Ріелтор з Благовещенська розповів АП про зворотний бік угод з нерухомістю

1. Матеріали по темі

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Яка виворіт угод з нерухомістю - кореспонденту АП розповів на умовах анонімності власник одного з ріелторських агентств обласного центру.

Борги в півмільйона

Одна із загроз, яка може підстерігати покупця, що вибирає собі квартиру, - борги господарів за комунальні послуги. Якщо борг великий, то власники можуть спробувати його приховати, щоб ця сума стала доважком до вартості угоди.

- На моїй пам'яті була така угода. Господині виставленої на продаж квартири - мати і дочка - принесли довідку про борги за ЖКП, де значилася сума 12 тисяч рублів. Але під час укладення попереднього договору обидві вели себе істерично - у дочки навіть пішла кров з носа. Потім з'ясувалося, що мати - алкоголічка, а дочка - наркоманка, - розповідає директор одного з агентств нерухомості Благовєщенська. - Риелтор разом з ними вирушила за довідкою про виплати по ЖКП, і виявилося, що борг становить 470 тисяч рублів - перша довідка була підроблена. Угода відбулася, але жінки отримали на руки на 470 тисяч менше.

За словами співрозмовника, є агенти, які спеціально розшукують такі квартири, щоб на них підзаробити. На професійному жаргоні їх називають біч-хати - агенти, що діють на законних підставах, оплачують борги і або призводять квартиру в порядок, або залишають в «первозданному» вигляді. Вони укладають договір, за яким господарі зобов'язуються перерахувати їм частину вартості квартири, а потім продають її.

Порада: попросіть у власників житла взяти довідку про виплати за ЖКП або сходіть разом з ними за цією довідкою. Отримати таку довідку самим або через агентство не вийде, так як це приватні рахунки. Вивчаючи документ, зверніть увагу на дати і друку, так як таку довідку нескладно підробити.

Відьмові штучки

Деякі хитромудрі господарі житла виставляють його на продаж, зовсім не збираючись продавати, - а лише для того, щоб за рахунок наявного покупця погасити борги за ЖКП.

- До нас звернулася жінка, бажаючи продати кімнату в гуртожитку. Борг за комунальні послуги становив 60 тисяч рублів - потенційний покупець, який взяв іпотеку, під розписку видав ці гроші власниці. А потім вона просто не з'явилася на укладення договору купівлі-продажу, - згадує співрозмовник. - Ми її знайшли в тому ж гуртожитку. Причому провели ціле розслідування, так як сусіди не хотіли видавати її - вона всіх залякала розповідями про те, що вона відьма. Коли ми зайшли до неї в кімнату, її дочка почала кричати: «Я тобі казала, що не треба було зв'язуватися з іпотекою, потрібно було брати готівку і звалювати!» Виявилося, що мати вже була судима за шахрайство. І на цей раз вона зовсім не збиралася продавати кімнату - хотіла розрахуватися з боргами за чужий рахунок. Але в підсумку угода все-таки відбулася.

У угод з кімнатами в гуртожитку є свої нюанси. Справа в тому, що сусіди мають пріоритетне право покупки продаваної кімнати. І перед тим як виставити її на продаж, господар повинен запропонувати свою кімнату живуть по сусідству і, якщо охочих не знайдеться, отримати від них письмову відмову від покупки.

Порада: розпитайте сусідів про власника квартири, яку ви хочете купувати. У господаря або у квартири може виявитися темне минуле - наприклад, в ній відбулася яка-небудь злочин. Самого власника житла не гріх запитати про сусідів. Якщо вони безглузді, то навіть якщо людина збреше, це можна буде помітити.

Обережно: божевільні господарі

Довідка «псих-нарк» - так ріелтори між собою називають документи з наркологічного і психоневрологічного диспансерів. Такі довідки також необхідні покупцеві нерухомості - якщо один з господарів квартири інвалід в зв'язку з психічним захворюванням, угоду можуть визнати недійсною.

- Якось до нас звернулася сім'я - батьки і двоє дорослих синів. Вони частками продавали квартиру. На неї знайшовся покупець. При укладанні попереднього договору ми звернули увагу, що чоловіки в родині дуже бідно одягнені, а мати шикарно виглядає - в новій норковій шубі. Ми прозріли, коли наш юрист звернувся до молодшого брата, щоб уточнити, як його звуть, а той, повернувшись, випалив: «Вовка!» - розповідає глава ріелторської фірми. - Після цього ми попросили уявити довідки з психоневрологічного та наркологічного диспансерів. У господарів почалася істерика: «Ви нас принижуєте!» Виявилося, що старший брат наркоман, а молодший - інвалід з психічного захворювання. І цю квартиру йому видало держава. Мати сімейства набрала кредитів на красиве життя, і щоб розплатитися з ними, вирішили продати квартиру. Угода не відбулася - є такі схеми, коли, вже після виплати коштів, колишні господарі показують довідку про неосудність і продаж квартири скасовують. Повернути назад виплачені покупцем гроші неможливо.

Порада: попросіть у власників нерухомості довідки, що підтверджують, що вони не стоять на обліку в психоневрологічному або наркологічному диспансерах. Крім того, власники повинні надати довідку про те, що в квартирі ніхто не прописаний, в іншому випадку вам будуть нараховувати квартплату за примарних мешканців.

«Гроші в руки не даємо»

Укладення попереднього договору про намір купити квартиру на увазі перерахування завдатку - його величина може варіюватися в залежності від розміру суми угоди. В середньому він становить 50 тисяч рублів. Завдаток або віддають продавцеві під розписку, або поміщають на відповідальне зберігання в агентство. Останнє - надійніше, так як в цьому випадку, якщо власник раптом відмовиться продавати нерухомість, у покупця є шанс отримати ці гроші назад.

- До нас звернулася жінка, яка виставила на продаж трикімнатну квартиру. Ми почали оформляти їй техпаспорт. З'явився покупець, і вона стала вимагати віддати їй завдаток на руки. Ми сказали, що грошей на руки не даємо, - розповідає ріелтор. - Зовсім випадково я розмовляв з агентом з іншої фірми, і ми, зіставивши адреси, з'ясували, що вона виставила свою квартиру на продаж і у них. І отримала завдаток в 100 тисяч рублів. У підсумку ці гроші з труднощами вдалося повернути, а квартиру господиня так і не продала - вона хотіла зробити за чужий рахунок техпаспорт, отримати завдаток і сховатися.

Порада: завдаток краще залишити на зберігання в агентстві. В іншому випадку покупець може зникнути з ним, залишивши вас без квартири і без грошей.

«Чорні ріелтори» - реальна загроза

За даними амурських правоохоронців, найнебезпечніші обманщики в сфері нерухомості - «чорні ріелтори».

- З 2011 року ми розслідували справу про афери з нерухомістю в Білогірську. Там жінка похилого віку, яка багато років працювала ріелтором, стала на чолі групи людей, які за допомогою підроблених документів незаконно приватизували чужі квартири і потім або продавали їх, або оформляли дарчі. У справі проходять дев'ять таких квартир, - розповідає слідчий з особливо важливих справ слідчої частини СУ УМВС РФ по Амурській області Наталія Ганіна.

Шахрайства в сфері нерухомості трапляються не так рідко. Цього року районними відділами амурського УМВС порушено близько десятка таких справ. «Дуже складно довести шахрайство, коли п'є людина сама підписує розписку про те, що отримав гроші за свою квартиру. А він не пам'ятає нічого - навіть продавав він квартиру чи ні », - кажуть в правоохоронних органах.

- Близько місяця тому ми передали до суду справу про злочинну групу з п'яти чоловік, двоє з яких - ріелтори. Ми розслідували його протягом півтора років. Фігурантів розшукували по всій країні, а організатора групи рівно рік тому захопили за участю СОБР в Зейском районі, де він переховувався від правосуддя на лісоповалі. Група діяла в Благовєщенську в 2007-2008 роках. Порожні квартири і житло, чиї господарі не вступили в свої права, вони оформляли у власність третіх осіб, - розповів старший слідчий слідчого відділу Гумо МВС Росії «Благовіщенський» Амурської області Павло Бельчиков. - Причому найчастіше на громадян, які ведуть асоціальний спосіб життя. Вони підробляли документи так, як ніби угоди проходили в 90-і роки, коли держреєстрація подібних угод не була потрібна. А потім за допомогою довіреності продавали ці квартири через агентство, власниками якого були два ріелтора, що складалися в групі. Щоб заволодіти одній з квартир, вони півроку обробляли її власницю - жінку-інваліда. Потім вивезли її в сільський будинок і там утримували. Замість неї до нотаріуса оформляти довіреність на квартиру злочинці привели дуже схожу на неї жінку. Цю квартиру не встигли продати, так як сусіди жінки почали бити на сполох. Всього у справі проходить п'ять квартир, збитки становлять понад 20 мільйонів рублів.

Зараз двоє обвинувачених у цій справі знаходяться в СІЗО, ще троє - під підпискою про невиїзд. Серед них і власники ріелторського агентства, яке, до речі, до цих пір працює під їх керівництвом.

Як агенти кидають і кидаються з вікна

Трапляється, що шахраями стають і самі ріелтори, причому давно працюють на ринку і мають хорошу репутацію. Одну з найбільш вигідних угод в своєму житті, і саму останню, провернув близько п'яти років тому агент з Благовещенська. До нього звернулися приїжджі з Якутії, які хотіли купити елітне житло. У молодої людини була стара квартира в районі вулиці Нагірній. В одному з недавно побудованих елітних будинків біля ТРЦ «Мега» він зняв на три місяці квартиру. На цьому будинку він підмінив табличку з адресою на табличку зі свого будинку. Покупцям сподобалися і район, і нова квартира. Вони охоче купили дороге житло, а за документами - стареньку квартиру ріелтора. Правда відкрилася через пару місяців, коли на порозі з'явилися справжні господарі житлоплощі. Винахідливого агента до сих пір не знайшли. Як не знайшли і його колегу, який цього літа вистрибнув з вікна другого поверху з пакетом грошей, що призначалися продавцеві квартири. Молода людина працював ріелтором кілька років і був на доброму рахунку, незважаючи на те, що захоплювався азартними іграми. На них він і спустив завдаток в 100 тисяч рублів, залишений агентству на зберігання одним з покупців нерухомості. Коли справа дійшла до угоди, виявилася нестача - він спробував було домовитися про те, щоб в розстрочку виплатити решту суми. Але продавець почав вимагати гроші негайно. Тоді агент вихопив пакет з грошима і вистрибнув з вікна. Угода все-таки відбулася - відсутню суму відшкодував зі своєї кишені власник ріелторського агентства.

Які документи повинні представити власник житла або агентство:

• свідоцтво про власність на квартиру;

• правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу, дарча і т. Д.);

• довідка з єдиного держреєстру прав на нерухомість (в ній вказано власник квартири, а також чи є у житла обтяження - чи не знаходиться воно в заставі або в іпотеці);

• довідка про борги по ЖКП;

• довідка про відсутність зареєстрованих в квартирі;

• довідки з наркологічного і психоневрологічного диспансерів, якщо це необхідно;

• техпаспорт (в нього занесені план квартири і всі перепланування, якщо вони узаконені).

На що звернути увагу при виборі квартири:

• перевірте, чи не тече стеля в туалеті;

• чи не пахне каналізацією в санвузлі і на кухні - якщо пахне, значить, її гарантовано доведеться міняти;

• перевірте, чи немає цвілі або патьоків біля вікон і в кутах, якісно встановлені металопластикові вікна, якщо вони є;

• якщо в квартирі свіжий і не дуже хороший ремонт, можливо, господарі намагалися щось приховати - ту ж цвіль;

• натяжні стелі в панельному будинку можуть навести на підозру, що в квартирі була перепланування і господарі їх встановили, щоб приховати стики плит на стелі;

• поговоріть із сусідами, придивіться до під'їзду - бувають такі будинки, де мешканці п'ють поголовно;

• якщо це вторинне житло, то не варто надавати великого значення обшарпаним стінам - в будь-якому випадку вам доведеться робити ремонт заново;

• уявіть, що вам жити в цій квартирі, і спробуйте відчути її енергетику. За словами ріелторів, жінки більш чутливі в цьому плані і частіше можуть відмовитися від нерухомості, слідуючи інтуїції і не називаючи конкретних причин.

«Ріелтор хороший, якщо турбується про вас: передзвонює, пропонує не один об'єкт, а кілька. Це означає, він володіє ситуацією на ринку, у нього хороші зв'язки », - кажуть агенти з нерухомості.

***

2 відсотки від вартості угоди в середньому беруть за свою роботу ріелторської агенції.

10 років позбавлення волі і штраф до одного мільйона рублів - максимальне покарання за статтею 159 КК РФ «Шахрайство», по якій, як правило, проходять житлові аферисти.

Матеріали по темі

Василь Орлов: «На будівельному ринку майже не залишилося серйозних компаній» 25.02.2019, 20:05

З видом на Китай: Благовещенська квартира увійшла в топ найдорожчих на Далекому Сході 18.02.2019, 11:33

показати ще