першому погляді).

Для дорогої квартири - відповідні вимоги: рівні підлогу - стіни, преміальні оздоблювальні матеріали та сантехніка, побутова техніка провідних світових виробників. Проведення капітального ремонту теж виправдано - в будь-який момент можна змінити концепцію інтер'єру, просто переклеївши шпалери і змінивши підлогове покриття.

Елітна нерухомість в Москві

Люди, готові платити високу орендну плату за нерухомість елітного і преміум класу, має право вимагати і відповідного рівня комфорту. Для них важливі:

- виняткове місце розташування житлового комплексу або клубного будинку;

- зручна транспортна доступність;

- упорядкований, закритий двір з красивим ландшафтом та майданчиками для дітей та відпочинку;

- наявність власної парковки, на якій вистачає місця в будь-який час доби (або підземний паркінг, як альтернатива);

- розвинена власна інфраструктура житлового будинку;

- гарне сусідство (воно зведе ризик конфлікту до мінімуму);

- сучасні інженерні системи (обслуговування професійної управляючою компанією оперативно усуне будь-які неполадки);

- якість обробки (краща сучасна, легка класика, оформлення натуральними матеріалами: дерево, керамограніт, мозаїка, паркет; варіанти «розкішного палацу» в стилі бароко втратили свою актуальність, але, якщо акцент на подібний стиль є, він повинен бути філігранно вписаний в загальний інтер'єр, бажано за допомогою фахівця).

Специфіка здачі житла в оренду

Залежно від сегмента ринку, можна спробувати здати квартиру самостійно, благо зараз є маса інформаційних і рекламних майданчиків, що спеціалізуються на даному напрямку. Але покази та інші деталі стомлюють, тому найчастіше віддається перевага агентствам нерухомості, які беруть на себе весь менеджмент, а також професійно супроводжують угоду.

Для елітного сегмента ситуація трохи складніше - важливо вибрати агентство, яке вміє працювати з конкретним типом нерухомості, при цьому консультанти самостійно вирішують виникаючі проблеми, ведуть переговори з потенційним орендарем та стежать за станом вашого майна.