Підсумки року: від 2011 до 2012 р Столичний ринок вторинного житла

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

На московському ринку нерухомості минулий 2011 р виявився багатим на події, але мізерним на результати. За даними аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості» (АЦ ИРН), зростання цін на московські квартири (без урахування елітних об'єктів) за 2011 р в середньому склав 10%.

Експерти агентств «САВВА», «Азбука Житла», компаній «Стройтрест-Нерухомість», «Інком-Нерухомість» призводять близькі до цього значення показники: 9-10,5%, ненабагато відрізняються від рівня річної інфляції. На кінець грудня минулого року середня ціна 1 кв. м склала, за узагальненими даними аналітиків, 155-165 тис. руб. Що стосується доларової вартості московських квартир, то вона збільшилася з 4550 дол. / Кв. м в грудні 2010 р до 4980 дол. / кв. м на початку січня 2012 року (за інформацією ИРН). Здавалося б, було чимало приводів для помітної активізації ринку нерухомості. Це і тема розширення Москви, і виборні «ралі», і лихоманка на фінансових ринках, і різкий стрибок курсу долара, і боязнь другої хвилі кризи, і пр. Звичайно в таких умовах ті, хто планує покупку квартири для себе, намагаються діяти швидше за принципом «поки не сталося чого поганого», а ті, у кого є вільні гроші, починають розглядати вкладення в нерухомість як спосіб зберегти або навіть примножити свої заощадження. Таким чином, причин для підвищеного інтересу до нерухомості в 2011 р було досить, але це не викликало істотного зростання кількості угод і помітного зростання цін. Що стосується зростання цін за типами будинків, то в лідерах за цим показником - сучасні монолітно-цегляні будинки, що представляють собою або сучасне, або пізнього радянського періоду панельне житло. В аутсайдерах старий житловий фонд: панельні та цегляні п'ятиповерхівки. За типами квартир найбільше подорожчання відмічене на трикімнатні і багатокімнатні, випередив за цим показником маленькі - двокімнатні та однокімнатні. Таким чином, драйвером зростання в 2011 р виступило сучасне якісне житло в хороших будинках і великої площі, а не найбільш ліквідні та доступні невеликі квартири.

Підтверджують інформацію про підвищений попит на якісне ліквідне житло протягом минулого року і фахівці компанії «Міель-брокеридж". Однак вони зазначають і таку тенденцію: з ринку знову почалося вимивання квартир нижнього цінового діапазону. Як правило, це є передвісником подальшої корекції цін в бік збільшення.

В цілому в 2011 р активність на ринку зберігалася багато в чому за рахунок інвестиційних грошей. Але після різкого стрибка курсу долара в серпні на ринку нерухомості активізувалися і покупці квартир для проживання в них. Налякані можливою другою хвилею кризи, ризиком розвалу єврозони і скасування євро, багато, у кого були плани покупки квартири для себе або були якісь заощадження, знову спрямували свої погляди на нерухомість.

Що стосується інвестиційних вкладень, то вони потекли в першу чергу в якісне житло, яке, по-перше, виглядає більш перспективним, а по-друге, відповідає рівню і запитам людей, що мають гроші. Це ще більше посилило розрив між дорогим і дешевим житлом, і, судячи з усього, він буде тільки збільшуватися. Експерти компанії Penny Lane Realty відзначили, що в минулому році відбувся відтік інвесторів з ринку цінних паперів. Багато хто віддав перевагу консервативний, перевірений століттями метод збереження капіталу - вкладення в нерухомість. Одна з особливостей ринку 2011 р .: Центральний округ столиці показав найменший приріст вартості житлової нерухомості, незважаючи на всі страшилки і заборони на будівництво в центрі. Основна причина, на думку фахівців ИРН, в тому, що рівень цін в цих районах вже на межі, при цьому нових будинків - одиниці. Досвідчений покупець нерідко розчаровується в дуже дорогому вторинному житло в центрі Москви, якість якого часто не відповідає його вартості. Лідером по приросту цін на житло в 2011 р виявився Західний округ, де розташовані найбільш дорогі і знакові нові будинки Москви бізнес-класу. Судячи з усього, саме цей сегмент сучасного якісного житла, а навіть не центр Москви, став точкою тяжіння заможних людей в останні роки. На другому місці опинився Південно-Західний округ. На відміну від Західного тут зосереджено найбільше новобудов економ-класу. Але так чи інакше лідирували за темпами зростання цін в 2011 р в основному ті райони Москви, в яких зосереджено найбільше сучасного житла.

Підсумки минулого року дозволяють зробити щодо московського ринку нерухомості ряд висновків. По-перше, на думку фахівців АЦ ИРН, ринок явно не готовий до істотного зростання цін докризовими темпами. По-друге, на відміну від докризових років платоспроможного попиту не вистачає на весь обсяг пропозиції. Покупці вимивають з ринку навіть не найдешевші квартири, як було в періоди ажіотажу, а найбільш якісні і сучасні (неважливо, в якому ціновому діапазоні вони знаходяться). Це буде і далі збільшувати розшарування між сучасним житловим фондом та житлом фізично і морально застарілим. По-третє, причини активізації попиту на ринку житла в 2011 р, пов'язані з перетіканням коштів з фондового ринку, нестабільністю курсів валют, побоюваннями інфляції або невизначеністю в період виборів, носять нетривалий характер. Так, активізація ринку в другій половині літа - початку осені 2011 р досить швидко змінилася спадом активності вже в середині осені. А підняті до початку осіннього ділового сезону ціни довелося фактично знову опустити вниз у вигляді передноворічних знижок, акцій і розпродажів.

Прогноз на перспективу

У найближчі роки середній рівень цін на московське житло, на думку фахівців ИРН, залишиться приблизно таким же, як і зараз, але це не означає, що вартість столичних квартир буде весь час стояти на місці. В окремі періоди можливий як деякий приріст цін, так і їх осідання, але такі проміжки часі не тривалими. Основний аргумент прихильників подорожчання житла полягає в тому, що в останні роки в Москві постійно знижуються обсяги будівництва житла. Правда, цей факт спірне. Починаючи з 2008 р обсяг збудованого житла в Москві дійсно знижувався з кожним роком, але, схоже, в 2011-му цей показник нарешті намацав дно. Так, в 2010 р було здано 1,77 млн ​​кв. м житла і, за попередніми даними, в 2011 р буде побудовано приблизно стільки ж. Але головне не в цьому. З 5 млн кв. м, які Москва будувала в 2006-2007 рр., для продажу призначалося все одно не більше 2 млн, а все інше - для соціальних програм, черговиків, переселенців з п'ятиповерхівок і т.д. Тому істотне скорочення будівництва в столиці, про який так люблять говорити, відбулося в основному за рахунок соціальних квадратних метрів. При цьому комерційне житло, яке йде на продаж і формує ринок і ціни, як було на рівні приблизно 2 млн кв. м в рік, так і залишилося. На ринку - це можна стверджувати з високим ступенем ймовірності - буде спостерігатися підвищена волатильність, часта зміна трендів, тому деякий приріст цін або їх зниження, швидше за все, зміниться зворотнім рухом з тієї ж амплітудою. Ці обставини роблять проблематичним вгадування точної величини зміни цін за будь-якої окремий період. Підводячи підсумки минулого року і дивлячись в рік, що настав, експерти компанії «Міель-брокеридж" вважають, що якщо в 2012 р не відбудеться ніяких глобальних потрясінь у світовій економіці, наслідки яких відгукнуться в Росії, новий рік буде досить сприятливим для московського ринку житла. Очікуваний річне зростання цін в 2012 р - 10-15%. Узагальнюючи дані, наведені учасниками ринку вторинного житла Москви, можна зробити висновок, що різкого зльоту цін на столичні квартири в році, що наступив не буде.