Що таке «аукціонний метод продажу» квартири?

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Існують різні методи продажу нерухомості. Один з них - так званий «аукціонний». Примітний він тим, що викликає серйозні суперечки: одні ріелтори вважають його корисним інструментом, що допомагає продавати житло, інші відгукуються про такий метод вкрай негативно, треті про нього взагалі не чули. Про те, що це за метод і як він використовується.
Що називають аукціонним методом продажів
Марія Литинецкая, керуючий партнер «Метріум Груп», говорить, що «сьогодні на столичному ринку нерухомості аукціони з продажу житла поширені лише для реалізації майна боржників (наприклад, тих, хто не подужав виплати по іпотеці) або компаній-банкрутів. Для цієї категорії власників аукціон - безальтернативний спосіб погашення боргів ».
Однак варто підкреслити, що в даному матеріалі мова піде не про аукціони як таких, а про метод продажу житла, який в побуті ріелторів називається «аукціонним». Отже, що це таке?
Аукціонний метод - метод швидкого продажу, який був розроблений в Америці. Його винахідником вважається Білл Ефрос. Суть методу така, що квартира виставляється за заниженою ціною, що, природно, привертає велику кількість потенційних покупців на об'єкт. Далі, в результаті вміло проведених переговорів і торгів щодо підвищення ціни виявляється вузьке коло найбільш зацікавлених в даній квартирі покупців, які в результаті і платять найвищу ціну за цей об'єкт.
У Росії цей метод в модернізованому вигляді застосовує ряд тренерів, хтось навіть системно йому навчає. Однак варто зазначити, що даний метод не використовується широко, так як є тільки одним з існуючих способів продажу. На думку експертів, на ринку в даний момент їм реалізується не більше 1% квартир (хоча точної статистики немає).
Дві сторони
Якщо почитати ріелторські форуми, то можна побачити, що серед професіоналів існує два табори - прихильників і противників даного методу (насправді є ще ті, які про нього нічого не знають). Прихильники переконують клієнтів, що це дійсно швидкий спосіб продати житло, противники називають його мало не «розлученням». А що закон говорить про аукціонний методі продажів? Чи є він взагалі законним?
Олександр Мальцев каже, що «в Росії є закон про аукціони, який наказує при проведенні аукціонів дотримуватися певних правил. Вони повинні дотримуватися при проведенні аукціонів державними структурами. Оскільки агенти про цей закон мало що знають, назва «аукціон» носить чисто повсякденний характер. Згідно із законом, дану технологію продажів не можна назвати аукціоном в повній мірі. Тому офіційно при використанні аукціонного методу продажів недосвідчені агенти пишуть в рекламі слово «аукціон», а досвідчені і більш юридично грамотні таке слово не пишуть. Про те, що квартира продається аукціонним методом, можна дізнатися за низькою ціною, з подальшим додаванням «... або кращу пропозицію». Також про це можна здогадатися по даті і часу показу: звичайні продажу відбуваються при показах за домовленістю, а при аукціонах заздалегідь позначений день перегляду для всіх учасників ».
На його думку, люди негативно відгукуються про цей метод, тому що сподіваються, що квартира буде їм продана за заявленою в рекламі ціною. «Природно, їм неприємно, коли вони йдуть на перегляд квартири за однією ціною і вже потирають руки в надії на вигідне придбання, а на місці з'ясовується, що вони не єдині претенденти і ціна підвищується на очах на 20-30%. Але чудес на ринку не буває, це потрібно розуміти. Купити ліквідний об'єкт задешево через рекламу у вас навряд чи вийде », - каже Олександр Мальцев.
Як не залишитися в програші учаснику аукціону?
Що робити, якщо все ж ви потрапили на аукціон? Як не опинитися в програші?
Експерти запевняють, що ризиків немає, єдине - можна придбати квартиру за ціною, вищою за ринкову. Проте, оскільки «аукціон» все ж неофіційний, покупець завжди може відмовитися - штрафних санкцій з нього не вимагатимуть. Однак не все так просто, як здається. Аукціони, як квартирні, так і інші, засновані на тому, що емоції учасників беруть верх над розумом. Для того щоб не втратити голову, треба розуміти, по-перше, мета, з якою ви йдете на цей захід. По-друге, обов'язково знати ринкову ситуацію. Якщо ринкова ціна квартири сім мільйонів, а виставляється за шість, то торгуватися можна і до шести з половиною, і до 6,8 мільйона - все одно виходить вигідно.
Олександр Мальцев зазначає також, що навіть якщо ви працюєте з ріелтором, варто бути уважними: «Якщо ж у вас є агент з нерухомості, то сподіватися потрібно на його порядність - справа в тому, що продавці за аукціонним методом мотивують агентів покупця частиною своєї винагороди. Тобто агент покупця, який залучив свого клієнта до аукціону, в разі успішної покупки отримає бонус від агента продавця. Так що, якщо ваш агент працює для вас «безкоштовно», то будьте впевнені, він отримає свою винагороду від кого-то крім вас ».
Алена Продай, психолог, експерт з нерухомості, вважає, що «хоча багато ріелторів з задоволенням копіюють західні технології продажу нерухомості, у нас така калька не приживеться, так званий« аукціонний метод продажу »абсолютно не в менталітеті російської людини. У нас якщо людина побачила, що квартира продається зі знижкою, не прийде купувати її на підвищення - наш менталітет налаштований на зниження ціни. На мій погляд, більше «ринку» в Росії, особливо в Москві, за квартиру ніхто не дасть, тому що немає фактора ексклюзивності, а дадуть тільки той дисконт, який входить в поняття торгу ».
Втім, зараз, коли ринок покупця, а не продавця, аукціони не проходять в квартирі, вони вдосконалилися і видозмінилися.
Олександр Мальцев говорить, що «зараз ви не побачите своїх конкурентів в момент торгів. Вам просто подзвонять і спитають, за якою ціною ви готові придбати квартиру, а також повідомлять, що вже є покупець за таку-то ціну. Якщо ви не погодитеся дати більшу суму, то квартиру продадуть іншому учаснику. Чи є насправді цей інший учасник - не відомо. Це може бути і блефом. Але як правило, такий учасник є, інакше пропадає сенс аукціонних переговорів ».
На закінчення варто сказати, що багато в чому ставлення до аукціонів залежить від того, з якого боку ви перебуваєте. Якщо покупець потрапив на нього, враження можуть залишитися не найкращими. Втім, організатори стверджують, що нічого незаконного вони не роблять. Так що не втрачайте голови і спробуйте обернути ситуацію на свою користь.