Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
14 грудня 2010, 11:25 Переглядів: 
Факт. У листопаді зникли дешеві одинички за $ 32 тис. Фото: А. Іскрицька.
Осінь закінчилася, а ринок продовжує перебувати в стані, з приводу якого керівник інформаційно-політичного порталу "Столична нерухомість" Володимир Германов довго не міг визначитися: "Як це правильніше назвати: чи то стабільністю, то чи стагнацією?".
Чого в листопаді стало більше, так це квартир на продаж. Деякі агентства відзначили стрибкоподібне збільшення пропозиції. Так, в листопаді кількість квартир в актуальній базі даних АН "Планета Оболонь" зросла на 26,1%. В цілому ж по Києву, як зазначається в аналітичному огляді ІАП "Столична нерухомість", кількість представлених до продажу квартир збільшилася на 3,2% щодо жовтня і склало 15 005 квартир. При цьому сумарна площа зросла на 3,2%, а загальна вартість (у заявлених цінах) - на 4,3%. Збільшення пропозиції деякі експерти пов'язують з подорожчанням вартості утримання "зайвих" метрів (підвищення комунальних платежів зараз і податок на нерухомість через рік) в поєднанні з втратою віри в те, що житло в доступному для огляду майбутньому буде дорожчати або хоча б гарантовано не подешевшає.
КУПУЮТЬ МЕНШЕ. А ось число угод з купівлі-продажу квартир, за даними АН SV Realty, знизилося з жовтневих 765 до 753 в листопаді. "Іпотека не запрацювала, - говорить директор АН" Оптимум-плюс "Юрій Базелінській, - в економіці не було ніяких" сплесків ", тому і ринок нерухомості поводиться досить пасивно". Знижується не лише кількість угод, падає і їх сумарна вартість. Так, за даними АН "Благовіст", обсяг капіталовкладень у нерухомість Києва в листопаді, порівняно з жовтнем, зменшився на $ 3,4 млн. І склав $ 49,5 млн.
Найбільше, як завжди, продавалося найдешевшого. За даними АН "Благовіст", 52% угод було укладено в сегменті до $ 100 тис. Втім, деякі агентства нерухомості, навпаки, відзначають хорошу активність в листопаді. Наприклад, за словами директора ріелторської компанії "Золоті ворота" Олексія Холмецького, листопад можна віднести до найактивніших місяців цього року.
Клацніть по зображенню для збільшення
ХОЧУТЬ ДОРОЖЧЕ, ПРОДАЮТЬ ДЕШЕВШЕ. Ціни в листопаді практично не змінювалися. За даними ІАП "Столична нерухомість", в листопаді середня ціна пропозиції в Києві виросла на 0,3% і склала $ 2 262 / кв. м. При цьому однокімнатні квартири подешевшали на 0,9% до $ 2061 / кв. м, двокімнатні "підросли" на 0,2% до $ 2265 / кв. м, трикімнатні квартири - подорожчали на 0,8% до $ 2298 / кв. м, чотирикімнатні квартири - показали зростання на 1,2% до $ 2737 / кв. м.
Цікаво, що апетити продавців дешевої нерухомості трохи знизилися, а дорогою - трохи посилилися. Так, за даними порталу "Столична нерухомість", в листопаді щодо жовтня середня ціна пропозицій 20% квартир нижнього цінового сегмента зменшилася на 0,8% до $ тисячу двісті дев'яносто три / кв. м, а в 20% квартир вищого цінового сегмента вартість збільшилася на 2,2% до $ 4043 / кв. м.
Однак, продавець передбачає, а покупець в нинішніх умовах - має в своєму розпорядженні. І при мікроскопічному зростанні середніх цін пропозиції, середні ціни реальних угод навіть трохи знизилися.
Так, за даними компанії SV Development, за період з 1 листопада по 1 грудня 2010 року середня ціна продажу 1-3 кімнатних квартир на вторинному ринку в Києві зменшилася на 0,29%. Зниження цін реальних угод з $ тисяча шістсот вісімдесят чотири / кв.м в жовтні до $ тисячі шістсот п'ятьдесят-дев'ять / кв.м в листопаді відзначають і аналітики порталу domik.net. За їх даними, в листопаді реальна ціна, за якою квартира продавалася, в середньому була на 14,1% нижче, ніж ціна пропозиції аналогічних квартир. Справедливості заради, треба відзначити, що в інші осінні місяці ця різниця була ще більше: у вересні - 14,3%, в жовтні - 16,4%. Тобто, продається, в основному, найдешевше з виставленого на продаж, причому ще й після гарного торгу.
"Умова продажу залишається той же - адекватна ціна, - говорить Олексій Холмецкий. - Тому що ціни, зазначені в оголошеннях, завищені. Продажна ціна помітно нижче".
ПОПЕРЕДУ - застій. Серйозних підстав чекати швидкого зміни ситуації більшість експертів не бачить. На думку провідного фахівця компанії SV Development Сергія Костецького, що спостерігається зниження числа угод говорить про те, що на ринку настає затишшя і ніякого пожвавлення взимку не буде. У грудні угод, швидше за все, буде ще менше, ніж в листопаді. А в січні, на думку Сергія Костецького, - рази в два менше, ніж в грудні. "На початку року кількість угод зазвичай набагато менше, ніж в кінці, - підтверджує Олександр Жолудь, економіст Міжнародного центру перспективних досліджень.
Однак, на думку всіх опитаних нами експертів, зменшення числа угод не вплине на ціни ніяк. "До лютого ні сплесків, ні падінь цін чекати не варто", - вважає Володимир Германов. Оскільки нічого, ні з економікою, ні з платоспроможністю громадян, швидше за все, не зміниться. "Зростання може бути тільки в разі різкого поліпшення умов кредитування на покупку житла, - каже Олександр Жолудь. - А на початку наступного року це вкрай малоймовірно". Загалом, ринок входить в стан "не будити до весни", супроводжуване ледь помітним дрейфом цін вниз. На весну ж деякі фахівці покладають певні надії. "Може бути, навесні зароблять якісь іпотечні програми, - каже Юрій Базелінській. - Іпотека ринок могла б струсити". Втім, Олександр Жолудь вважає, що, в кращому випадку, це відбудеться тільки восени наступного року, або, що набагато більш імовірно, вже в 2012 р
Найдоступніші
До початку грудня з баз даних зникли (може бути, тимчасово) квартири по шокуючим цінами в $ 32 тис.
1-КІМНАТНІ
$ 37 000 - Дніпро. р-н, вул. Празька, 23/13/4
$ 38 000 - Дніпро. р-н, вул. Березняківська, 22/12/4
$ 35 000 - Солом. р-н, вул. Шепелєва, 24/13/0
У листопаді найдешевша "одиничка" коштувала $ 32 тис.
2-КІМНАТНІ
$ 51 000 - Святош. р-н, вул. Зодчих, 44/29/7
$ 53 000 - Святош. р-н, вул. Бударіна, 54/30/7
$ 54 000 - Дніпро. р-н, вул. Тампере, 43/31/6
У листопаді найдешевшу "двушку" ми знайшли за $ 51 тис.
3-КІМНАТНІ
$ 62 000 - Голос. р-н, вул. Деміївська, 59/27/8
$: 68 000 - Дніпро. р-н, вул. Курнатовського, 61/45/8
$: 68 000 - Десни. р-н, вул. Курчатова, 60/41/7
У листопаді найдешевша "трійка" коштувала $ 62 000.
ПЕРВИННИЙ РИНОК: ЗАЛИШАЄТЬСЯ В глибокої заморозки
Під ялинку. Забудовники пропонують знижки до 20%
На ринку новобудов столиці зберігається той же статичне стан, що і раніше, - практично без змін. Хіба що стало пропонуватися трохи більше квартир. Так, за даними інформаційно-аналітичного порталу "Столична нерухомість", пропозиція квартир в листопаді збільшилася на 3% щодо жовтня і склало тисячі триста тридцять дев'ять квартир. Сумарна площа і вартість пропонованих квартир в листопаді, порівняно з жовтнем, збільшилася на 2%.
Трохи більше було і продано квартир - 236 замість 213 в жовтні (за даними АН SV Realty). Зрозуміло, що для багатомільйонного міста з квартирної чергою довжиною приблизно в 200 тис. Чоловік, ця цифра просто сміховинна. Причина низьких обсягів продажів та ж, що і на вторинному ринку: відсутність реально доступної іпотеки і низька платоспроможність населення.
ЦІНИ ТАМ ЖЕ. У листопаді середні ціни на первинному ринку залишилися практично без змін. За даними ІАП "Столична нерухомість", в порівнянні з жовтнем, середня ціна квадратного метра квартир в новобудовах Києва знизилася на 0,2% і склала 13 053 грн. / Кв. м. При цьому квартири економ-класу подешевшали на 0,2% до 9865 грн. / кв. м; бізнес-класу - подорожчали на 0,8% до 14 332 грн. / кв. м; преміум-класу стали дорожче на 1% до 22 085 грн. / кв. м. Всього за 11 місяців зниження цін склало: економ-клас - 2,1%; бізнес-клас - 2%; преміум-клас - 8,8%. При цьому ціна реальних угод, за даними SV Development, в листопаді знизилася на 0,09%, до $ 1556 / кв. м.
Тобто зниження цін як таке на первинному ринку практично відсутня, при тому, що воно і могло б кілька пожвавити продажі. Але, за словами Володимира Германова, забудовники поки не готові до зниження цін. Хоча реальним покупцям, які вирішили брати квартиру, як правило, вони при торзі пропонують хороші знижки, до 5% і навіть більше.
Крім того, чималі знижки пропонуються поруч забудовників і під приводом проведення новорічних акцій. Рекордсменом є компанія, яка заявила про знижки в 20-30%. Але більшість забудовників, які беруть участь в цьому "атракціоні небаченої щедрості", діють не з таким розмахом. Самі "скупих" з них дають знижки починаючи з 5% і тільки на великогабаритні квартири, які особливим попитом не користуються.
ПОТРІБНІ ГРОШІ . Без масованого "вливання" грошей первинний ринок не оживе, - в цьому експерти одностайні. Потрібні або доступні більшості людей іпотечні програми, або вигідні програми кредитування забудовників, або пряма державна допомога. А краще і те, і друге, і третє. "Але найближчим часом, - вважає Володимир Германов, нічого суттєво не зміниться, - ні з економікою взагалі, ні з іпотечними програмами. Тому і чекати змін на ринку новобудов теж не варто. І активність, і ціни будуть перебувати приблизно на теперішньому рівні" .
Якщо говорити про прогнози на наступний рік, то Сергій Костецький великі надії покладає на почала працювати програму "Доступне житло", про яку ми вже не раз писали. Нагадаємо, в цій програмі можуть брати участь тільки громадяни, які стоять на обліку осіб, які потребують поліпшення житлових умов. Їм держава безоплатно віддає 30% від нормативної вартості квартири, решту суми покупець повинен знайти сам. Правда, передбачається, що на цю суму учасник програми може взяти кредит на пільгових умовах (на сьогодні це близько 12% річних). Так ось, на думку Сергія Костецького, якщо уряд дійсно виділить наступного року, як обіцяно, більше 1 млрд грн. на цю програму, це послужить поштовхом, який "розбудить" ринок і дасть йому почати поступово "набирати обертів": люди стануть більше купувати квартири на "первинці".
Ще одним імпульсом розвитку будівельного ринку - в перспективі - може стати схвалений нещодавно Кабміном законопроект "Про регулювання містобудівної діяльності", яким передбачена рішуча спрощення і прискорення дозвільних процедур в будівництві. Деякі ЗМІ поспішили зробити з цього поспішних висновок, що житло тепер ось-ось, і подешевшає. Мовляв, тепер дозволів буде потрібно менше, тому скоротиться і обсяг хабарів, який потрібно платити чиновникам. Крім того, і витрати на "оформлювальний" період знизяться, ось будівельники ціни і опустять.
На жаль, все не так просто. По-перше, закон ще повинні прийняти без "вбивають" його "антикорупційний" дух поправок, та ще й не супроводжувати його впровадження в життя такими, що суперечать йому підзаконними актами. Якщо це вдасться, це буде чи не перший випадок в нашій історії. По-друге, скорочення місць, де забудовник повинен давати хабарі за отримання дозволу, не означає, що пропорційно знизяться корупційні витрати, - "ціна" залишилися дозволів може вирости. По-третє, навіть якщо закон почне працювати так, як передбачається, вплинути він зможе тільки на ціни в тих об'єктах, які зараз існують тільки у вигляді ідей, проектів і планів. Так що знизити ціну в найближчому майбутньому він ніяк не зможе.
ОРЕНДА: ДО ПОЧАТКУ РОКУ ЦІНИ - МІНУС 5%
Столичний ринок оренди житла зберігає всі ті ж темпи, що і в попередні місяці. "Активність оренди в Києві - стабільна", - говорить Олексій Холмецкий. Це підтверджують і цифри. Так, за даними АН SV Realty, в Києві в листопаді було здано в оренду 840 квартир (в жовтні - 828). Зрозуміло, що прибавка в 12 квартир погоди не робить. Найбільшим попитом користувалися 1-кімнатні квартири (53% угод), 31% угод припадає на "двушки" і 16% - на об'єкти з трьома кімнатами і більше. До речі, через те, що "троячки" користуються найменшою популярністю, по ним є багато цікавих пропозицій. Наприклад, ми знайшли оголошення про здачу 3-кімнатної квартири біля метро "Дарниця" всього за 4500 грн. Для порівняння: в цьому ж районі, біля метро, "одиничку" можна зняти за 3300-3500 грн.
Ціни, за словами опитаних нами експертів, в цьому місяці не виросли. "Це говорить про те, що ринок досяг свого піку, - говорить Сергій Костецький. - А значить, в найближчі кілька місяців будуть як мінімум стабільні або стануть знижуватися". Юрій Базелінській вважає, що темпи зниження можуть на початок року скласти 5%.
САМЕ ДОСТУПНЕ
На початку грудня найдоступніші одинички стали дешевше.
КІМНАТИ
690 грн., Шевч. р-н, вул. Довнара-Запольського, 70/18/10
750 грн., Дніпро. р-н, Дарницький бул., 57/15/9
Місяць тому найдешевшу кімнату ми знайшли за 690 грн.
1-КІМНАТНІ
2000 Грн., Оболон. р-н, вул. Кондратюка, 22/13/4
2300 грн., Свят. р-н, вул. Зодчих, 32/17/6
У листопаді було по 2100 грн.
2-КІМНАТНІ
2700 грн., Дарн. р-н, вул. Пчілки, 82/39/13
3000 грн., Шевч. р-н, вул. Саратовська, 46/30/7
У листопаді - за 2600 грн.
3-КІМНАТНІ
2900 грн., Десни. р-н., вул. Милославська, 95/50/15
3000 грн., Десни. р-н, вул. Милославська, 80/42/12
У листопаді - за 3000 грн.
Прикріплений файл:
Прикріплений файл
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Ви зараз переглядаєте новина "На ринку з'являється все більше квартир, але ціни стоять". інші Новини нерухомості дивіться в блоці "Останні новини"
АВТОР:
Ряполов Костянтин
Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter
Орфографічна помилка в тексті:
Послати повідомлення про помилку автора?
Виділіть некоректний текст мишкою
Дякуємо! Повідомлення відправлено.